榮觀房產網回遷房是改底單合適還是辦出來房產證過戶合適啊
一、改底單是一種違法行為，是國家法律所不允許的，且改底單的商品房存在諸多風險，相對于商品房，回遷房改底單的風險也進一步加大。
二、改底單的相關知識
（一）改底單的概念
在新購房屋取得房產證前，在開發商處將購房者更改為他人姓名的行為，稱之為“改底單”。
改底單的行為實際上是一種違法行為，改底單行為多數出現在原始購房人尚未取得房產證又急于轉讓的買賣交易過程中。
（二）改底單的原因
1、在房屋交易中改底單的目的是少向國家繳納稅款，根據《房地產法》的規定，未取得房產證的房屋禁止出售，但是根據我國的司法實踐以及相關的司法解釋，尚未取得房產證的房屋再交易合同有效，原房主取得房產證以后應該配合辦理過戶，否則應該承擔違約責任。
嚴格意義上講，此類房屋出售屬于存量房交易也就是咱們經常說的“二手房買賣”，根據各地的*策不同二手房交易需要繳納的稅種是契稅、營業稅、個人所得稅、土地出讓金等。
2、新房所繳納的稅費只有契稅一項，額度很小。
新房和二手房稅費相差很大，所以如果條件允許好多購房者在購買尚未辦理房產證的房屋房屋時，希望能夠成功改底單，以達到少繳稅款的目的。
（三）回遷房改底單的條件
北京市的回遷房改底單不能立刻辦理，只能在臨近辦理房產證前夕才能辦理，而且購買此類房屋需要有北京戶籍。
（四）改底單的風險？
1、改底單侵害的是國家稅收利益，存量房交易因該底單行為變為一手房，省去了一個交易環節，國家稅費遭受損失，國家有可能追繳稅款或者承擔刑事責任。
2、改底單是法律所不允許的，而且此類約定無法律效力，一旦發生交易糾紛，利益將很難得到保障。
（五）改底單交易采取的方式：
1、雙方在合同中明確約定房主負責改底單；
2、雙方直接簽訂存量房買賣協議，房主口頭承諾改底單。
3、無論約定采取哪種形式，合同內容無論如何約定，都不能否定其違法性，此類約定是無效約定，買賣雙方尤其是賣方可不遵守。
如果賣方不遵守約定那么買方只能通過正常交稅的方式來達到取得房產證的目的。
最終核算下來，往往比當初購買新房或者購買直接可以過戶的二手房貴很多。
（六）改底單的時間不確定，回遷房辦理房產證的速度要遠遠慢于普通商品房，所以改底單行為可能要房屋交付后兩三年之后甚至更長時間才能啟動，隨著我國法制越來越健全，法律對違法行為處罰力度逐漸加大，到時是否能夠變更底單或是否有人愿意冒風險去協助辦理更改底單是未知的。
（七）北京的房屋價格一直大幅上漲，有可能出現房主以不配合辦理改底單為要挾讓買房人增加房價的情況發生，到時可能會官司纏身。
另外，房價上漲后，最低指導價也必然同時上調，即使售房人配合過戶，那么買房人需要繳納的稅費也會稅費也會翻翻。
2018年5月1日后買房子適用多少增值稅
(一)買商品房需要交的稅：
1、契稅，購房總價的3-5%(不同的省市自治區稅率不同)，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。
2、印花稅，購房總價的0.05%
(二)基金：
1、房屋維修基金，購房總價的2-3%，大多數地方是2%
2、副食品價格調節基金,2元/平方米，有些地方不用
契稅實行3%～5%的幅度稅率。
實行幅度稅率是考慮到中國經濟發展的不平衡，各地經濟差別較大的實際情況。
因此，各省、自治區、直轄市人民*府可以在3%～5%的幅度稅率規定范圍內，按照該地區的實際情況決定。
擴展資料
（1）先買房后拆料，屬于房屋買賣行為，應按成交價格繳納契稅。
（2）買房后未繳契稅即將房屋翻建的，應按購買房屋的成交價格繳納契稅。
（3）以房抵債或以實物交換房屋，實質上也是買賣關系，應由產權承受人按房屋現值繳納買契稅。
（4）預買房屋（其特點是賣主對一部分或全部房屋保留若干年使用權），一般低于市價，其付房價的方式，有的按契約價格一次付清，有的采取分次付款。
不論采取何種方式，契稅均應于契約成立后10日內，按當地征收機關規定的納稅期限，一次繳清稅款。
完稅憑證上應注明使用年限和付款方式及必要的事項，以免發生糾紛。
（5）經縣以上人民*府批準征用的房屋，房主在一年內用國家發給的補償費購買房屋的，可以免征契稅。
購買房屋的價款超過補償費的，其超過部分，經縣級以上征收機關批準可酌情給予減征或者免征契稅。
參考資料來源：
為什么二手房首付那么多?不是三成嗎?
2012-02-0119:42最佳答案經常碰到有很多客戶看中房子結果首付不夠的情況,正是因為很多人都是按照首付三成的標準去給自己定位找房子,結果找到后首付大大超過自己的預算。
下面給大家仔細談談二手房的首付是怎么來的。
二手房首付其實是很多初次購房者的嚴重誤區!其實不存在中介坑你或騙你之類的,只是他們之前可能沒跟你講這個東西。
其實二手房和開發商的新房是不一樣的,新房貸款是按成交價計算,而二手房銀行按揭是按照評估公司的評估價來計算的,其實根本就不存在首付幾成的說法,那些不過是開發商的廣告語或者是宣傳語,只能說貸款貸幾成,但是新房和二手房兩者之間貸款的標準和成數是一樣的。
舉個很簡單的例子大家就明白了,比如您在開發商買一套新房電梯房,面積是100平,成交價格是70萬,按照您是首套房的標準來算貸款貸七成,那么您可以貸到70萬乘以70%等于49萬,那么剩下的21萬您就以為剛好是首付三成,實際上別忘了還有維修基金契稅等等,把這些費用加起來其實我們買新房的首付也差不多達到總房價的四成或者還要多。
同樣,如果您現在買了一套100平的二手房也是電梯房,價格也是70萬,那么注意,這里您做貸款就不是按照70萬去算了,銀行因為考慮到風險問題,你的房子評估的價格絕對會比成交價低,按照現在的情況一般電梯房是評五千到六千每平左右,按照這個評估的均價乘以面積那么這房子銀行評估出來的價格可能就是50萬左右,如果是樓梯房那評估價就還要低了,再如果這個房子年代有蠻久了那評估價就會更低了,可能只能評到個三四十萬都不一定,然后再是這個評估出來的50萬乘以您首套房的標準貸七成,那么就是說這套房子您可能只能貸到50萬乘以70%等于35萬左右,那么剩下的35萬就是您的首付,然后再加上七七八八的稅費等等,一般來說二手房的首付加上費用基本都是總房價的五成以上了。
所以說二手房的首付不存在三成的說法,當然也有列外的情況,比如一個房子地段好,但是賣的價格非常便宜,然后評估價可以評的很高,那么那種首付差不多三成的情況也會有,但是這種情況非常罕見,就算有,您貸款貸這么多那過戶的稅費就會有很高很高了。
新房就是貸款可以多貸點,首付壓力小點,但是每個月還月供的壓力也不小了,現在一般新房地段都比較偏,不具可選性和可比性,二手房就是首付會高點,但是地段選擇性很強,而且是現房,配套都比較成熟了,不用等交房,怕麻煩還可以買個裝修好的一步到位省事多了,總之二手房和新房各有各的好處吧,智者見智仁者見仁,最重要的還是看符不符合您的需求和實際情況。
怎么計算2017二手房交易稅費與過戶費
二手房若是正常過戶的話，按相關規定則需要繳納以下費用：
（1）營業稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規定：
若是轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收營業稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收營業稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征營業稅；
如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收營業稅；
（2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納
征收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。
如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；
任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；
另外如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。
（4）契稅：基準稅率3%，優惠稅率1.5%和1%，由買方繳納，同時規定
若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；
若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；
若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
（5）測繪費:1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積；一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有房管局的測繪章也是需要測繪的。
（6）二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米
（7）登記費：工本費80元，共有權證:20元。
擴展資料：
二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向買賣雙方征收的各類稅費，包括：增值稅(原營業稅)、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。
對居民個人轉讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0.05%（2009年至今暫免）；
個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為1%，高檔商品房契稅為4%。
二手房交易過程中買方和賣方都需要承擔的不同的稅費，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產產業過熱。
結果是增加了國家的稅收收入，也增加了買房人的購房負擔。
舊版契稅
符合住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7%）、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價或評估價的1.5%。
反之則按3%。
房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。
房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有房產證，過段時間辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。
所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。
如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。
因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。
這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，*府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
市*規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市*規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的*策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。
再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。
買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業費、電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。
買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
參考資料：
提高居民財產稅稅率對當地房價有何影響
1、房價被打壓，炒房客哭了
據相關統計，在目前的房價構成中，土地占有的稅費太多，是形成房價過高的直接原因之一。
而房產稅的到來，從消費環節的前期一次性征稅，逐漸轉向保有環節的征稅。
持有成本提高，收益預期降低，或將催生“買房容易養房難”的局面，從而遏制房地產的投資需求。
2、財*收入有了保障，地方*府笑了
開征房產稅無疑是一項可靠的財*收入，作為財產保有稅，它甚至可以不必在意當地房地產業是否過熱或過冷。
據稱，此次改革將房地產稅的定價權有條件地交給地方*府。
有分析認為，地方*府將能夠在一定的區間范圍內根據當地的具體情況自主確定具體稅率。
這對化解困擾已久的土地財*難題，具有積極的意義。
3、調節貧富差距的計劃，真正啟動了
房產稅是直接稅，比間接稅更有利于發揮調節收入分配差距的功能。
房地產稅向保有環節(房產稅)的征收轉變，實際上意味著中國開始征收財產稅。
財產稅的征收，表明中國真正啟動了調節貧富差距的遠大計劃。
提高二手房差價稅真能抑制房價上漲嗎
別傻了，當然不能～
沒看到電視新聞上，記者問住建部部長：
今年，調控房價新*策出臺，收效很明顯，房價明顯開上漲了，您覺得新*策能控制住房價的上漲嗎？
那家伙，想了半天，才答了句模棱兩可的話嘛～
這個*策只能增加*府的稅收而已～
辟謠:"過戶指導價"上調不實京買房稅費一覽
近日又有消息稱，北京市將從4月1日起調整過戶指導價格，由此將引發房屋交易稅費的新一輪上漲，北京市昨日相關部門予以否認，并辟謠稱，不存在對于過戶指導價格的調整。
關于“過戶指導價”上調微信流傳
近日，一條微信在朋友圈流傳，微信內容中稱：“過戶指導價在4月1日起上調，大家抓緊網簽繳稅，建委要調繳稅指導價了，不唯一的房子、非普通住宅的房子稅費又要高了，想買房的就趕緊行動吧。
”同時貼出一張紅屏通知的照片，聲稱拍自北京某辦公中心。
這一消息背后的潛臺詞是：“房屋交易所要繳納的稅款也要相應上調，有房屋交易需求的買賣雙方需要抓緊時間，趁4月1日之前完成交易。
”但是也有業內人士認為，這是房屋交易中間商為了促成交易量上漲而傳播的謠言，實際中并不存在。
3月10日，北京相關部門通過新媒體微信號對此進行了辟謠。
辟謠文章中稱，北京沒有調整過戶指導價，完全是某中介公司員工的造謠。
謠言的配圖部分內容來自深圳而非北京。
該中介已經緊急刪除此微信內容。
“此事有假，千萬別信。
*府要出也是組合拳，不會單拿一個過戶指導價說事”。
另外，針對近日媒體報道的“杠桿炒房”，北京相關部門表示，市里幾乎天天開會研究此事，收反饋、拿方案、定措施，每天先是市領導給工商局、金融局和其他委辦局開會，然后這些委辦局再去找用杠桿比較厲害的中介等等一類“聊天”。
據了解，主管部門已經提交了對近期房地產市場情況的調研報告，而市*府已召開了房地產工作會。
同時，住建部已經密切關注了北京，北京也已經有所準備。
儲備*策已經準備好了，房價再瘋，就要“潑水”了。
目前北京房屋交易稅費究竟多少？
目前北京二手房交易稅費包括營業稅、個人所得稅、印花稅、契稅等。
其中，營業稅和個稅是由賣方繳納，印花稅是買賣方向各一半，不過從2009年至今國家已暫免征收，契稅則由買房繳納。
但是，實際二手房交易過程中，這些稅費都將體現在房價當中，也就是賣方通過降低價格，由買方來繳納所有的稅費。
那么具體到買房時，北京的購房者都要交多少稅費呢？
先說契稅，根據今年2月份的新*，所有個人購買家庭唯一住房，面積為90平及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平以上的，減按1.5%征收。
再說營業稅，北京因為仍屬于限購城市，目前營業稅稅率為5.6%。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
如所售房產是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否滿2年都需要全額征收營業稅。
最后說個人所得稅，個稅稅率為稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。
免交個稅的情況需包括家庭唯一住宅和購買時間超過5年兩個條件，任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
（以上回答發布于2016-03-11，當前相關購房*策請以實際為準）
誰知道房產稅的變化對房價的影響
征收房產稅對調控房價影響很大。
征收房產稅這關乎中國的每個家庭、每一個人的稅收，這個醞釀過程聚焦了太多的目光，征收房產稅承載了太多人們對樓市調控的期盼，同時也肩負了太重的中國宏觀經濟的使命。
所以房產稅到底是如何影響房價的？
房產稅對房價是否有影響？
1、房產稅是直接稅，比間接稅更有利于發揮調節收入分配差距的功能。
房地產稅向保有環節（房產稅）的征收轉變，實際上意味著中國開始征收財產稅。
財產稅的征收，表明中國真正啟動了調節貧富差距的遠大計劃。
2、從調整房地產市場結構的角度來看，房產稅對房地產市場的調控主要表現為對需求的調節，有助于引導消費者合理進行住房消費，在購房時充分考慮保有環節的房產稅，通過衡量自己家庭收入，合理選擇相對實惠的中小戶型，從而引導市場增加該戶型住房供給，實現集約利用土地的目標，在一定程度上緩解地價上漲對房價的推動力。
3、影響中國房價走勢的根本因素是地價，土地價格不降，現行房地產市場供小于求的基本狀況將得不到改變，市場價格走勢就很難有較大改觀。
4、我國*府對于房價持續高企、普通甚至中產階層消費者無力購買住房的問題一直非常關注，也出臺了大量諸如加息、限貸、限購等撥撥的樓市調控措施。
房產稅如何影響房價
若房地產稅真正開始征收，且房地產稅率由地方*府來決定，將會給中國樓市產生什么影響，最直接最表面上的反應，或是房價，特別是對一線城市房價的抑制方面。
房產稅*策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出臺一個*策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買單。
所以長期來說是看漲的。
國家新*是“遏制房價過快上漲”。
國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。
房價下跌不符合國家新的*策，新*本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。
房產稅是否對房價產生影響，還看征收的比例。
在國家的不斷調控下，房地產市場已經缺乏產生大規模投機行為的土壤。
如今購房者主要是剛需群體和投資者。
房產稅的征收并不會影響剛需群體的選擇。
而對投資者來說，當前兩個試點城市的房產稅率是比較低的，難以有效影響房地產的投資成本和收獲，不足以產生能夠撼動房地產市場和目前房價的質變反應。
從長遠來看，雖然房產稅將使投資者在房地產收獲上的期望值有所下降，但受大環境影響，房地產價格還將緩步增長。
同時，較低的稅率也使得房產稅在縮小社會貧富差距方面不太可能產生較為明顯的效果。
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