榮觀房產網中國房地產空置
一、中國有多少空置的房產
據上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰教授提供的數據，很多發達國家的住房空置率長期保持在較低水平。
例如，美國自有住房空置率最高2.9%(2007-2008年)，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國住房空置率為6%左右，德國住房空置率約為8%。換句話說，很多發達國家的住房空置率一般都不超過10%，所以這些國家也認為住房空置率不超過10%是比較合適、標準的，且也是比較健康的。
當然不排除老齡化越嚴重的國家，房屋空置率也會相對高些，例如德國是8%，日本最新的數據超過13%。中國的房屋空置率又如何呢？據調查，我國城市的房地產空置率比較高，逼近房屋總量的四分之一，且三四線城市的房屋空置率明顯高于一二線城市。
一方面可能是由于三四線城市過度建設房子，出現了供大于求的情況。當房屋市場慢慢趨于飽和后，必然有很多房子賣不出去，這直接導致房屋空置率上升，使城市被稱為“鬼城”。
另一方面，一二線大城市的空置率可能與炒房客過度投資有關。在近幾年，由于房價上漲快速，有不少投資者就將目光放到了房地產市場，利用房價杠桿賺錢。
中國的房屋空置率是多少？我國沒有發布過官方的住房空置率數據，但是通過查找其他機構的調查數據或者資料，有如下幾個統計數據供大家參考：第一：中國家庭金融調查與研究中心在2014年6月10日關于中國住房空置率的調查。調查顯示：2013年中國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中北京的住房空置率為19.5%，上海住房空置率為18.5%，重慶住房空置率為25.6%，成都住房空置率為24.7%，武漢住房空置率為23.5%，天津住房空置率為22.5%。
第二：中國房地產報發起了《2015年5月全國城市住房市場調查報告》。報告顯示：中國主要城市的住房空置率整體水平在22%-26%。
目前一線城市空置率22%，二線城市24%。中國房屋空置率最高的地方在哪里呢？看到上面各城市的住房空置率數據，很多人可能會以為我國城市的住房空置率最高，但是答案往往讓人驚訝，是在農村！但仔細一想又確實如此。
據調查，我國農村的空置房至少超過房屋總量的25%，如果將人們只是過年回家居住十來天的房子也算為空置房，那么至少超過50%。為什么農村會出現如此多的空置房？一方面是因為農村越來越多的青壯年選擇外出務工，常年在外打拼，有時候只有過年才回到老家。
老家的房子要么只有老人小孩在家住，要么就只能空置了（老人去世后，小孩接出去讀書了）。另一方面是受中國傳統觀念——“落葉歸根”的影響，很多外出務工人員認為老家有房才是根本，所以他們選擇了回鄉建房，并且很多人都是申請新的宅基地，將房屋都修在了靠近公路、街道的地方，以前的老房子就隨之空置了。
所以空置房越來越多。隨著這幾年的城鎮房地產建設加速，或者農村生活水平提高，很多人都新建了住房后，我國的住房空置率應該只會更高。
二、中國房地產商品房空置量增加情況嚴重嗎
商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。
僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。
國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。
三、中國樓市空置率到底有多高
近日，IMF駐中國代表在4月底發布的研究報告中提到，“中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。”而就在今年2月份，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民就曾表示，“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米”。
但IMF的說法卻遭到業內人士的反對，中國房協副會長任志強[微博]等為代表的業界人士根據住宅竣工數量推算認為，1998年以來，城鎮新增家庭住房戶數超過了新建住房套數，因此“絕不可能有5000萬套或更多空置”，我國城鎮地區的空置率也不太可能超過20%。
也有行業觀察人士認為IMF的結論過于籠統，并無多少參考價值。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在接受本刊不動產研究中心記者采訪時指出，IMF提到的空置率到底是中國房屋的空置率，還是新建商品住宅的空置率，該機構并未明確說明；另外，中國樓市空置面積達到10億平方米是如何得來的，IMF同樣也未做交待，還有就是，其樣本的選擇到底是怎樣的也無從得知，相關數據的獲取渠道到底如何同樣也沒有進行說明，“那么，其結論到底有多大的說服力，就難以判斷了。”謝逸楓如是說。
其實，類似的爭議在去年也出現過。西南財經大學去年年中發布的一份關于城鎮住房空置率的調研報告提出，我國有大量城鎮住房處于閑置狀態，2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4%。據此估算，全國城鎮空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區。但該說法同樣也遭到普遍質疑，原住建部總經濟師馮俊在回應西南財大的空置率數據時明確表示，住建部和統計局都沒有關于空置率的統計，其他社會機構的數據也不準確，數黑燈更是可笑。
四、空置率的空置原因
三個月前，有媒體報道，"國家電網利用智能網絡，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。"
"6540萬套"房子被空置？隨后，雖然國家電網表示并未發布此數據，這個缺乏權威來源的調查結果依然引起了持續不斷的波瀾。今年5月和8月央視財經頻道接連進行了兩期"空置房 "的調查報道，調查結果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率 達40%，而多處新城成為"空置房"密集區，這將人們對于"有人有房不住，有人沒房住"的憤怒撩撥到了極點。
中國的住宅到底有多少空置，這似乎成為了一個讓公眾痛斥炒房者"惡行"和駁斥"中國房地產無泡沫論"的強大利器，"昭然若揭"地證明著中國房地產市場 已經到了"危險境地"。所以，人們迫切地想了解真相：中國的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼吁公布國家權威統計數據以正視聽。
住房空置率到底有多重要，而國家權威數據又為何缺位？
現有統計不科學
對于"6540萬套"空置房的數據，很多專家和業內人士都對這個數據進行了證偽。
如果以每戶90平方米來計算，6540萬套住宅的總面積大約為58億平方米，而過去20年，全國城市住房建設總面積為60億平方米左右，這就意味著這些房子絕大部分都空著。北京大學房地產研究所所長陳國強向《中國經濟周刊》再次證實了這一數據的荒謬。
對于目前一些機構通過查水表、電表、夜晚亮燈的調查方式，國家住房和城鄉建設部（下稱"住建部"）*策研究中心房地產處處長趙路興 認為，這并不科學。首先，在樓盤選擇上存在片面性，不能代表整體情況；其次，"現在很多白領晚上在酒吧，或者出差在外，"有很多情況都會影響此類調查的結果的真實性。"在中國進行住房'空置率'的調查并不難，只需要在全國重點城市，針對不同檔次的樓盤進行抽樣調查，就能得出結果，當然，這需要一大筆的資金投入。"
五、如何認定房屋空置的事實
根據《民事訴訟法》第64條第1款之規定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
主張空置房事實的一方當事人，應對其主張的事實承擔舉證責任。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第90條第2款規定，在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
也就是說，如主張空置房事實的一方當事人無法在判決前提供相關證據的，法院對涉訴房屋不應當作出空置房的認定。審判實踐中，如果雙方當事人對于房屋空置的事實存在爭議，應當審查業主是否在物業服務企業辦理過空置房登記，一定期間內對房屋及相關設施的使用情況，比如水、電費用的實際支付情況等作為參考，對房屋空置的事實進行判斷。
關于業主要求按照空置房標準交納物業費，是否以經物業服務企業確認為前提，濟南市于2012年8月1日實施的《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》第16條規定，房屋交付后空置半年以上的，經業主或物業使用人與物業服務企業確認后，其物業服務費按照物業服務收費標準的70%交納，合同另有約定的從其約定。 從上述規定中可以看出，在濟南市的相關行*法規中要求，空置房需要得到物業服務企業與業主或物業使用人確認后，才可以按照空置房的標準交納物業費。
六、為什么不宜讓投資的房產空置
你會讓投資的房產空置嗎？這可是一個不明智的做法。
有租金支撐的房子像“開工資”， 月月開年年開，沒有租金支撐的房子像“一次性產品”，投資收益只有在房子出手時才能“一 現”。這話有一定的道理。
如今有不少房產投資者怕麻煩，將已購房子空置。這既造成房產資源的浪費，又減少了自 己的投資收益。
其實，房產的投資收益有兩塊，一塊是增值，一塊是租金。只有玩轉增值和租 金，才是合格的房產投資者。
投資者買房為升值，這種理財思路是對的，但是，買房以后坐等升值，就不可取了。一來，就住房而言，它的基本用途是居住，無論是自住還是他住，它都在釋放著它應有的價 值，一旦無人使用它，它的價值無法釋放，投資者就得不到投資回報。
二來，持有房子也是有成本的，而且成本不低，這是投資買房與投資其他理財產品不同的 一個特性。房子的持有成本可分為資本性支出和物業性支出兩大類。
資本性支出主要包括 在持有期間為貸款而付出的利息和首付款的時間成本（一般按同期銀行存款利率計算），如 果沒有貸款就涉及本金的銀行利息；而物業性支出的種類比較多，主要有物業管理費、裝修費 折舊等。為此，投資者不妨針對短期持有和長期持有分別對待。
對于那些以短期持有為目的的房產投資者來說，一個樓盤從交房開始，園區一到兩年是裝 修扎堆之時，房產投資者可在拿到房子的鑰匙后，把清水房出租給裝修公司作臨時辦公用，如果 是一樓的房子，還可以出租給建材供應商作臨時倉庫。對于以長期持有為目的的房產投資者來 說，應該對已購房進行簡單的裝修，以提高投資房的出租收益。
總之，投資房產作為一種理財方式，要通盤考慮。
七、100套房只住1套,中國住房空置率究竟有多高
近些年來，中國樓市空置率高企的話題屢被提及其中數據的出處不一。從“數燈法”到大數據估算，引用者各有理由，但很難獲得社會普遍認可，關鍵問題是數據缺乏權威性。
空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%至20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
騰訊與中國房地產報等機構聯合發布的《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產報針對“一二級地產開發公司、代理行、營銷機構、二手房中介、房產電商等”房地產行業內人士的定向調查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。
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