一九年房價走勢

1. 10年青島房價走勢

2. 南昌2008年房價走勢

10年青島房價走勢

10年前還是10年后?青島的房子實際上是從04年才開始長得。我記得短短2年間就飆到十幾倍，直到今天仍在上揚。個人意見應該還會再漲下去的，市場經濟大勢，社會發展的必然吧。

10年青島房價走勢？

青島的房價近一兩年還會漲嗎？？

必需的。地方、國企都是用房產去加大抵押、以債養債, 不爆升的話泡沬就無以維繼!

在哪里能看到近十年來中國各大城市的房價k線圖呢？

　　只有這個

　　個人理財》雜志在經過大量調查和分析之后，對全國最具影響力的37大城市和40余座中小城市的房價狀況做出全面評價，力圖為買房者和炒房者提供一個有力的全景式指引。

　　誰是“炒房城市”新先鋒

　　時下，我國房產市場正面臨著繼1993年海南、北海房產泡沫破滅之后的最大變局。

　　2005年1月，太原商品房價格掉頭之下，降幅高達25．63％；

　　2004年，青島市內四區商品房總成交面積比2003年狂降26%；

　　自2004年10月至今，溫州的房產交易量已出現連續下降的趨勢，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；

　　廈門的房價也開始在2004年“打擺子”，其中，10月份比9月份均價跌了近900元；

　　與此同時，大批對本地房價高位失去信心的上海炒房客開始挺進武漢、南昌、重慶等中西部城市，謀求更穩健的投資收益；炒房熱開始波及中小城市，2004年，膠東半島的膠南市房價狂漲37％，江蘇鹽城房價狂漲31％，淮安漲幅達到30％，河北保定上漲25％，粵西的湛江也猛漲19％。

　　……種種跡象表明，上海、杭州、青島、廈門等一批“老牌炒房城市”的房價在多年高速上漲后，已經把增值潛力透支殆盡，無房者“望房興嘆”，炒房者紛紛轉移。這些“老牌炒房城市”的光環已經不再那么耀眼。

　　江山有更替，往來成古今。那么，誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？

　　37大城市，哪里房價泡沫最大

　　誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？先讓我們看看這個命題的反命題：哪個城市的房價泡沫最大？

　　據《個人理財》雜志調查，2005年2月，我國最具有影響力的37大城市市區每平方米商品房平均房價從高到低依次如下——

　　37大城市平均房價及人均收入排行榜

　　平均房價排名城市每平方米商品房平均房價（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元）人均收入排名

　　1 溫州 9278 17727 2

　　2 上海 8627 16683 4

　　3 杭州 7210 14565 7

　　4 北京 6232 15638 6

　　5 深圳 6037 27596 1

　　6 寧波 5900 15882 5

　　7 廣州 5660 16884 3

　　8 廈門 5156 14443 9

　　9 南京 4960 11602 11

　　10 天津 4760 11467 12

　　11 青島 4639 11089 14

　　12 蘇州 4460 14451 8

　　13 大連 4241 10378 17

　　14 福州 3368 11436 13

　　15 濟南 3172 12005 10

　　16 昆明 3150 9045 24

　　17 貴陽 3100 8989 25

　　18 太原 3050 9353 22

　　19 西安 3007 8544 33

　　20 沈陽 2926 一些城市也因蜂擁而至的外地炒房者而房價上漲，泡沫激增。2004年，外地人購房比例最高的前12大城市依次為：

　　外地人購房比例排行榜（2004年）

　　排名城市外地人購房比例

　　1 太原 80％

　　2 北京 60％

　　3 大連 60％

　　4 鄭州 55％

　　5 成都 51％

　　6 廣州 50％

　　7 杭州 50％

　　8 福州 42％

　　9 廈門 39％

　　10 海口 36％

　　11 重慶 26%

　　12 上海 20％

　　太原——“煤老板”的冒險家樂園

　　2004年，我國能源緊張，煤炭大漲價，山西煤焦行業的大小老板們都發了財。但這對太原市民卻不是個好消息：大批發了煤炭財的山西人紛紛來到省城置業，房價一路飆升。據太原市房地局的資料顯示，太原市購房者中80％以上均為省內市外人員，本市和省外人員購房者甚少。在這龐大的“外購人口”中，消費主力集中在山西主要產煤地區大同、陽泉等地。這其中，諸如陽光地帶、陽光海岸等高檔住宅區的購買者幾乎清一色是這些地方的“煤老板”（當然，2004年這些煤老板對北京的房產也表現出了高昂的興趣）。

　　據調查，太原房市投資性購房的比例超過25％，超過20％的警戒線，這無疑給太原的房價帶來了巨大的風險。由于目前太原房價絕對值并不算太高，所以在37大城市房價泡沫榜中位列第16位。但太原房市已經露出“險象”，2005年1月份，其商品住宅價格突然下降，降幅達到25．63％。因而，準備在太原買房的人，應當格外慎重，“持幣觀望”一段時間是個好選擇。

　　大連——東北炒房“熱島”

　　眾所周知，大連是“經營城市”非常成功的城市，它的美譽度遠遠超過了其經濟實力，而其房價在東北地區遙遙領先，也遠遠超過了大連市民荷包的承受能力。

　　截至2004年末，大連市在售商品房總銷售量的60%被以東北地區為主的外地居民購買。仿佛一夜之間，全東北的富人齊聚大連，不問價格一擲千金，擁有大連的豪宅成為身份的象征，外地人是大連房價居高不下的始作俑者，也讓大連登上了房價泡沫榜的第7名。

　　杭州——昂貴的天堂

　　有人稱，浙江經濟是“小狗經濟”，身家數百萬、甚至千萬元的小老板幾乎和錢塘江邊的石塊一樣多。這些腰纏萬貫的老板們自然不會忘記人間天堂、省會杭州――杭州50%以上商品房為非杭州的浙江人購買，杭州普通收入者根本買不起房，只能望房興嘆。

　　盡管當地*府出臺了各種限制炒房的“新*”，但浙江高速發展的經濟和杭州城市的大好“錢景”，杭州的地產泡沫最近幾年仍會持續下去，和上海房市如影隨形，一榮俱榮，一損俱損。

　　據調查，上海外環內的投資性購房比例接近40％，杭州市區的投資性購房比例為32％左右，高居房價泡沫排行榜第3名。

　　廈門——東南炒房“熱島”

　　2004年5月，廈門房價出現歷史上第一次下降，之后便開始了劇烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年終又漲至5100元以上的新高。

　　2004年廈門市房產市場的一個重大變化是，廈門本地人取代原先的外地人，成為購房主要群體，占購房總量的61％，泉州等外地人購房的比例從前幾年最高的70％一路下降到現在的39％。

　　相比福州，廈門的房價不僅價位高，而且漲跌幅度大（2004年，福州商品房均價上漲6％，廈門為19％），比福州房產更具有投機性，是名副其實的東南炒房“熱島”。

　　估計2005年廈門的房價會比較平穩，漲幅應該在7％－9％。當然，前提是外地置業者不再卷土重來，否則，是否會再現2004年19％的漲幅也未為可知。

　　目前廈門投資性購房比例依然在25％以上。

　　誰是新一波炒房城市先鋒

　　與上海、杭州、廈門等城市提前“透支”房價未來上漲潛力相反，下面的這些城市的房產可謂是蓄勢待發。

　　武漢——中部房市“領漲羊”

　　武漢歷來是華中地區首屈一指的重鎮，“中部崛起”發展戰略的輻射極，最近幾年，經濟連續保持10％以上的增長，發展前景非常看好。

　　但武漢房產的前景并沒有被充分認識到，就連四處興風作浪的溫州炒房團，也還沒重點“搶灘”武漢。2004年，武漢90％購房者為本地居民，外地購房者的比例僅為10％。在所有購房者中，投資性購房比例為8％。

　　在37大城市中，武漢的收入水平排名20名，房價排名22名，可見目前武漢的房價還是非常物有所值的。

　　精明的上海房產開發商已經注意到這塊“希望之地”，紛紛搶灘武漢，大批的上海炒房客也紛紛離開上海灘，到武漢牟取更高的投資收益率。目前，武漢是上海炒房客進*中部地區的最熱門城市。

　　長沙——眾志成城推高房價

　　在“中部崛起”戰略中，長沙和武漢、鄭州一起被認為是將獲益最多的三座城市，尤其是長株潭一體化的進程，其發展前景同樣非常樂觀。

　　和武漢一樣，長沙買房者中外地人的比例也不超過10％，但投資性購房的比例要高一點，達到16％。

　　在37大城市中，長沙的人均收入排名15名，而房價排名僅僅23名，物有所值。坊間有種傳聞：前不久，長沙某管理部門組織一批開發商開會，商討如何使長沙市商品房均價突破3000元。當然，這將給有關部門帶來更多的稅收、土地出讓金等收入。

　　事實上，長沙和南昌也是上海房產開發商和上海異地房產投資者看重的重點中部城市之一。

　　2004年長沙商品房均價上漲11％，今年上漲幅度預計在9％－12％之間。

　　廣州、深圳——房市常青樹

　　在當今中國最具活力的長三角、環勃海、珠三角中，珠三角房價相對最低，比長三角大致低了20%，房價水平基本與當地居民收入水平、消費購買力相平衡。

　　作為珠三角的龍頭，廣州和深圳都有著不可限量的發展前景，不僅經濟發展速度快，而且后勁足，這些因素都給當地房產打下了堅固的“底”。因此，在廣州和深圳投資房產，泡沫相對較小，即使房產無法短期內大幅升值，其持續穩步上漲是很有保障的，是穩健投資的“常青樹”。從這個意義上看，深圳和廣州的房市像個優秀的馬拉松選手，雖然速度沒有短跑運動員快，但耐力好，能持久。

　　2004年，深圳商品住宅價格的漲幅為5.28%，雖低于全國大部分城市，但仍是深圳近幾年來的最高漲幅。

　　重慶、成都——西部漲價“雙城記”

　　重慶是我國中西部唯一的直轄市，且正在快速發展為長江上游的經濟中心，和成都、西安一起，并稱“西部三雄”。

　　重慶2004年商品住宅價格的漲幅為10.3％。與發達地區相比，重慶房價目前仍便宜至少兩倍。2004年，在重慶的購房者中，外地人的比例為26％，僅僅為近鄰成都（51％）的一半多一點。這似乎表明，重慶的房市剛剛吹起些“泡沫”，現在恰恰是進入的最佳時機。2004年，重慶的房屋租賃價格漲幅居全國大城市中第3名，這也為房價上漲提供了助力。

　　事實上，重慶是上海房產開發商和上海異地房產投資者在西部地區的首選城市。

　　成都人均收入高居西部第一，經濟比較繁榮，雖然“第四城”的稱號有點溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消費能力基本在一個檔次的說法還是比較中肯的。相比之下，成都的房價泡沫要比南京、杭州小的多。

　　目前，已經有數量可觀的溫州等地炒房客出現在成都，2004年，成都房價上漲17％，市區的一些精品樓盤每平方米均價上漲了1000元。2005年，盡管成都房價的快速上漲勢頭將會有所回落，但由于重慶房價一向以成都為“標高”，隨著重慶房價的快速跟進，成都房價肯定會有所回應，成都和重慶在2005年極有可能聯袂上演房市漲價“雙城記”。

　　沈陽——東北潛力冠*

　　作為東北大開發最關鍵的主角城市之一，沈陽的房價比大連便宜的多，因此，值得異地投資者關注。

　　目前，沈陽市房價每平方米凈利潤基本是300元到500元，凈資產收益率在10%－20%之間，而南方的某些城市每平方米收益率能達到50%。沈陽市商品房價格在全國沿海大城市中位居中下水平，在許多炒房客的眼中，沈陽樓市和武漢、重慶等城市一樣，有相當大的升值空間。

　　呼和浩特、銀川——西北“領跑者”

　　西北地區是我國城市房價泡沫最小的區域。除了西安、蘭州分別位居房價泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、烏魯木齊、西寧和銀川都在32名之后。2005年，房價上漲幅度較大的城市將是呼和浩特和銀川。

　　在37大城市房價泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相對最小。2004年，呼和浩特這座城市的人均可支配收入比上年增長了20％以上，突破10000元，在西部城市中僅次于成都，而房價在37大城市中倒數第3（僅高于西寧和銀川）。

　　當前，呼和浩特正值房地產開發的第三次熱潮，加上房價基數比較低，2005年房價上升空間在10％以上。

　　2004年，銀川的房屋租賃價格漲幅居全國大城市中第2名，僅次于杭州。今年，銀川的房價漲幅預計在12％－15％。

　　誰是明星小盤城市股

　　“城門失火，禍及池魚”。長三角、珠三角和環渤海區域各大城市的房價高漲，也帶動了周邊中小城市的快速上揚。

　　2004年，江蘇鹽城房價上漲30.9%，遠遠超過南京、蘇州等城市。

　　由于蘇南等地房價持續高位，大量房產資本開始向蘇北地區轉移。蘇北的連云港、淮安、徐州、宿遷、鹽城等地的房價均已經突破1500元，漲幅都在20％以上。在徐州，開始出現越來越多的蘇南和溫州等外地買房者的身影。總體而言，蘇南、蘇北的中小城市與南京一起上演“樓市漲價大合唱”的趨勢房產明顯，這些城市的居民盡可能及早買房是明智的選擇。

　　2005年，中國三線、四線城市房地產將發力，房價上調10％－15％，這也是2005年中國房地產年會的一個共識。一些專家認為，中國房地產行業在加速推進的進程中，真正起主流作用的一定是三線城市（地級市，人口40萬至80萬）和四線城市（縣級市和縣，人口在10萬至30萬）的中小房企。

　　長三角15城房價泡沫榜

　　通過下表，我們可以看到長江三角洲15城各城市的三口之家購買一套簡約兩居室需要年限情況。

　　排名城市 04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入(元) 年節余(元) 每平米房價（元）簡約兩居室平均總價（70平米）（元）買套簡約兩居室需要年限

　　1 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

　　2 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

　　3 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

　　4 寧波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

　　5 南通 10937 32811 18702 3963 277410 14.83

　　6 紹興 15676 47028 26806 4895 342650 12.78

　　7 揚州 9851 29553 16845 3064 214480 12.73

　　8 蘇州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

　　9 無錫 13588 40764 23235 3902 273140 11.76

　　10 常州 12868 38604 22004 3640 254800 11.58

　　11 湖州 13664 40992 23365 3777 264390 11.32

　　12 鎮江 10858 32574 18567 2960 207200 11.16

　　13 泰州 9695 29085 16578 2620 183400 11.06

　　14 舟山 13747 41241 23507 3208 224560 9.55

　　15 嘉興 14392 43176 24610 3113 217910 8.85

　　15城市平均 13231 4420 13.49

　　長三角的經濟發展水平和珠三角地區基本相當，但整體房產泡沫卻大得多。長三角15座城市平均買房年限為13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于環渤海地區12.26年。

　　在上海周邊，房價已經普遍過高，連松江的商品房均價也已經達到4500元，而位于杭州和上海之間的嘉興，是上海投資者目前看中的新熱點。

　　在南京周邊，鎮江、淮安、滁州、蕪湖、句容、馬鞍山等城市的房價已經明顯進入上升通道。這些城市的房價一般在2200元左右，與徐州相近，可見還有很大的上漲潛力。8880 29

　　21 成都 2868 10394 16

　　22 武漢 2858 9564 20

　　23 長沙 2825 11021 15

　　24 南寧 2817 8060 34

　　25 南昌 2777 8690 30

　　26 重慶 2732 9221 23

　　27 鄭州 2650 9364 21

　　28 哈爾濱 2574 8940 27

　　29 石家莊 2470 8622 31

　　30 蘭州 2438 7684 36

　　31 海口 2330 8981 26

　　32 烏魯木齊 2280 9729 19

　　33 合肥 2220 8610 32

　　34 長春 2191 8900 28

　　35 呼和浩特 1960 10166 18

　　36 銀川 1930 7984 35

　　37 西寧 1821 7626 37

　　37城市平均 3802 11357 ——

　　37大城市中，房價懸殊很大，但人均收入水平懸殊也很大。那么，哪里的房價泡沫最大？

　　以上海的一個普通的三口之家為例，該市2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為50049元，再按照目前我國居民43％的消費率計算，則該三口之家的平均年節余（年收入的57％）為28528元，目前，上海平均商品房房價（外環內）為8627元，而一個普通的兩居室房價（按70平方米計算）為603890元。也就是說，上海的一個普通三口之間要買一套70平米的住房，按照現在的收入、房價水平，平均需要21.17年。

　　21.17年！不算不知道，一算嚇一跳。不過，上海的市民買房還不是最需要耐心的，最需要耐心的是溫州市民，他們需要21.43年。

　　依次計算，37大城市房產泡沫從大到小依次是：

　　37大城市房價泡沫榜

　　1 溫州 17727 53181 30313 9278 649460 21.43

　　2 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

　　3 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

　　4 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

　　5 青島 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

　　6 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

　　7 大連 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

　　8 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

　　9 寧波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

　　10 廈門 14443 43329 24698 5156 360920 14.61

　　11 西安 8544 25632 14610 3007 210490 14.41

　　12 南寧 8060 24180 13783 2817 197190 14.31

　　13 昆明 9045 27135 15467 3150 220500 14.26

　　14 貴陽 8989 26967 15371 3100 217000 14.12

　　15 廣州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

　　16 太原 9353 28059 15994 3050 213500 13.35

　　17 南昌 8690 26070 14860 2777 194390 13.08

　　18 沈陽 8880 26640 15185 2926 204820 13.49

　　19 蘭州 7684 23052 13140 2438 170660 12.99

　　20 蘇州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

　　21 武漢 9564 28692 16354 2858 200060 12.23

　　22 重慶 9221 27663 15768 2732 191240 12.13

　　23 福州 11436 34308 19556 3368 235760 12.06

　　24 哈爾濱 8940 26820 15287 2574 180180 11.79

　　25 石家莊 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

　　26 鄭州 9364 28092 16012 2650 185500 11.58

　　27 成都 10394 31182 17774 2868 200760 11.30

　　28 濟南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

　　29 海口 8981 26943 15358 2330 163100 10.62

　　30 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 10.55

　　31 長沙 11021 33063 18846 2825 197750 10.49

　　32 長春 8900 26700 15219 2191 153370 10.08

　　33 銀川 7984 23952 13653 1930 135100 9.90

　　34 西寧 7626 22878 13040 1821 127470 9.77

　　35 烏魯木齊 9729 29187 16637 2280 159600 9.59

　　36 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

　　37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 137200 7.89

　　37城市平均 11357.11 3802 13.38

　　溫州——泡沫破滅的第一個針眼

　　眼下，溫州馬鞍池盛興大廈一套150平方的房子，售價近150萬元，但月租金只有2300元左右，年投資收益率只有1.84%，不僅大大低于工商界公認的8％以上的平均經營收益率，還低于銀行1年期定期存款2.25%的利率。

　　按照國際慣例，在一個成熟和理性的市場中，房價一般是月租金的100－200倍；一旦超出這個標準，兩者會相應做出調整。而這套房子的房價是月租金的652倍！

　　拋開資金的折現因素，投資者就要花超過54年的時間才能收回投資，已接近房產產權的70年有效期限。

　　精明的溫州人這下終于意識到房價泡沫的嚴重性。從2004年10月以來，溫州的房產交易量已出現連續下降的趨勢，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士驚呼：這兩個月基本上交易都停滯了！這讓人不禁猜想：溫州是否會成為當前我國房產泡沫破滅的第一個針眼？

　　據本刊調查，我國37大城市中，目前房價租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本沒有，而北京等熱點城市則超過300倍，上海的房價租金比為360倍左右，而杭州則更高達470倍左右，溫州則在500倍以上。

　　南京——20％炒房族離場

　　關于上海、杭州地產泡沫的報道已經連篇累牘，不用多說，他們位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作為第4名的南京，房產風險同樣不容忽視。

　　2005年2月，南京（江南8區）的商品房平均售價已經高到4960元，在1月的一次調查中，認為南京的房價合理的受調查者為0％。2004年底，南京的投資性購房比例為22.3%，而2003年底為27.6％，下降20％，可見，20％左右炒房族的信心已被越來越高的房價瓦解，怯場而去。

　　2004年，南京二手房交易量占樓市總成交量的60％，預計今年將上升到70％。但從2004年下半年以來，南京二手房市場不斷出現交易量萎縮、買房人持幣觀望氣氛與日俱增。

　　對于2005年南京的房價，曾經精準地預測到2004年南京真實房價漲幅為15％的南京大學商學院教授高波，最近鐵口直斷：2005年，南京房價將出現小幅波動！二手房價必跌

　　青島——房產泡沫直追滬杭

　　高居“泡沫榜”第5名的青島，其房產泡沫開始于1999年，至今已經有6年。尤其是2001年7月北京申奧成功后，青島作為2008年奧運會惟一的伙伴城市，受這一重大利好的刺激，全市房價大幅上揚。

　　青島的房價與廣州基本處在同一水平，但工薪階層的工資收入是廣州在崗職工年平均工資的一半左右；在青島市市南區和嶗山區沿海一線，不少樓盤價格超過10000元/平方米大關，房價與上海都有得一比，但是從經發展的水平看同上海還是有較大差距。有人把青島房價的高昂歸罪于外地人的炒作，其實，在青島所有購房者中，外地人的比例僅占11%。

　　因此，目前青島的房產風險要比廣州高出許多，直追上海和杭州。2004年，青島市內四區商品房交易套數，比2003年下降22%；總成交面積下降26%，是個值得注意的危險信號。

　　青島的房價租金比為340倍左右。

　　異地置業“害”了誰

　　一般情況下，各個城市的房產90％以上都是銷售給本地市民。但隨著“異地投資”概念的興起、炒房族的四處出

　　擊，這個比例在許多城市已經被大大降低了。

　　珠三角9城房價泡沫榜

　　1 廣州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

　　2 肇慶 9261 27783 15836 2519 176330 11.13

　　3 江門 11694 35082 19997 3054 213780 10.69

　　4 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

　　5 佛山 16045 48135 27437 3153 220710 8.04

　　6 珠海 18347 55041 31373 3435 240450 7.66

　　7 中山 15836 47508 27080 2911 203770 7.52

　　8 惠州 13823 41469 23637 2425 169750 7.18

　　9 東莞 20526 61578 35099 3266 228620 6.51

　　9城市平均 16668

　　3607 9.05

　　珠三角10城的家庭人均可支配收入比長三角15城高26％，可平均房價卻僅為后者的82％，難怪有人說珠三角是全國樓市最理性的地方。

　　對這種現象，有如下解讀。

　　有人說，最深刻的教訓不是講出來的，也不是聽來的，而是經歷得來的。1997年5月，香港房地產泡沫最大的時候，每平方米住宅均價曾摸高至約10萬元人民幣。亞洲金融危機后，房價一路下跌，形成樓市震蕩，房價跌到最低時僅是最高時的30%,很多炒樓人，淪為破產一族，不少靠薪水供樓的打工仔，成為了百萬“負翁”，直到8年后的今天，房價還沒有恢復到當初的水平。珠三角地區與香港有著千絲萬縷的聯系，兩地不少家庭有親戚關系，頻繁往來。當年香港房地產泡沫破滅的一幕，像一部活教材，令珠三角地區的老百姓對房地產投資提高了警覺性，不敢重蹈復轍。

　　盡管如此，由于珠三角地區經濟的高速發展，人均可支配收入每年增長10％左右，因而，樓價自然會水漲船高，每年上漲8％－10％應該是可以期待的。

　　因而，在珠三角買房，是種穩健的投資。

　　環渤海13城房價泡沫榜

　　1 青島 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

　　2 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

　　3 大連 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

　　4 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

　　5 石家莊 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

　　6 秦皇島 8356 25068 14289 2381 166670 11.66

　　7 保定 7803 23409 13343 2117 148190 11.11

　　8 唐山 8902 26706 15222 2377 166390 10.93

　　9 煙臺 10527 31581 18001 2806 196420 10.91

　　10 濟南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

　　11 淄博 9960 29880 17032 2180 152600 8.96

　　12 威海 11112 33336 19002 2360 165200 8.69

　　13 東營 12935 38805 22119 2351 164570 7.44

　　13城市平均 10676 3237 12.26

　　2005年，環渤海地區房價的漲價熱點主要集中在山東半島。2004年，山東省商品房平均價格為2045.3元/平方米，同比增長18.2%，漲幅創自1998年以來最高水平，進入一個快速上升通道，其中青島、東營、日照、臨沂四市漲幅最高，分別達到了15.2%、15.3%、16%和16%。

　　2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房價依然漲了25%，可見需求的旺盛和炒房氛圍的形成。和江蘇一樣，2005年山東大多數中小城市和河北的一些熱點中小城市房產價格都將保持整體上漲趨勢。

參考資料：http://**bbs/*?tid=320

2020年青島房價預測一下

我算了算如果按照10%的增長到了2020年青島GDP差不多有1.58萬億相當于2010年上海的GDP但是上海的*策比青島好所以住的人多上海面積小所以蓋房子的土地少所以青島2020年的房價能不能達到2010年浦東房子均價2.3萬求高人說一下

2020年青島房價預測一下

南昌2008年房價走勢

南昌不像一線城市,一線城市的價格目前還在10000/平方均價,而南昌現在均價才3700左右!擔心跌是沒什么必要了,漲的話就更沒必要了,因為就算現在市面上說現在你買的那套房漲到10000了,也沒有人會買,因為南昌新建的樓盤比二手房價格低,并且有個最大的原因,新樓比老樓的規化要好的多,你看看南昌目前最貴的樓盤9000多一平方,那房子像什么?差的要死,在深圳那種房子5000一平方都沒有人要,安全.配套,衛生環境等各方面都不好,只有一個房子給你,所以我個人認為,南昌最起碼在近5 年內二手房的漲跌是沒有意義的!

南昌房價

你的心情可以理解,最近有關于樓盤的信息我就發給你1篇文章,你自己好好琢磨,文章只是給你做分析的,具體還是要看你縣的情況,自己拿主意.

想買房的必看

保障房大批入市商品房供大于求房企資金鏈緊張

站在2008年的歲末，回想去年此時，大家還在為房價會否在今年出現拐點爭論不休，轉眼高房價時代已漸行漸遠。

站在2009年的年關，一些城市曾表現“矜持”的房價或在09年面臨全面調整；身處資金密集型行業的不少開發企業將面臨融資困境，爛尾樓或重現市場；而在保障性住房即將批量入市的預期下，商品房價格面臨方向性的選擇。

被搶占的市場地盤

自2007年以來，*府已多次表示加大對保障性住房的投入，為刺激內需，今年保障性住房的投入再次加碼，將分三年投入9000億元，平均每年新增130萬套經濟適用房。

對此，中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，目前，我國的保障性住房供應量占到全國房地產市場總供應量的5%左右，全國又有9000億新增投入，對市場造成影響的主要是其中的400萬套經濟適用房。根據近幾年全國住宅銷售量的平均增速（約20%）測算，若在2009-2011年每年分別增加130萬套經濟適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設的關鍵一年,保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達到20%，2010-2011年保障性住房銷售占住宅銷售總量比重將逐步降低到15%。可見，保障性住房特別是經濟適用房的投資對房地產市場的影響是比較大的。

與此同時，黃瑜表示，明年我國商品房供過于求的局面將更為嚴峻。1-11月全國商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積均呈增長趨勢，預計全年同比增幅在5%左右。與之相反，08年銷售量同比持續下降，1-11月全國商品住宅銷售面積為4.47億平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的銷售水平，那么銷售量和供應量之間的差距將不斷拉大，供過于求的形勢將比較嚴峻。

根據中國指數研究院掌握的累計可售商品住宅數據來看，主要城市消化可售量的周期均在10個月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量（不包括保障房），按2007年比較火爆的銷售速度需要消化16個月，按2008年的銷售速度則需要消化24個月。若2009年市場仍延續2008年的態勢，那么主要城市的銷售速度不會有明顯改善，房屋庫存周期可能拉長。

針對保障房會否沖擊市場，建設部*策研究室副主任秦虹在接受本報記者專訪時表示，目前的住房保障規劃是根據各地方住房普查后的結果制定的，各個地方根據當地的住房困難情況確定了保障性住房的規劃，“并不是憑空想象”，根據調查結果，目前，我國人均住房面積低于10平米的低收入住房困難戶有約1000萬戶，這些家庭難以僅靠自身的力量在市場上解決住房問題，需要住房保障的支持，這部分需求和商品房市場并不沖突。總的看，未來三年每年3000億元的保障性住房投資將占到全國房地產投資量的10%左右，產出量最多占到15%。下一步房地產形勢的變化取決于*策的落實、宏觀經濟形勢的走向以及開發企業能不能積極采取合適策略應對，將會是這三方面綜合因素合力作用的結果。

社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，決定房地產走勢的還是市場本身，房價目前泡沫仍然太大，就如同股市仍處在4000-5000點的位置，下跌的趨勢難以改變，只要宏觀經濟沒有見底，房價也不樂觀，“明年希望不大”。

中金公司首席經濟學家哈繼銘預測，房價將出現明顯回落，估計未來兩年全國平均房價下跌15－20%，房地產投資增速也將大幅下滑。

爛尾樓或重現市場

日前召開的**常務會議提出，要加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。

對此，尹中立觀點頗為鮮明，他認為前兩年的房地產大牛市，使得部分房地產開發商認為房價只漲不跌，加大投入房地產市場的資金力度。但在市場蕭條時，“是肯定會出現爛尾樓的，這是房地產市場的必然規律，就算明年不出現，后年也會出現”。他預計，前幾年大規模將資金投入房地產市場的開發企業將在明年面臨被淘汰的壓力，“死掉一批是必然的”。

一向對數字敏感的華遠集團總裁任志強同樣不樂觀，他估計，到明年我國的空置量會超過4億平方米，這意味著至少有1.2萬億元的資金將會閑置，“這是一個很危險的信號，2008年很多人還沒感覺到劇痛，只是錢緊張了，明后年沒錢花時，就有可能開始破產。”他認為，對于房地產業來說，劇痛還在后頭。

對此，秦虹表示，在緊縮的貨幣*策下，我國對開發企業的融資控制比較嚴格，現在提出實施相對寬松的貨幣*策，是為了支持開發企業的合理投資貸款需求。目前，房地產投資增速下滑很快，11月份我國的房地產投資單月增長已經降到7%左右，這對上下游產業會產生很大的影響。

房地產行業是資金密集型產業，企業資金鏈斷掉就沒辦法存活，會造成比如爛尾樓等大量社會問題。她表示，現在的房地產企業通過資本市場融資已經很難了，房地產銷售也受到影響，所以提出要通過信貸支持開發企業的合理資金需求。從支持企業間接融資角度來說，一是開發企業融資額度會放寬，二是受降息的影響，企業資金成本會降低，三是融資內容也有所擴展，不僅僅是開發貸款，還會有并購貸款。從直接融資角度講，REITs和企業債券開始進行試點。從直接和間接兩個方面雙向放寬開發企業融資問題，主要是為了保證房地產投資增速不至于下滑太多，不影響上下游產業，不影響就業。

*策支持自住性需求

自10月份以來，一向緊收的房地產*策逐步放松，不少人認為*府正在逐步松綁“二套房貸”*策，并期待后續利好出現。

對此，秦虹表示，針對“二套房貸”*策，這次只是在原來首次購房信貸支持的基礎上，再次強調了對自住型和改善型住房消費的信貸優惠，這次明確了改善型住房概念，就是指人均住房面積低于當地平均水平，再次申購第二套用于改善居住條件的普通自住房。

她認為，無論是首套住房還是改善型住房，*府都是在鼓勵自住性需求，并不鼓勵投機和投資行為。至于投機和投資需求，門檻較高，不可能像自住購房享受那么低的利率。未來*策還是會繼續限制房地產投資和投機行為，鼓勵自住。而暫定一年減免營業稅是要鼓勵大家去積極購房，提振信心消費，減少觀望，“至于下一步*策怎么調整，要看以后的市場情況才能確定”。目前，交易環節稅費的減免力度已經很大，稅費降了很多，再降的空間不大。

“*府不是萬能的”，尹中立表示，在調整房地產市場過程中，*府的作用有限，“不可能把所有的事情背起來”。

而在商品房和保障性住房之間，尹中立認為*府進退兩難，“兼顧市場就應該減少保障房，但保障性住房建設投入減少就會使得投資不足。只能顧此失彼，我建議還是保證保障性住房建設”。至于明年，尹中立認為*府可在完善經濟適用房分配管理制度方面下工夫，讓經濟適用房以封閉運行的模式運轉起來，由于北京市2006年的類似嘗試曾引起已購買經濟適用房人群的反對聲音，他建議*府可采取新老劃斷的方式，讓未來進入市場的保障房能真正投到窮人身上。

預測未來3年內,二線城市南昌的房價是漲還是跌？說明下自己所在的城市及預判漲或跌的理由，謝謝

很有可能現在誰還買的起房對于房地產行業的宏觀調控一輪接一輪，但房價依然保持上漲的態勢。難道中央的*策都是無用的"空調"嗎？當然不是，這次調控對于打擊炒作、遏制房價上漲幅度過快等都產生了不錯的效果，對于房地產行業長遠的發展是非常有利的。從房地產行業的前景出發，"宏觀調控"會使房地產的發展更規范、更穩健，而且有利于防止競爭的不公平和房地產泡沫的發生。那么，在調控下為什么房價卻不見下降呢？其實，從一個購房者的角度出發，當然希望房價越低越好，但從國家經濟發展的角度出發，房價是應穩步上漲的。所以，房價上漲并不能歸罪于誰，應該從我國目前所處的背景與現狀出發去看待。快速發展的經濟做后盾中國的經濟在改革開放后，呈現出快速發展的態勢。尤其是近兩年，發展更為迅猛，經濟實力大大增強，人民收入水平大大提高。2005年國內生產總值182321億元，比上年增長9.9%。2006年的GDP增長率預計要到9%左右。這樣的形勢將繼續保持，今后的15年將是我國經濟大發展的15年，人均GDP要突破3000美元。這種持續快速的經濟發展，必然將為房地產行業提供強大而穩定的后盾，并創造出更大的市場。房地產行業地位的確立房地產行業是實現"十一五"規劃目標的重要前提，是中國經濟的支柱產業。由房地產行業帶動的產業不下50個，有色金屬產業、建材產業、水泥產業、玻璃產業、家具產業等都與房地產的發展保持著同步性，一榮共榮，一損皆損。國家從經濟發展的大局出發，不會使房地產行業有大起大落的風波，將長期保護和扶持房地產行業的發展，以帶動其他產業的快速發展，拉動內需，刺激消費。越發快速的城市化進程保守的估計，到2020年左右，將有六億人口從農村轉到城市里來。到那時我國城市人口將達到9億人，以此推算，就意味著每年全國有3500萬人口向城市轉移，這批勞動力每人需要10平米的棲身之地，全國每年就需要新建35000萬平方米的住房。快速的城市化進程給房地產行業帶來了相當大的需求。而且，中國房地產的下一個熱點將從北京、上海等大城市向二、三線城市轉移。因為二、三線城市是農村人口城市化的主要目標，房價也相對比較低，在這樣強大的剛性需求下，隨著二、三線城市本身的快速發展，中國城市化進程的加快，房地產仍然有可持續發展的潛力。土地成為房價不降的"擋箭牌"土地是開發商的命根子，是房地產行業生產的必須資源。盡管新*出臺以后，地方*府在進行土地拍賣時"限戶型"，但開發商拿地的熱情并不會因此而減少。土地成本和拿地難度的增加，會讓開發商對于利潤的追求更加瘋狂。也就是說，*府越嚴控土地，土地越供不應求，房價則自然上漲。*府加強土地監管對于合理出讓國家的土地資源和合理進行土地供應分配確實有著積極作用的。通過限制土地資源，減少土地供給量，對閑置土地進行回收和征收高額稅費對于土地資源的充分利用都是*府保護土地資源合理利用的正確手段。但是，在當前這個供需旺盛的市場下，土地供應資源的減少會導致未來幾年內房屋上市量的大大減少，這就會使供求關系失衡繼續擴大，房價怎會下跌？ *府對地產的內在推動力房價不會跌與*府的內在推動力分不開。*府對房地產的調控是打擊投機、擠壓泡沫的一個過程，并不希望房價會有實質性的下跌。因為房地產行業是最快捷、最顯著、最簡單地拉動地方GDP增長的途徑，地產行業實力下降，不管是地方*府的財*收入還是中國整體的競爭力都會受到影響。而且，中國*府從1978年實行改革開放以來，就逐步開始了城市化的進程，基礎設施與房地產項目在城市化進程中成為了主角。在今后的若干年中，中國*府依然會加快城市化進程，對于房地產行業的推動力必然不會減小。*府的促進與推動也是實現房地產行業快速發展的必要條件。我們國家的房地產行業還屬于起步階段，若想加大房地產行業的科技含量和先進理念，*府也有必要對其進行扶持。未來部分城市房價走勢 2007年將有大批90平方米以內的房子推出，豪宅市場仍然頑強地尋求突破方向，可供中低收入人群選擇的住宅產品進一步增多。在北京，通化和順義兩地共30多平方公里土地的全面規劃將于2007年二季度推出，全面緩解北京市區住宅的供應壓力，解決2008奧運前房地產市場的諸多矛盾，同時，抑制高房價；在上海，重點仍然開發三環以外價格在6000元左右的普通住宅，隨著東海跨海橋的通車，洋山港的住宅產品開發也將納入開發商的視野，再造一個浦東將成為現實。在深圳，繼續加大寶安、龍崗兩區的住宅用地的供應，在福永、沙井、平湖、坪山、坪地等地，將重現4000元價位的住宅，并以超大規模高調入市，成為2007年樓市亮點，值得一提的是，深圳關內二手樓將繼續保持下跌趨勢，對前期炒家重新洗牌；在廣州，增城、從化、花都、南海、番禺仍是樓市亮點，所不同的是豪宅市場將趨平緩，普通住宅開始走強。中國二線城市將以成都、重慶、武漢、濟南、南昌、廈門、青島、南京、西安等地為亮點，保持常態發展。

答非所問，濫竽充數