榮觀房產網房地產開發與經營知識點
1. 房地產開發經營與管理知識點：如何學習成本法
學習成本法應把握以下幾點： （1）投資利潤率：“投資利潤率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤率，從2007年開始，教材又加上該內容，而且是考試必考內容，一定要搞明白其計算基數。
（2）教材從2007年，成本法最大的變動知識點也是很重要的兩點：一是對經濟壽命作了修訂，當經濟壽命晚于土地使用期限結束的，分未約定不可續期和已約定不可續期。當土地使用期限屆滿。
分受讓人申請續期和不申請續期兩種情況；二是銷售費用計算利息。銷售費用計息時，一定要先區分清銷售費用發生的時間，即銷售之前發生的費用和與銷售同時發生的費用。
（3）在通常情況下，土地報酬率一般指的是年報酬率。 （4）開發利潤無論是在成本法中還是假設開發法中都不計息。
（5）關于單利和復利，存款和貸款，可以用單利，也可用復利。只是為了計算的方便，根據單利和復利的換算公式，把單利換算成復利。
（6）傳統方法雖然不考慮各項收入、支出的時間。但是一定要計算利息。
（7）在計算建筑物折舊的時候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動續期的，應按建筑物經濟壽命計算建筑物折舊，對于非住宅，要區分約定不可續期或未約定不可續期兩種情形。 （8）重新購建價格含義中有“購”和“建”雙重含義，對于重新購置的價格，是要用市場法來求取的，對于重新建造的價格是積算價格，可用成本法計算。
（9）征收國有土地上的建筑物來獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權，征用是暫時借用土地使用權，其中，土地所有權沒有改變。 （10）為了更好的加深對功能折舊的理解，現提供一個公式，僅供參考！該功能落后空調系統的重建成本（現有項目成本）一該落后空調已計提折IH+修復成本（拆除該功能落后空調所必需的費用一該功能落后空調系統可回收的殘值+安裝新的功能先進空調所必需的費用）一該新的功能空調系統如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用=可修復的功能落后引起的折舊。
（11）還應注意以下幾個問題。 1）成本法中開發成本可劃分為土地開發成本和建筑物建設成本。
主要包括：①勘察設計和前期工程費；②基礎設施建設費；③商品房建筑安裝工程費；④公共服務設施建設費；⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發成本，哪幾項歸建筑物建造成本。
需要明確的是：上述成本組成內容中，①項一般情況下歸屬于土地開發成本，②項如果取得的房地產開發用地是熟地，只包含部分基礎設施費，則部分屬于土地開發成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應更多可歸于建筑物建造成本中。
2）紅線內市*費用應包括在建造成本中。 3）要記住不可預見費用的含義及具體包括內容。
4）勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見費、紅線內市*費，一般應包含在土地開發成本中并參與計息。 5）成本法利息的計算中，基礎設施建設與場地拆遷費用是作為土地開發成本費用的。
6）對自用房地產用成本法估價中，要計算銷售費稅。 7）成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預售時就有銷售費用。
8）房地產重新購建價格包含銷售稅費和利潤。 9）要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。
在房地產開發中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。 10）功能過剩造成的損失是功能折舊，而經濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產價值的升值。
2. 房地產的開發與經營的一些有關的資料
房地產策劃包括那些內容？ 一、項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。
可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。 可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地的現場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發組織機構、管理費用的研究；（8）開發建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。
可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。
如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。
詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。
這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化； （4）財務評價和國民經濟評價；（5）編制可行性研究報告。 二、房地產營銷策劃內容 營銷策劃內容： A、定價策略 1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調整與銷售率及工程進度的關系 B、銷售費用及資金流量調控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發展商簡介； 2、房地產特性與房地產價值； 3、項目環境資料說明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場客源定位； 14、業務計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現場接待流程及規定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關法務及稅務介紹； 25、儀態、儀表與商業禮儀； 26、答客問演練與課程驗收 三、隨著房地產業的理性化發展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可。
房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。不少開發商對房地產營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區。
●誤區之一 目標客戶定位不準 打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料（如可口可樂）對消費者研究的態度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實上，由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業消費者調研不可。
然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業”、“消費者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤”。至于他是誰、他有什么想法都無足輕重。
于是乎，房地產的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內被心不在焉地打發掉了，行業泡沫和風險隨之而來。 ●誤區之二 。
3. 房地產開發與經營的內容與形式
在房地產市場火爆的今天，相信大家一定不會對“房地產開發”、“房地產的經營”這兩個概念感到陌生。不過，有一大部分人單純地把這些概念理解為建房、賣房，這樣的理解就有些片面了，因為房地產的開發與經營遠比這復雜得多。接下來，小編就帶大家一起去正確地認識一下房地產開發與經營的內容與形式。
根據開發對象的不同，我們可以將房地產開發分為成片開發與單項開發這兩大類。成片開發指的是開發規模較大、建設項目較多，包括了基礎設施建設與周邊配套建設的開發活動。成片開發往往是以“*企合一”的形式進行的，其中*府所占的是主導地位。一般來說，高新區、旅游村、保稅區、老城區等等的建設與改造都屬于成片開發的范圍。
單項開發指的則是開發規模比較小、周邊配套設施的建設比較少的開發活動，具體的項目有燭照開發、寫字樓開發、商業區的開發等。目前，我國市場中需求量最大的就是住宅的開發與建設，而隨著人們生活條件的改善，其需求還在不斷的增長。商業區房地產的開發則十分靈活，建筑的類型涵蓋了小商鋪、大型商場等，為周邊的居民提供了集購物、餐飲、娛樂一體的服務。而寫字樓的開發對開發商的要求較高，需要開發商具有長期投資的能力。
而房地產經營，同樣不止銷售房屋這么簡單。根據經營對象的不同，我們可以將房地產的經營劃分成房屋的出租或銷售、房地產轉讓、房地產投資、相關中介服務與物業管理等。其中，房屋的出售與出租是我們日常生活中最常接觸到的一種形式，它將建設好的房屋作為商品買賣。而物業管理是對房地產的后期維護，目前它在市場上已經是一種附加在銷售、出租中的專門的行為。除了以上的幾種方式以外，開發商還可以將房地產用于抵押貸款，所得貸款再用于后續的投資。
從以上的敘述中，我們可以看出房地產開發與經營的形式多種多樣，遠不如我們所想象的那么簡單。而在實際生活中，由于存在各種規則的限制與不確定因素的影響，它們的操作更加復雜。除了開發與經營以外，更是需要對房地產進行不斷的管理，才能保證項目的持續發展。
4. 房地產開發與經營 包括哪些內容
房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。
其經營特點主要有以下幾點： 1、開發經營的計劃性 企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。 2、開發產品的商品性、單件性及不可移動性 房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。
3、開發經營業務的復雜性 所謂復雜性包括兩個方面： （1）經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。
經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。
5. 房地產開發與經營
房地產開發是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發與配套建設，是一種商品生產和管理的行為。
房地產開發的全過程可分為投資決策、前期工作、項目建設、竣工驗收與交付使用四個大的階段，具體分為管理與城市房地產、房地產開發項目選擇和土地使用權獲取、房地產開發項目策劃決策和可行性研究、房地產規劃設計與建筑工程基礎知識、房地產開發的建設過程管理、住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理，以及貫穿于房地產開發全過程的開發資金籌集與成本監控管理和與房地產開發有關的其他管理等各個方面，可以再加一些自己的想法，希望對樓主有幫助。
6. 房地產銷售知識
若想做一名合格的房地產經紀人，不僅要通曉房地產專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地產開發商和消費者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業中使自己立于不敗之地。房地產專業知識（包括房地信息）。所謂房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務。居間，通俗地說就是作中間人。居間是一手牽兩家：上家和下家，并在兩者之間起一種溝通、促進和平穩的作用。對一個房地產經紀人來說，掌握大量的市場信息是他從事好這項業務的先決條件。這些信息應該包括：房地產有關的法律、法規及相關的*策信息、購買對象變化信息等。在很大程度上來說，經紀人就是利用信息制造利潤，信息就是他們最主要的資本。如果說居間側重的是信息的話，那么代理就非得要具備專業知識才行。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿于房地產生產各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地產法律、法規、條例的基礎上通曉房地產開發與經營、建筑學、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體地說，一要掌握房地產開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程序、項目可行性研究、工程建設與竣工驗收、資金融通、市場推廣。二要熟悉建筑基礎知識，了解建設工程全過程。三要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規定，以及產權產籍的一些基本知識。四要掌握房地產價格評估的理論和實務。市場營銷知識。房地產開發到了今天這樣的局面，早就不是幾年前的單一產品競爭了。對于房地產商來說，他們所需要的也不是單純的中介服務，而是能夠提供開拓市場的完善營銷計劃和高超的市場策劃方案的中介服務。房地產市場生產與消費的分離特征，決定了房地產營銷的重要性。房地產在時間、數量、類型、房型、樓層所有權、信息、估價的分離，非得靠市場營銷來彌補。房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支，市場營銷中的市場細分化原理、營銷組合理論、市場預測和調研方法，乃至產品策略、定價策略、分銷和促銷策略都是房地產市場營銷中必不可少的東西。要掌握市場營銷知識，就必須掌握市場調研、選擇目標市場、產品開發、產品定價、渠道選擇、產品促銷、售后服務等知識技能。法律知識。房地產經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水平，但與房地產有關的法律法規是非掌握不可的。我國的房地產業發展得益于房地產法律法規的調整和完善，也就是說房地產的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。房地產的三部法律《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城市規劃法》以及據此制定的部門規章和地方性法規，幾乎涵蓋了整個房地產事務。作為經紀人不但要掌握房地產方面的法律法規及各級*府部門關于房地產的*策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經濟法、行*法及行*訴訟法、民事訴訟法的知識。舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到經濟合同法、民法通則等法律知識。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、城市私有房屋管理條例》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租賃合同以什么方式生效等。代理買賣，就得熟悉《城市房屋轉讓管理規定》、《城市己權屬登記管理辦法》中轉讓的條件、交易程序、產權產籍知識及辦證程序。如果代理發展商，要掌握的法律知識就更多了。近年來時興的房地產律師見證業務足以說明法律知識的重要。房地產經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委托人的合法權益。金融知識。房地產金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地產開發、經營與管理有著密切的聯系，房地產金融是房地產與金融聯姻的產物。房地產業的發展，要金融業作為后盾，金融業要拓展，房地產業是首選。特別是房改新制度實施、取消實物分房后居民到市場購買住房，經紀人的金融知識就顯得尤為重要。不論是作開發商的全程代理還是抵押貸款，甚至房地產咨詢業務，都少不了金融知識。一般來說，經紀人應該熟悉國際金融慣例、現行國家金融*策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續、還款方法以及住房公積金等知識。談判技巧。談判是一門技術，更是一門藝術和科學。它通過談判各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能基本滿意的協議。房地產經紀人的談判也不例外，通過談判完成委托方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使市場的需求得到了滿足。在談判中常見的策略如時機運用策略、利益讓步策略、以誠取勝策略都是房地產經紀人所必須借鑒的。具體到居間或代理業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。對房地產經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產經紀人“該出手時就出手”，還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。但不能使用欺騙手段。
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