中國的房價降不了

中國房價為什么降不下來

筆者對此觀點持有不同的看法；其實，在分析任何問題時不能紙上談兵，一切都得從現實出發，惟有事實才是評判真理的唯一標準。

專業人不說假話！只要是專業的房地產開發商，他們在競標一塊土地之前，都會先投入一定的人力、物力、財力等，對該塊土地進行專業而深刻的開發可行性研究；其研究的一般步驟及內容，首先是對該地塊進行實地考察后，進行地塊及價值分析，包括地塊性質分析、周邊及區域環境分析，優勢分析，劣勢分析，還會對地塊及區域未來的機會性與威脅性作出前瞻性與預見性的專業分析，最終的結果就是要分析出該地塊到底適合做什么樣的產品，是否能產生開發性的附加值；其次是對地塊所在區域項目的消費客戶進行研究，以及項目目標客戶進行定位，哪些客戶會來這個區域買房子，我們做出來的產品到底是賣給哪些客戶，他們最大限度能夠接受什么價位，包括單價和總價；最后，通過對定位下的產品預期售價、開發成本以及風險控制系數等技術指標綜合計算出：這塊土地到底在多少價格范圍內是暴利區，在多少價格范圍內是利潤區，在多少范圍內是風險區，我們拿地的最高限度在哪個范圍內，超過這個界限賺不到錢，就應該放棄。

房地產商就是這樣做拿地事前準備工作的，我想沒有哪一個開發商不帶任何想法就進入現場胡亂舉幾下牌吧！所以，筆者認為，在目前中國房地產市場上是：房價決定地價，而非地價決定房價。

一、居住形態缺乏有效的替代商品。

我們都知道，房屋有兩個基本特點：一是不能脫離地面而存在，二是不能移動的笨重龐物。

翻開歷史的頁面看看，在歷史上，滿足居住形態的房屋種類有很多，有泥壘房屋、木制房屋、磚砌房屋、鋼架房屋……等等；可是，隨著人類的進步、社會的發展、時代的更替，目前在城市里，可以說是只有一種形態的房屋存在，那就是：鋼筋混凝土結構的居住形態，除此形態，別無他樣；老百姓要居住，只能買這種居住形態。

在我們身邊能夠接觸到的商品，我們都能夠很容易地找到一些它的替代品，而惟獨商品住房是缺乏替代品的，而且完全沒有替代品的，其他的都有替代品。

所以，在目前供應有限的市場前提下，完全沒有任何居住形態的替代品去分流這個強大的住房需求，老百姓只能購買由鋼筋混凝土構建起來的房子，而且還是移動不了的房子，不能從這個地方搬到到那個地方去，這使得，在開放的社會背景下，巨大而頻繁的流動人口，在一定程度上大大增加了住房的需求；既然沒有任何替代品去分流這個強大的住房需求，房地產市場只能成為一個賣方市場。

二、中國缺乏安全有效的投資渠道。

有錢必須得投資，這叫理財！從發達國家來看，相對中國來說（比如說，美國、英國、法國、加拿大等），他們有很多的投資渠道，較多投資渠道有著較高的收益性和較強的安全性。

而我們中國呢？筆者很清楚記得，曾經有位朋友跟我戲語說：“如果要有錢，首選投資渠道就是買房！錢在家里怕人偷，錢在銀行怕貶值，錢在股市怕縮水，錢在房市怕啥？啥都不怕！”；確實是這樣的，因為這位朋友的戲語代表了絕大多數老百姓的心聲。

在我們國家，投資渠道狹窄是一個不爭的事實，不敢輕易多買；收藏古董呢？不是行家不懂鑒別，收了贗品吃虧的是自己,不敢輕易收藏；投資股票、基金呢？市場不穩定，充滿著不確定性,風險太大；投資到農業、制造業等實業領域呢？在產能過剩的背景下，投資實業難以達到預期的回報；惟有投資房地產，買房、炒樓不僅技術含量不高，還不費力，爆發式的增長，見效快。

所以，筆者認為，中國缺乏投資渠道，使得大家都認為房地產才是最安全有效的投資出路，由此增加了很多不理合的需求，導致原本失衡的供求關系更加嚴重化。

房價高燒不退，已經成為中央領導人的一塊“心病”，從2003年真正實行*策調控到現在，越是調控，房價越是往上漲。

其實，很多*策是很切合房地產市場的病癥，可為什么屢屢出臺的調控*策卻不能產生如意的效果呢？這除了各級*府在執行和監管上的力度不夠外，還有就是*府對房地產業的定位不準。

可榮幸的是，溫總理已經說了，在本屆*府內一定會把房價控制在合理的水平，我們相信總理的決心與*府的能力。

不過，