榮觀房產網房地產衰退期
1. 為什么 房地產 是周期性行業
我國房地產行業之所以是一個高風險行業，是因為它的投資和收益周期長。
因此，盲目進行房地產投資就會有風險。我國房地產業也存在周期性波動，有三個指標可分析出房地產周期性波動的規律：第一是房地產銷售額增長；第二是銷售面積增長，市場賣了多少房；第三是投資額增長，就是由于市場拉動，產業投資增長是高還是低。
從有關資料記載看，自1984年開始，房地產在我國已經經歷了三個發展期和兩個低落期。從1984年到1988年，這是一個發展期，大約五年時間；1989年到1990年是一個低落期；從1991年到1995年是第二個發展期；1996年至1997年又是一個低落期；從1998年至今我國房地產業進入了一個新的發展期。
我國的房地產周期有這樣三方面的特殊性：第一是房地產周期的頻率，大約都是5年發展，2年低落，也就是說7年到8年為一個周期；第二就是我國房地產的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產總量過剩的國家和地區；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。研究房地產發展周期的規律，把握我們國家房地產發展周期性規律的變動，對于*府、房地產開發企業意義重大。
相關鏈接 其他大、中城市的房地產發展周期： 廣州：2003年開始爬升 來自廣州市統計信息網的信息顯示，近8年來，從廣州每年房價均價來看，廣州房地產市場經歷了兩個周期。1998年至2003年，五年間，廣州房價均價從5130元/平方米緩跌至4210元/平方米，下降了近20%。
2003年后，廣州房價開始飆升，2004年、2005年每年均價都有大約400元/平方米的升幅，2006年4月均價相比2005年底均價，更是上漲近1400元/平方米。 業內人士伍岳峰認為，正如股市等經濟領域的周期性，房地產的周期性恰好與近年來廣州國民經濟發展方向走勢相一致。
在1998年之后的這一個房地產周期，有其歷史推動因素。最關鍵的一點是，1990年代末取消福利分房制度之后，市場所潛伏的購房需求，還有歷經十年之后的換房潮以及城市發展進程，加大了房地產市場需求。
深圳：3高2低 自1984年開始，深圳房地產大約經歷了3個發展期和2個低落期。從1984年到1988年，這是一個發展期，大約五年時間；1989年到1990年是一個低落期；從1991年到1995年是第二個發展期；1996年至1997年因亞洲金融風暴的影響，深圳因“圈地運動”和“炒地皮過熱”出現了商品房價格偏高、空置率上升，走入了一個低落期，導致房地產市場迅速下滑；從1998年開始，深圳房地產進入了一個新的發展期，而且上揚幅度還比較大。
從深圳房地產周期性波動看，由于表現出以量的需求為主的特點，其衰退期比國外要短，增長期比較長。目前有關房地產市場處于發展周期中哪個階段的爭論，房價收入比、供求關系、空置率等概念起著很重要的作用。
佛山：1998年開始上升 佛山房地產發展周期基本上與佛山經濟發展周期相對應，與國家宏觀經濟發展周期密不可分。但是佛山市場經濟發育程度較高，起步較早，從而呈現出與國內其他城市不同的房地產發展周期。
佛山房地產發展的第一個周期是在上世紀80年代初至80年代中，當時的房地產開發以單體樓為主。 佛山房地產發展的第二個周期是在上世紀80年代中至80年代末，當時的房地產開發量受到宏觀經濟的影響，陷入一個相對低迷狀態。
佛山房地產發展的第三個周期是在1992年至1994年，當時受新一輪經濟起飛因素的影響，佛山樓市出現了一波開發、銷售熱潮，佛山中心城區部分樓盤的價格達到了4000元/平方米以上。 佛山房地產發展的第四個周期是在1994—1997年，受到國家緊縮銀根的影響，全國大部分城市的房地產泡沫破裂，佛山樓市也受此影響，房地產開發量逐漸萎縮，樓價有所下降。
佛山房地產發展的第五個周期是1998—至今，受到中國宏觀經濟迅猛發展，佛山城市化進程加速，國家推出住房按揭貸款的多項“重磅”利好的影響，佛山房地產開發、銷售出現了爆發式增長。從2003年起，佛山年住宅銷售面積達到600萬—700萬平方米，相當于佛山每年有18萬居民搬進新的商品房。
如今，由于佛山中心城區城市化發展的第一個階段告一段落，取消福利分房之后，市場所潛伏的購房需求大部分已經得到滿足，因此，從1998年開始的這一輪房地產牛市已經進入尾聲。
2. 房地產經濟上衰退階段的主要特征是什么
房地產經濟上衰退階段的主要特征，是當房地產價格高漲到把真正的用家排斥在市場之外，而僅靠投機資金支撐時，房地產周期將由盛轉衰，預示著危機與衰退階段的到來。其具體特征為：
（一） 房地產市場在交易價格和交易數量都出現萎縮趨勢。隨著房地產緊縮*策效應的進一步顯現，房地產市場在交易價格和交易數量兩個方面都出現萎縮、衰退的趨勢，房地產泡沫破滅的可能性增大。一是在房地產價格方面，雖然不同樓盤的樓價有升有降，但市場上房地產價格總體水平已經出現下調趨勢，特別是現房價格基本停頓不前甚至有所回落。二是在交易數量方面，隨著房地產交易價格停滯不前甚至有所下降，房地產交易數量明顯減少，各類房地產物業的空置率進一步加劇，房地產市場日漸停滯萎縮，房地產市場的悲觀情緒進一步加強。三是在*策層面和投資回報率下降、投資風險加大的多種因素影響下，房地產投資額明顯下降，特別是新開工的房地產項目急劇減少，已投資建設的房地產項目風險加大。
（二） 房地產價格開始急劇下挫，出現明顯有價無市跡象。受一些突發性利空消息或事件影響，房地產價格開始急劇下挫，有價無市的現象被打破，房地產泡沫開始破滅。在購房自用者被高價排斥出市場、炒家因轉手困難，而紛紛恐慌拋售的雙重打擊下，房地產價格出現暴跌。但暴跌的價格又勢必阻止用家及炒家進入市場，從而又加劇了房地產價格的下跌速度和深度，房地產投資量大幅縮減。仍然處于開發建設的房地產項目轉手、停建等現象，房地產交易在大幅度回調的低價格水平和低交易數量的基礎上維持。
（三） 房地產企業破產率加大，房地產業就業水平下降。由于房價大幅下降，交易數量銳減，房地產企業的利潤大幅下調，投資風險增加，為爭奪市場而追加的營運費用上漲，結果一些實力較差、抗風險能力較弱的開發商因資金債務等問題而宣告破產，房地產企業破產率也在逐漸增加。同時，由于房地產投資項目減少，使得房地產業就業水平下降，失業人數增加，并進而帶動相關行業特別是建筑業失業人數增加。
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