榮觀房產網房地產開發商拿地
1. 房地產開發商怎么拿地
開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。
2007年后，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。 房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。
土地市場就是一級市場，這完全控制在*府手中，*府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代采取協議轉讓形式，開發商與*府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業并不踴躍，地方*府為了保證土地財*收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財*收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海*府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。
不少外資到了2000年后也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。 房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。
不少內資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方*府協商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金后就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。 亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。
有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團干部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是愿意去商海里嘗試游泳而毅然下海。
當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然后他憑著這份意向書到處找合作伙伴，終于被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資后投入開發。
王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元后再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢后，現金流就有了一些鋪墊，于是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很準，合作伙伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，借助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。
君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今后的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處于上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。
兩年后項目運行基本完畢，但項目的利潤回報并不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報后，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。 一級市場土地出讓到了2002年7月1日后由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。
但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，并不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。
由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。 拿地的模式還可以通過與*府合作，參與土地一級市場的開發后自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。
也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。 土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利于價格發現。
1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式占了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼吁，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。
但是包括孟先生在內的很多人士，都認為后來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新“地王”的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年后特別是招。
2. 房地產開發商怎樣拿地
一個完整的房地產項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分
房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分
行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：
1）選址定點；
2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；
3）初步設計及施工圖審查；
4）規劃報建圖審查；
5）施工報建；
6）建設工程竣工綜合驗收備案。
第三部分
房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
(1)申請書；
(2)企業營業執照；
(3)用地證明文件或者土地使用權證；
(4)建設用地規劃許可證；
(5)建設工程規劃許可證；
(6)施工許可證；
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果；
(9)根據有關規定應當提交的其他文件。
擴展資料
房地產的開發條件：
1、開發主體合法
進行房地產開發的單位和個人，首先應取得房地產開發的資格
如果是房地產開發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行*管理部門申請登記，并取得營業執照。
2、使用權
房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑（出讓和劃撥），取得房地產開發用地使用權。用于房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。
《城市房地產管理法》第28條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行*法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。”
3、在規定的期限內動工
以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
參考資料來源：百度百科--房地產開發
3. 房地產開發商通過哪些方法或方式拿地
現在房地產公司獲得土地的方法主要有這幾個：
1、招標
國家出讓某塊土地，通過發出招標公告告知房地產公司，房地產公司制作標書競標，國家綜合評定房地產公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、招標價格、付款方式等多個因素，從而決定由哪個單位中標。這方式因為有人為評分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。
2、拍賣
這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發商都過來，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現場誰喊價高誰拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因為自由競價，價格無法控制，現在市場上那么多地王級別的土地價格，幾乎都是拍賣產生的。
3、掛牌
這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產開發商將自己的報價和方案交到指定地點，其中最優的公司會公示出來，在掛牌期間內，其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案，掛牌期限結束時，最后確定的公司為土地獲得者。
4、收購
上面三個是國家承認的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒有實力開發，或者干脆就是想轉手，這樣開發商就會通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉到自己的手里。這方式在市場上也不少見，不過里面存在諸多的信息陷阱，每個開發商都比較小心。
4. 房地產開發商拿地需要資質要求嗎
需要，根據房地產開發企業的資質，獲取不同性質及大小的土地。
根據資質等級的不同，所開發的房產面積不同。
暫定資質證書：房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發。暫定資質證書》有效期1年。
四級資質：注冊資本不低于100萬元；從事房地產開發經營1年以上；
三級資質：注冊資本不低于800萬元；從事房地產開發經營2年以上；房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上；
二級資質：注冊資本不低于2000萬元；從事房地產開發經營3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上；
一級資質：注冊資本不低于5000萬元；從事房地產開發經營5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上；
5. 房地產開發商從拿地開始到開發銷售都需要接觸哪些*府部門
房地產開發商從拿地開始到開發銷售的環節為：
第一步：土地取得
涉及部門：國土局、拆遷辦、建設局；事宜：投標中標、拆遷事宜、國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權證、房地產開發項目手冊。
第二步：立項
涉及部門：環保局、規劃局、建設局、發改委（計劃行*主管部門）；事宜：房地產開發項目可行性研究報告、建設項目環境影響報告書、建設項目選址意見書。
第三步：規劃及勘察設計
涉及部門：規劃局、勘察及設計單位；事宜：建設用地規劃許可證、建設工程勘察、建設工程設計、建設工程規劃許可證。
第四步：施工準備
涉及部門：建設局、監理單位、施工單位；事宜：工程建設項目報建、委托監理單位、施工招投標、建筑工程施工許可證。
第五步：施工、監理、質量監督管理
涉及部門：勘察及設計單位、監理單位、施工單位、建設局及其質檢機構；事宜：施工、監理、質量監督管理。
第六步：申請預售（商品住宅建設工程）
涉及部門：房地局、建設局、工商局；事宜：商品房預售許可證、工商備案。
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