分析高房價問題

求用供求分析對中國高房價現象進行圖示分析

首先應清楚,房價上漲絕不單單是經濟方面的因素,

(1）房地產業的投資增長是導致房價高速增長的最重要因素；（2）制度的不健全.因為福利分房體制的終結和城市化的加速，但住房*策改革的措施不到位，是房地產投機行為大行其道，導致了房地產價格的上漲;(3)城市化的進程拉動了住房消費增長;(4)土地*策的變化催生了房價;(5)存在大量的非自住需求者參與購房、抄房、住房的行為.

試分析高房價何以成為一個公共*策問題

高房價在任何一個國家都會是一個公共*策問題。

任何商品的價格嚴重高于商品本身的價值時，有可能是兩方面的原因造成的。一是壟斷，二是供給嚴重不足。

不管是哪個原因造成的，都需要國家制定相應的*策來改善。完全靠市場調節，行不通。

壟斷就不必說了，各個國家或地區，都有反壟斷法。供給嚴重不足，也并不是完全能夠靠市場自身調節就能解決的，這是因為影響供給和需求的因素除了市場本身之外，與外部環境、文化、道德等因素有關，這些因素靠市場是調節不過來的必須用行*的手段干預，才能調節過來。

比方說美國的次貸危機，國家為啥要拿出7000億買爛帳，那是因為市場自身解決不了了。中國的豬肉、大蒜、綠豆等，也很離譜，不過國家管了下豬肉，現在豬肉痿下去了，現在不敢輕易管大蒜、綠豆等。

我分析房價高的危機，你們認為我分析得對嗎

你太膚淺，你幾乎一點都不了解中國國情和中國經濟，中國目前經濟主體是農業，但是目前正在向工業化轉變。

無論哪個國家都不愿意讓老百姓受苦，不是*府不敢壓迫，而是擔當不起這個責任。要是人民真造反，你壓再多*隊都無法平息，士兵本來就是老百姓的子女。暫且不說這個，國際社會，聯合國也會參與干涉。

人民是否幸福和經濟有關，中國實在是人多，中國經濟僅排名世界107位，世界上只有196個國家，中國屬于不及格。以農業為主的國家沒辦法讓所有人都富裕。

耕地減少可以依賴進口，但是前提是在解決被占用農田的農民生活的基礎上的，現在正在向工業化轉變，占用耕地后建立工業園區，原來種田的農民可以當工廠工人。而拆遷費用也可以給予住房補助，一般來說拆遷后直接分配房子。至少我們這里是這樣。

無論是農民共還是大學生，你想要生存只有靠技術，靠技能，靠學歷。

高房價是經濟問題還是治問題——分析中國房價的治經濟視角

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收藏推薦一、高房價的三種經濟解釋視角(一)“市場結構—市場行為—市場績效”:高房價的經濟解釋視角之一苗天青的《我國房地產業:結構、行為與績效》和李伯含的《中國房地產業的市場結構與競爭行為研究》是這種研究的代表。這種分析視角主張從產業組織理論的“市場結構—市場行為—市場績效”(SCP)模式出發來分析我國房地產市場的結構、房地產商的市場行為和房地產產業的經濟績效。苗天青和李伯含都認為,我國房地產市場存在區域寡頭壟斷結構。這種結構是由房地產產品的自然屬性決定的:“房地產產品位置的固定性決定了房地產市場不存在全國性市場,而是區域市場。而區域市場中的競爭體現為相鄰的房地產產品之間的競爭,在構成競爭關系的臨近區域或臨近地段,房地產企業及其房地產產品的數量是很少的,區域內少數開發商之間的競爭就是寡頭競爭,由此在一定區域市場范圍內形成的市場結構就是寡頭壟斷的市場結構。[”1](P63)由于寡頭壟斷廠商的決策對整個市場和其他競爭對手都會產生極大的影響,因此,每個廠商在做出決策時,不僅要考慮本身的成本與收益情況,而且還要考慮到這一決策可能對市場的影響以及競爭對手對此的反應,因為其他廠......(本文共計5頁) 如何獲取本文>>

從經濟學的角度分析高房價合理不合理（800字左右）

現在房價是合理的，因為從經濟學角度來分析，一種商品能夠變成貨幣，是最驚險的跳躍，樓市上的房子完成了這個跳躍，這說明它的價格是合理的。對于很多人來說，看到這樣的說法，恐怕都會要大罵一通，覺得這種官員、這種專家真是該當挨板磚，而敢說這樣的話，也是要有承受能力的。不過，這樣的人仍然不少，前段時間，不少專家頻頻出語不凡，紛紛把脈中國的高房價，比如“未婚妻論”、“丈母娘論”、“父母論”等等，總之都把房地產業輝煌的功勞都歸功于我輩平民百姓。還別說，初看這位官員所謂的“合理房價論”，還真的象那么回事，因為人家搞的是經濟學，看問題、做分析，也只能是從經濟學的角度來分析，也分析得頗有道理。是啊，如果當前的房價不合理，那么怎么會有人去買房子，開發商還怎么活呀！看來，這房價還是有人承受得起的，也就說明是合理的。而問題的根源恰恰就在于這個“經濟學角度”，就在于這個所謂的“商品”，揭開了當前中國高房價的大秘密，點出了中國高房價的癥結所在。正是因為我們的*府把住房作為一個商品，從經濟學的角度去分析、去研究、去決策，當然就走不出高房價的怪圈。因為無論是開發商，還是貪官，還是一些利益群體，甚至于*府，都能從這個經濟學角度獲取更多的經濟利益，還哪有什么心思放在老百姓的住房上。為什么這么說呢？因為住房有兩個基本屬性：一是它附著的土地很特殊，不是一般商品能夠代替的，它是一種特殊、有限的資源，也就不能從經濟學角度來簡單對待。二是住房是人們生存的基本必須品，是人的基本需求之一，這應該是*府提供的起碼民生品。恰恰相反，*府對于住房應該是要從“社會學角度”來分析，而不是從“經濟學角度”，應該把住房當作一種“民生的必須品”，而不是“商品”。所以，我們現在爭論過去，爭論過來，最關鍵的還在于轉變理念問題，如果理念錯了，方向也就錯了，什么樣的改革也就是一句空話，老百姓的“安居夢”也可能是一個幻想。而解決這樣的理念問題，就是牢牢樹立科學發展觀，堅持以人為本，只有如此，什么難題都能解決了。地價與房價關系的經濟學分析地價與房價的關系對*府宏觀調控房地產市場意義重大，本篇論文從經濟學的角度對地價與房價的關系進行了分析。首先，論文從供給角度、需求角度和運行過程中供給和需求的轉化三個方面分析了地價與房價的因果關系；其次，論文對地價與房價的數學關系進行了探討；最后，論文對*府宏觀調控房地產市場提出了相應的對策。2001年4月，**《關于加強國有土地資產管理的通知》明確指出：“為增強*府對土地市場的調控能力，有條件的地方*府要對建設用地試行收購儲備制度。”在土地收購儲備的過程中，很多城市都開始嚴格限制協議用地范圍，推行土地使用權招標和拍賣。與協議用地相比，招標和拍賣土地使用權的價格上升了。為此，建設部門及房地產開發商抱怨地價過高，影響了房產價格；很多居民也把房價過高、買不起房歸咎于地價過高。而與此同時，土地部門卻說地價高是由于房價的不斷飆升引起的。為此，只有深入分析房價和地價的關系，才能弄清房價和地價的相互影響，才能判斷地價是否過高。本篇論文以經濟學的角度從因果關系和數學關系兩個方面探討了地價與房價的關系，并根據分析的結果，為*府對房地產市場進行宏觀調控提出了相應的對策。一 ;地價與房價的因果關系對地價與房價因果關系的解釋，實際上就是回答究竟是房價高導致了地價高，還是地價高導致了房價高。對這個問題的回答，要從需求和供給以及市場運行的不同角度來分析。1.從需求的角度來看，房價上漲導致了地價的提高地價和房價的本質都是一種產權價格，并且都是由供求關系來決定的，二者不同的是：在國內目前的情況下，土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。因為土地的自然供給沒有彈性，其經濟供給受自然供給的限制，也缺乏彈性；并且，土地的供給是由*府壟斷的。因此，在這種情況下，地價主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。而增量市場中的房價除了取決于需求方面，還要受供給價格的影響。因為增量房地產的供給不同于單純的土地（沒有生產費用）供給，它是一個生產的過程，所以必須通過銷售價格補償生產過程中的各種支出并獲得合理利潤，才能維持再生產過程。因此增量市場中的房價作為一種供給價格不僅是買方愿意購買的價格，更應是賣方愿意出售的價格。進一步地分析，作為需求價格的地價實際上是由引致需求引起的，即由于對土地上產出物的需求導致了對土地的需求，這方面最著名的解釋為“玉米法律悖論”。[1]1800年英國制定了限制進口谷物的玉米法律，導致了國內對玉米的需求上升，圖1表明了玉米法律對玉米市場和土地市場的影響。①玉米市場：玉米法律將需求曲線由d1移到d2，國內玉米的價格由P1上升到P2，對玉米的生產量由C1上升到C2。②土地市場：由于國內玉米的生產量上升，導致了對土地需求的增加，使土地需求曲線由D1上升到D2，因為土地供給價格彈性很小（圖中假設土地供給完全沒有彈性），所以對土地需求的增加導致了土地價格由R1上升到R2。“玉米法律悖論”說明了地價高是因為玉米的價格高，玉米法律提高了玉米的價格，刺激了國內玉米的生產和對種玉米的土地的需求。由于土地資源是有限的，因此地主們就提高地價來滿足對土地的需求。因此，地價高是玉米價格高的結果，而不是玉米價格高的原因。“玉米法律悖論”應用到城市房地產市場，我們就可以得出：房價高刺激了對土地的需求，由于土地的供給價格彈性小而導致了地價的升高，即從需求角度來看，地價高相對房價高是結果，而不是原因。不僅如此，地價的地區差異性同樣源于各地房價的不同，即不同的城市由于對房地產的需求不同導致了它們各自的地價不同[2]。圖 ;2所示，城市1對增量房地產的需求遠遠大于城市2，導致其房價也大大高于城市2的房價。在各個地區中，由于市場的開放性和競爭性導致了各地的建安成本及開發商的利潤相差很小，因此可以認為各地地價的差異主要由房價的差異來反映。總之，在任一城市中，對增量房地產的需求增加導致對土地的需求增加，由于土地的供給價格彈性較小，結果導致地價的上漲。因此，從需求角度來看，地價主要是一種需求價格。在同一時點，地價高相對房價高而言，只是結果，不是原因。 ;2.從供給角度來看，地價上漲是導致房價上漲的一個因素 ;在房地產增量市場中，房地產是一種生產產品，因此房價不僅僅是一種需求價格，更是一種供給價格。在現實生活中，這主要表現在當有下降壓力存在時，房價的變化非常典型，即當市場疲軟時，首先減少的是供給數量（開發商不再投入開發建設資金），而不是價格[3]。因為從房價的形成來看，先有地價，然后經過一個建設周期形成最終的房價。在房地產開發過程中，由于土地的開發與經營是整個房地產經濟活動的開端和基礎，開發商總是先獲得土地的使用權，然后才能進行房屋開發和經營，即先形成地價，然后產生房屋建設成本，最后形成增量房地產的成本價格（包括合理利潤）。這個成本價格通過當時市場的供求關系，最后形成真正的增量房地產的交易價格，這個價格一般都高于其成本價格。由此，上漲的地價進一步推動了房價的上漲，但此時的地價與增量房地產的價格并不在一個時點上，而是經過了一個房地產的建設周期，即從供給的角度上看，地價是房價的成本之一，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。3. ;在房地產市場運行過程中地價與房價的轉化作為市場供求作用的信號，地價與房價分別反映了土地市場和房地產市場的供求關系。在整個房地產市場的運行過程中，地價與房價的轉化體現在土地市場和房地產市場的相互作用中。見圖3所示，象限Ⅰ和象限Ⅲ分別是房地產市場（指房地產增量市場）和土地市場，在兩個市場中供給和需求的相互作用決定了房價和地價的大小。房價（房價Ⅰ）高漲代表了房地產市場的需求旺盛（見象限Ⅰ），當該價格高于房地產產品的成本價格時，便會形成對房地產產品的需求；當市場內的空置房屋不能滿足其需求時，對房地產產品的需求會通過容積率的作用轉化為對土地的需求（見象限Ⅱ）；開發商會依據此時增量市場的價格決定待開發地塊的需求價格（地價Ⅰ），當土地的需求價格高于土地的供給價格時，由土地市場的供給和需求決定了土地的交易價格（地價Ⅱ），新的地塊被開發（見象限Ⅲ）；這時的地價經過房地產項目的開發過程，轉為新的房地產增量的價格（房價Ⅱ），土地增量轉為房地產增量（見象限Ⅳ），當作為供給價格的房價Ⅱ小于或等于房屋當時的需求價格時，房地產市場的交易產生。圖3中所示房價Ⅰ和房價Ⅱ相等，表明房地產增量市場與土地市場都達到了均衡狀態，這只是一種理論上的論證；實際市場運行過程中，房價Ⅰ和房價Ⅱ總是不能達到相等，房地產市場總是在波動中運行。因此，從上述地價與房價的轉化過程中可以看出，地價和房價分別是由土地市場和房地產市場的供給和需求來決定的。在地價和房價的轉換過程中，出現了兩個房價——房價Ⅰ和房價Ⅱ及兩個地價——地價Ⅰ和地價Ⅱ，它們分別是房屋和土地的需求價格和供給價格。在實際的市場中，地價主要是一種需求價格（地價Ⅰ），它受房價Ⅰ的影響較大，當房價Ⅰ上升時，地價Ⅰ也會上漲，國土部門所說“地價是由房價決定的，房價高與地價無關”便是從這個角度出發考慮的。而房價不僅是一種需求價格，也是一種供給價格（房價Ⅱ），地價Ⅱ是它的一項成本，地價Ⅱ的上升必定會引起房價Ⅱ上漲，因此，開發商和社會人士認為“北京房價高，是由地價高所導致”。 ;這兩種觀點都只是看到了地價和房價關系的一個方面，實際上地價和房價的升降是由土地市場和房地產市場當時的供給和需求條件來決定的，而不是由房價來決定地價，或由地價決定房價，地價和房價的上漲最終是由于社會經濟的發展和對房屋土地需求的增加引起的。因此，籠統地說房價高決定了地價高，或地價高決定了房價高，都是片面的，對房價和地價的因果關系要從不同的角度不同的時點來分析。二 ;地價與房價的數學關系在地價與房價因果關系的分析中，出現了兩個房價和兩個地價，分別代表了需求傳導和供給傳導的過程。不論從哪一個過程來看，房價的主要組成都是地價、建安造價和各種稅費（包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤）[4]。設P代表房價（元/平方米建筑面積），PL代表地價（元/平方米土地面積），C代表建筑物的建安造價（元/平方米建筑面積），γ代表所有的稅費（包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤）率（%），F代表容積率（%）。首先，將地價PL ;（元/平方米土地面積）轉化為樓面地價PL0（元/平方米建筑面積），其公式為：（1）其次，根據增量房地產價格的含義得出增量房地產價格的表達式： ;（2）最后，將公式（1）代入公式（2），整理可得： ;（3）設（1+γ）=A，C×（1+γ）=B，A和B為任一不為零的常數，則可得： ;（4）從公式（3）和（4）中，可以看出：第一，地價與房價之間為線性正相關關系；第二，地價與房價之間影響的程度因建安成本、稅費率和容積率的不同而不同；第三，由于受社會技術水平及可持續發展條件的限制，建安成本和容積率的調整量有限。因此，稅費率應該是*府調控地價與房價關系的主要切入點。三 ;*策建議土地市場是房地產市場發展的龍頭，通過土地市場的科學調控，*府可以協調整個房地產市場的發展。論文通過地價與房價關系的探討，建立了土地市場與房地產市場的聯系，從地價與房價的關系分析中，可以得到三點與土地市場調控有關的啟示：1. ;地價是由市場決定的，它不應該作為*府直接調控的指標從地價與房價的轉化中可以看出地價的決定過程：地價Ⅰ由當期房價（房價Ⅰ）決定，反映了當期土地出讓市場的需求；地價Ⅱ由當期土地市場供求作用形成，決定了下一期房價的供給水平（房價Ⅱ）。這里，無論哪一個地價都不是由人為因素控制決定的。因此，地價是由房地產市場內部運行決定的，調控土地出讓市場，地價不應該是直接調控的因素，它應該由市場機制去決定。因此，在土地出讓的過程中，要盡量采用最能反映市場條件的拍賣方式。2. ;土地出讓量是調控土地出讓市場及整個房地產市場的直接指標 ;反映供給水平的地價Ⅱ是由土地出讓量決定的，土地出讓量是當期土地的供給水平，它的大小是由地價Ⅰ決定的；并且，它通過地價Ⅱ決定了整個房地產市場新周期的運行。因此，土地出讓量聯系著整個房地產市場的供給和需求，是新周期房地產市場運行的源頭。因此，土地出讓量是調控土地出讓市場乃至整個房地產市場的直接因素。3. ;土地出讓量的大小要根據市場條件而定 ;由地價與房價的轉化過程可以看出，土地出讓量的大小是由反映市場需求水平的地價Ⅰ決定的，而不是人為任意確定的。如果地價Ⅰ的水平大大高于前一期的地價Ⅱ水平，反映出市場對土地需求強烈，則要增加土地出讓量，以平抑地價的上升。反之，如果地價Ⅰ的水平大大低于前一期的地價Ⅱ水平，則要減少土地出讓量，防止地價的下降。總之，通過對地價與房價因果關系的分析，可以得出：地價的大小是由房地產市場本身確定的，*府對土地出讓市場進行調控，主要的調控指標不應該是地價，而是土地出讓量；并且，土地出讓量的大小也要根據市場條件來調整，不能主觀確定。通過對地價與房價數量關系的分析，可以得出：地價與房價呈線性正相關關系，影響它們的關系的主要因素是稅費率、建安成本和容積率，調整稅費率可以作為調整地價與房價關系的主要手段。 ;