關于澳門香港的發展歷程

香港房地產發展歷程

1. 香港地產的發展史

香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經濟的“晴雨表”。

戰后至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。

每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。

在港府*策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。

1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由于銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰后第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。

1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。

1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”（即廉價屋計劃），解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。

需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮（屯門、沙田、葵涌等）逐步形成。承接70年代后期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨后而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。

1982年底，香港樓價比1981年下跌60%,1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署后，市場才重新復蘇。

80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。

不過，1989年之后房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。 90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。

從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。

這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。

2. 中國大陸香港房地產*策的相同點

香港房地產與大陸房地產的差異隨著大陸地產的蓬勃發展，國家房地產調控*策也不斷變化，如限購令、國五條、國十條、限資令等，長遠來看，國家房地產調控*策是為了大陸房地產向著健康穩定的發展，但近期來看，不斷變化的房地產調控*策造成的動蕩的社會環境對大陸地產公司的運營影響也是很大的，因此，大陸地產公司補習不斷適應環境，提高企業競爭力。

香港總面積為1078平方公里，但可以開發利用的面積不足30%，但香港優越的地理位置，開放的港*策和較為完善的基礎設施吸引了大量資產涌入香港地產行業，使得香港地產成為香港的經濟支柱之一，占GDP的20%。同時，在香港本地相對飽和的市場下，香港地產企業經過五個盛衰循環的香港地產已走向成熟，穩定的發展。

雖然大陸房地產和香港房地產有很多不同之處，但從以后房地產*策走向，集中度的發展等方面看，與香港的發展歷程非常相似。所以筆者通過此論文，分析香港地產的相對優勢后，向大陸地產闡述在香港房地產發展的歷程中，大陸房地產可以借鑒的戰略。

一、香港房地產與大陸房地產發展現狀發展階段：香港地產有完善的體制和成熟的發展模式，但畢竟香港本地的土地資源有限，香港地產很難回到上個世紀九十年代中期以前的繁榮景象；而對于大陸市場來說，其正處于一個快速上升的發展趨勢，無論是對于消費需求還是投資需求都有非常的市場。市場容量：香港地產的市場容量相對狹小而大陸市場的空間巨大。

增長速度：香港地產已經進入了穩定的低增長，而大陸地產又在強勁的高增長能力。競爭程度：香港地產的競爭相對激烈，同時競爭途徑較為規范；大陸的競爭日益激烈，且非競爭性因素較多。

香港房地產的企業增長率和利潤率較低，而資產利用率較高。二、香港房地產較大陸房地產的相對優勢 1.較大的經營規模香港房地產公司2010年的銷售收入，凈利潤，凈資產三個指標的平均值分別為：4433734891.55、810303455.67、12508508387.44。

大陸房地產的三個數值分別為：1131615034.02、103944783.02、1272812012.01。由此可得，香港企業的三個財務指標均遠高于大陸公司。

而這三個財務指標體現的是企業的經營規模，可得香港公司的經營規模明顯大于大陸公司。 2. 較高的股東權益收益率 2008-2010年平均股東權益收益率中，香港房地產公司為0.5341，而大陸房地產公司為0.0718，可得香港房地產的平均股東權益收益率遠遠高于大陸房地產。

股東權益收益率是公司稅后利潤除以凈資產得到的百分比率，用以衡量公司運用自有資本的效率，此數據比較了香港大陸兩地企業的效益類指標，香港企業通過高效利用凈資本，在大陸市場上快速地擴大市場份額。三、香港房地產發展對大陸房地產的啟示 3.1 香港房地產有較高的市場集中度香港房地產集中度發展歷程：上世紀50、60年代，香港地產行業絕大多數為中小型公司。

進入70年代，市區舊樓重建已基本完成，小幅地皮大大減少，工業樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當局批租住宅用地呈現大型化發展趨勢，競投需要付巨款，而且新建樓宇無論在高度、造價方面都不斷提高，超過了勢單力薄的地產公司的承受能力，小型公司被逐漸淘汰。房地產業趨向集中，逐步形成了一些較大的集團，而且大地產公司紛紛將公司股票上市，資本實力增強，并通過一系列換股、收購、合并等活動使資本進一步集中。

70年代后期，興建大型屋村的盛行使地產公司規模越來越大。進入80年代以來，香港房地產業已逐漸成為壟斷性大集團的天下，目前最大的10家地產集團的開發量約占香港總開發量的80%左右，市場集中度相當高。

而目前內地房地產公司約有3萬多家，前10名地產集團的市場份額不到6%，最大的地產集團—萬科的市場份額不到1%，內地房地產市場集中度還有相當大的提升空間。 3.2 跨區域和多元化經營為香港房地產公司經營的主流房地產市場具有很強的區域性性質，由此引起的競爭也帶有明顯的區域性，特別是在不同的城市之間。

身處不同城市的房地產企業競爭力都會存在明顯的差異，一般具有較強實力的企業都是擁有較大的土地存儲量，且分布在長三角，珠三角，首都及周邊一帶的城市，例如上海，北京，廣州等。香港房地產起步較早，與大陸相比，有較長的發展歷史，戰后以來，香港房地產業經歷了五次盛衰循環，在其中走出了一大批有強綜合實力的地產企業。

在這個曲折的過程中，很多企業已經找到并掌握了突破地域限制的技巧：跨區域開發，多元化經營。以新鴻基為例，公司今年持續把在香港發展的優質住宅經驗成功引進大陸。

與2012年6月，新鴻基在內地的土地儲備已高達 8380萬平方米，地段主要位于上海和北京的主要黃金地帶。在上海的項目類型上，新鴻基新開發項目也從優質寫字樓和商場為主轉向住宅和酒店式公寓，例：濱江凱旋門項目。

在地域上，企業也逐漸從建成后長三角的國金大廈，蘇州湖濱四季，太湖國際社區等轉向珠三角新開發區域南海周邊，其從已建成項目的借鑒來的經驗和科學的營銷策略使得企業所提供的產品和服務深受顧客的贊譽和市場的認。

3. 我國港臺地區房地產經紀行業的發展怎么樣

一）我國港臺地區房地產經紀行業的發展 1.香港房地產經紀行業發展歷程的特點分析上世紀50年代開始，是個人代理階段。

60年代末期到70年代開始是一個重要的轉折點，是房地產經紀行業從以個人活動為主的經營方式，向企業的轉變。 80年代形成了一個以地產代理企業為主導的房地產經紀行業。

1）傭金較低 2）行業與*府、法律界和金融機構關系密切 3）地產代理商與開發商既競爭又合作 4）企業適應性強，經營手法靈活多樣 2.*房地產經紀行業發展歷程的特點分析 70年代以后，出現了房地產介紹人行業。從80年代開始，*地區經濟主管部門，才正式開放房屋介紹企業。

80年代后期、90年代初期，是*地區中介行業全面發展時期。起步較晚，但是成熟度較高。

1）競爭中求創新 2）發展網絡經營 3）開拓多元化服務。

4. 房產的發展歷史

中國房地產市場發展的歷史第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。

1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。

1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。

1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。

1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。

1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。

房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。

房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。

1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來）2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。

隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

第五階段：房產泡沫即將破。歷史上三次房地產泡沫●美國：1926年破碎，間接引發上世紀30年代世界經濟危機●日本：1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條●東南亞、香港：1997年破碎，香港出現十幾萬名百萬“負翁”20世紀是世界經濟快速發展的100年，房地產業的興盛無疑是刺激這100年間經濟增長的重要因素。

然而由于各種復雜的原因，在一些國家和地區曾出現過可怕的房地產泡沫，結果使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。美國房地產泡沫7.5萬人的城市竟出現2.5萬名地產經紀人 20世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建筑業日漸興盛。

在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。佛羅里達州位于美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。

第一次世界大戰結束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達的地價一直遠低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。

許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。

尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。

一股炒賣房地產的狂潮越來越洶涌澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。

當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。

然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。

緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。東京都一地的地價超過了美國全國地價總和20世紀30年代以后的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代后，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。

20世紀80年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。

美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。