房地產并購案例

房地產并購案

1. 房地產企業的并購績效與其他企業有什么區別

您好！

并購促使相關企業達到規模效益，提高核心競爭力，實現市場份額等經營業績方面的改善與提升，同時可以實現行業優質資源的調整與重新配置，促進產業結構的升級，對行業及整個市場經濟的發展都有重大意義與影響，是企業及整個行業發展壯大的必經之路。20世紀中期以后，強勢的并購之風席卷中國，在這股浪潮中，房地產并購市場的表現尤其活躍。對房地產企業而言，借助并購可以獲得土地、資金等重要生產經營資源，實現企業戰略布局，進一步提高市場占有率，抑或消除同業競爭對企業的影響，對房地產企業自身的擴張與長遠發展有著非常重要的作用。而目前我國房地產行業規模仍處在一個較低的水平上，產業結構及資源配置明顯不合理，優質企業較少，加上國家宏觀調控的力度加強，在土地、融資、銷售等各個方面對房地產企業多加限制，加劇房地產企業的競爭，也進一步促進了房地產行業的洗牌及整合進程。然而，房地產企業并購的績效是否真的如此令人滿意，如何提高房地產企業的并購績效，在并購中應重點關注哪些問題，我國專家學者對這些問題的研究還比較少，沒有形成完善的理論體系。本文從房地產行業的特性出發，分析了房地產企業并購的驅動因素，構建房地產企業并購績效評價體系，使用案例研究法，運用房地產企業并購績效評價體系，對萬科并購南都案例進行研究，分析了萬科并購后的短期及長期績效變化，找出了萬科通過并購得到正效應的原因，從微觀及宏觀層面提出一系列建議，促進我國房地產企業并購績效的提高

望采納，謝謝

2. 什么是房地產并購基金

就是投資于房地產市場的并購基金。

近年來并購基金逐漸成為中國資本圈熱議的話題，國際上知名的并購基金例如KKR、黑石、凱雷等也漸漸進入中國市場。相較于西方發達國家，中國的并購基金還處于萌芽階段。

在并購案例數和金額方面，房地產等行業已經連續多年排名靠前，仍屬于并購最活躍的行業。此外，房地產一直是中國資本最熱的投資項目，從行業來看，并購主要集中在房地產類“硬資產”等領域。

隨著不斷有機構進入私募房地產基金市場，該領域的競爭也變得愈發激烈，對地產業投入的資金總量也在持續增加。這令地產商的融資成本有所下滑，同時私募房地產基金的收益也受到了一定的影響。這也是促使地產基金轉向并購尋求機遇的重要因素。

3. 國內有惡性并購嗎

一些人士認為，現在是我國企業赴美“抄底“的好時機，但是，回顧近幾年中資并購美國企業成功的案例很少，10個并購案中能成功并購一個就很不容易。

常見的原因往往是行業和市場趨勢的預測判斷失誤、企業本身發展階段以及企業本身的戰略可能定位不佳、不充分的盡職調查、具體的整合問題，還包括中美兩國間的文化沖突等。2007年5月，中投公司斥資約30億美元以29.605美元/股的價格購買美國黑石集團近10%的股票，當時國內媒體對此進行大量的報道，部分業內人士以成為黑石股東為榮耀，然而這些黑石股份全部都是“無投票權的股權單位”。

黑石集團上市后股價連續下跌，造成投資大幅縮水，虧損額約達12.18億美元。中投公司開業的第一單是想抄美國企業的“底”，為國家賺取外匯，結果卻是反被美國人抄了“底”。

這一交易曾被《時代》周刊評為2007年全球10大最差商業交易之一。這讓人聯想到20世紀80年代日元升值催生了日本海外并購熱潮。

1985年9月，1美元可兌換250日元。財大氣粗的日本人揮舞著手中的支票，大肆購買美國企業和不動產，在洛杉磯，日本人掌握了鬧市區幾乎一半的房地產；在夏威夷，96%以上的外國投資來自日本，并且主要集中在飯店、高級住宅等不動產方面。

從1985年到1990年，日本企業總共進行了21起500億日元以上的巨型海外并購案，其中有18起的并購對象是美國公司。到80年代末，全美國10%的不動產已成為日本人的囊中之物。

當時，洛克菲勒大廈被三菱公司買到，哥倫比亞電影公司被索尼買到，他們似乎試圖買下整個美國，以至于當時日本國內有種說法，“美國正在變成日本的第四十一個縣”。一時間日本人的自尊心得到了極大的滿足。

很多日本人為自己在世界范圍內的瘋狂購買沾沾自喜。多年來只能對美國唯唯諾諾的日本似乎看到了自己有望超過美國，成為世界頭號強國。

這種新奇的體驗讓日本人一時風光無限。然而進入90年代后，泡沫破滅，三菱公司花14億美元購買洛克菲勒中心后不久，就因為經營不善導致的巨額虧損而不得不以半價再賣給原主。

索尼購買哥倫比亞影片公司的行為，后來也被證明是日本虧損最大的企業并購案。雖然索尼最終實現了向娛樂公司轉型的戰略，但花費了更多的成本和時間。

日本人當初的許多購買行為沒有嚴格按照經濟規律辦事。日元升值所帶來的財富膨脹讓他們頭腦發熱，高估了自己的能力，以為自己可以不受經濟規律的制約，他們的海外并購大都出于非經濟的目的，所以特別熱衷于那些在美國有巨大影響的資產，如洛克菲勒中心。

至于這些資產能不能在日后帶來足夠的收益，并沒有進行足夠的考慮。而以后的局勢發展也讓他們為自己忽視經濟規律的行為付出了沉重的代價。

在目前金融危機未止的情況下，我國作為資本輸出大國自然受到美國資本市場的歡迎。可我國企業有多少能力和功力在美國資本市場上抄底。

更讓人擔憂的是，現在是不是美國經濟的“底”，這場金融危機還將持續多久，美國經濟形勢將走向何方都是未知數。此外，我國許多企業的并購技術、企業內部的管理和整合能力還不足以完全勝任赴美“抄底”的重任，媒體中所渲染的的民族自豪感，一時間曾使赴美“抄底”激情萬丈。

然而，在尚不能清楚判斷美國經濟程度時，我國企業不應輕易出手，否則很可能重蹈80年代日本的覆轍。我們認為，我國企業赴美“抄底”應克制沖動，理性地審時度勢，基于自身實力作出正確的海外并購決策。

任何條件下，我國企業的赴美“抄底”之路都不會一帆風順。傳統的國際并購的經驗顯示，正常經濟水平下，60%的并購都以失敗告終。

顯然，由于信息不對稱和*治、社會和文化等因素上的差異，我國企業赴美“抄底”失敗的可能性要遠大于國內并購。因此需要謹慎對待之。

4. 誰給我幾個企業并購的案例分析

1998年4月6日起，在短短7天的時間內，美國連續發生了6家大銀行的合并，其中，美國花旗銀行和旅行者集團的合并涉及金額高達725億美元，創下銀行業并購價值的最高紀錄。這兩家企業合并后的總資產額高達7000億美元，并形成了國際性超級金融市場，業務覆蓋100多個國家和地區的1億多客戶。2000年1月，英國制藥集團葛蘭素威康和史克必成宣布合并計劃，新公司市值將逾1150億英鎊，營業額約二百億英鎊，根據市場占有率計算，合并后的葛蘭素史克制藥集團將成為全球最大制藥公司。2000年1月10日，美國在線公司和時代華納公司的合并，組建美國在線一時代華納公司，新公司的資產價值達3500億美元。2000年2月4日，全球最大的移動電話運營商英國沃達豐公司以1320億美元收購德國老牌電信和工業集團曼內斯曼，成為當時全球最大并購案。企業并購單位規模的不斷擴大，表明企業對國際市場的爭奪已經到了白熱化階段。這種強強合并對全球經濟的影響十分巨大，它極大地沖擊了原有的市場結構，刺激了更多的企業為了維持在市場中的競爭地位而不得不卷入更加狂熱的并購浪潮之中。

第三，橫向并購與剝離消腫雙向發展。第五次并購浪潮的一個重要特點就是，大量企業把無關聯業務剝離出去，相應并購同類業務企業，使生產經營范圍更加集中。近年來的全球同行業橫向并購幾乎涉及所有行業：石油、化工、汽車、金融、電信等等重要支柱產業和服務業。同時，企業剝離也在不少大公司特別是跨行業經營的公司內展開。例如，1997年德國西門子公司宣布停止生產電視機，從家電行業撤出，集中力量在世界通訊業展開競爭；英荷合資跨國公司聯合利華為實現產業優化組合，出售了產業中的化工部門，其目的在于通過出售這幾個化工公司，使其能夠更多地投資到該公司利潤增長更快的行業中去；韓國的雙龍集團則將其雙龍汽車制造公司出售給三星汽車制造公司，使其能夠集中于水泥和石油等專業領域的發展。

5. 中國企業并購案例

原發布者：pd57729

6. 中國28個產業是什么

[轉]中國28個產業中已有21個被外資控制了（轉）在中國已開放的產業中，每個產業中，排名前5位的企業幾乎都由外資控制：中國28個主要產業中，外資在21個產業中擁有多數資產控制權。

從行業上看，銀行、保險、電信、汽車、物流、零售、機械制造、能源、鋼鐵、IT、網絡、房地產等，凡此種種，這些熱門行業都已經有外資進入。并購方陣營中，來自美國的跨國公司最多，占比超過30%，歐盟企業次之，約占27%，其余來自東盟和日本等。

從資金來源看，國外收購資金主要包括兩種：跨國企業、QFII及各種私募基金，而且，近年來國際私募基金逐漸成為并購的主角。"精英"喜歡說，開放國門，與狼7a686964616fe59b9ee7ad9431333264636138共舞.可是現實是殘酷的.我們不是與狼共舞，是以身噬狼.《士兵突擊》里老A和702團的演習較量，702團長自己評價這次演習說，攻不成攻，守不成守.號稱攻方的三五三團全過程中就無隙發動像樣的攻勢.守的藍*打一開始倒以劣勢兵力四面出擊，三五三團重裝部隊的數量優勢和火力優勢完全無法發揮，至今連藍*指揮部位置都沒能確定.不過換成"精英"來評價這次演習，他們會厚著臉皮說，誰說我們輸了.我們還俘虜了一名中校.還是讓我們看看各行各業被外資掌控的情況把：1.礦產貴州爛泥溝金礦遠景儲量在150噸以上，云南播卡金礦探明儲量為150噸，遼寧營口市貓嶺金礦遠景儲量達300噸，這三個世界級大型金礦都被境外資本輕易拿走了控制權，外資控股分別為85%,90%,79%.2.銀行1）.中國工商銀行：2006年，美國高盛集團、德國安聯集團及美國運通公司出資37.8億美元（折合人民幣約295億）入股工商銀行，收購工行10%的股份，收購價格1.16元。

上市后，按照2007年1月4日盤中價格6.77元計算，市值最高達到2755億元，三家外資公司凈賺2460億元人民幣，不到一年時間投資收益9.3倍，世界罕見。2）.中國銀行：蘇格蘭皇家銀行、新加坡淡馬錫控股、瑞銀集團和亞洲開發銀行投資中國銀行共51.75億美元（合人民幣約403億），收購價格1.22元。

上市后，按照2007年5月10日盤中價格6.26元計算，市值最高達到2822億元，四家外資公司凈賺2419億元人民幣，不到一年時間投資收益6.6倍。3）.興業銀行：2006年，香港恒生銀行、新加坡新*泰達和國際金融公司共出資27億，以每股2.7元的價格購入興業銀行10億股，上市后，股價達到37元多，三家外資公司凈賺370億。

根據2007年2月12日《參考消息》報道，以后每年都有300%以上回報。該銀行上市募集資金共159.95億，等于全部送給了三家外資公司。

該銀行國內發行價格每股15.98（元），吸引的網上網下申購資金高達11610億。4.）深圳發展銀行：美國新橋投資集團以每股3.5元購買深圳發展銀行3.48億股，目前股價已達35.8元，投資增殖10倍，按照深發展20億多股計算，新橋用12.18億獲得了700多億。

根據新橋目前的做法，很快將達到1000億元。而新橋集團本身就是莊家，根本不是銀行，如何能改善我國銀行治理結構？況且整個銀行都被美國人拿走了，即便改善對我國又有什么意義？5）.華夏銀行：德意志銀行和薩爾？奧彭海姆銀行聯合組成的財團將出資26億元人民幣，購入華夏銀行約5.872億股份，占華夏銀行總股數的14%。

每股價格4.5元，現在近14元，凈賺56億多人民幣。目前已被德國銀行控股，500億落入對方手中。

目前德國人對華夏已形成了聯合控股，該銀行名義上還是中國（的）銀行，實際已成為外資控股銀行。6）.中國交通銀行：匯豐銀行（匯豐）持股交行19.9%的股權，出資144.61億元購買91.15億股，每股為1.86元。

交行2006年5月在香港上市，現在市價超過10港元，凈賺近800多億，07年國內A股發行上市又賺取500多億，合計將近1400億，10倍回報。7）.中國建設銀行：上市前，美國銀行和淡馬錫公司分別斥資25億美元和14.6億美元購買建行9%和5.1%的股權，每股定價0.94元港幣。

發行價格2.35元港幣，最高市價5.35元港幣。按照目前建行共有2247億股計算，2家凈賺1300多億港幣。

8）.浦東發展銀行：花旗集團出資6700萬美元收購浦發行4.62%的股份，超過1.8億股，每股約2.96元，并且協議規定日后花旗集團有權收購19.9%的股份，目前浦發行股價超過38元，花旗凈賺62億元。目前花旗尚未行權，一旦行權將賺取62億的數倍。

9）.民生銀行：2004年，淡馬錫控股旗下的亞洲金融公司以1.1（約8億人民幣）億美元的價格收購民生銀行2.36億股股份，占民生銀行總股份的4.55%，約3.72元，目前該股已達12元多，加上兩年送配，市值已達50億元，凈賺約40億。（上述交易低價轉讓外資凈賺約9200多億，加上廣發行，損失超過1萬億人民幣，其中絕大部分是2006年一年轉讓的損失，再加上已經全部完成合資的等待上市的幾十家地方銀行，未來損失將越來越驚人）10）.廣東發展銀行：2006年美國花旗銀行以聯合收購的名義，自己出資不過60億，就控制了擁有3558億元總資產、27家分行、502家網點，與世界83個國家和地區917家銀行具有代理行關系，連續多年位列全球銀行500強的廣東發展銀行。

并且中國移動、國家電網和中國信。

7. 最近幾年有什么好點的企業并購案例啊

TCL的啟示：文化定位是跨文化整合的燈塔 2004年，對TCL來說是一個重要的歷史年份，TCL完成了具有歷史意義的收購，將湯姆遜彩電業務和阿爾卡特手機業務納入囊中。

一時間，業界及外界好評如潮：TCL完成了具有標志意義的國際性跨越，營運平臺拓展至全球。而當年年報的表現卻與最初美好的設想恰恰相反：TCL的兩起重要國際并購成立的合資公司TTE(TCL與湯姆遜的合資企業)和T&A(TCL與阿爾卡特的合資企業)分別達到上億的年度虧損。

事實上，目前在中國企業進行海外擴張的過程中，必須面對一個問題：被并購企業所在國的員工、媒體、投資者以及工會組織對中國企業持有的疑慮和偏見。中國產品海外市場價格低廉，給不少人以錯覺，認為中國企業會在并購之后的企業實施降薪手段以降低勞動力成本，加之以往中國企業被認為工作效率低下的印象還沒有被完全扭轉，被并購企業普通員工擔心自己就業拿不到豐厚薪酬，管理人員擔心自己的職業發展生涯受到影響，投資者擔心自己的回報。

由于這些被并購企業自身具有悠久歷史和十分成熟的企業環境，他們往往會對自身文化的認同度高，普遍對中國企業的文化理念缺乏認同。在這種情況下，如果中國企業將自身的文化強加給被并購企業，其結果往往是處于各持己見狀態，長此以往，會使雙方在業務及組織上的整合受到阻礙，整合之后工作的難度也將大幅度增加。

TCL在收購湯姆遜后就遇到了類似的情況，盡管湯姆遜旗下的RCA品牌還處于經營虧損的狀態，但它依然拒絕接受TCL關于產品結構調整，引入中國設計以使成本更具競爭力的產品建議。由此可見，并購之前做好充分的文化分析和整合溝通，是并購后企業順利運營的必要條件。

聯想的并購行動：適當的“距離”才能產生美在聯想宣布收購IBM的全球PC業務后，海外投資銀行的分析家普遍認為，聯想除了面臨著實現雙方在業務上整合的挑戰外，還面臨著應對東西方文化差異，以及中國企業與美國企業在文化上的差異的挑戰。雙方如何在最短的時間里建立一種文化融合的模式，在很大程度上決定著并購的成功。

面對企業文化和國家文化的雙重差異，并購雙方對彼此文化的認同和接受程度就成了文化整合的關鍵因素。中國企業文化管理的方式和美國企業文化管理的模式很不一樣：中國企業強調嚴格管理，強調服從，中國員工傾向于遠離權力中心，這就導致了中國企業的成敗往往取決于企業最高領導者。

在組織職能不完善的情況下，企業領導者往往通過對下級的直接干預來管理企業，要求下級服從領導者的安排。而西方企業文化講求自由，講求個人自律與個人權利的統一。

在這些國家的企業中，企業中層往往扮演非常重要的角色。這種差異引發了并購之后的企業管理上的沖突。

聯想只有用更大的包容性，才能解決這方面的問題。阿里巴巴：未雨綢繆的典型中國互聯網10年歷史上的最大一宗并購案，阿里巴巴、淘寶網、雅虎中國門戶網站、一搜、3721、一拍網，這些名聲赫赫的公司從2005年8月11日起被收入一家公司名下，形成一個讓任何一個競爭對手望而卻步的強大陣營。

而導演這宗并購案的正是世界互聯網巨頭雅虎和有“中國eBay”之稱的阿里巴巴。阿里巴巴未來發展的目標就是搭建一個包括電子商務、門戶、搜索、即時通訊、電子郵件、網絡實名等在內的互聯網矩陣，幾乎囊括了目前互聯網領域內所有的當紅業務。

除主營業務外，完成收購后的阿里巴巴客觀上還具備了將業務觸角向其他領域延伸的優勢，對三大門戶網站等都可能構成潛在威脅。阿里巴巴不僅有計劃周詳的業務戰略目標，對企業文化整合的重視更是前所未有，文化整合甚至成為業務可為之讓步的重點。

阿里巴巴在整合之前對雙方企業文化已經有了明晰的分析評估。在文化差異上，阿里巴巴更加注重戰略，而雅虎更加注重戰術。

阿里巴巴的文化具有鮮明特色，更加熱情、透明、簡單，并且在實踐中不遺余力地落實自己的價值觀。由于雅虎目前很多員工來自3721的舊部，此前雅虎還沒有對這些員工進行完全的整合，因此文化上復雜性和不穩定性更大。

但他們之間也有很多相似的地方：現在雅虎的員工以3721留下來的人為主。他們在本質上具有創業精神，這點和阿里巴巴相似。

因此新阿里巴巴企業文化定位于以阿里巴巴的企業文化為主導，突出雙方共有的創業精神。 /FS/%C6%F3%D2%B5%B2%A2%B9%BA%B0%B8%C0%*?origin=RelatedKeywords。

8. 土地項目收,并購法律有哪些

1、土地被*府收購與一般土地使用權轉讓不盡相同。

土地被*府收購，符合規定條件的，不征收營業稅、免征土地增值稅。土地收購合同應貼花。

土地*府收購，企業取得的收入屬于轉讓財產收入，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，應繳納企業所得稅。若企業符合*策性搬遷的，可按《國家稅務總局關于企業*策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）的規定處理。

相關依據如下：①《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民*府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為*府財*資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。《國家稅務總局關于*府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第一條規定，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級以上（含）地方人民*府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民*府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民*府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

②《土地增值稅暫行條例》第八條規定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：……（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被*府批根據上述規定，企業的土地在2011年10月才將土地使用權轉讓給國家，轉讓土地使用權收入在2011年度確認。

2009年、2010年不涉及企業所得稅。《財*部、國家稅務總局關于財*性資金行*事業性收費*府性基金有關企業所得稅*策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定，財*性資金是指企業取得的來源于*府及其有關部門的財*補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財*專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業按規定取得的出口退稅款。

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