榮觀房產網如何做好房地產估價服務
1. 怎么做好房產評估
一、房地產估價行業的形勢 我國建立現代的房地產估價制度是從八十年代中期開始的，目前已經有了一定的規模。
主要表現在：一是房地產的估價制度已成為國家的法定制度，1994年國家房地產管理法規定：國家實行房地產價格評估制度和房地產評估人員資格認證制度。二是房地產估價師實行國家的統一考試，從1995年開始，取得資格的近20000人，從2002年開始，每年舉行一次。
三是國家出臺了佑價規范。四是成立了中國房地產估價協會。
但是，當前房地產評估工作還存在一些問題。 一是注冊會計師、資產評估師和房地產估價師的關系不清，職責不明。
**清理整頓經濟鑒證類中介機構領導小組的辦公室設在中國會計師協會，要把資產評估分離出來，與房地產估價是合并。2001年國家擬定了一個《關于統一我國評估中介服務市場管理意見的報告》（征求意見稿），發到財*部、建設部、國土資源部、人事部、國家工商管理局等部門，核心內容是：評估是一個獨立的行業。
將來建立法律、會計、評估三個平臺。具體設想：一是**成立經濟鑒證類社會專業服務組織管理委員會，統一行使國家對評估服務行業的管理權，把現在的財*部、建設部、國土資源部對評估管理職能放到管理委員會。
其職能包括制定評估管理法規、資格設立、市場準入、對行業組織、評估師和評估機構進行監管等。二是組建一個評估行業的自立性行業協會，就是把中國資產評估協會、中國房地產估價師學會和中國土地估價師協會三會合并，組建一個統一的中國注冊評估師協會，成立一個注冊評估聯合會，下面分為中國資產評估協會、中國房地產估價師學會和中國土地估價師協會。
當然，涉及到利害關系的幾個部門的反對意見比較大。最近，我和有關部門聯系了一下，準備把他們的意見和幾個部門的意見附上，讓上面拍板。
我們認為，沒有必要成立一個實體性的委員會，應該成立一個跨部門的聯席會議，共同商議評估的準則、標準、術語、收費、職業道德、行業準入標準，或互相承認資質，在達成共識的基礎上，幾個部門聯合發文，聯系會議比較松散。計委對此有意見，說這樣 把它的價格管理職能給劈開了；它還認為，整個評估都應該歸價格部門來管理，評估都是價格行為。
國家人事部也有意見，他們認為清理整頓專業資格的問題應該由人事部來搞。 二是房地產估價師與資產評估價師交叉。
這個問題客觀存在的。在美國、英國、港臺房地產評估都叫資產評估，主流都是房地產的評估，其他資產比例很小。
一個資產為什么需要評估，必須具備兩個基本條件：一是獨特性，任何商品資產在轉換過程中，從理論上講都有一個確定價格，但不等于都需要專業的評估，一般的商品交易，價格顯而易見，不需要專業評估。所以，一般的資產評估對房地產和土地的評估很感興趣，因為它價值量相當大，評估所需費用與資產相比很小。
傳統上需要評估的，當然是房地產，還有古董、名家藝術品等，個別的珠寶鉆石也需要鑒定評估。現在，發展到企業的整體資產需要評估，極個別情況下有無形資產也要評估。
除此以外，房地產評估為何在資產評估里是老大？房地產在社會中總財富中占絕對的大多數，按照保守統計，占60-70%。一個家庭、企業、國家的很多資產凝聚在房地產中。
在評估中，有幾個主要的評估，一是抵押評估，在市場經濟中要取得資金，需要靠物來做擔保，世界各國最終選定的就是房地產。因為，它跑不掉、壽命長、價值比較大，某種意義上能保證升值。
這樣幾個特點，決定了房地產是適合做抵押物；稅收的評估我們基本上沒有這一塊，未來是要有的，國家機器的運轉要靠稅收保證，財產稅、房地產稅、遺產稅的公平合理的征收是應該按其價值進行的。強行征用要依法進行補償，比如，在房屋拆遷中，要對拆遷房屋進行評估。
所以，在資產評估中，房地產評估是老大。 三是房地產評估機構需要盡快脫鉤改制。
多數房地產評估機構過去是*府的交易部門，后逐步成為房地產評估事務所，事務所有時也行使*府的一些職能，既當裁判員，又當運動員。現在按照**的規定，要成立有限責任公司，對于評估業務不多的，確實有些困難。
但對于多數來講，這是一個絕好的機會，通過改革，原來的牌子就送給你，如果你原來做的不錯，就有了業務關系，實際上等與國家出錢給你找了業務關系。想通了，搞個評估事務所自己**比較踏實。
加入WTO以后，房地產要受到一些挑戰，………………房地產服務領域受的沖擊可能非常大，評估是服務，服務領域有中介服務和物業管理，中介服務有咨詢、評估、經紀，現在沖擊比較大的可能是代理，代理可以開連鎖店。在美國、英國評估機構都有實質。
在中國評估你必須有評估資質。但現在壓力比較大的是，他們在中國發展他們的會員，搞一些培訓班，考取他的資格等。
比如金融保險進來以后，因為許多金融業務需要做評估，他們就可能找他們的評估機構。 二、評估工作的設想 1、出臺有關的標準、辦法。
一是修訂國家評估規范，特別是拆遷的評估規范；二是制定新的標準，房地產估價新的術語通過符號；三是制定房地產估價合同示范文本。目前。
2. 做一名房地產估價需要怎么做
地產評估是一個系統的學科，不是你翻閱兩本書，就會評估的。
建議一：到專門的房屋評估機構，并獲得國家一級資質，有的還通過了ISO9001國際質量體系認證，他們有絕對的評估資質和信譽保障，但是在這些評估機構需要繳納大量的評估費用。
建議二：中介公司一般會有免費的評估的服務，但部分小中介會出現評估價和售出價存在幾萬元的差價，出現公正與公平方面的問題。
建議三：某些專業的房地產網站會有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價格估算出自己的房價，但同時也會出現信息不全面，滯后性，一些房屋出售了但還沒及時更新。
建議四：報紙也會有房產專刊，告訴大家評估房價方面的內容，但無法定時、定期刊登全部的房源信息。
房產評估費用的計算
房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0.42%,100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%,500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%,2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%,5000萬元以上的收取評估總價的
二手房實用簡單的評估概算方法
排除供求關系因素，可以同地區商品房價格為基準，試著這樣來測算二手房價格：
1）折舊率。房屋竣工后即進入折舊期，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率扣減2%，框架結構扣減1%。
2）戶型。舊房戶型落后，“三小”套型（小廳、小廚、小衛）扣減10%，其它戶型扣減4%。
3）樓層。以小高層為例：1層和2層為基準價，5層和6層扣減3%,7層扣減5%,3層和4層為加3%，若是頂層則扣減5%。
4）朝向。如無朝南外門窗，扣減5%。
5）小區環境。無物業管理和非獨立封閉分別減5%，省、市重點中小學區加15%。
6）心理因素。人們一般不愿意購買二手房，會有難以逾越的心理障礙，扣減8%。
計算公式：
附近商品房價-（商品房價*折舊率+商品房價*戶型+商品房價*樓層+商品房價*朝向+商品房價*小區環境+商品房價*心理因素）
3. 做好房地產估價應具備的條件
個人分析，重要的可能有三點！1.善法發現的眼睛！2.有聰明的腦袋！3.要會把握商機！當你利用你的眼睛發現一個不錯的地方的時候，當然要有聰明的腦袋去獲得他，僅僅獲得不是重要的，重要的是看準商機讓他為你賺錢！
了解每個區域價格！！地段 ！！沒個區域和地段外墻貼磚的單價走到那里馬塞克！噴涂 高級噴涂 在次就是混合的你這些掌握的就好辦事了
各種用途的房地產估價有其個性和共性，在實際估價工作中，由于估價的目的有租賃、抵押、交易、拆遷等等，因此估價人員應在掌握這些用途的房地產估價共性和個性的基礎上，探索規律、融合貫通，同時對某一地區某一類用途的房地產估價，不能只采取一種估價方法，需具體問題具體對待。
一、估價基本方法
1、成本法。成本法是以建造該類房地產需耗費的各項費用之和為基礎。費用包括：土地出讓金、城市配套設施建設費、征地、拆遷安置補償費、勘探設計及前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、銀行利息、稅金、銷售費用、開發利潤等。其中，地產價格可以以該塊土地使用權的費用和土地開發成為熟地所需耗費的各項費用之和為基礎，再加上正常的稅金和利潤。
這里需要特別指出成本法中的一種特殊的方法：重置成本法。因為重置成本法不需要考慮未來利益和長遠效益，不需要計算地產價值，在實際運用中經常采用重置價結合成新進行估價；
(1)根據估價房產房屋建筑結構、等級，選定房屋重置價格標準（以當地標準為準）。
(2)根據估價房產的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經濟壽命、建筑物的新舊程度，估計該房產的折舊額或成新度（一般以當地公布的標準為準，不需另行計算）。
(3)樓層、墻體和層高的修正。
評估公式：
房產現值=〖建筑面積*房屋重置價格標準*（1±樓層、借、共墻、層高修正系數）±裝修水電設備調價〗*成新率
若情況不復雜可用簡化公式：
房產現值=建筑面積*房屋重置價格標準*成新率*1.5
2.市場比較法。
市場比較法在房地產價格評估中廣泛應用，它是通過將待估房地產與近期已交易的類似房地產進行比較，修正得出待估房地產價格的一種方法。由于房地產有其特殊性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產。
因此，市場比較法操作的關鍵是：
估價人員就待估房地產與比較實例房地產在地理位置、結構、小區配套及交易日期等方面的差異而造成的對房地產價格的影響進行差別修正，差別修正的準確性直接影響估價結果的準確性。
4. 如何評價房地產估價服務的質量
房地產估價是一項服務，房地產估價報告只是房地產估價服務的成果，不應該作為房地產估價的全部。
做了多年的房地產估價，一直在思考如何衡量一份房地產估價服務的好壞。 房地產估價和房地產價格預言是兩個概念。
房地產價格預言是直接預測房地產的價格，只有結果沒有過程都可以叫預言，比如章魚保羅。房地產估價是房地產專業人員根據自身的知識、信息和經驗幫委托方做出的分析，衡量評估報告準確與否不是與交易價格的接近而是是不是能幫委托方更好的把握自己的交易行為，是不是更有道理，因素更加全面。
不應該用非理性的個案作為判斷評估報告好壞的依據，例如2008年的土地拍賣價格大大高于土地評估價格。房地產估價和工程造價是兩個不同的學科。
盡管二者都屬于建筑經濟的范疇，但是解決問題的基礎是不一樣的。造價主要集中在招投標和結算兩個環節。
目前委托方經常委托兩個甚至三個造價咨詢機構同時編制工程量清單然后互相對量以確定準確的數據，結算也是一審之后再進行二審。房地產估價的依據是產權證書，其測算的取值來自一個開放性的環境，所以衡量服務優劣在于是不是考慮了更多更周全的因素。
造價的工作依據是閉合性的圖紙和定額，采用的軟件甚至都是一樣的，理論上就是指向一個唯一的結果。估價和造價的評價方法不一樣。
日前在大東北酒店收儲評估中土儲方面的合同人員提出“甲方收到乙方提交的《估價報告書》后，對估價結果有異議的，有權要求乙方復核，或另行委托其它評估機構進行復評或申請房地產估價專家委員會進行技術鑒定。甲方要求乙方復核的，乙方應當自接到甲方復核通知之日起【 】日內將復核結果提交甲方。”
和“如估價結果與復評結果或專家鑒定結果相比，誤差比絕對值大于【 】%，乙方承擔全部復評或專家鑒定費用，且甲方有權拒絕支付評估服務費，同時乙方須向甲方支付【 】元違約金。如誤差比絕對值小于（含）【 】%的，甲方承擔復評或專家鑒定費用。
“這里其實是一個審計的問題，審計就是審減不審增。一份好的拆遷或者收儲的評估服務應該是既能讓被拆遷人無話可說，也讓審計機構無話可說。
記得04年在畜牧場拆遷的時候但是沒有審計，只有拆遷評估，當時一個被拆遷人向我和宗彪說“其實你們也挺為我們考慮了，能算的都算了，可是拆遷安置補償總價太低，我們沒法搬走“。拆遷評估不應該追求入戶有多快，而是應該追求不要成為被拆遷人、拆遷公司矛盾的焦點。
大東北項目委托方提出合同之后我們提出了圖紙要求，羅列出了一整套被拆遷人應該提供但是事實上提供不了的圖紙。評估的問題不能照搬造價的思路來解決。
評估是解決的是資料不全，委托方應該根據能掌握的資料來確定目標，評估公司根據目標來確定工作組織和流程，根據工作組織和流程來確定收費，這事跟評估額其實不是線性關系。質量缺損主要評的是建安，但是比評整個連房帶地費事。
這事從對外收費和內部收入分配上都是兩個思路。同樣的回扣比例肯定不對。
在房地產估價服務中確定估價對象是最重要的工作，這個環節往往發生在現場勘察的時候，估價師應該既懂技術又懂經營，能充分顧及到各方的想法和利益。估價師應該在資料不全的時候幫助委托方確定正確的項目目標，組織好人員和工作流程，談好收費。
熟悉造價工作的圖形算量和組價，隨時能在委托方提供了資料的情況把工作做細。永遠把評估服務做的比委托方提供的資料向前一步。
手藝向前看就能把錢向厚賺。陳希與各位同行共勉。
5. 房地產估價的估價方法
對于每個房地產估價項目，房地產估價機構都應該指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，并配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。
房地產估價的估價方法1、成本法：成本積算法即是對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值以外，對于正常成本費用累積后取得一定的資本利息和合理的投資利潤，得出房地產土地使用權價值的方法。 2、市場比較法：挑取市場上有相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。
3、剩余法：房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。 4、受益法：不同的地區、不同用途、類型的房地產受益率也有所不同，根據待估房地產的受益返算其價值的方法即為受益還原法。
5、假設開發法：對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。 6、基準地價法：針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。
7、路線價法：土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。 房地產估價需要怎么做？地產評估是一個系統的學科，不是你翻閱兩本書，就會評估的。
1、到專門的房屋評估機構，并獲得國家一級資質，有的還通過了ISO9001國際質量體系認證，他們有評估資質和信譽保障，但是在這些評估機構需要繳納大量的評估費用。2、中介公司一般會有免費的評估的服務，但部分小中介會出現評估價和售出價存在幾萬元的差價，出現公正與公平方面的問題。
3、某些專業的房地產網站會有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價格估算出自己的房價，但同時也會出現信息不全面，滯后性，一些房屋出售了但還沒及時更新。4、報紙也會有房產專刊，告訴大家評估房價方面的內容，但無法定時、定期刊登全部的房源信息。
每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，并做好實地查勘記錄。 實地查勘記錄應包括實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等，記錄的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰，進行實地查勘的注冊房地產估價師及協助其實地查勘的人員應在該記錄上簽名或蓋章確認。
6. 房地產估價業務員該怎樣和客戶交流
銷售人員對時間的管理、目標的管理、客戶的管理要做有效率的安排，開發客戶應該永遠占你的大部分時間，每天都安排一個小時以上，盡可能地多打電話，但一定要簡短。
當你擁有客戶時，客戶對你也了解了，你要做的就是爭取和他見面，開發客戶并讓他認識你的公司。在開發客戶的過程中，你要永遠記住兩個字：專注。
如果一個銷售人員每天把他的時間浪費在沒有生產力的地方，那是沒有效益的。也就是說在開發客戶時，你一定要專注于準備好準客戶名單后再打電話，想好你要說的話，避開電話高峰時間進行銷售。
因為在開發客戶的過程中不能在電話里和客戶講到產品的細節，也盡量不要提產品的價格。如果你經常早上打電話給一位客戶，但是沒有一次早上找得到，就要變換給他打電話的時間。
當你通過電話與客戶聯系以后，你要把他區分為ABC三級：即最佳客戶、好客戶、比較次等的客戶，要把你的客戶資料整理得井井有條。 此外，開發客戶是一件持續性的工作不應中斷或停歇。
銷售高手要做四件事： ◆銷售是滿足客戶的需求。 ◆銷售是找尋客戶問題的解答。
◆銷售是教育客戶。 ◆銷售是幫助客戶。
銷售到底是什么？ 銷售，就是滿足客戶的需求。現在的客戶越來越聰明、越來越世故、越來越有知識，而且你的競爭對手越來越多，客戶擁有更多的選擇權。
特別是一個現代社會里，你已經不只是把產品賣給客戶就算完事，而還要去滿足客戶的相應需求 銷售還是什么？ 銷售是你要去找尋客戶問題的解答 。社會在不斷向前發展，科技產品在不斷推陳出新，我們時時刻刻要把我們的新產品和服務迅速地告訴我們的客戶，同時要告訴他如何去應用我們的產品，你對你的產品到底了解多少？介紹產品通常運用FABE法則來更全面有效地進行產品說明。
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