投資性房地產會計核算

房地產會計核算

1.房地產企業會計核算和稅務處理大全

1、涉及的會計科目（最好有說明）。其他的科目和一般的企業都差不多，主要的重點科目是：開發成本，開發費用，預收帳款（房款），以后就是主營業務收入。預付帳款（供應商）以后就是主營業務成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款

2、涉及的稅種及稅率。營業稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產稅，所得稅。印花稅。

3、基本核算方法（流程）。

房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在“開發成本”下核算。

開發成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。

取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。

一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加。

房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以后，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的

2.房地產會計核算有何技巧

一、房屋范圍有章法，既不擴大也不縮小 稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。

這就要求我們在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分。 所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風避雨，可以供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。

根據這個定義，我們可以區別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產，不征房產稅。 與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等等。

由于附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定了具體界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。 ” 關于房屋中央空調設備是否計入房產原值的問題，財稅地字[1987]28號文件規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入帳，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。

關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產原值。 二、核算地價有技巧，圍繞“相關”找歸屬 無形資產準則第21條規定，“企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。

結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。 ”該規定不僅適用于房產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。

根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。 房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

這里應當注意，一次結轉的土地使用權賬面價值只是指與在建工程相關的土地。 這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。

企業應當以對應房產占用的土地面積按比例結轉，對于非房產占用土地（如場地），應當予以攤銷。 例如，某企業于2002年3月1日征用100畝（66666。

66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業按50年攤銷。

2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米） 興建一號廠房。 相關賬務處理為： 1。

取得土地使用權時： 借：無形資產——土地使用權5000000 貸：銀行存款5000000 2。2002年3月、4月、5月，每月應攤銷：5000000/50/12=8333。

33（元） 借：管理費用——無形資產攤銷8333。 33 貸：無形資產——土地使用權8333。

33 3。2002年6月初，“無形資產——土地使用權”賬面余額為：5000000-8333。

33*3=4975000（元） 應結轉至在建工程金額為：4975000/66666。66*5000=373125。

04（元） 借：在建工程——一號廠房373125。03 貸：無形資產——土地使用權373125。

03 4。本月應攤銷額=（4975000-373125。

03）/597月=4601874。96/597=7708。

33（元） 借：管理費用——無形資產攤銷7708。 33 貸：無形資產——土地使用權7708。

33 以后仍按上述方法進行賬務處理。 上述方法的可行性，在于會計核算時遵循了“配比”原則，避免了場地占用的土地結轉至在建工程成本，從而減少了房產稅稅負。

需要注意的是，有人提倡推遲項目建設時間，以便在“管理費用”中多攤銷土地價款，從而減少結轉至“在建工程”的金額，這種做法是不可取的。 因為，推遲項目建設時間，會影響投資進度，即使是提前征用土地，也會浪費500萬元的資金成本，這種做法只能是得不償失。

3.房地產公司會計核算問題有哪些

合理設置會計科目 房地產企業應根據本公司開發項目的數量、規模和內部管理的要求來開展成本核算。例如：公司的下屬單位如不進行獨立核算?就可以不單獨設立開發間接費用賬?只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄?由于管理費用、利息系間接費用的主體?為更加有利于開展核算?可適時取消開發成本一級賬?把房屋開發、土地開發和代建工程開發等設為一級賬?然后再設置明細項目。

在實際操作中?企業完全可以設立開發成本明細臺賬?根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片?全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末?只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。

成本卡片主要可分為兩個部分?即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容?比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。

正文主要是多欄式明細賬?全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優勢在于：成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌?以利于開展投資分析?而且將項目具體情況作為抬頭?便于開展監督分析?同時又免除了結賬和建賬之苦。

2。 實施現金收付實現制 房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。

因為會計期間的存在?可能導致房地產企業經營業務的實現和貨幣資金實際支付及其變動發生的時間出現不一致的情況?所以會產生有權責發生制和現金收付實現制這兩種方式。根據我國企業會計準則的規定?企業的會計核算應當以權責發生制為主體。

但是?通過多年來的房地產企業會計工作實踐?筆者認為?由于房地產企業經營業務的特殊特點?更加適合采取現金收付實現制。 因為采取權責發生制核算房地產開發企業的經營業務收入?存在一定的缺陷和不足：一是容易出現人為調節利潤的情況。

權責發生制的實施?從客觀上為房地產企業提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會?簡而言之?就是便于人為調節利潤?導致會計信息的失真?進而導致國有資產的流失。 二是權責發生制無法準確地反映出企業的實際收入情況?從而影響到企業的資金周轉?導致企業簽訂的購銷合同越多?其應收賬款的余額也就越大?那么資金不足的問題也就更為明顯?由此看來?一味采取權責發生制?并不符合我國的實際國情。

另一方面?實施現金收付實現制可以大大降低上述危害?有利于會計核算工作的開展。 它不僅符合會計準則中的謹慎性原則?還能夠準確地反映房地產開發企業的資金情況?實現在以直接法編制現金流量表的過程中?不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整?可見?現金收付實現制有利于現金流量表的編制。

鑒于此?對于房地產公司而言?在經營業務及收入的會計核算中?應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存?并根據國際通行的慣例?在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況?而對一般賒銷收入和貸款利息收入等?采取權責發生制進行確認的?在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。 3。

擴大企業信息披露范圍 改進房地產公司的會計核算工作?應擴大房地產企業的信息披露范圍?主要應抓好以下三個方面：一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優質低價土地的房地產企業來說?土地成本較低就意味著巨大的利潤。

隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式?相對于其他同類企業來說具有更大的競爭優勢?從而在今后幾年內保持很好的發展勢頭?進而具有更好的投資價值。 信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額?根本無法掌握土地儲備的相關信息。

可見?在房地產公司的財務報告附注中?增加土地儲備量和成本情況的內容?是很有必要的。二是注重分項目現金流量信息的披露。

企業要在財務報告的附注中加入分項目的現金流量信息?也就是說?要以企業的具體項目為基本單位?披露本公司在開發過程中所產生的經營活動現金流量?主要包括銷售房產所收到的現金、購買工程物資和支付工資等所支付的現金等?這樣就能提高現金流量信息的有效性。 三是注重質量保證金及風險信息的披露。

高風險性是房地產業的突出特點?需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此?應建立起質量保證金制度?保障房地產商品質量?由于房地產商品還具有長期、高價值等特點?企業要按照所開發項目的具體情況來提取相應的質量保證金?以提升應付風險的能力。

同時?要在企業的財務會計報告中充分闡述各種風險?也就是要在房地產企業的報表附注中增加風險披露的相關內容?對公司還在開發中的土地、項目等風險進行充分說明?以提高抗擊風險的力度。

4.房地產會計核算成本的主要內容有哪些

一。

支出、費用與成本（一）費用與支出支出，指企業在生產經營過程中為獲得另一項資產或為清償債務所發生的耗費資產的流出。支出可分為收益性支出、資本性支出、償付性支出和利潤分配性支出等。

費用既包括企業生產經營過程中所發生的全部收益性支出，也包括在該會計期間內受益的部分資本性支出。 （二）費用與成本成本有廣義與狹義之分。

廣義成本泛指取得資產的代價，它是按一定對象所歸集的支出，既包括資本性支出，也包括收益性之出；前者形成資產的成本，后者形成產品的成本。狹義成本僅指產品制造成本。

1）成本是對象化的費用。生產成本是相對于一定的產品對象所發生的費用，它是按照成本計算對象對當期發生的費用進行歸集所形成的。

生產費用發生的過程也是產品成本歸集的過程。2）費用是指某一期間為進行生產而發生的，與一定期間聯系；產品成本指為生產產品而消耗的費用，與一定種類和數量的產品相聯系。

成本與費用是相互轉化的。二、產品成本計算的基本程序1。

確定成本計算對象2。確定成本項目3。

確定成本計算期4。生產費用的審核和控制5。

生產費用的歸集和分配6。計算完工產品成本和月末在產品成本三、成本計算方法（一）品種法指以產品品種為成本計算對象，歸集和分配生產費用，計算產品成本的一種方法。

（二）分步法指按照生產過程中各個加工步驟（分品種）為成本計算對象，歸集和分配生產費用，計算產品成本的一種方法。 （三）分批法指以產品批別為成本計算對象，歸集和分配生產費用，計算產品成本的一種方法。

例10。企業月末經計算確定，本月銷售產成品、分期收款發出商品、以及對外加工業務所發生的實際成本分別為35000元、24000元和18000元。

現一并予以結轉。 借：主營業務成本77000貸：庫存商品35000分期收款發出商品24000生產成本--基本生產成本18000。

5.房地產開發公司賬務核算流程

房地產企業的會計科目及帳務處理一。

預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預付賬款——預付承包單位款貸：庫存材料企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本貸：應付賬款——應付工程款同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款借：應付賬款——應付工程款貸：預付賬款——預付承包單位款用銀行存款補付余額借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款②預付給供應商的材料價款借：預付賬款——預付供應單位款貸：銀行存款材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款借：應付賬款——應付購貨款貸：預付賬款——預付供應單位款用銀行存款補付余額借：應付賬款——應付購貨款貸：銀行存款（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。

包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

6.房地產的會計科目有哪些核算上主要注意哪些要點

房地產企業會計科目 1、資產類主要會計科目核算： （1）現金 從銀行提取現金 借：現金 貸：銀行存款 支取現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目 貸：現金 （2）銀行存款 （3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票） 借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業務收入 ②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司 貸：其他業務收入 收回款項時： 借：銀行存款 貸：應收賬款 （4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款 收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款 （5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。 銷售商品房而收到的商業匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營業務收入 商業匯票到期： 若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議） 借：銀行存款 貸：應收賬款 若為有息商業匯票 借：銀行存款 貸：應收票據——XX公司 財務費用 （6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單） 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料 企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單） 借：開發成本 貸：應付賬款——應付工程款 同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款 ②預付給供應商的材料價款 借：預付賬款——預付供應單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款 （7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。 包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等 （9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。 （10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本 （11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本 ①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單） 借：物資采購——設備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購——設備采購 貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下： 采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單） 借：庫存設備 貸：物資采購 ②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據） 借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：物資采購——設備采購 貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款 支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款 ③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單） 借：開發成本——房屋開發 貸：庫存設備 銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票） 借：銀行存款 貸：其他業務收入 結轉成本 借：其他業務支出 貸：庫存設備 （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。

應與加工單位簽訂加工合同。 發出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。

如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用 （14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，在竣工驗收時 借：開發產。

7.房地產會計核算

一、房地產企業涉及的稅種：營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、車船使用稅、所得稅等。

二、房地產企業成本、費用核算： 1、開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目 ①開發土地成本費用： 借：開發成本——土地開發 貸：銀行存款 或應付賬款——XX公司 分配開發的間接費用 借：開發成本——土地開發 貸：開發間接費用 結轉開發土地成本費用 借：開發成本——房屋開發 貸：開發成本——土地開發 ②配套設施開發 計算公式： 某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率 配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發） 借：開發成本——配套設施開發 貸：開發產品 支付的配套設施開發費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：銀行存款 同時領用庫存設備或是材料開發 借：開發成本——配套設施開發 貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發間接費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：開發間接費用 結轉配套設施開發成本 借：開發成本——房屋開發 貸：開發成本——配套設施開發 ③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的） 借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款 ④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種 出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單） 借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款 或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的 借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款 或應付賬款——應付工程款 應付工資 ⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目 企業發生的各項代建工程費用支出 借：開發成本——代建工程開發 貸：銀行存款 或庫存材料 或現金 結轉開發的間接費用 借：開發成本——代建工程開發 貸：開發間接費用 工程竣工后結轉成本 借：開發成本——代建工程 貸：開發成本——代建工程開發 移交委托單位后，根據移交手續 借：主營業務成本——代建工程結算成本 貸：開發成本——代建工程 2、開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用等 借：開發間接費用 貸：銀行存款 或應付賬款 或應付工資 分配開發的間接費用 借：開發成本——房屋開發 貸：開發間接費用 竣工房屋開發成本的結轉 借：開發產品？ 貸：開發成本——房屋開發 3、管理費用：是指開發企業的行*管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用。

4、財務費用：包括開發經營期間的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費用。 5、銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。

主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用發生的銷售費用。

8.房地產開發企業會計核算是怎樣的

1 房地產開發企業經營活動的主要業務 房地產是房產與地產的總稱。

房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。

進行的主要業務有： 1。 1 土地的開發與經營。

企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。 1。

2 房屋的開發與經營。 房屋的開發指房屋的建造。

房屋的經營指房屋的銷售與出租。 企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。

企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。 1。

3 城市基礎設施和公共配套設施的開發。 1。

4 代建工程的開發。 代建工程的開發是企業接受*府和其他單位委托，代為開發的工程。

2 房地產開發企業的經營特點 房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點： 2。

1 開發經營的計劃性。 企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。

2。2開發產品的商品性。

房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。 2。

3開發經營業務的復雜性。 所謂復雜性包括兩個方面：（1）經營業務內容復雜。

企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。 經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。

（2）涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。

2。4開發建設周期長，投資數額大 開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。 2。

5經營風險大 開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。 3 房地產開發項目投資費用估算 經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。

由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。

房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。

3。 1開發成本 共有八項： 3。

1。1土地使用權出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

3。1。

2土地征用及拆遷安置補償費。 （1）土地征用費。

國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

（2）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。

因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

3。1。

3前期工程費 前期工程費主要包括：（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。

通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。（2）“三通一平”等土地開發費用。

主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

3。1。

4建安工程費 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。

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