榮觀房產網濟南市房地產市場
濟南樓市什么時候能崩盤
你好！ 盡管管理層出臺了那么多的*策，但是經過連續多年的高速增長，中國房地產將面臨周期性的低潮：2009年中國房地產將迎來回落期，而且幅度還會很大。
得出這一推論的主要依據如下： 其一，世界經濟出現危機。 其二，中國房地產價格已趨近峰頂。
其四，農村宅基地逐步可以流通。 其四，中國的房價收入比過高。
房價收入比（即一套住宅的總價與家庭年收入的比例）是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。
美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國，這個比例大約是10∶1~15∶1。
香港房地產在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。
濟南樓市面臨什么樣的變局
變局一沒有2年社保或者納稅證明的剛需，很受傷。
從操作層面來看，此次濟南樓市調價加碼，可視為對之前國慶開始的限購的一個補充和升級。此次調控加碼之后，基本杜絕了外地購房者投資濟南房產的可能，在一定程度上加大了對樓市投機行為的限制力度。
但是也誤傷到沒有2年社保或者納稅證明的剛需，比如剛外地來濟南打工的人，再比如，剛也不久來濟南工作的大學生，購房難度加大。 如果調控期，濟南房價保持穩定還好說，一旦房價上漲幅度超過奮斗的腳步，大學生留在濟南的可能性會變小。
變局二新房需求將大幅削減，而新項目開始增加，供需緊張得到緩解 濟南本地戶籍限購2套，外地人限購1套，大批購房群體被擋在門外，從加碼之后，濟南新房需求不出意外將大幅削減。 而明年，新項目陸續上市，濟南樓市進入一個相對平穩的階段。
購房群體減少，可選擇的空間變多。 變局三濟南住宅小戶型產品，迎來冬天？ 外地人限購一套，本地戶籍限購兩套，在限購期間，你要珍惜你的購房資格了。
這可能導致下一步市場，一步到位的大戶型將會受市場歡迎！小戶型的噩夢！如果你還有一次購房資格，你也肯定希望一步到位吧，畢竟，限購期間，有錢也買不了房子！限購期間，小戶型將被拋棄！ 變局四濟南首改客群要謝天謝地，你的改善需求還可以實現 這次濟南調控加碼，在一定程度上保護了首改客群，沒有像鄭州那樣將二套首付提至60%，還是在一定程度上保護了那些需要改善住房條件的購房者。 如果2套房60%首付，濟南樓市將被直接“定牌”。
變局五濟南公寓寫字樓迎來大爆發？ 本次樓市調控加碼不涉及商業地產，公寓、寫字樓不受影響。之前不溫不火的濟南商業地產會就此火起來嗎？內參君認為，未可知。
目前來看，濟南寫字樓庫存偏多，足夠消化幾年的了，不建議投資。 而公寓，購房之后出租賺房租可以，升值不如住宅。
變局六濟南樓盤告別暴利時代？ 對銷售均價高于開發成本（土地、建安等相關成本）20%以上的住宅項目嚴格審查，涉嫌暴利的，限制辦理商品房預售許可。那些暴力提價，一夜漲6000千的樓盤們，886……算是對于市場的一種規范吧。
變局七調控加碼，彰顯的是穩定房地產的決心，讓房子回歸居住屬性。 從兩個月前的第一波調控*策，到現在的第二波加碼*策，可以看得出，*府調控房地產的決心，讓房子回歸居住屬性。
一波接一波，很可能直到達到目標為止…… 變局八高價拿地開發商面臨風險，高價地王可能被套牢 今年，濟南高價溢價拿地的新聞猶在，此前高地價拿地的開發商，雖然目前還無法預知2年后上市時的樓市情況，但是后市肯定會面臨一定的風險，有高地價的包袱在手，將會打擊他們繼續高價拿地甚至繼續拿地的決策。 再加上現房銷售帶來的資金壓力，不排除一些高價地王、如果定位錯誤的話，會遭遇階段性套牢。
變局九濟南這些房子房價可能會跌 限購加碼之后濟南這些房子的價格可能會跌，遠郊區域、邊緣板塊、雜牌房企、較差品質以及一些不符合市場需求的住宅產品。 濟南非核心區域樓盤房價有下降風險，尤其是這一輪跟漲但是并沒有實質性利好的樓盤，價格超過價值的樓盤，這些區域的雜牌樓盤有可能會率先降價促銷。
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