最高院關于審理房地產案件

審理房地產案件對策

1. 房產糾紛該怎么解決

您好，根據最高院關于審理商品房買賣的司法解釋之規定，在假定你所購的房屋性質為商品房，在假定你所購房屋的開發及出售行為合法，在假定出賣方現在仍有條件向你移交房屋，并辦理房屋權屬證書，在出賣方遲延交付房屋的情況下，當你催告對方移交后，法律便賦予了你可以在催告后的三個月內行使解除權，若你當時未行使催告權，你亦應在解除權發生之日（雙方約定的移交房屋日期）起一年內行使，逾期不行使的，則解除權消滅。

根據來函，若你未能及時行使解除權，則不能主張解除合同，要求退款，而只能要求移交房產，并要求賠償損失（按同地段同類房屋租金標準確定）。對于主張權利的途徑，可以協商，也可以向當地所屬房地產行*管理部門投訴解決，亦可直接起訴，待法院判決支持訴請并生效后，在對方不履行的情況下，申請法院強制執行開發商公司注銷了可以起訴公司法人要求進行賠償如有疑問可以在線咨詢。

2. 人民法院審理房地產案件的司法解釋

你說的不是很準確，最高人民法院2002年6月11日作出的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定的是：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復

(2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過法釋[2002]16號)

上海市高級人民法院：

你院滬高法[2001]14號《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復如下：

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。

此復

3. 法院這樣判決對嗎

有問題，帶材料找律師詳細咨詢，你可以看一下：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）法釋[2003]7號中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。

現予公布，自2003年6月1日起施行。二○○三年四月二十八日為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行*法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。

修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

買受人同意。

4. 急求山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見全文

山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要魯高法【2008】243號（二） 2010-01-27 17:10 關于房地產案件和《物權法》適用中若干問題的處理會議認為，《物權法》作為我國調整平等主體之間財產關系的重要法律，對于維護市場交易安全和民事主體的財產權利具有非常重要的意義。

全省各級人民法院都要認真學習《物權法》的立法精神和具體規定，加強《物權法》適用的研究，及時調整審判思路，將《物權法》的各項規定落實到審判工作中去。正確審理好房地產案件不僅關系到房地產市場秩序，同時也關系到社會穩定。

在當前房地產市場受到金融危機影響的情況下，審理房地產案件更要注重法律效果和社會效果的有機結合，以裁判手段保障房地產市場的健康發展，維護房地產市場的正常秩序。根據《物權法》的規定和當前房地產市場的實際情況，會議對房地產案件處理中的有關問題達成一些傾向性意見。

（一）關于房地產合同效力的認定問題。鼓勵交易，維護交易安全是合同法、物權法的重要精神，實踐中要謹慎正確地認定房地產合同的效力，防止出現阻礙合法交易的后果。

一是根據最高人民法院關于適用合同法司法解釋的規定，人民法院只能依據法律和行*法規來認定合同效力，而不能直接援引地方性法規和行*規章作為判斷合同效力的依據。如果違反地方性法規或者部門規章將導致損害社會公共利益的，可以根據《合同法》第五十二條第（四）項的規定，以損害社會公共利益為由確認合同無效；二是只要違反法律和行*法規的強制性規定才能確認合同無效。

根據最高人民法院近幾年頒布的幾個司法解釋的精神，強制性規定包括管理性規范和效力性規范。管理性規范是指法律及行*法規未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范，此類規范旨在管理和處罰違反規定的行為，但并否認該行為在民法上的效力。

效力性規范規定是指法律及行*法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范，此類規范旨在否定其在民法上的效力，因此，只要違反效力性的強制性規范的，才應當認定房地產合同無效；三是根據《物權法》關于債權效力與物權效力相區分的原則，根據該原則，房地產合同效力的認定要依據合同法的規定，而房地產的物權變動則受物權法的規制，房地產合同的效力不受房地產變動要件的影響。（二）關于房地產合同中違約金制度的適用問題。

房地產合同中適用違約金的情形比較多，但審判實踐中對于違約金的性質、違約金過高的主張方式、判斷標準以及如何調整等問題認識不一。《合同法》第一百一十四條等規定已經確定違約金具有補償和懲罰的雙重性質，但以賠償守約方的損失為主要功能，而非嚴厲懲罰違約方。

由于支付違約金是違約方承擔民事責任的主要方式之一，因此對數額過高的違約金條款，人民法院可以根據當事人的請求適當進行調整，對于當事人未提出調整違約金請求的，人民法院不得主動援引合同法的規定干預合同的明確約定；關于當事人申請調整違約金的方式問題，人民法院對當事人主張的方式不宜苛刻要求，當事人可以通過反訴的方式提出，也可以通過抗辯的方式主張，均可視為當事人提出申請；關于違約金過高的認定標準問題，應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，由人民法院根據公平原則、誠實信用原則予以衡量。（三）關于城鎮居民購買農村村民私有房屋和“小產權房”的效力問題。

宅基地使用權是我國農村集體經濟組織成員享有的一項用益物權，與物權人特定的身份具有密切的聯系。對于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權的買賣問題，我國法律包括物權法均沒有明確規定，因此應當適用國家有關*策的規定進行裁判。

**辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理，嚴禁炒賣土地的通知》第二條第2款規定，“農村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日**在《關于深化改革嚴格土地管理的規定》中再次強調，“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。法律也明確規定禁止農村宅基地隨意轉讓和抵押，可見，國家現行*策明確規定禁止城鎮居民在農村購買宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院應當按照《2005年全省民事審判工作座談會紀要》的意見，據此認定城鎮居民與農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同，不支持城鎮居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。

對于本集體經濟組織之外的其他集體經濟組織成員購買農村居民宅基地和住宅的，應當如何處理，法律未明確規定。由于農村宅基地具有極強的福利和保障性質，且是本集體經濟組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權的主體應當限于本集體經濟組織成員，否則將會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制，因此，對本集體經濟組織之外的村民購買本集體經濟組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應當確認為無效。

對于農村集體經濟組織自行開發的“小產權房”的買賣問題，按照我國現行。