榮觀房產網房地產成本專員
一、如何學習成為一名房地產成本會
要想學好一個行業的會計核算，基本上沒有什么捷徑，都是從基本做起， 房地產開發企業會計講座（一） 房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。 對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
（一） 開發成本共有八項： 1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆遷安置補償費。
（1）土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。
農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。 （2）拆遷安置補償費。
在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。
它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3.前期工程費。
前期工程費主要包括： （1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。
通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。 （2）“三通一平”等土地開發費用。
主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。
主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。 在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
5.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7.不可預見費。
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3%一5%計算。
8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。
在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
（二） 開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1.管理費用。
可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。 2.銷售費用。
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： （1）廣告宣傳費。
約為銷售收人的2%一3%; (2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%; (3)其他銷售費用。
約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。
3.財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
（三） 投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。 三、房地產開發項目投資估算的作用： （1）是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據； （2）是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據； （3）是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。
四、房地產開發企業會計核算特點由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況： 1.產成品的種類多，核算方法不同。 2.產品成本的核算復雜。
3.經營收入及其相關稅金的核算不同。 第二講 房地產開發企業存貨的核算 房地產開發企業存貨有以下幾大類： 1.原材料類存貨。
指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2.設備類存貨。
指企業購人的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。 3.在產品類存貨。
指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品（即在建工程）。 。
二、房地產開發商的成本部主要干什么
房地產開發商的成本部主要職責：
1、對各項建設項目的技術、經濟等因素進行調研、分析，選出最優方案，為投資主體科學決策提供依據
2、負責組織公司各工程項目招標書的編制
3、組織對競標單位資格審查工作
4、依據國家和地方的有關法律和法規對工程項目進行科學精確的造價預算，審核施工單位編制的建設工程項目預算
5、負責組織各類經理合同的審核
6、審核施工技術變更預算
7、參與現場工程技術變更簽證管理
8、組織項目的決算工作
擴展資料：
一、構成
1、土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到。
也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2、土地征收及拆遷安置補償費。
(1)土地征收費。國家建設征收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(2)房屋征收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。
3、前期工程費。前期工程費主要包括：
(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估 算。
(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
4、建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。
在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
5、基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6、公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
7、不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3%一5%計算。
8、開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估算。
二、費用構成
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：
1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。
2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：
(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%;
(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%;
(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%一6%。
3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
參考資料來源：百度百科-房地產開發成本
三、房地產公司成本管理的內容都包括什么
成本管理1. 作業目的向公司所屬各開發項目提供系統的成本管理的基本方法，旨在統一和規范財務人員的實務操作，使項目成本得到動態的有效的控制和管理。
2. 主管崗位 總會計師：批準籌資和收支計劃，審批每筆支付（必要時可限額授權），統籌公司的資金安排，協助指導處理相關疑難問題。主辦崗位 成本核算：按作業要求和描述操辦具體業務。
3. 作業要求3.1 建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據此編制項目財務預算和年度財務預算。在續后的開發過程中根據項目開發和資金收支的實際情況作相關的滾動調整，并將調整和執行情況及時與項目經理溝通。
3.2 合理安排資金：對項目經理提交的年，季和月度資金收支計劃，本主辦崗位應從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業角度提出優化建議，并與項目經理協調平衡一致，報總經濟師批準后執行。3.3 設立臺帳：每個開發項目必須單獨設立全套成本臺帳，正確歸集開發成本和結轉銷售成本。
3.4 統一會計科目和核算辦法：本主辦崗位應遵守統一的財務管理制度，按照統一的開發成本科目的核算內容進行賬務處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經理，使項目經理在申報項目收支時能正確對應（詳見作業指導書《成本核算》）。
3.5 加強與項目組的業務溝通：本主辦崗位應及時了解項目開發的總體情況，收集資料，每月與項目組的成本控制崗位人員核對數據，隨時糾錯防漏，保證財務數據的正確性。3.6 做好稅收籌劃：本主辦崗位應熟悉國家和地方房地產行業的稅收*策，掌握稅收*策的最新變化，與對口稅務部門的經辦人員保持良好的人際關系。
在與營銷策劃和項目經理協商一致的前提下合理安排收支節點，爭取最大的稅收優惠，做好稅收的籌劃工作。4. 作業描述4.1 項目前期的財務管理4.1.1協助總會計師參與可行性報告和項目計劃書的編制，確定資金來源，按照項目組辦齊四證的時間節點籌劃貸款，對照項目組的支付計劃和營銷部門的回籠計劃提出優化建議，并取得完全一致的結論。
據此編制籌資計劃。4.1.2 本主辦崗位必須對項目進行全面熟悉了解，根據項目開發進度陸續地及時地收集以下相關資料，以供貸款和財稅部門審查需要。
4.1.2.1 可行性研究報告和項目計劃書；4.1.2.2 土地受讓合同；4.1.2.3 *府批準的規劃總圖，由項目經理在圖上標明分期實施的范圍，每幢單體的層數，用途和施工編號；4.1.2.4 網絡計劃圖及調整說明，工程進度計劃；4.1.2.5 四證：房地產權證（土地部分），建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，施工許可證。4.1.3 按照公司統一設置的科目體系（詳見作業指導書《成本核算》），設立合同臺賬和會計臺賬，如本項目有特殊情況需要增設與規定科目平級的科目，應報總會計師批準，如在規定科目下級增設科目，應向總會計師備案。
4.1.4 聯系項目公司對口的稅務部門，了解和研究對口稅務部門的稅務*策，辦理申購稅務發票等業務。4.2 施工階段的財務管理4.2.1 確定或調整次月資金計劃。
本主辦崗位在每月末審核項目經理上報的次月用款計劃，如發現與原計劃不符的，應要求項目經理附送經總經濟師批準的書面報告，據此調整資金計劃。4.2.2 合同臺賬登記。
每個合同在第一次撥付款項時，應建立該合同的臺賬（詳見附表一《項目合同執行情況表》）并于今后每次付款時按規定格式登記。將合同中的相關經濟條款，合同簽章等主要內容的復印件附在憑證后。
同一開發項目的合同（包括附件，補充協議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級編號，合同所附的附件，補充協議等做二級編號。所有編號必須連續，以保證合同資料的完整。
合同履行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。4.2.3 工程付款管理。
本主辦崗位收到項目經理上報的《工程用款申請表》（詳見附表二）后，除仔細校對數據是否有計算錯誤，用款類別有否填錯，發票是否正規外，應核對以下內容并據此判定屬于正常用款或特殊用款：4.2.3.1 正常用款的判定條件是：施工單位編制的驗工月報已經投資監理和項目經理的審核；申請用款的額度在合同約定范圍之內；而且用款額度已列入本月資金計劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請表上簽字同意，轉報總會計師批準后交出納支付。
出納在申請表的實付記錄欄填寫本次實付金額和出賬日期后復印一份交還項目經理。由現場的成本控制崗位人員據此登錄在現場的“工程撥款”臺賬上。
4.2.3.2 特殊用款的判定條件是：如申請用款的額度不在合同約定范圍之內，需由項目經理附送補充合同，此補充合同須經原合同簽署人簽署，并經合同管理部門確認；如申請用款的額度沒有列入本月資金計劃，項目經理需附送書面的陳述理由并經總經濟師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應根據付款依據是否充分、本月資金計劃是否還有余量等情況在申請表上簽署意見，報總會計師批示。
總會計師如有異議，應和總經濟師再次協調，如不能取得一致意見，可在申請表上簽署意見后報總經理最后批示。4.2.3.3 不符上述正常和特殊用款判定條件的，本主辦崗位應于。
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