房地產土地增值稅清算流程

1. 房地產土地增值稅清算

房地產土地增值稅清算

1. 房地產企業土地增值稅怎么清算

清算不是這么算的，清算最好找事務所，我們做這個光資料就要整理幾個月。土增是個技術活。

需要計算取得土地使用權所支付的金額。包括：

(1)納稅人為取得土地使用權支付的地價款：

①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；

②以行*劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金；

③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如①登記、過戶手續費和②契稅。

2.開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：

①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。

②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等

3.開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用

開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。

①利息支出據實扣，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；

②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；

公式表示：房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。

公式表示：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%以內

2. 房地產企業的土地增值稅以什么為單位進行清算

土地增值稅清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行清算： 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行清算： 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理清算手續的；辦理土地增值稅清算手續的期限符合本通告第一條第（一）款規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管地方稅務機關辦理清算手續；符合本通告第一條第（二）款規定的納稅人，須在主管地方稅務機關規定的期限內辦理清算手續。地增值稅清算應報送的資料（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；（三）主管稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。