房地產企業融資成本排名

房地產企業融資成本

1. 房地產企業融資渠道及具體處理方式

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【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恒大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。

【關鍵詞】融資渠道銀行貸款股權融資債務融資

一、恒大集團融資渠道現狀

據恒大集團2016年年報數據顯示，2016年，恒大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恒大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恒大集團主要的融資渠道做具體分析。

（一）銀行貸款

通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。

由年報可以看到，2016年，恒大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。

（二）股權融資

上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恒大集團于2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

2. 要研究中國房地產投資的總規模可通過哪些渠道獲得

房地產企業的融資顧名思義就是房地產開發商的籌資行為，其途徑分為企業內部融資和企業外部融資。

企業內部融資途徑，即開發企業利用企業的現有資金來支持項目開發，或擴大自有資金基礎，方法包括：抵押、貼現股票和債券獲現金，預收購房定金或購房款等。

企業外部融資主要有：債權融資、股權融資、設立信托、發行基金和夾層融資等

首先是債權融資，即通常的銀行貸款融資，是房地產開發企業的傳統融資渠道，但近年來，這一渠道有所變窄。

第二種企業外部融資途徑是股權融資，例如公開上市，理論上講，這是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。但是，房地產企業上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發行人業務和管理層近3年未變等。因此，通常實力較大的（特別是擁有*府背景）房地產公司才可能上市，而且往往在海外上市。

企業外部融資第三條途徑是設立信托。首先，什么是“信托”？信托“是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托（準確地說是轉移—作者注）給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”（摘自《中華人共和國信托法》）。房地產信托指房地產信托機構為受托人。接受委托人委托，為受益人的利益代為管理、運營或處理房地產及相關資產的信托行為，是房地產信托機構利用其良好的信譽和金融職能，把分散的資金通過資金信托手段集聚起來，運用于房地產的開發經營活動。

房地產信托投資有多種形式，如債權（貸款）投資，股權投資，證券化（優先收益權）投資等，可投資于一級市場（房地產的開發銷售），二級市場（商場，辦公樓，高級公寓的物業管理及租賃）等，投資回報率一般在4%以上，高于銀行存款利率1-2個百分點。

房地產企業外部融資第三條途徑是發行基金。房地產基金是一種將房地產投資作為基金投資的重要目標，集中眾多投資者的零散資金，交由投資專家進行投資的融資方式。按組織形式的不同房地產投資基金可分為信托型基金和公司型基金，按資金的運用方向可分為房地產產業投資基金和房地產證券投資基金。

信托型基金通過信托契約的形式設立：這種基金本身非獨立法人，僅是一種資產，由基金管理公司發起設立，作為經理人負責運用。

房地產企業外部融資最后一條途徑是“夾層融資”。

“夾層”的概念源自華爾街，原指介于投資債券與垃圾債券之間的債券等級，后逐漸演變到公司財務中，指介于股權與優先債券之間的投資形式。在房地產領域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股，常常是對不同債權和股權的組合。

夾層融資近年在美國蓬勃發展，最主要的原因是抵押貸款渠道變窄，與此同時，商業物業抵押貸款證券（CMBS）的推波助瀾，此外，物業所有者調整資本結構，要求靈活的股權退出機制，也促進了夾層融資的繁榮。

夾層融資最大的優點是靈活性。對房地產企業的靈活性在于：在貸款渠道變窄，貸款門檻變高的情況下獲得資金，物業所有者也可借機退出股本；對投資人的靈活性在于：夾層投資人即可獲得類似債權的固定回報，又可獲得類似股權的分紅，還可將債權轉換為股權，類似于優先股或是可轉債.

夾層融資的缺點一是費用高，由于產品非標準化，信息透明度低，其資金費用高于抵押貸款2-8個百分點；二是法律架構復雜，法律費用遠高于抵押貸款，其協議簽署過程涉及借款者，抵押貸款投資人和夾層投資人三方，耗時耗力。

夾層投資人最大的風險是借款者破產，為保障投資人權益，可在借款者董事會中委任一個“獨立”董事，或設立擁有投票權的“特別股東”，此外，還可采用“遠離破產實體”的辦法，分離借款者和夾層投資者，以使借款者的破產對夾層投資者沒有影響。

3. 房地產企業融資的渠道有哪些

房地產業是資金密集型行業，如何獲得足夠的資金支持、開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當前房地產企業關注的熱點問題。下面華地資本就為大家介紹一下：

(1)自籌資金

自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。

(2)預售資金

房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。

(3)商業銀行貸款

商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。

(4)企業合作融資

房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。

(5)債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。

(6)信托融資

信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。

(7)房地產證券融資

房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。

(8)房地產私募股權投資基金

房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。