我國房地產發展歷程中的重大事件

天山區房地產發展歷程

1. 天山地產怎么樣啊

河北天山房地產開發有限公司成立于1998年，成長于河北，正發展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節的專業地產公司。業務領域涉及地產開發、商業運營和物業管理三大板塊，公司下設4個專業委員會和13個職能部門，員工1000多人，屬國家建設部一級資質開發企業。天山地產致力于成為最值得尊重和信賴的、領先的專業地產公司，致力于為客戶提供優質的產品和服務并影響他們的行為，在此過程中，成為卓越的企業并創造機會。公司以誠信為基礎，以創新為動力，致力于實施精品戰略。秉承“以建筑為先導，以質量為生命，以信譽贏顧客，以管理創精品”之企業理念，以“創建精品工程，奉獻一流服務”為質量方針，憑借著對房地產市場的敏銳觀察和深刻理解，以敢為人先的創新精神和持之以恒、運籌帷幄的大家風范，成為河北省房地產行業最具影響力、成長速度最快的企業之一。

幾年來，天山房地產銳意創新，致力于商業、住宅、工業等領域的多元化地產開發。幾年來，天山房地產先后開發了天山花園、長江大道拆遷安置小區、辛集·天山花園、天山·水榭花都、欒城·天山水榭花都、寧晉·天山水榭花都、承德·天山水榭花都、天山·觀瀾豪庭、天津·天山水榭花都、天山·新公爵等項目。其中我們開發的天山·水榭花都，請了世界著名的設計公司貝爾高林和澳大利亞柏濤進行設計，以“一城風景，半城湖”的景觀設計獲得了河北省首家“國家康居示范工程”和“中國名盤五十強”，今年3月份又榮獲了和魯班獎并稱為建筑、房地產行業的兩大*府獎項的“廣廈獎”，河北省僅有兩家，石家莊僅我們一家企業獲此珠榮。天山水榭花都整個小區符合中國傳統理想居家的擇址標準。既利用了原有優美的自然環境，又借助環境形成了特別適宜居住的氣候。另外，天山水榭花都小區在生態景觀的細節布局上可謂獨具匠心，只有身處其中才能感受到那種濃濃的文化和生活氛圍。而作為一個大規模的小區，配套項目及設施自然非常齊全，交通、學校、幼兒園、游泳池、超市、銀行、社區衛生服務站、籃球場等配套設施均有；同時還結合采用了分質供水系統、變頻供水系統、雙路供電系統等人性化的設施。同時，物業管理也是天山水榭花都的一大特色，建立有區域周界防范系統、閉路電視監視系統、可視對講系統、緊急呼叫報警系統等。

2. 河北天山實業集團有限公司的企業歷程

1980年天山集團的雛形為河北省石家莊市一家有26名員工的建筑隊，吳振山先生為團隊隊長1987年3月1日承建石家莊市第二糧庫辦公樓，這是建筑隊成立以來的第一項大型工程1990年易名為“建筑公司”1993年易名為“正定縣第十建筑公司”1995年易名為“石家莊開發區第一建筑公司”，吳振山先生出任董事長，總經理1995年1月吳振山董事長當先為河北省建筑企業協會第三屆理事會理事1995年3月公司獲河北建筑業管理局授予“品質管制先進單位”。

同月，吳振山董事長被省建委評為94年度工程建設先進個人1995年9月公司被河北省集體建筑企業協會評為“河北省先進集體建筑企業”1996年5月公司被河北省建委評為“95年度工程建設先進單位”1996年11月18日天山集團榮獲“1996年度全國集團建筑企業全面品質管制優秀將一金屋獎”1995年7月公司被河北省建委評為“96年度工程品質先進單位”被省集體建筑企業協會評為“質量管制先進單位”1998年2月18日公司被評為“先進民營企業”、“先進基層*支部”。吳振山董事長被評為“優秀*員”1998年4月27日公司榮獲“重合同守信用單位”稱號1998年4月28日市勞模表彰會上吳振山董事長被授于“96-97年度石家莊市勞動模范”榮譽稱號1999年9月26日公司自籌自建的全國最大的室內封閉水上樂園----天山海世界正式營業1999年10月30日國務委員司馬義·艾買提·河北省委書記葉連松視察天山海世界并提出天山海世界是河北石家莊的景區創舉2000年5月30日天山集團成立2000年9月20日中國品質管制委員會授于公司承建的河北省送變電高層1#住宅樓為“2000年全國使用者滿意工程”2000年12月31日中國建筑協會品質體系認證中心為河北天山集團建筑工程公司正式簽發ISO9002質量體系認證證書2001年3月27日總裁吳振山被選為河北省建筑業協會理事會常務理事、副會長2001年8月28日全國使用者滿意工程聯合推進辦公室授予河北天山集團建筑工程有限公司為“2001年全國實施使用者滿意工程先進單位”稱號，河北省僅天山建筑公司一家單位獲此殊榮2001年9月15日全國實施使用者滿意工程先進單位表彰會在北京人民大會堂召開，河北天山集團建筑工程公司在會上獲得了獎牌，天山人第一次走進中人民大會堂2002年5月吳振山總裁被石家莊市企業聯合會、石家莊市企業家協會任命為石家莊市企業聯合會、石家莊市企業家協會常務副會長2002年10月海世界被評為國家AAAA級旅游景區2002年12月24日天山科技工業園正式動工2003年1月19日集團董事長吳振山當選為第十屆全國人大代表2003年4月20日天山集團盡攬“金球”、“金馬”、“創業”三項大獎2004年3月19日天山海世界旅行社開始試營業2004年11月23日金石園區廠房、三職專獲“安濟杯”大獎2004年12月天山集團董事長吳振山被評為“全國百名優秀中國特色社會主義事業建設者”2005年4月22日董事長吳振山被評為“全國關愛員工優秀民族企業家”2005年11月董事長吳振山被評為“2005年中國鄉鎮企業經濟人物”2006年7月董事長吳振山被評為“石家莊市“十五”期間突出貢獻企業家”2006年8月27日天山集團首屆業主運動會在石家莊學院成功舉辦2006年12月董事長吳振山被評為“首屆中國綠色環保英雄人物”2006年12月董事長吳振山榮獲“中國光彩事業獎章”2006年12月9日天山集團榮獲“中國最具挑戰潛力民營企業”2006年12月11日董事長吳振山被推選為中國中小企業協會副會長2007年1月6日董事長吳振山榮膺“2006年度河北十大風云人物”2007年12月6日董事長吳振山當選全國個體勞動者協會副會長2008年1月18日天山希望小學落成2008年3月21日天山·水榭花都榮膺“廣廈獎”2008年6月5日天山集團董事長吳振山榮獲“河北省杰出企業家”2008年9月2日天山集團被評選為“文明誠信私營企業”2008年10月4日天山集團第二屆業主運動會成功舉行2009年3月25日天山集團榮膺“2007-2008年度中國房地產誠信企業”2009年4月29日董事長吳振山榮獲“五一勞動獎章”2009年9月董事長吳振山榮獲“建國60年河北省最具影響力勞模”2009年9月3日董事長吳振山榮獲“2009中國十大杰出企業家”。

3. 石家莊的天山集團怎么樣

天山集團創立于1980年，業務版塊以通用航空、文旅開發、城市運營、金融服務等多領域為一體，以萬創產業集團、海世界集團、資本集團、實業集團、房地產開發集團為五大支撐，實施國際化發展戰略，旗下產業及項目遍布京津冀、香港、上海、山東、陜西、浙江、寧夏等多個省市及國際地區。2010年，天山發展（控股）有限公司于香港聯交所主板上市，經營規模和綜合實力穩居行業前列，天山集團正致力成為一家主業突出、多元發展、全球經營，產業與資本雙輪驅動，并在多行業具有領先優勢的全球性企業集團。

天山集團秉承“品質如天、誠信如山”的經營理念，贏得了廣大客戶、合作伙伴、業內同行的尊重和贊譽，創出優質工程及優質樣板工程數百項，并連續十年單位竣工工程優良率達到100%，獲得多種獎項和榮譽，連續多年躋身省、市百強企業并名列前茅。與此同時，天山集團獲得全國“重合同守信用”、全國關愛員工優秀民營企業、全國就業與社會保障先進民營企業、中國最具發展潛力百強民營企業、全國抗震救災先進集體、連續五年被評為中國房地產開發企業100強與中國房地產責任地產10強、國家康居示范工程、廣廈獎、河北省最具社會責任感企業等眾多榮譽。

未來，天山集團將繼續秉承和諧共榮的發展理念，以海納百川的胸懷匯聚融合世界級精英團隊力量，與海內外各界朋友精誠合作，共創人類和諧美好的未來！

外國房地產發展歷程

1. 美國房產的發展趨勢是怎樣的

美國當選總統川普是以房地產業起家的，上任后在此領域可能會有一些動作。

川普致力提升美國本土利益，包括增加就業機會等之面向，大家對他的期待是整體全面的，2017-2020年房地產市場應該是實際的走強。據美房吧統計： 2017-2020年房地產市場實際走強現階段包括聯準會的升息及小額貸款額度提升，會增加消費者的信心。

同時，原來依賴海外或大陸買者的市場觀念已經改變，很多內需的增長還會讓美國房地產市場及消費者信心逐漸增加。據分析，川普就任對美國房地產不會是負面影響，可預期未來駐外工廠慢慢移回美國后增加就業機會。

這種預期心理會促使大家購屋，而回流產業人士也會置產，如此可能造成房屋供不應求，加上聯準會升息，因此2017-2020年房市走強。2017年上半年，成交量應該會增加預期本地買主會有購買力，甚至可以取代部分來自海外的買主。

由于醫保制度即將革新，因而對于中產階級而言，可以減少負擔，房地產將是他們的重要投資標的。雖然目前房價往上，但已經走強到稍有反壓的地步。

然而，過去很多的溺水屋已獲得接手，可預見未來房地產市場健全化，升值潛力還是存在的。如此，購屋者還是會考慮學區、周邊環境、居住者教育程度及消費能力年收入等方面；同時考慮升值的預期。

現在許多負面因素幾乎完全煙消云散，未來購屋潮將不只來自華人；同時，選擇地區除上述因素外，人們將樂于購買具有美國本土元素的區塊。中國人素來就有“有土斯有財”的觀念，因而對EB5投資移民項目趨之若鶩。

成功留在美國后，又成為美國新的投資者、消費者和納稅人，這些人都具有購買房地產的潛力。

2. 美國房產是良性發展嗎

在美國買房地產，外國投資者需要遵循以下八個步驟：第一步：確定美國購房的目標和預算第一個重要的步驟是確定你在尋找何種房產：這處美國房產是要用來做投資，第二居所，給你即將赴美留學的孩子，退休養老……？在你決定著手之前，確定房產的用途是非常重要的。

一旦定下了目標，你需要確定手頭可用于購買房產的預算。房地產價格千差萬別，確定合適的價格區間可以幫助你縮小搜索范圍。

在美國購買房地產，外國投資者可以獲得抵押貸款，但是支付一定數量的現金作為定金是必須的（通常至少是購買價格的30%）。第二步：確定在美國置業的地理位置（城市）第二步是確定房產的地理位置。

美國幅員遼闊，特別關注符合在第一步中確定下來的目標的幾個城市是非常重要的。外國投資者對某些城市有很強的偏好，尤其是美國東海岸的城市。

然而，一些外國投資者更喜歡加利福尼亞和福羅里達宜人的氣候。第三步：進行研究，與選中城市的專家商討美國房地產外國投資者應該對第二步中選擇出來的城市進行必要且充分的市場研究。

互聯網上有大量可獲取的信息，但是與房產專家探討選中的城市會更有助益。東西方置業顧問有限公司可以幫助外國投資者考察美國的一些城市，并且通過電話會議提供專家和您探討。

記住房地產的全部就是“地段，地段，地段”。這意味著即使您已經選擇了一個城市，你仍然必須分析這個城市中各種各樣的地段，熟知價格發展，租金收益，利弊等等。

另一個需要考慮的關鍵項是網頁上的房屋/公寓列表僅僅是一個指示。通常，在你準備好要購買時，那座房屋/公寓也許再也不能得到了。

第四步：安排美國購房旅游行程，與可信賴的顧問一起察看美國公寓強烈建議外國投資者在購買之前親自察看公寓/房屋。所有的開發商或者網站都能提供美輪美奐的照片，精彩誘人的描述。

你親眼看房屋/公寓時，也許會有很大不同。東西方置業顧問有限公司將配合委托人安排去選定城市的旅行，根據委托人的要求和預算展示公寓/房屋。

由于房地產具有本土性，我們認為外國投資者應該與正在住在您計劃投資的城市的顧問會面，這將幫助外國投資者收集盡可能準確的信息。東西方置業顧問有限公司與美國各地代理人有合作伙伴關系，可以確保您一到達就有人接待。

需要強調的是，去往美國的外國人必須持有簽證——這個過程會占用六至八周，這取決于您的國籍。第五步：出價并還價在察看公寓/房屋的旅行期間，外國投資者也許會決定對一處或幾處房地產出價。

強烈建議投資者用房地產代理商來做，因為這些代理商了解當地市場，與外國投資者相比還價相對容易快捷。不必擔心房地產代理商的費用。

一般來說，由您挑選的在購買過程中協助您的顧問免費提供服務（一旦交易商定，代理商會從中獲得一部分傭金）。外國投資者應該記住，賣主通常會接受比網頁列表標示的正式報價更低的價格。

您可以得到的折扣會達到1%或者10%，這取決于城市/建筑/單元。然而，有時房屋/公寓也許會定價很高，沒有太大還價空間。

并且，在代理商的協助下，您可以知道對于一處房屋/公寓，有多大的商討余地。第六步：雇傭當地律師作為你的代表和當地代理商的重要性一樣，雇傭當地律師至關重要。

購買房屋/公寓時，美國每個州的法律規定都有一些差異。律師能夠為外國投資者提供所有有關法律規定、可能與房屋/公寓并存的問題的建議。

購買房屋/公寓是典型的重要投資，正確的法律代理是先決條件。第七步：確定融資方案您的出價已被接受，您已經雇傭了律師來審核購買協議和其他所有的法律文件。

另一個為交割做準備的重要部分是融資。通常，外國投資者用現金支付房屋/公寓。

然而，當購買美國房產時，外國投資者也可以獲取抵押貸款，但是通常支付一定數量的現金作為定金是必須的（通常至少是購買價格的30%）。第八步：商定交易您的律師已經審核并且認可了所有的法律文件，您已經保證了購買所必需的資金。

現在交易交割日期可以排上日程安排了。一旦在交易完成時簽署了文件，您（或者您的代理人）就能領到鑰匙。

恭喜！美國購房小結：在購買美國房產時，外國投資者應記住以下內容：通常，雇傭房地產代理商幫助您在城市或居住區搜尋房產時沒有費用。在交易交割時，房地產代理商會得到傭金（賣方支付傭金）。

我們強烈建議您只用一家房地產代理商，這會創造一個雙贏的局面：如果他/她是您唯一的代理商，那么這個代理商會熟知為您尋找一處合適房產的重要性，并且會盡全力尋找滿足您需求及預算的房產。總的來說，對于外國投資者最重要的事情是，在去往選定的美國城市之前，確定一個值得信賴的資深顧問。

通過與顧問探討地段和價格，外國投資者可以進行大量的研究調查。一旦通過電話和網絡獲取了足夠的信息，重要的就是前往那個城市去察看房產了。

您可信賴的顧問將親自接待您，展示合適的住所或者投資房產，在購買過程中提供全面的幫助。

3. 美國房產的發展趨勢是怎樣的

美國當選總統川普是以房地產業起家的，上任后在此領域可能會有一些動作。川普致力提升美國本土利益，包括增加就業機會等之面向，大家對他的期待是整體全面的，2017-2020年房地產市場應該是實際的走強。

據美房吧統計：

2017-2020年房地產市場實際走強

現階段包括聯準會的升息及小額貸款額度提升，會增加消費者的信心。同時，原來依賴海外或大陸買者的市場觀念已經改變，很多內需的增長還會讓美國房地產市場及消費者信心逐漸增加。

據分析，川普就任對美國房地產不會是負面影響，可預期未來駐外工廠慢慢移回美國后增加就業機會。這種預期心理會促使大家購屋，而回流產業人士也會置產，如此可能造成房屋供不應求，加上聯準會升息，因此2017-2020年房市走強。

2017年上半年，成交量應該會增加

預期本地買主會有購買力，甚至可以取代部分來自海外的買主。由于醫保制度即將革新，因而對于中產階級而言，可以減少負擔，房地產將是他們的重要投資標的。

雖然目前房價往上，但已經走強到稍有反壓的地步。然而，過去很多的溺水屋已獲得接手，可預見未來房地產市場健全化，升值潛力還是存在的。

如此，購屋者還是會考慮學區、周邊環境、居住者教育程度及消費能力年收入等方面；同時考慮升值的預期。

現在許多負面因素幾乎完全煙消云散，未來購屋潮將不只來自華人；同時，選擇地區除上述因素外，人們將樂于購買具有美國本土元素的區塊。

中國人素來就有“有土斯有財”的觀念，因而對EB5投資移民項目趨之若鶩。成功留在美國后，又成為美國新的投資者、消費者和納稅人，這些人都具有購買房地產的潛力。

4. 發達國家房地產事業的發展史與現狀

我國房地產業的現狀應該說，從2007年和今年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進入了調整期，步入了此輪房地產周期的下行階段，也就是像某些業界人士所說的開始步入“拐點”。

當然這個“拐點”只是此輪短周期的“拐點”，而不是我國房地產長周期的“拐點”。從房市的運行層面來看，我國房市目前的現狀包括以下幾個方面： 1.泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降 2007年以來，在緊縮*策調控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。

深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調。其中深圳房價在2007年11月環比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且據業內人士預測，深圳的房價還會進一步探底。

廣州也出現了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價格仍然較為堅挺，但銷量也出現了不同程度的下跌，顯示其價格堅挺的基石并不牢固。

據上海房地產研究機構佑威房地產研究中心發布的數據顯示，上海平均成交價格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環比下滑了23.5%而據搜狐網報道，北京的多數樓盤的房價開始松動，并出現了普遍的打折促銷現象，一些樓盤的價格也較去年高峰時有了較大的下降。東莞房價則距從最高點下降了約40%，基本回到了2006年初的價格。

而根據國家發展改革委、國家統計局的調查顯示，繼多個月份出現漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。與此同時，萬科、招商、和記黃埔地產等地產商為加快資金周轉紛紛調低價格、打折銷售。

同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價進行拋售。 2.成交量萎縮，空置率上升與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮，房地產商空置率大幅上漲。

據易居房地產研究院的統計顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環比下滑22%，只相當于去年同期成交的三成據焦點網新聞中心根據北京房地產交易管理網數據統計，2008年7月1日-16日，北京市期房網上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。

2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據世聯地產研究中心發布的數據，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3 萬平米，環比下降30.3%，同比也下降45.5%。

廣州市國土房管局的數據顯示，今年上半年全市十區一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達52%。從單月來說，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而去年同期，每個月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當中的差距。

同時，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。 3.緊縮*策下房地產商面臨較大的資金壓力，房地產金融風險加大目前，我國房地產商目前面臨著巨大的資金壓力。

據相關經濟學家分析，目前我國房地產商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。

同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業務展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規模成倍擴大。房貸業務“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風險。

據統計，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數的比例高達90%，這意味著房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。

而這些風險最終無疑都會轉嫁給銀行，從而導致我國的銀行業面臨巨大的房地產信貸風險，加劇我國經濟波動。房地產中介經營困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規范性制度約束增強，一些房地產中介出現了經營困難和倒閉。

去年以來，隨著“中天置業卷款逃逸”事件和“長河地產關門倒閉”事件的發生，房地產業內一時風聲鶴唳。今年1月11日，創輝租售上海所有門店一夜之間全部關門。

而在東莞，創輝租售在最近兩個月內關閉了近130家店面。創輝租售在廣州的100多家門店已張貼《公示》，聲稱因股權調整需要暫時停止營業。

在北京，地產中介巨頭中大恒基關店50家，信一天等退出北京市場；北京的一些小。

5. 房產的發展歷史

中國房地產市場發展的歷史第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。

1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。

1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。

1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。

1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。

1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。

房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。

房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。

1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來）2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。

隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

第五階段：房產泡沫即將破。歷史上三次房地產泡沫●美國：1926年破碎，間接引發上世紀30年代世界經濟危機●日本：1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條●東南亞、香港：1997年破碎，香港出現十幾萬名百萬“負翁”20世紀是世界經濟快速發展的100年，房地產業的興盛無疑是刺激這100年間經濟增長的重要因素。

然而由于各種復雜的原因，在一些國家和地區曾出現過可怕的房地產泡沫，結果使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。美國房地產泡沫7.5萬人的城市竟出現2.5萬名地產經紀人 20世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建筑業日漸興盛。

在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。佛羅里達州位于美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。

第一次世界大戰結束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達的地價一直遠低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。

許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。

尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。

一股炒賣房地產的狂潮越來越洶涌澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。

當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。

然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。

緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。東京都一地的地價超過了美國全國地價總和20世紀30年代以后的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代后，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。

20世紀80年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。

美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。

到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

所有泡沫總有破滅的時候。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。

到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的。

廣州房地產發展歷程

1. 廣州的房地產現狀概況

一手市場：投入產出已不對等

在一手市場，隨著土地出讓金、地價及預售條件的提高，導致部分實力不強的開發商望而卻步。很多開發商先要拿出一部分資金（約30%），采用墊資的形式進行開發，再向銀行貸款，周轉過日子；由于當初*府的土地批發量過大，一手市場供求失衡，導致部分開發商在房子建好后只能通過價格手段討好消費者；隨著房地產*策、法規的逐步完善，發展商的利潤空間進一步縮減。很明顯，一手市場投入大，產出小，已不再對等，這就讓一些不具備實力的開發商考慮是否需要轉型。

二手市場：日漸蓬勃

交易不存在過多手續，經濟、安全，令很多人在選房時更看重二手房。在廣州，有60萬套房改房，這對二手房的市場影響很大。一二手房之間相互爭奪客戶源已是不爭的事實。二手房成為很多人，特別是年輕人一次置業的夢想。在廣州，外來人口是購房的主力人群。隨著房地產法規的逐步完善，及置業者觀念的轉變，導致很多人愿意購買二手房；同時，租賃市場的繁榮也使二手房市場日漸蓬勃。

爛尾樓市場：生機凸現

由于前幾年的過量開發、盲目入市及對市場缺乏把握，造成很多爛尾樓、空置房的出現。由于物業大多抵押給了銀行，因此，這些爛尾樓、空置房最大的業主是銀行，而不是開發商，銀行負擔很重。

隨著整個地產市場的變化，部分開發商變為“地產貿易商”。他們不再搞開發，只是把爛尾樓或空置房低價拿到，重新包裝后在市場上轉手。這種方式投資周期短，而且只要選好產品、評估準確，即可做到。由于“地產貿易商”非常了解置業人群，加之他們也搞過房地產開發，所以就顯得游刃有余。

也有一部分開發商主動尋找一些爛尾項目，他們以低廉的價格購進來，對項目進行重塑、包裝，上市后銷售很好，且利潤可觀，這部分發展商被稱為“房地產投資經營商”。

爛尾樓的主要問題是，土地手續不是很完整，債權債務不是很清晰，產品功能各方面落伍等等。由于其價格較低，重新包裝后，在市場上容易消化。廣州的爛尾收購市場潛力很大，其收購者本身直接或間接是搞開發的，擁有強大的資金實力，對市場有較強的把握度。目前，廣州至少有200個以上的爛尾項目，并且已經有許多成功收購的案例。

發展商：須準確把握市場

二手市場、爛尾樓收購市場均有較強的價格優勢，面對這一現狀，一手市場最主要的出路是開發商對市場應有準確的把握度，另外，應多一些居住觀念上的創新與引導。開發商應把客戶的服務做好，否則就不可能把品牌做好。

2. 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。

1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。 1982年**在四個城市進行售房試點。

1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。

1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。

1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年） 1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。

1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。

房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。 1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。

1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來） 2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。

隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

擴展資料： 2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元（超過2011年中國GDP的10%）？存貨均值同比增加50.34%？增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點？平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元？創歷史新高。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉曾對媒體表示？據測算？2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元？而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。

2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降？則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。據此估計2013年房地產走勢？房地產企業撐丌了多長時間。

如果房地產商能熬過2012？則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析？2012年1-2月份？全國房地產開發投資5431億元？同比增長27.8%？其中住宅投資3713億元？增長23.2%？全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米？同比增長35.5%？其中住宅施工面積297605萬平方米？增長32.8%。

參考資料來源：百度百科-房產·。

3. 恒大的發展歷程

從第一個項目奠基到拓展全國20余個城市，恒大地產集團堅持“質量塑品牌、誠信立偉業”的方針，實施目標計劃和績效考核管理模式，滾動開發，高效運作，以“規模+品牌”的發展戰略形成了企業強大的體系競爭力，使恒大一直保持高速穩健發展，綜合實力不斷上升，成為全國房地產企業的先進典范。

艱苦創業高速發展【1997-1999】公司成立之初，正值亞洲金融風暴，恒大地產集團逆市出擊，搶占先機，采取“短、平、快”的策略，首個項目金碧花園以“環境配套先行”的開發理念，創造了廣州晝夜排隊購房，日進億元的銷售奇跡。其后，恒大經過三年艱苦奮斗，于1999年從當時廣州的1600多家房地產企業中脫穎而出，首度躋身為廣州地產10強企業；2000年，排名躍升至廣州第6位。

苦練內功夯實基礎【2000-2002】經過三年多的高速發展，從2000年開始，恒大地產集團著力于有效整合資源，規范開發流程，狠抓管理促效益，支持未來發展。在廣東地區同時開發及儲備多個項目，陸續開發銷售金碧華府、金碧新城、金碧世紀花園等多個金碧系列樓盤。

2003年，恒大被評為廣東房地產企業競爭力第1名。二次創業拓展全國【2003-2005】經過前兩個階段的發展，恒大地產集團綜合實力顯著提高，發展潛力日益凸顯，從2004年開始，恒大提出“二次創業”的號召，著力實施立足廣州、布局全國、全方位拓展產業發展空間的經營戰略。

2004年，恒大首度躋身中國房地產10強企業，并在廣州同步開發銷售金碧翡翠華庭、金碧灣等10多個樓盤，在開發經驗、品牌美譽度以及規模實力等方面，初步具備了全國拓展的條件。邁向國際跨越發展【2006-2008年】恒大已戰略性的進入上海、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京等20多個主要城市，擁有近50個項目，規模與品牌已取得實質性的跨躍。

恒大一流的管理團隊和成功的發展模式，也取得了令人矚目的超常規發展，吸引了國際資本巨頭青睞。恒大累計在國際資本市場募集資金10多億美元，已成為中國房地產企業邁向國際化的典范。

穩健經營再攀高峰【2008-2011】恒大已戰略性地進入廣州、上海、天津、重慶、深圳等全國120個主要城市，擁有項目200多個，規模與品牌進一步取得大幅跨越。2009年11月5日，恒大在香港聯交所成功上市。

上市當日，公司股票收盤價較發行價溢價34.28%，創下705億港元總市值的紀錄，成為起于內地、在港市值最大的內地房企。2010年，公司先后成功發債27.5億美元，創造了中國房地產企業全球發債的最大規模紀錄，全年實現銷售金額504億元。

2011年，公司總資產達1790億元，銷售額804億元，銷售面積、在建面積、進入城市數量等核心指標均位列全國第一，品牌價值突破210億元。深化管理穩定增長【2012-至今】2012年，恒大步入穩定增長期，全面實施向管理要效益方針，制定各項核心指標（銷售額、主營業務收入、核心利潤）年均增長30%的計劃目標，并通過拓展商業、酒店產業，探討體育、文化產業，加強隊伍建設和企業文化建設，進一步提升恒大品牌，確保公司實現可持續穩健發展。

2012年，恒大全年銷售923.2億元，銷售面積1548.5萬平方米，蟬聯全國第一；截至2013年6月30日，公司總資產達2745.9億元。未來，恒大在鞏固國內領先優勢后，將進一步開拓國際市場，在已有的國際化基礎上，尋求更多、更廣泛的頂尖國際合作伙伴，并借鑒國際先進管理經驗，構筑國際產業集群，打造具國際競爭力的世界頂級企業。

4. 廣州富力地產股份有限公司的發展歷程

1994年-2001年立足廣州、確定方向1994年，富力地產正式成立，全面進入房地產開發領域，并確立以“城市改造，建設宜居社區”為發展方向。

到2001年末，富力地產已在廣州市完成了包括富力新居、富力廣場、富力半島、富力環市西苑、富力千禧花園、富力順意花園等大型舊廠改造項目，總面積超過250萬平方米。一系列“舊城換新貌”的恢弘手筆，一個個宜居社區在城市中心的崛起，見證著富力為推動廣州城市化建設作出的巨大貢獻，同時也為企業的后續發展打下了堅實基礎。

2002年進*北京，擴張啟航2002年，進*北京，一舉攬下東三環內占地面積超過41萬平方米、總建筑面積達150萬平方米的旗艦項目——北京富力城，并將其打造成為了北京CBD商務圈集居住、商務、休閑、健身、娛樂、購物為一體的高品質社區，富力地產全國化布局之路自此起航。2006年南拓北進，布局全國非凡的經營理念和穩健的發展步伐，為富力地產大手筆南拓北進、布局全國創造了條件，到2007年，富力地產已全面進入廣州、北京、上海、天津、西安、太原、成都、重慶、沈陽、海南、惠州11個核心城市和地區，完成開發面積超過1200萬平方米，基本實現全國化戰略布局。

2005年-2006年赴港上市，創建非凡2005年，富力地產在香港聯合交易所主板正式上市（上市編號：2777），并一舉打破多項紀錄：首個交易日中，成交量達到617萬股，總成交額約6863萬港元，市值超200億港元，成為在香港H股上市集資額最高的中國內地民營企業；2006年5月，上市不到一年時間的富力地產，更成功躋身香港上市公司市值最高的的200家之列，成為首家被納入恒生中國企業指數、恒生綜合指數系列及恒生流通指數系列成份股的內地房地產開發企業。一系列創舉，不僅在當時的民營企業界引起了巨大反響，而且在全球范圍內吸引了眾多投資者的目光；與此同時，隨著由富力地產引領的“上市融資-規模擴張”的房企發展模式的興起，中國房地產業正式步入資本制勝的全新時代，地產企業相繼走上規模經營、規范治理的發展之路。

2007年高瞻遠矚，領跑商業2004年至今，富力地產在珠江新城已拿下16個項目，廣州CBD的商業領袖由此誕生。隨著廣州富力中心、北京富力中心、廣州富力盈隆廣場、廣州富力盈泰廣場、廣州富力盈信大廈等超甲級寫字樓拔地而起，以及北京富力廣場、成都天匯MALL、重慶富力美居天下等大型商業綜合體的正式運營，富力地產在華南、華北和中部地區的一線城市CBD核心區，重點發展高檔寫字樓、商業項目及國際頂級酒店，拉開了進*商業地產的序幕。

這標志著富力地產已走出有別于其他房地產開發企業的運營模式之路，成為國內商業地產的領跑者。同時，富力地產還與凱悅集團、萬豪集團、洲際集團三大國際頂級酒店管理公司合作，共同打造星級酒店旗艦。

廣州富力麗思·卡爾頓酒店、富力君悅大酒、北京富力·萬麗酒店、富力·快捷假日酒店已落成運營，未來5年，富力地產旗下將有20家五星級酒店在全國各地陸續落成，富力地產的商業王國將更加多元豐富。2010年 ERP啟動，戰略升級伴隨著房地產粗放管理時代的結束，和市場競爭的加劇，富力地產逐漸轉向集團化，精細化的發展道路，從論證、策劃、土地取得、開發手續、設計、采購、施工、銷售、交付到物業管理所有環節，實行科學規范化管理，節約管理成本。

2011，富力地產開始在全國范圍內大力推行ERP(Enterprise Resource Planing，企業資源計劃)系統，充分整合地產企業產品、資金、員工、信息等內部資源和客戶、供應商、合作伙伴、投資者等外部資源信息，以系統化的管理思想，為企業發展決策提供更詳盡、科學依據。

5. 廣州有多少年的歷史

歷史：廣州是一座有2200多年悠久歷史的文化名城。

早在公元前九世紀的周代，這里的“百越”人和長江中游的楚國人已有來往，建有“楚庭”，這是廣州最早的名稱。秦始皇33年（公元前214年）統一嶺南后建南海郡（郡治設在“番禺”，即今天的廣州）。

公元226年，孫權為便于統治，將交州分為交州和廣州兩部分，“廣州”由此得名。直到1921年成立市*廳，才特指廣州這座城市。

廣州又稱“羊城”。相傳周朝時，南海飄來五朵彩色祥云，五仙人騎著五只羊，各攜帶一串谷穗降臨此處，贈谷穗給居民，祝福此地五谷豐登、留下五羊化為石頭。

今越秀公園建有以此傳說為題材的“五羊石像”。廣州的文物古跡眾多。

現有國家、省、市三級文物保護單位共219個，其中全國重點文物保護單位19個，省級文物保護單位41個，市級文物保護單位159個。中山四路一帶先后發現了秦漢造船遺址和南越國宮署遺址，其中南越國宮署遺址兩次被評為“全國十大考古新發現”。

目前，南越國宮署遺址、南越王墓、南越國水閘遺址等三處南越國史跡正聯合申報聯合國世界文化遺產。發展前景：改革開放以來，廣州經濟建設取得了顯著成績。

工農業生產持續穩定地增長，對外經濟貿易蓬勃發展。二十多年來，全市國民經濟以年均14%的速度持續增長，綜合經濟實力居全國大城市第三位（僅限大陸地區，不含港澳臺）。

廣州已成為工業基礎較雄厚，第三產業發達，國民經濟綜合協調發展的中心城市。在2010年11月30日，美國布魯金斯學會和倫敦*治經濟學院聯合發布全球城市經濟活力報告，根據城市人均收入和就業增長情況對全球150座大城市的經濟活力進行排名，廣州在”全球十大經濟活力城市“中排在第七位。

重點區域廣州經濟技術開發區、廣州保稅區、廣州高新技術產業開發區、廣州南沙經濟技術開發區、廣州出口加工區、增城經濟技術開發區。農業廣州農業以“高質、高產、高效”和“專業化、商品化、社會化”為主體。

農、林、牧、副、漁業全面發展，鄉鎮企業也發展迅速，成為農村經濟的支柱。正向現代化都市型農業轉變。

工業廣州是全國重要的工業基地、華南地區的綜合性工業制造中心，多年的發展已形成了門類齊全、輕工業較為發達、重工業有一定基礎、綜合配套能力、科研技術能力和產品開發能力較強的外向型現代工業體系。全國40個工業行業大類中，廣州就擁有34個。

廣州工業在全市國民經濟中占有重要地位，工業增加值在全市國內生產總值中的比重超過1/3。汽車制造、電子通信和石油化工三大支柱產業的工業產值約占全市工業總產值的1/3。

隨著先進技術的引進，輕紡、食品、醫藥、建材等傳統行業升級換代，以電子通信、家電、精細化工、石油化工等行業領頭的許多新興產業及高科技產業迅速發展。廣州工業在珠江三角洲、華南地區乃至東南亞一帶都具有明顯的比較優勢。

外貿廣州作為中國最早對外通商貿易的口岸，歷史源遠流長，在世界上占有相當重要的地位。享譽全球的中國進出口商品交易會（“廣交會”）從20世紀50年代至今一直在廣州舉行，以規模最大、時間最久、檔次最高、成交量最多而榮膺“中國第一展”的稱號。

新建成的廣交會場館——琶洲國際會展中心，將把“中國第一展”提升到世界級博覽會的層次。廣州國際會議展覽中心是目前世界第二大、亞洲第一大的會展中心。

其總用地面積70萬平方米，其中首期用地面積約43.9萬平7方米，總建筑面積約39.5萬平方米，是一座能夠滿足國際級商品交易會、大型貿易展覽、大型國際會議等需要的多功能、綜合性、高標準的際會議展覽中心。 2008年第二、三期建成后，將成為世界上展覽面積最大的展覽館。

商業廣州的商業網點多、行業齊全、輻射面廣、信息靈、流通渠道通順。全市擁有商業網點10萬多個，為全國十大城市之冠。

大型購物商場、大型貨倉式批發零售自選商場、燈光夜市、集貿市場等構成了多元化的市場網絡。北京路商業街區、江南大道商業街區、人民路商業街區、第十甫商業步行街、上下九路商業區、長堤商業區、東山口商業區、天河商業區、珠江新城等為市內較大商圈。

旅游業廣州的旅游業具有集旅游、飲食、住宿、購物、娛樂為一體的多功能、多層次、全方位服務的格局。眾多的文物古跡、風景名勝和人文景觀，使游客流連忘返。

色、香、味、形俱全的粵菜及中外各色風味飲食，為廣州帶來“食在廣州”的美稱。粥、粉、面、飯、享譽盛名。

擁有多家五星級酒店和眾多不同檔次的賓館、旅店。“廣州一日游”已成為廣州旅游的特色品牌。

金融保險業廣州金融市場活躍，定位為華南金融中心，是華南地區融資能力最強的中心城市，也是全國外資銀行第二批放開準入的城市。金融機構發展迅速、門類齊全；金融對外開放步伐不斷加快，外資金融機構逐漸增多；金融業務規模日益擴大，金融服務水平不斷提高；資金容量不斷擴大，種類增多。

目前，外資金融機構在廣州設立分行和辦事處超過30家；外資保險機構在廣州設立的分公司和辦事處超過10家。房地產業廣州房地產業（包括住宅、商廈和寫字樓等）的綜合發展在全國名列前茅。

房地產開發投資持續。

6. 恒大的發展史

恒大集團是以民生地產為基礎，金融、健康為兩翼，文化旅游為龍頭的世界500強企業集團，已形成“房地產+服務業”產業格局。總資產1.5萬億，年銷售規模超5000億，年納稅超450億，員工12多萬人，解決就業220多萬人，為公益事業捐款100多次超100億。

恒大地產是恒大集團的產業旗艦，在全國280多個城市擁有800多個項目，開創行業“全精裝修交樓”和“無理由退房”先河，讓500多萬業主實現宜居夢想。恒大金融集銀行、保險、互聯網金融等業務為一體，是盛京銀行第一大股東。

恒大人壽規模保費收入位居行業前20強，恒大金服交易金額位居行業前五強。恒大旅游打造全球人向往的文化旅游勝地“中國海南海花島”，并在全國布局世界頂級童話神話主題樂園“恒大童世界”，服務億萬少年兒童。

恒大健康是在香港上市的綜合健康產業集團。恒大·養生谷提供全方位全齡化養生養老健康服務，博鰲恒大國際醫院引入美國布萊根和婦女醫院，提供國際一流的腫瘤疾病治療服務。

恒大集團將堅持“民生為本、產業報國”理念，致力提供高品質、高性價比的民生住宅產品，發展服務于實體、百姓和社會的普惠金融，堅定文化自信，創新打造民族品牌，踐行“健康中國”戰略，提供全方位全齡化養生養老健康服務，為滿足老百姓日益增長的美好生活需要貢獻力量。

7. 廣州富力地產股份有限公司的發展歷程

1994年-2001年立足廣州、確定方向

1994年，富力地產正式成立，全面進入房地產開發領域，并確立以“城市改造，建設宜居社區”為發展方向。到2001年末，富力地產已在廣州市完成了包括富力新居、富力廣場、富力半島、富力環市西苑、富力千禧花園、富力順意花園等大型舊廠改造項目，總面積超過250萬平方米。一系列“舊城換新貌”的恢弘手筆，一個個宜居社區在城市中心的崛起，見證著富力為推動廣州城市化建設作出的巨大貢獻，同時也為企業的后續發展打下了堅實基礎。

2002年進*北京，擴張啟航

2002年，進*北京，一舉攬下東三環內占地面積超過41萬平方米、總建筑面積達150萬平方米的旗艦項目——北京富力城，并將其打造成為了北京CBD商務圈集居住、商務、休閑、健身、娛樂、購物為一體的高品質社區，富力地產全國化布局之路自此起航。

2006年南拓北進，布局全國

非凡的經營理念和穩健的發展步伐，為富力地產大手筆南拓北進、布局全國創造了條件，到2007年，富力地產已全面進入廣州、北京、上海、天津、西安、太原、成都、重慶、沈陽、海南、惠州11個核心城市和地區，完成開發面積超過1200萬平方米，基本實現全國化戰略布局。

2005年-2006年赴港上市，創建非凡

2005年，富力地產在香港聯合交易所主板正式上市（上市編號：2777），并一舉打破多項紀錄：首個交易日中，成交量達到617萬股，總成交額約6863萬港元，市值超200億港元，成為在香港H股上市集資額最高的中國內地民營企業；2006年5月，上市不到一年時間的富力地產，更成功躋身香港上市公司市值最高的的200家之列，成為首家被納入恒生中國企業指數、恒生綜合指數系列及恒生流通指數系列成份股的內地房地產開發企業。一系列創舉，不僅在當時的民營企業界引起了巨大反響，而且在全球范圍內吸引了眾多投資者的目光；與此同時，隨著由富力地產引領的“上市融資-規模擴張”的房企發展模式的興起，中國房地產業正式步入資本制勝的全新時代，地產企業相繼走上規模經營、規范治理的發展之路。

2007年高瞻遠矚，領跑商業

2004年至今，富力地產在珠江新城已拿下16個項目，廣州CBD的商業領袖由此誕生。隨著廣州富力中心、北京富力中心、廣州富力盈隆廣場、廣州富力盈泰廣場、廣州富力盈信大廈等超甲級寫字樓拔地而起，以及北京富力廣場、成都天匯MALL、重慶富力美居天下等大型商業綜合體的正式運營，富力地產在華南、華北和中部地區的一線城市CBD核心區，重點發展高檔寫字樓、商業項目及國際頂級酒店，拉開了進*商業地產的序幕。這標志著富力地產已走出有別于其他房地產開發企業的運營模式之路，成為國內商業地產的領跑者。同時，富力地產還與凱悅集團、萬豪集團、洲際集團三大國際頂級酒店管理公司合作，共同打造星級酒店旗艦。廣州富力麗思·卡爾頓酒店、富力君悅大酒、北京富力·萬麗酒店、富力·快捷假日酒店已落成運營，未來5年，富力地產旗下將有20家五星級酒店在全國各地陸續落成，富力地產的商業王國將更加多元豐富。

2010年 ERP啟動，戰略升級

伴隨著房地產粗放管理時代的結束，和市場競爭的加劇，富力地產逐漸轉向集團化，精細化的發展道路，從論證、策劃、土地取得、開發手續、設計、采購、施工、銷售、交付到物業管理所有環節，實行科學規范化管理，節約管理成本。

8. 房地產業發展經歷哪些階段

(1)1949年以前。

據有關文字記載，中國在3000多年前就出現了田地的交換和買賣。長達2000多年的封建歷史時期，有了一定規模的土地和房屋的租賃、買賣等經濟活動。

19世紀中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產業產生并得到了迅速發展。但所有這些都是以土地和房產的私有制為基礎的。

（2）1949~1955年。解放初期，穩定城市房地產秩序，是開展經濟建設、穩定人民生活的重要組成部分。

為此，首先接收了舊*府的房地產檔案、確認產權歸屬、代管無主房屋、沒收敵偽房地產、打擊房地產投機和各種非法活動。其次，在全國各地先后建立了房地產管理機構，制定了有關*策規定，開展了大規模的房地產清查登記，以極高的效率建立了新的房地產管理秩序。

第三，國家在極其緊張的財*經費中，撥出專款改造舊社會遺留下來的棚戶區和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。（3）1956~1965年。

隨著對資本主義工商業的社會主義改造，全國城鎮陸續開始以“國家經租”和“公私合營”的形式對出租私有房屋進行了社會主義改造，付給房主定租和股息，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。

（4）1966~1978年。“十年動亂”時期，城市房地產管理工作受到極大破壞。

房地產管理機構幾起幾落，產權管NNAN亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發生，住宅建設停滯不前，欠賬越來越多，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。（5）1978年以后。

隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮住房制度改革、城鎮土地使用制度改革和房地產生產方式改革，1987年10月25日，中國**第十三次全國代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》的報告正式提出：“社會主義的市場體系，不僅包括消費品和生產資料等商品市場，而且應當包括資金、勞務、技術、信息和房地產等生產要素市場；單一的商品市場不可能很好發揮市場機制的作用。 ”。

9. 求廣州市會展的發展史,500字左右

[會展資料]會展商圈：廣州地產新動向成熟的會展業的確為區域性的房地產發展提供了很好的商務投資空間。

流花路老廣交會館帶動的酒店業和商場消費以及大型的寫字樓等商業地產業，而新建的琶洲國際會展中心，吸引的將是商業與住宅雙重兼備的大型房地產業。在以會展中心為核心的1公里核心區域內，已有五星級酒店，國際配貨中心及高檔的商務中心項目進駐。

而周邊輻射區域也因此“烏雞變鳳凰”身價倍增。如今，以會展為中心的商務區域以及輻射區正在逐步成形。

據合富輝煌廣州公司副總經理鄭文偉介紹，其中介公司所代理的兩個樓盤會展新城和雅郡花園位于赤崗和新洲，現在樓價的均價都升到了6000元左右/平方米，以前是廣州客多，自住客多；自從會展中心開業，地鐵通了之后，投資客多了，而且買家也不局限于廣州人。目前緊靠會展中心的一個小區珠江大家庭花園，其樓盤價格均升價1000多元，放租公寓早在一個月前就已租完。

而有些外企在廣州只租不買的狀況改變了，不少外企都在該區市場中尋求好的物業，希望有長期合作投資的項目。會展商務圈：“圈中之圈”如果把會展商務圈放在整個廣州城中而言，它是城市中軸線商務圈的圈中之圈。

這為商務圈的發展提供了很好的宏觀大環境。10多年來，廣州市實際上形成了一個比較完備的新型城市中心商務圈。

它是由天河北商務圈、珠江新城商務圈和琶洲商務圈整合而成的，而近年逐漸大熱并因其處于城市準中心位置而廣受各界關注的珠江新城，正是這個商務圈的核心部分。珠江新城總用地面積約6.4平方公里，北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南快速干線。

核心地區約1平方公里，商務辦公用地總面積約750萬平方米。珠江新城與天河商貿區（以天河體育中心為核心）組成了廣州最大的CBD(CentralBusinessDistirc，中心商貿區)。

它的功能非常明顯，地產以寫字樓為主，大型購物中心為輔，兼有居住。琶洲從功能和區域上則可看成珠江新城CBD的延續，以會展博覽，信息交流為主導，但它似乎多了些休閑氣，“海上敦煌”的起點以及綠綠蔥蔥的萬畝果園，將成就此處的生態旅游和高品質的生活居住環境，因此有個新的洋名為RBD(RecreationalBusinessDistrict，休閑商業區)。

廣州在珠三角的定位是制造業并以服務中心。從2004廣州第三產業的比例來看，第三產業主要是商業和批發市場。

如果以華南區域經濟中心或者商務中心的標準來衡量，近年來廣州新型服務業、國際性服務業的發展速度很快，潛力也很大。這為商務圈的提供了很好商業前景。

從有關行家的角度來看，當廣州市人均GDP達到1萬美元時，會進入一個以服務業為主的后工業時代。這樣，在未來幾年，廣州可能會出現一個產業轉型期，金融、貿易、物流行業將成主流產業，而甲級寫字樓的需求，亦隨之增加；其次，3年后，也就是廣州結束了加入世貿的過渡期，廣州將會成為大型外企繼北京北京之后，擴展的首選城市。

會展商務圈，毫無疑問，將成為外企業擴展的首選熱區。會展商務圈：期待成熟但就目前發展而言，說廣州會展商務圈成熟還為時過早。

方志華認為，以流花路廣交會館為中心的商務區實際上發展空間已相當有限了；琶洲國際會展中心有非常良好的發展前景。但是，雖然它已具備開闊的地理優勢及地鐵交通配套，但作為會展商業圈的核心，其硬件還遠遠不夠。

它需要更完善的交通條件，更多的酒店娛樂餐飲設施，需要一些副商務中心作為它的補充和完善。現在從市區到琶洲有六七條公交線和地鐵，沒有一家酒店，許多展家抱怨找不到酒店和餐廳，而要每天勞累奔波于市區與展館之間。

核心區域內的可租公寓，早已被少數外地展商長期租下。同時，它還欠一些軟件。

有些開發商則認為會展商務圈還欠缺有效的開發速度、服務配套以及理性規劃。相比起成都和北京而言，對于“會展商務圈”的綜合長遠發展，*府還沒有相關的完備思路和規劃，而仍是處于一種自主開發和自然形成的局面。

目前會展業對房地業并沒有起到爆發性的帶動效果，但這也許是短期的，暫時的。會展商務圈的發展一定需要一個比較長的時期，會展本身只是一契機和由頭，它的相關配套的建設也是至關重要的。

■相關鏈接中國成熟的會展商圈———成都會展商圈據了解，全國許多地市都有會展中心。但目前國內較為成熟的以會展為中心的商務圈是“成都會展商務圈”。

它是中國西部首個大型的由當地*府規劃建設的現代商務圈。這個商務圈以成都國際會展中心為中軸，是一個占地面積約430余畝的大型的商務區。

據了解，這個商務區主要由五大板塊組成：1.商業綜合區———大型商場、商業樓、辦公樓；2.會議展覽區———原成都國際會展中心和擴建展覽館組成；3.商務辦公區———商務、辦公、商場、餐飲娛樂和專賣店；4.商務住宅區———公寓、住宅、學校；5.市*配套區———商務樓、地下停車場、綠化廣場等等。這個商務圈的特點是“以土地開發及市*建設為基礎，以投資環境改善和*策導向為手段，通過市場運作把會展商務區建設成西部最具特色的會展活動區和成都市對外開放的窗口”，同時配以道路、交通、供電、。

香港房地產發展歷程

1. 香港地產的發展史

香港房地產業雖然幾經起伏，但一直是香港經濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經濟的“晴雨表”。

戰后至現在，香港房地產業呈現明顯的周期性盛衰循環。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現在。

每個周期經歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。

在港府*策推動及利益驅動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現了房地產建設熱潮。到了1958年，房地產市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。

1959年開始，香港經濟出現轉機，加上來港的外國人、國際商業機構增多，對商業樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產業迅速回升。由于銀行對房地產業的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發了銀行信用危機，接著房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，香港房地產業陷入了戰后第一次大危機之中，一直延續到1969年才有所好轉。

1969年香港房地產市道逐漸復蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復。但1974年的石油危機導致香港股市暴跌，又帶動房地產業全面調整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。

1975年底開始，房地產市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”（即廉價屋計劃），解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。

需求增加，令樓宇供不應求，新興市鎮（屯門、沙田、葵涌等）逐步形成。承接70年代后期的快速發展，1981年香港房地產市場達到高潮，但隨后而來的世界性經濟危機及中英香港問題談判，令港人出現信心危機。

1982年底，香港樓價比1981年下跌60%,1983年房地產市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署后，市場才重新復蘇。

80年代香港房地產業在70年代的基礎上得到了進一步發展。1990年，港島區的房價比1981年上升了一倍以上。

不過，1989年之后房地產價格的急升，給香港房地產市場的健康發展埋下隱患。 90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。

從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。

這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。

2. 中國大陸香港房地產*策的相同點

香港房地產與大陸房地產的差異隨著大陸地產的蓬勃發展，國家房地產調控*策也不斷變化，如限購令、國五條、國十條、限資令等，長遠來看，國家房地產調控*策是為了大陸房地產向著健康穩定的發展，但近期來看，不斷變化的房地產調控*策造成的動蕩的社會環境對大陸地產公司的運營影響也是很大的，因此，大陸地產公司補習不斷適應環境，提高企業競爭力。

香港總面積為1078平方公里，但可以開發利用的面積不足30%，但香港優越的地理位置，開放的港*策和較為完善的基礎設施吸引了大量資產涌入香港地產行業，使得香港地產成為香港的經濟支柱之一，占GDP的20%。同時，在香港本地相對飽和的市場下，香港地產企業經過五個盛衰循環的香港地產已走向成熟，穩定的發展。

雖然大陸房地產和香港房地產有很多不同之處，但從以后房地產*策走向，集中度的發展等方面看，與香港的發展歷程非常相似。所以筆者通過此論文，分析香港地產的相對優勢后，向大陸地產闡述在香港房地產發展的歷程中，大陸房地產可以借鑒的戰略。

一、香港房地產與大陸房地產發展現狀發展階段：香港地產有完善的體制和成熟的發展模式，但畢竟香港本地的土地資源有限，香港地產很難回到上個世紀九十年代中期以前的繁榮景象；而對于大陸市場來說，其正處于一個快速上升的發展趨勢，無論是對于消費需求還是投資需求都有非常的市場。市場容量：香港地產的市場容量相對狹小而大陸市場的空間巨大。

增長速度：香港地產已經進入了穩定的低增長，而大陸地產又在強勁的高增長能力。競爭程度：香港地產的競爭相對激烈，同時競爭途徑較為規范；大陸的競爭日益激烈，且非競爭性因素較多。

香港房地產的企業增長率和利潤率較低，而資產利用率較高。二、香港房地產較大陸房地產的相對優勢 1.較大的經營規模香港房地產公司2010年的銷售收入，凈利潤，凈資產三個指標的平均值分別為：4433734891.55、810303455.67、12508508387.44。

大陸房地產的三個數值分別為：1131615034.02、103944783.02、1272812012.01。由此可得，香港企業的三個財務指標均遠高于大陸公司。

而這三個財務指標體現的是企業的經營規模，可得香港公司的經營規模明顯大于大陸公司。 2. 較高的股東權益收益率 2008-2010年平均股東權益收益率中，香港房地產公司為0.5341，而大陸房地產公司為0.0718，可得香港房地產的平均股東權益收益率遠遠高于大陸房地產。

股東權益收益率是公司稅后利潤除以凈資產得到的百分比率，用以衡量公司運用自有資本的效率，此數據比較了香港大陸兩地企業的效益類指標，香港企業通過高效利用凈資本，在大陸市場上快速地擴大市場份額。三、香港房地產發展對大陸房地產的啟示 3.1 香港房地產有較高的市場集中度香港房地產集中度發展歷程：上世紀50、60年代，香港地產行業絕大多數為中小型公司。

進入70年代，市區舊樓重建已基本完成，小幅地皮大大減少，工業樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當局批租住宅用地呈現大型化發展趨勢，競投需要付巨款，而且新建樓宇無論在高度、造價方面都不斷提高，超過了勢單力薄的地產公司的承受能力，小型公司被逐漸淘汰。房地產業趨向集中，逐步形成了一些較大的集團，而且大地產公司紛紛將公司股票上市，資本實力增強，并通過一系列換股、收購、合并等活動使資本進一步集中。

70年代后期，興建大型屋村的盛行使地產公司規模越來越大。進入80年代以來，香港房地產業已逐漸成為壟斷性大集團的天下，目前最大的10家地產集團的開發量約占香港總開發量的80%左右，市場集中度相當高。

而目前內地房地產公司約有3萬多家，前10名地產集團的市場份額不到6%，最大的地產集團—萬科的市場份額不到1%，內地房地產市場集中度還有相當大的提升空間。 3.2 跨區域和多元化經營為香港房地產公司經營的主流房地產市場具有很強的區域性性質，由此引起的競爭也帶有明顯的區域性，特別是在不同的城市之間。

身處不同城市的房地產企業競爭力都會存在明顯的差異，一般具有較強實力的企業都是擁有較大的土地存儲量，且分布在長三角，珠三角，首都及周邊一帶的城市，例如上海，北京，廣州等。香港房地產起步較早，與大陸相比，有較長的發展歷史，戰后以來，香港房地產業經歷了五次盛衰循環，在其中走出了一大批有強綜合實力的地產企業。

在這個曲折的過程中，很多企業已經找到并掌握了突破地域限制的技巧：跨區域開發，多元化經營。以新鴻基為例，公司今年持續把在香港發展的優質住宅經驗成功引進大陸。

與2012年6月，新鴻基在內地的土地儲備已高達 8380萬平方米，地段主要位于上海和北京的主要黃金地帶。在上海的項目類型上，新鴻基新開發項目也從優質寫字樓和商場為主轉向住宅和酒店式公寓，例：濱江凱旋門項目。

在地域上，企業也逐漸從建成后長三角的國金大廈，蘇州湖濱四季，太湖國際社區等轉向珠三角新開發區域南海周邊，其從已建成項目的借鑒來的經驗和科學的營銷策略使得企業所提供的產品和服務深受顧客的贊譽和市場的認。