榮觀房產網收益法評估房地產
1. 房產評估的收益法都需要什么
總的來說，收益法適用于有收益性的房地產的價格評估。
在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， “有收益性”應體現在兩個方面：一是現實存在的有收益性的房地產，例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬于沒有現實收益，但有潛在收益的房地產。
收益法評估由于是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬于收益還原法中“有收益性房地產”的范圍之列。自有房地產也存在“有收益性”。
傳統上認為自有房地產屬于業主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據西方經濟學中的“機會收益”原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業主的租金節省就相當于他的租金收入，從而它就產生了收益。 二、出租性房地產相關總收益的確定 房地產總收益可分為實際總收益和客觀總收益。
實際總收益是在現狀下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常總收益。 目前估價人員在運用收益法對出租性房地產估價時，普遍都采用客觀總收益來作為房地產的總收益，但我們認為對于不同類型的出租性房地產，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產的總收益。
客觀總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續租的情況。
對于只存在短期租約，期滿不續租的房屋，則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮，即租約限制內采用實際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其房地產總收益。 客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產的租賃價格，然后對收集來的案例價格，根據待估房地產的實際情況進行因素修正。
因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產的客觀潛在租金水平，但同時還要考慮空置率和租金損失問題。
空置率可根據待估房地產所在區域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關系。 實際總收益的求取則根據房屋所有權人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。
契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內不發生變化；一種是租金在租賃期內根據市場上租金的變動情況作周期性的調整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因為市場上租金水平在長期會發生較大的波動，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內根據市場作相應調整。
三、利息是否應作為總費用扣除 傳統上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產成本支出的一部分，但我們認為這是不恰當的，因為投資者之所以要選擇投資房地產，是因為房地產帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資房地產或者犧牲銀行的存款利息來投資于房地產。
因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。 四、折舊是否應作為總費用扣除以及折舊年限的確定 目前很多運用收益法進行房地產估價的報告中均把折舊費當作費用扣除，而我們認為這是不恰當的，因為折舊并沒有實際支出，是作為業主提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。
因此我們認為如果把房地產作為一種投資，那么它每年的純收益就應該是它的凈現金流入量，公式為： 凈現金流入量=資本產出+資本回收 式中：資本產出就是投資房地產的時間價值（投資利息）的體現，資本回收就是房地產所提取的折舊部分。 當a每年變化，r每年不變，且>0，房地產有收益的年期為有限年期n時，收益法公式為：P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n當n=1時，P=a/(1+r)，則：a=P(1+r)=P+Pr 由此我們可看出凈現金流入量a（純收益）是包括了P（資本回收）和Pr（資本產出即投資房地產的時間價值）兩方面的內容，可見折舊并沒有從總費用中扣除而是作為了純收益的一部分。
對于不同的估價對象，折舊的種類是不相同的。 1.當估價對象是房地合一時，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分攤，二是建筑物的折舊，這兩部分均應作為房地的純收益。
2.當估價對象是土地時，土地純收益=房地總收益-房地總費用-建筑物純收益，這時建筑物的折舊則應包含在建筑物的純收益中扣除掉，而土地成本的分攤則作為土地純收益的一部分不予扣除。 3.當估價對象是建筑物時，建筑物純收益=房地總收益-房地總費用-土地純收益，土地成本的分攤則應包含在土地純收益中扣除掉，而建筑物的折舊則應作為建筑物純收益的一部分不予扣除。
當計算建筑物折舊時，對于折舊年限的確定應注意以下問題：1.當建筑物經濟耐用年限短。
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