榮觀房產網二手房交易八步走你想知道的全在這兒
打算買二手房？需要注意什么呢？看完這個你就明白了。二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。那么，二手房交易的詳細流程是怎樣的？有哪些注意事項呢？
第一步：交易前的產權審核
務必仔細查看業主的房產證，注意產證上有幾個人的署名。如果是兩個人，在簽合同時就需要有兩個人的名字；其次，看購房時的相關憑據，如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
風險提示：
該環節最大的風險是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。如果房屋處于抵押狀態，也有可能因為債務糾紛而處于查封狀態，一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。
第二步：交定金與簽合同
確定房屋產權后，交定金就是順利成章的事兒。但交定金也是有竅門的。
假如房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，應該交由第三方監管。
買賣雙方都有可信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢后給賣房定金，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。
雙方沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。
風險提示：
①、當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%；
②、為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。
第三步：贖樓
通常來講，贖樓是業主方的責任。有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是擔保費用，以及短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭；其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。
其實這里還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。
風險提示：
由于贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。好幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。
第四步：付首期款及資金監管
自主交易除了產權問題之外，需擔心的第二大問題就是資金監管。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。
怎么操作呢？買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。
公平起見，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。
風險提示：
①、買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險；
②、倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。
第五步：簽訂買賣合同
雙方簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。
風險提示：
①、如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字；
②、如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明；
③、如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述；
④、如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件；
⑤、要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。
第六步：選銀行和辦按揭
不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。
選擇銀行方面，四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執行的*策基本一致，所以并不需要更多考慮。
風險提示：
①、如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約；
②、目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。
第七步：過戶及交稅
過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。
交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日后放尾款給業主。
風險提示：
①、房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題；
②、目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那么視為業主違約，必須承擔違約責任。
第八步：后續事項
交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。
風險提示：
①、如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大；
②、戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。
（以上回答發布于2016-05-04，當前相關購房*策請以實際為準）
二手房交易流程八步走
現在住房已是社會廣泛關注的焦點，隨著房價的居高不下，人們越來越多選擇二手房，這里和大家分享一下二手房交易的一般流程。可以給那些辦理二手房的一點幫助。
第1步
委托：當你到代理公司求盤，一般會先簽訂一紙《委托書》，即俗稱的“睇樓紙”，其作用主要是保障代理公司和顧客雙方的利益。然后，中介代理人員就會根據你的要求為你介紹樓盤，并帶你進入實地看樓的階段。
第2步
檔案查冊：當你有購買意向后，代理公司會在交易前，對該房屋進行查冊，包括查證物業產權是否清晰，是否可正常上市交易，有否被法院查封、被抵押等背景資料。買家應向代理公司問清查證的具體情況，最好有一定的依據證明。
第3步
簽約：查證之后由買賣雙方及代理公司共同簽署《臨時買賣合約》。這時，業主一般要求買家支付樓價的5%-10%作為臨訂，或者由代理公司代為預收買家的定金，并于簽《臨時買賣合約》之日將定金如數轉交業主。
第4步
測繪(俗稱“曬圖”)：買賣雙方簽署《臨時買賣合約》之后，代理公司便拿業主的房產證復印件到房管局測繪所曬圖。
第5步
辦按揭：如果是辦理銀行按揭貸款的買家，則需準備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明/稅單、公積金卡等資料，到選定的銀行辦理銀行按揭手續，如果原業主是按揭貸款的，買家必須到同一家銀行辦理轉按揭手續。
第6步
遞件、估價：銀行按揭辦好之后，交易雙方備齊所需繳交的資料，到房管局交易所收件窗申請登記。所需資料：廣州市房地產買賣登記申請表；廣州市房地產買賣合同；房地產證(如兩人以上共有，需提交共有證)；測繪分戶圖；買賣雙方身份證明資料。
交易所收件后約7個工作日可辦理查稅，并對該物業進行估價工作。此時，房管局要求買家在當天交付不少于樓價的20%房款給予業主。
第7步
過戶：按回執上的查稅日期到房管局辦理查稅后，按稅單金額繳稅。可憑稅單發票及《房地產申請登記回執》原件辦理過戶(一般在過戶后3個工作日可取證)。過戶當天，買家需交齊所剩的樓款給業主，如果是辦理銀行按揭的，則樓款余額會由按揭銀行直接劃撥到買家的存折中。
第8步
領證：根據回執上的取證日期，買家可到交易所發件窗口領取房地產證。(領證須知：權利人應持本人身份證件原件和已繳稅費發票以及《房地產申請登記回執》原件到發件窗口領證))。如果是辦理銀行按揭的，則由銀行將房產證(復印件)、借據、貸款合同、供樓存折等資料返還。
（以上回答發布于2014-05-29，當前相關購房*策請以實際為準）
賀州二手房信息在哪發布？
豆豆房事網是八步區、平桂區、鐘山縣、富川縣、昭平縣專業房產、裝修、建材網；網站提供房產資源信息與發布二手房資源平臺。
買二手房流程八步走你造嗎
隨著房價的居高不下,人們越來越多的選擇二手房,但買入二手房的流程較一手房繁雜,很多地方不注意可能就會吃大虧。
今天和大家分享一下二手房交易的一般流程,即將買入二手房的購房者快點看看吧,別到時候一片糊涂,讓你永久遠離垃圾房!
買二手房流程八步走!
1.委托房產中介找房、實地看房;
2.看到中意的房源后,就房價、購房條件等跟業主磋商;
3.磋商成功支付定金;
4.簽約;
5.簽約完成后審核資金打網簽;
6.全款,資金監管、繳稅過戶;貸款,網簽后與銀行面簽,做首付款資金監管;
7.面簽后等待銀行審批,審批通過即可繳稅過戶;如貸款申請被拒絕,繼續找下一家銀行面簽;
8.過完戶后做物業交割,裝修或入住。
二手房買賣細節要注意
房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險,房主可能將其抵押或轉賣。
合同約定
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題。
買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
簽合同
買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、產權辦理等達成一致后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
賣方提供了房屋的合法證件,買方可交納購房定金(可根據自己意愿),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。
辦理過戶
買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續,要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權的共有人書面同意將拒絕,禁止交易。
辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
（以上回答發布于2016-07-18，當前相關購房*策請以實際為準）
蘇州二手房交易流程八步走 遠離垃圾房
在蘇州，現在住房已是社會廣泛關注的焦點，隨著房價的居高不下，人們越來越多的選擇二手房，但買入二手房的流程較一手房繁雜，很多地方不注意可能就會吃大虧。今天小編和大家分享一下蘇州二手房交易的一般流程，即將買入二手房的購房者快點看看吧，別到時候一片糊涂，同時小編還為大家整理了在蘇州買房需要注意的十大事項，掌握這些讓你遠離垃圾房！
1、買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、辦理過戶
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契
房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6、辦理產權轉移過戶手續
交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7、銀行貸款
對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。
8、打余款完成交易
買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
（以上回答發布于2016-12-14，當前相關購房*策請以實際為準）
買賣二手房別只圖省錢 注意遠離買房陷阱
二手房稅費新*實施后，如果購買時間滿兩年，就能省下幾萬元的稅。可面對省下高額稅費的誘惑，不少購房者打起歪腦筋，簽訂“陰陽合同”。業內人士提醒，當心“陰陽合同”陷阱。今天小編和大家分享一下買賣二手房交易的一般流程，即將買入二手房的購房者快點看看吧，別到時候一片糊涂，同時小編還為大家整理了買房需要注意的十大事項，掌握這些讓你遠離買房陷阱！
“陰陽合同”陷阱
“在二手房交易時，為逃避監管，少交稅費，一些機構和個人想方設法在合同上做文章，簽訂‘陰陽合同’，這種方式極易引起糾紛，給當事人帶來風險”。進行二手房交易時，買賣雙方要認清“陰陽合同”的危害和風險。雖然報低房屋交易價格，表面可以降低營業稅，但這樣做有很大風險。對于賣方而言，首先要面臨合同宣告無效的風險。買方可能以存在“陰陽合同”為由，通過宣告無效等訴訟方法來試圖解除交易。其次，存在無法全額收回房款的風險。由于“陰陽合同”存在價格差異且無銀行監督，買方有可能不按期支付備案價格外的房款或者惡意要求以備案價格進行交易。買賣雙方簽訂“陰陽合同”都有可能面臨行*處罰和刑事責任。
二手房交易流程八步走
1、買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及銷售價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、辦理過戶
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契
房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6、辦理產權轉移過戶手續
交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7、銀行貸款
對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。
8、打余款完銷售易
買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
二手房交易十大注意事項：
一、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，*府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以較好選擇有房產證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的*策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市*規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市*規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
（以上回答發布于2017-08-11，當前相關購房*策請以實際為準）
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