榮觀房產網房地產免責條款
1. 開發商與購房者經常約定的免責或限制條款有哪些
除了法定的不可抗力免責條款之外，開發商還可以與購房者就其他免責事項進行約定。
當發生了約定的情形時，開發商也可以免除全部或部分責任。通常情況下，開發商經常將如下兩項免責事由載入商品房預售合同或者補充協議中：技術障礙。
技術障礙是指開發商在施工中遇到異常困難及重大技術問題，從而導致施工不能正常進行。 鑒于這種技術障礙也是開發商難以預料的，因此，基于公平合理的原則，將這一事由作為免責事項也是合情合理的，但開發商應及時將情況告知購房者，保證購房者的知情權。
其他因素，如為配合*府執行強制性通知而引起的延誤、市*配套的批準與安裝的延誤、*府主管部門驗收時間滯后的延誤。 上述因素也是開發商難以預料的，而且也是必須配合*府部門調控的，所以將其寫入免責條款也是合乎情理的。
不過在此情況下，開發商應提供相應的證明文件，以證明其延期是由于*府行為所導致的，且將這一情況及時告知給購房者。除了這兩項之外，如果幵發商還列舉了其他免責條款，那么購房者就要多多留心了。
如果發現有違公平地條款，應及時向開發商提出異議，以合理、公平地限制免責條款。
2. 商品房廣告免責條款有哪些呢
免責條款約定是商品房預售合同中的一項重要約定，直接關系到雙方當事人的權利能否如期實現。
對于購房者，購買預售房即期房因其現實的價格優惠及房屋選擇的優先性而備受青睞，但購買期房追求的是一種期待利益，房屋建設的不確定性和合同權利的實現具有很大的風險。而對于出售方來說，房產正在開發建設中，到建成交付使用前還有很多不確定的因素會影響施工進程，開發商對未來可能發生的不可預知的阻卻事由也要承擔相應的投資風險。
故出售方往往通過簽訂補充協議規定免責條款，以盡量減少其投資風險，售房一方希望免責范圍愈大愈好，而作為利益相對的購房者，則希望免責條款的范圍愈小愈好。雙方發生爭議時，其爭議焦點往往會圍繞免責條款的問題展開。
有地開發商為規避自身責任，往往在其銷售廣告或圖片資料一般都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以*府最終批準文件為準”。
3. 商品房預售合同中免責條款的效力
免責條款訂入合同中并不等于當然有效，對免責條款的效力法律上有種種限制。它除應符合法律關于合同效力的一般規定外，還應符合一些特殊規定。對免責條款的法律限制體現了國家對經濟民事活動的干預，其目的是為了保護國家利益和社會公共利益。在審理商品房預售合同糾紛時，法院應對合同中的免責條款的效力進行審查。在審查時，應掌握以下幾個標準：
（一）免責條款違反法律和社會公共利益的無效。我國《民法通則》第七條規定："民事活動應尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經濟計劃，擾亂社會經濟秩序。"這是對免責條款進行限制的法律依據。因此，在預售商品房中，有上述內容的免責條款無效。應注意的是，這里所指的違反法律，是指違反法律的強行性規范，只有違反強行性規范的免責條款才為無效。
（二）免責條款不得免除故意和重大過失責任。如果允許當事人在合同中訂立免除故意或重大過失責任的條款，則無異于鼓勵當事人不履行合同或不負責任地履行合同，這就與民法通則規定的誠實信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過失責任的免責條款均持否定態度，如《德國民法典》第276條第2款規定：“債務人因故意行為而應負的責任，不得預先免除。”《希臘民法典》第332條規定：“旨在預先免除或限制對故意或重大過失所負責任的協議無效。”我國合同法亦規定因故意或重大過失造成對方財產損失的免責條款無效。目前有些商品房預售合同約定：“因售房方的過失行為導致的損害，購房方不得要求賠償”，這一免責條款中的“過失行為”應視為不包括重大過失行為在內。
（三）免責條款不得免除合同當事人的基本義務。也就是說，免責條款的免責以合同的基本義務得到履行為前提。如果允許當事人不履行合同的基本義務而不承擔任何責任，就背棄了合同的本來目的，且與法律的原則相違背。例如：商品房銷售商有將質量合格的、權屬明確合法的房屋交付給購房者的義務，如果在合同中訂立“銷售方不對房屋質量承擔責任”或“與出售房屋有關的所有權糾紛、土地使用權糾紛，本公司不負責解決”等條款，即屬免除基本義務，當然無效。此外，如果違約行為嚴重到使當事人訂立合同的目的落空，即嚴重違約或根本性違約的情況下，也不得援用免責條款，因為這種情況同屬于不履行合同的基本義務。
（四）免責條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔民事責任上要合理。如果商品房銷售商憑借自己的優勢，訂立對購房人顯失公平的免責條款，購房人就可以向法院或仲裁機關申請撤銷或變更。例如在合同中訂立“對由于施工單位和設計單位的過錯造成的損失，售房方不承擔責任”，即屬顯失公平的條款。因為在施工單位或設計單位等第三人過錯造成售房方違約的情況下，售房方可以依據與第三人的合同追究其違約責任，獲得賠償。而買房人與第三人無直接法律關系。不能向第三人索賠，如果再免除了售房者的違約責任，則購房人的損失得不到任何補償，不公平性顯而易見。
（以上回答發布于2014-07-07，當前相關購房*策請以實際為準）
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