榮觀房產網房地產懸念
1. 未來樓市可能崩盤嗎
今天看到劉光宇的文章“2011年房地產會崩盤嗎？”，頗有些同感，轉來與各位分享！ 最近樓市好像視“兩會”不見，視溫總理講話與不見，其實，房地產市場真的很危險，已是最后的瘋狂，房價暴跌進入了倒計時！ 2011年房地產會崩盤嗎？ 最嚴的限購之下，中國樓市到底走向何方？2011年頭兩個月，加息步步緊逼，房產稅“敲山震虎”，在“最嚴調控”升級的壓力下，樓市步入降溫通道。雖然房價依然高位運行，但是樓市成交量急劇下跌。難道房地產拐點真要出現了？如果不出，泡沫繼續膨脹，那又意味著什么？
這不禁讓我想起，整整一年前，網上瘋傳的“2011年房地產崩盤表”又在腦海中歷歷在目。雖然看到了中央*府調控的決心，但是在人們的觀念里，高房價似乎對他們來說都是“好事”。英國《金融時報》的報道“為何中國樓市不會崩盤”則表示“樂觀”：在中國，買房已經成為一種“全民愛好”。幾乎沒有中國人認為房地產市場有絲毫崩盤的可能，其中有經濟基本面的原因，也有既得利益的原因。如此強有力的調控能不能阻止樓市崩盤？真是個懸念。因為畢竟許多人對國家的宏觀調控已經完全失去了信心。所以樓市調控效果直接與樓市崩盤有著緊密的關系。再回想房地產崩盤時間表，它回顧日本1985年~1991年房地產市場走勢，發現與中國2005年~2008年房地產市場走勢頗為相似，最后更預言中國房地產會在2011年崩盤。這不禁讓我們想到2012，難道2011年房地產崩盤是在為傳聞中的世界末日鋪路？“現在的樓市，確實和當年的日本非常相似。樹長不到天上去，這樣下去早晚要出問題。”曾在亞洲開發銀行任職的經濟學家、現任中國發展研究基金會副秘書長湯敏不無憂慮地表示。中金公司香港研究部副總經理沈建光也表示，近期確實有部分投資者認為中國房地產泡沫嚴重、經濟過于依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本類似。盡管看上去很像，似乎中國的房地產走的是日本的路子，但是畢竟中國不同于日本，是否會真的重蹈日本覆轍不好說，也說不好。但是的確中國的房價高得離譜是不爭的事實。什么奉勸開發商都聽不進去，當然這也不全是開發商的錯。此時的什么房價收入比在他們眼里早就沒有了意義，他們看到的只是眼前的東西，因為他們看到的總是有錢源源不斷的落入他們的口袋。他們只相信眼前的利益，即使明知道是殺雞取卵式的行為他們也要滿足暫時的欲望。房價收入比，是全世界很多城市判斷房價正常與否的一個重要指標。一體房價收入比，他們總有理由，因為“隱性收入收入不計算在內，無法統計”。普通的工薪階層哪里來的什么隱性收入？其實無非是在為高房價的合理性尋找借口。一個公然叫囂只知道賺錢卻無視民生責任的企業家不可怕，如果社會主義國家都是這樣的商人，那么社會主義社會真的到家了。據有關數據顯示，從城市化的水平來看，中國目前是46%左右，這相當于日本1965年的水平；從人均GDP來看，中國目前相當于日本上世紀70年代中期的水平。因此，中國當前的房地產市場還是對應日本泡沫前的時代。但是，一線城市，房價收入比已經高達14倍，這和日本上世紀80年代末期房地產泡沫時期的數字相當，普通百姓靠工資收入是遠遠買不起房子的。如果以北京為例，買一套90平方米、西四環附近、價格在3萬元/平方米的新房，一個北京人不吃不喝要101年才能買得起。其實，歸根結底不是房價本身的問題，而是中國貧富差距太大的問題。買了房子的有錢人也總是恨不得房價能夠翻幾番。 房子本身是居家過日子的港灣，本末倒置的將其視為奢侈品既不合理，也不道德。哪怕是寸土寸金的首都北京或其他一線城市，房子也不能成為“猴票”。他們總會說，只要你有本事，盡可以買房，沒本事就不要說房價高，完全可以回老家。目前的房地產市場真的很危險，危險到需要國家總理出來安慰網友，需要發誓在任期內解決房地產問題。但同時我們也應該慶幸，如果中央*府看到了這種危險，并且一系列的強有力的宏觀調控措施落實到位，我還是持樂觀態度的。但是如果地方*府執行不力，如果房地產還是違背廣大勞動人民的意愿，只為少數富人斂財，那么房地產崩盤真的不遠了，我不敢說2011一定會，但是重蹈日本房地產崩盤覆轍的命運是躲不掉的，是遲早的事。唯一的希望就是中央*府能夠引起更多的關注，如何讓中國的房地產實現軟著陸而避免崩盤。中國房地產處在大改期，無需過多的看日本的歷程來反觀自己，就中國自己的國情目前的房地產一定病體沉重，需要恢復元氣，而一旦再繼續竭澤而漁，只能加速中國房地產復制日本崩盤的痕跡。控管調控的出臺至關重要，但最重要的是如何將宏觀調控執行到位。
2. 中國房地產2014到2020年的發展前景如何是不是會暴跌
沒有人能給你一個完美的答案，90年代日本房地產泡沫破裂，接下來就是失去的30年，現在北京的絕對房價已經比東京高了，是泡沫好像沒懸念，但會不會破滅，怎么個破法，沒有人能給出一個完美的答案，中國畢竟不是日本，大國與小國是不一樣的，雖然我們看不清到底哪方面會不一樣，未來會怎么走，但有一點肯定的是，房地產只是國家經濟大體系的一部分，論地產不能光論地產。
扯了這么多，如果有興趣，可以看看一些先知先覺的人士的言論或書，可能對可能錯，多漲漲見識總歸能有自己的見解，推薦時寒冰的3本書，看看郎咸平的節目也行，不過郎的思路要想理解的差不多的話得從2000年中期的視頻開始了。
3. 房地產的發展前景怎樣
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最近幾天，中央經濟工作會以及**專門會議決定遏制房地產過快上漲。這一系列的信號表明，房地產開始軟著陸了。今后五年內房地產的發展趨勢，是穩步回落到合理的消費水平。房子是拿來住的，不是拿來投資炒作的。這個本質的精神將不斷體現在今后的宏觀調控中。
據很多專家預測，以及最近國家的*策動向，房地產今明兩年是穩中有升，明年以后開始回落。因此，你可以關注2012年后的房價。
至于是否成為房奴，要看每個人的收入水平了，不是所有的80都沒錢的。另外，三年后的房子應該大家買得起，至少不會有太大壓力。
為什么說是這樣的趨勢呢？因為中國經濟發展目前遇到了必須解決的失衡問題，發展模式不健康，必須調整經濟增長方式了。這是一個歷史的必然。房地產已經瘋狂了十年，到頂了。中國過去一直依靠房地產等少數產業拉動經濟，它已經完成了歷史使命。現在，我們的經濟增長方式要朝著可持續、環保、民生等科學模式轉變。
4. 什么是險資
險資就是保險資金。
《保險資金運用管理暫行辦法》終于公布，將于2010年8月31日起施行。雖然這在保監會年初的工作計劃中就是明確任務，年內出臺是毫無懸念的事，但在房地產宏觀調控*策的氛圍中，保監會主席也宣布了保險資金投資房地產的“三不”*策，使得投資渠道究竟能放到什么程度一直是個不定數，此次*策的出臺，給出了一個明確結論：總體上，*策是寬松的。
高華證券認為保險資金投資不動產比例高于預期將會對市場帶來正面影響。 具體變化如下： 新增兩類投資：未上市企業股權和不動產。
基建投資比例由壽險6%（產險4%）提升至10%。 未上市企業股權：賬面余額不高于公司上季末總資產的5%；投資于未上市企業股權相關金融產品的賬面余額，不高于公司上季末總資產的4%，兩項合計不高于公司上季末總資產的5%。
不動產：賬面余額不高于本公司上季末總資產的10%；投資于不動產相關金融產品的賬面余額，不高于公司上季末總資產的3%，兩項合計不高于本公司上季末總資產的10%。 基建投資：基礎設施等債權投資計劃的賬面余額由原來不高于上季末總資產壽險6%（產險4%）提升至10%。
5. 房價大跌前有什么前兆：房價下跌對已購房者影響
房價突然下跌之后，短期內是不會有明顯的問題出現。
無貸款的房產持有者會捂盤，期望房價上升； 有貸款的房產持有者中，自住類大部分不會停止月供，投機類暫時因其現金流充沛，也會選擇捂盤等待房價回升。對于房產企業，毫無懸念會捂盤。
這段時期，房產銷售量跌入低谷，形成有價無市的狀態；如果選擇了寬松的宏觀環境，給了市場充分的流動性，那么前期選擇捂盤的房產持有者和房產企業，會在捂盤的基礎上抬高房價，從而在很短的時間內將房價恢復到原來的水平。我想這個不是大家想聽的結果。
大家想聽災難性的后果；有貸款的投機類房產持有者和房產企業中，在撐了一段時間后，陸續有部分迫于資金壓力無法繼續捂盤，開始接受暴跌的房價，并以這個價格開始出售房產；前期因房價突然暴跌引發的需求在此刻引爆，房產銷售量逐步上升。投機客和房產企業通過低價出售的房產來補充自己的流動性。
自此，房價暴跌對經濟的影響拉開序幕。
6. 兄弟間房產怎么爭
家產之爭是最麻煩的，麻煩的不是法律而是事實認定，最重要的是證據。
首先如果沒有遺囑的話就是平分。所有家產平分給兩人，
首先老爺子自己寫的遺囑，只要是在自己神志清楚的情況下，哪怕沒有經過公證也是有效力的，但效力不如公公證大
另外口頭遺囑需要兩個非相關見證人。
所以最好是讓老爺子在公證處寫下遺囑將房子留給你朋友。
不過現在法院查案很細的，一般會要求說明當事人是在什么情況下立的遺囑，私下里的遺囑會涉及是否是當事人真實意思的情況（不過如果你朋友要證明非真實意思必需提出證據），所以如果擔心他哥讓老爺子留下這類字句，那么老爺子如果說過房產留給你朋友之類的話，也要有錄音或者信件或者其他證明。
希望采納。
7. 房產泡沫今年會破嗎
房地產泡沫是有可能會破裂的，而且可能在今年（2011年），或者在明年或更久遠一些，這些就不得而知了。甚至可能已經開始破裂了，也未可知。我想最終一個泡沫的破裂，在得到確認之前，我們無法明確它的存在。有下述一些邏輯，倒是可能可以考慮一二。
(1)所有的較大經濟體，如果需要長期穩定的發展，那么“穩定”一定是它的最為根本的前提。當房地產泡沫的程度足夠影響到這一因素時，它的破裂就將不可避免。
(2)為什么說是2011年呢？如果假設2008年沒有發生全球性的金融危機，那么房地產泡沫原本可能破裂的更早一些。只是全球金融危機讓它推遲了一些。
(3)對于中國經濟而言，保持一定的增速（比如8%的水平），是經濟和社會整體保持穩定一個條件（但是未來可能是5%或者更低一些）。于是，雖然當時可能打算擊破泡沫，不過處于對GDP增速過快下降的擔憂，只能先保障經濟的增長的速度，于是也有了4萬億的刺激*策等。這也是我再次之前不去判斷房地產泡沫破裂的原因之一。（對于為什么GDP要保持一定的增速，這也是我們的經濟結構的一個重大問題，我并不想在這里展開討論）
(4)不過，這一狀況現在發生了改變。我們可以看到2月份外貿數據的急劇恢復，增長可能超過40%的水平，而且隨著海外經濟的復蘇，外貿數據今年整體上大幅增長應該是沒有懸念的。當然，我們前2個月增長與去年同期的較低基數有關，不過這些增長對于GDP的拉動作用還是有相當規模的。
(5)這也會*策制定者提供了良好的時機。也就是，因為有外貿強勁的增長，所以制定*策的時候，可以認為，即便今年去擊破房地產泡沫（或者說停滯泡沫的擴大步伐），中國GDP的增速可能還是可以維持在8%的水平之上的。或者可以說，這也是一個較好的時機。假設我們今年的外貌數據恢復到相當的水平，那么可以設想2011年再次實現如今年這樣的增長速度可能會變得稍微困難一些。
(6)目前正在做的諸多準備工作就是例證之一。其中之一，就是我們可以看到銀行業正在非常緊迫的進行再融資，這也是為未來房地產泡沫破裂可能帶來的壞賬問題，多預留一些資金儲備。
(7)我們即將會看到更多的緊縮*策，以及針對房地產的抑制*策。而且，隨著海外經濟的復蘇加快，以及外貿數據的持續向好，這些*策出臺的步伐也會加快。在此不得不提到，我想美國經濟的復蘇，以及美元可能潛在的堅挺，都可能給我們帶來一定的機會。
(8)房地產泡沫已經嚴重到影響整體經濟的競爭力的程度。我們可以注意到，上海地區的企業，正在抓緊轉向房價更加便宜，成本更加低廉的中西部地區。大力發展中的高鐵，也對擴大產業區域起到了不小的促進作用。
(9)回老家買房的說法一點也不過分。相對于高昂的房價，即便大城市的收入高很多，但生活水平還真的可能趕不上小城市的老家。
(10)從資金的供應角度而言，當實體經濟非常難以吸引投資時，更多的資金只能流入房地產和資本市場。不過隨著海外經濟復蘇，以及整體實體經濟環境的改善，更多的資金選擇從資產市場流出轉而流入實體經濟領域。
(11)房地產市場的過度繁榮，已經影響到了實體經濟的發展，過多的資源流入房地產行業，會影響中國經濟在全球經濟當中的長期競爭優勢。可以設想，我們目前除了廉價的勞動力以及低廉的環境成本之外，還有什么值得驕傲的競爭優勢呢。而過多資源被房地產領域吸納，也導致我們在如科技和創新等領域形成新的競爭優勢的可能性大幅降低。
最后一點，可能目前多數人并不怎么愿意相信房價可能會大幅下跌，或者認為這一狀況出現幾乎不可能，有點類似于當股市6000點時，幾乎所有人都認為可能會漲到8000點那樣。
綜上所述，房地產泡沫破裂迫在眉睫，就在2010年，或者可能已經開始了，只是我們沒有注意到這一點。
8. 如果房價泡沫破滅,房價大跌,會帶來什么后果
銀行資金短缺，無能力發放貸款，即便是房價大跌，老百姓也是更買不起房子（1下崗無收入，2銀行無能力發放貸款）多數人貸款能買得起200萬的房子，但是能全款支付不貸款買100萬房子的人不多，所以即便房子降價，老百姓還是買不起，是更買不起。
民心慌亂，對于貸款200萬，首付100萬買房的人來說，他們還要償還近300萬的貸款，而那時候他買的房子可能市場價格只有50萬了，這會導致大量已經花血本購買房子或者正在償還貸款的人帶來壓力，更何況他們也處于待業下崗狀態。
好在中國房價泡沫不嚴重，房價還是穩步上升的。比較保值
后果很嚴重，看看日本當年的下場就知道了，中國的話會更慘，因為日本人比中國人有經濟頭腦。人家早就發達國家了，我們還不知道什么時候呢，就當今天，我們一派盛世的背后，其實已經病入膏肓了，拿最典型指標的全球物價，定價權一直是被動的，就憑這點，讓你什么時候死就什么時候死，叫你怎么死就怎么死，沒有一點懸念！！真不知道在樂觀什么？
9. 中國經濟泡沫何時能被真正消除,樓市的真正拐點究竟在哪兒
首先泡沫，就是市面上的錢太多了。而錢之所以多，就在于現在人民幣幣值被低估，美國人不斷拋給中國人注水的美元，然后換取堅挺的人民幣資產。人民幣升值不到位，這閑錢就一日不會少，泡沫就會持續。為了維持人民幣匯率，央行不得不保持低息*策，甚至在出現實際負利率的情況下，還不敢放開手腳大幅加息，因為一旦幅度過大，中美息差消失，就會引發套利熱錢洶涌而至。
實際負利率的表象是存款利息趕不上通脹速度，其結果就是市面上錢多淹到腳，直到惡性通脹局面出現為止。但目前央行采用的是數量緊縮而非加息這樣的價格手段，有效性注定是暫時的。銀根一旦緊縮，市面上真實利率就會上揚，這就立即招來國際資金入場套利，民間存款也是繞過銀行通過各種渠道流入市面。
如果要真正起到緊縮作用，消除目前的泡沫現象，只有連續加息到實際利率2%~4%，而大幅加息顯然只有在人民幣大幅升值之后才有可能。目前各方對人民幣升值*策爭議較大，因此可以推測，只有到惡性通脹出現，各方共識才能形成實際*策。只有這樣，真正的緊縮局面才會出現。但目前實際利率為-2%左右，所以中國目前的泡沫盛宴還可能延續兩三年。
其次是現在要不要買房？何時買房？在觀望情緒籠罩下的樓市，這些問題變得復雜起來。房地產開發商近期的交鋒論戰更是一石激起千重浪，揭開樓市“不正常發展”內幕的同時，也讓人看到，調整中的樓市充滿懸疑。
閩江學院經濟師林忠華認為，暫且不論開發商建議“三四年后再買房”是否是為了提高自身的社會形象和企業的美譽度，單從建議的本身就揭示出一個不爭的事實：在當前高房價的壓力下，有經濟能力買房的人都已經先買了，能力不足的都已經買不起房了。
房地產需找到新的發展平衡點
廈門大學教授陳培愛分析，去年下半年國家出臺一系列針對房地產的宏觀調控*策以來，國內大多數城市的房地產市場持續“量縮價漲”的行情，市場觀望情緒難以消除。受*策和市場兩頭夾擊的房地產業應順從宏觀調控的大勢，從服務社會與經濟發展的角度出發，找到新的發展平衡點。
陳培愛告訴記者，房地產行業新的發展平衡點可以參照兩個指標體系。一是，居民家庭收入和月供住房貸款之間的比例關系要保持在一個合理的范圍。家庭收入與月供比值數字越小，表明購房者月供的壓力越大。以廈門為例，當前這個比值大約是1.5，也就是說家庭66%的收入要用來供房，這顯然很不合理。按國際上經驗數據統計來講，合理的比值是3，也就是說家庭的三分之一收入用來供房。
二是，一個城市的房價與普通居民收入之間的比值也要合理。這個比值目前也是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。按世界銀行公布的標準，發達國家的房價收入比一般在2到5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3到6倍之間。目前，我國大多數城市的房價收入比平均在8倍，房價高得離譜，只會對社會和諧發展造成破壞，也將打擊樓市重上正軌的信心。
樓市調整：共識之下有懸疑
目前，不論房地產市場走勢存不存在“拐點”，“何時買房”的論戰是否持續，業已達成的共識是，樓市需要調整。但在如何調整的關鍵問題上，開發商們要么語焉不詳，要么分歧甚大，這給新一年樓市發展留下諸多懸疑。
“樓市依舊處于賣方市場的狀況下，房地產行業找到新的發展平衡點將更多地取決于地方*府和開發商的社會責任意識。”陳培愛說，地方*府在規劃保障性住房建設時，必須根據人口比例合理建設，及時公布建設進度計劃，過多或過少的保障住房建設，都可能對房地產宏觀調控產生負面影響。開發商必須將住房產品的利潤控制在合理范圍內，大力改善住房品質，提高性價比。但房地產業能否及時跟上改進，現在仍未可知。
據福州大學房地產研究所所長王阿忠觀察，目前國內房地產市場上真正在博弈的是房地產開發商和金融部門。王阿忠認為，受到美國房地產市場的次信貸危機影響，我國各大銀行的房貸*策在一步步收緊。正因為這樣，開發商的融資渠道被“堵”了，國內許多城市頻頻出現新年第一撥土地交易以“流拍”告終的慘淡局面，大多數開發商開始加入了觀望的行列。接下來，金融部門將會把房地產行業帶向何方，還不能完全看得出來。
樓市走向在不同地區的表現存在較大差異，近一段時期，在深圳、上海等個別大城市，房價似乎顯露出了降價的疲態，而在大多數中等規模的城市，房價依然保持“向上走”的趨勢。林忠華認為，這可能導致的結果是，房地產開發商將重新調整在不同地區的投資布局，樓市整體走向可能更加撲朔迷離。
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