日本房價股市走勢

日本房價_股市

1.2019年為什么那么多人去日本買房

隨著2020年東京奧運會的臨近，不少的中國人將投資的目光對準了日本房產市場。2008年的北京奧運會之后，北京的房價升值近9倍，日本此次是第二次承辦夏季奧運會，這將對日本房產的推動起到積極的促進作用，但實際上除了可預見的日本房產巨大的升值空間，投資日本房產的理由具體如下：

1.實現資產保值

由于國內存款利率一降再降，貨幣貶值找不到其他對沖的方式，那么只有通過購買房產等固定資產來實現貨幣保值、增值。如果人民幣繼續貶值，投資者將手中的人民幣資產換成日元資產，將會持續升值。而現階段日元匯率低，日本房子的整體價格偏低，正是在日本買房的最佳時期。

2.看得見摸得著

日本房產全部為現房。大家購房時就能鑒別房產的好壞。房產作為大眾消費品，有廣泛的使用價值，不僅日本房產自身在不斷大幅變值錢，而且還可自住或租賃經營。尤其在通脹壓力下，購房是唯一可保值的穩妥方式。此外，如果手里有兩套房子，僅出租房屋所得即相當于家中又多了兩個人的工資。

而日本房子的回報率高，以東京、大阪為例，一般表面回報率在5%~12%之間（中國大約為2%）。最近許多允許經驗民宿的房子，因為房費按天收取，理論匯報率可達到15%以上。

3.安全穩定

投資日本房產可坐享其資產帶來的收益，日常生活、工作不受影響。炒股、買基金得天天盯著，時時留心，生怕下跌，既勞神又費力；漲了還好，一旦被套牢，牽連全家，讓人身心俱疲，雞飛蛋打。尤其去年底以來，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身經歷后，紛紛退出股市，轉而購買日本房產。

且中國的土地原則上歸國家所有。土地具有使用年限。而日本房產和土地都具有用永久所有權！

另一方面，由于日本方面會保護投資者的個人信息和資金等情況，不會輕易向中國透露。所以說，在日本投資房產有絕對的資金安全性。

4.買漲不買跌

去日本買房子，不僅不掉價，還會更值錢，對于房產人們出于擔心未來房價繼續上漲而提前購買住宅，對于住宅這種價值較高的固定資產，人們往往傾向于買漲不買落。而日本無論是2020年東京奧運會的舉辦，還是大阪即將開設的賭場，都將成為日本房價狂增猛漲的利好因由，此時購入正是好時機。

別看在日本買房一出手就是幾十萬塊錢，而錢并沒有消失，只不過由鈔票轉化為固定資產。買房子的人嘴上抱怨房價太高，實際上他們內心希望在購房之后，房價繼續上漲。

5.房價上漲趨勢明顯

即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但在房價上升過程中，他們也會享受到財富增值的愉快。東京奧運會還沒有舉辦，2015年一整年東京房價和租金就漲得驚人，想必不少投資都已經欣喜若狂。

6.剛需旺

且不說日本城市化進程加快釋放的巨大剛性需求，以及大學生畢業安家日本核心城市，買房結婚，回歸都心等現象，就看近年來日本旅游業興盛帶來的民宿經營熱潮，都極大反映了日本房產多方剛性需求旺盛。

7.適宜養老居住

眾所周知，日本的生活環境及醫療水平在世界前列，且日本一直是世界人類壽命最長的國家。因為健康的飲食與環境，造就了這個養老的最佳居住地。越來越多的外國人選在在日本買房從而在日本安度萬年，享受優質的醫療環境。

8.日本買房的優惠性

日本的房屋計算方式和中國有所不同，他們算的是實用面積。所以日本房屋的面積*1.4≈中國房屋的面積。也就是說，日本100平米的房子相當于國內140平米的房子。且他們的陽臺屬于贈送面積，不算在實用面積內，也就是替您省下了十幾二十平米的房錢。另外，日本的在售物業都是精裝修房，最花錢的廚房和衛生間全套配置都有，所以也省去了很多麻煩。

9.全方位融資服務

聯合中國銀行東京、大阪分行為在日本買房的中國居民提供貸款服務，及時持有旅游簽證的中國居民，也可以在日本買房。對大金額的物件，投資者以匿名組合形式投資，獲得日本銀行的低息，無追索貸款，投資不動產信托受益權，實現資本的高回報率。

10.購買方式逐漸方便快捷

人民幣加入SDR，步入國際化軌道，中國人去日本買房更買房更實惠也更方便了。現在想在日本房產投資，您不需要東奔西跑看房子，不需要自學日語或研究日本法律稅務，只需找到靠譜的在日房屋中介，這些麻煩的事都可以放心的交給他們去解決。

2.為什么很多國人去日本投資房產

日本全國地產價格趨勢圖標2016日本都道府縣地價統計2016日本沿線地價統計2016日本東京各區地價統計分析一下中國人去日本買房的原因無非有以下幾種：1 、資產保值型目前在國內，最痛苦的是手頭有1-2處房產，同時擁有100-500萬現金的中產階級。

痛苦的原因在于，手頭的錢如果想在國內投資，除了P2P理財之外，似乎并沒有什么好的渠道。投資國內房地產錢不夠，股市又動蕩不安。

P2P理財雖然收益不錯，但未來性很不確定。而現金留在手里或者銀行，又有很大的可能性貶值。

因此，在多重壓力下考慮找到可以保值甚至穩定升值的市場。而現在歐洲已經無法進入（整個局勢非常惡劣，未來一定是大面積崩潰的局面），美國在特朗普上臺后，也充滿了不確定因素。

東南亞本身就不是一個穩定的市場。澳新，加拿大則是地廣人稀，房地產市場并不理想。

而在2016年一系列黑天鵝事件后，日本市場無論是股市，匯市，還是不動產市場均逆市上揚，也說明了日本作為一個全球資產避風港已經被全球資本熱錢所認可。所以，中國人選擇日本作為資產保值的第一選擇也不奇怪了。

2、資產抄底型這類一般是富裕階層或者企業行為為主。日本市場經歷了連續27年的經濟下滑，目前不動產市場處于最谷底。

再加上老齡化明顯，很多地產主由于年齡身體和經營問題，只能把自己的物產便宜出售。特別是溫泉酒店，度假村，滑雪場，農場等，目前是一個極佳的抄底場所。

再加上日本銀行的貸款利率極低，導致了大量海外資本紛紛進入。3、投資升值型這類一般就是經營民宿，謀求房地產價值升值的一類人。

這一部分我會在下面詳細的說。二日本投資房地產的優勢到底在哪里？1、日本的租金回報率真的很高嗎？首先必須要和大家明確一個事情，現在很多地方為了招攬中國買家去日本買房，都會打出年回報率8%-12%這樣的誘人數字。

而事實上，這樣的回報率在日本是很少見的。在日本一般的公寓出租，表面的年化回報率（年出租收益/購房價格）一般在5%-9%。

另外，我們還要考慮到每年的房產稅，管理費等等各類費用，一般來說我們可以按1.5%來預估。那么實際上拿到手的回報率大致在4%-7%。

有人問，民宿會不會收益更高一些？答案是對的。一般一間房子，做民宿短租的收益可能會比長租收益要高50%-100%。

這樣算下來，如果做民宿，每年的回報率能在6%-10%。那是不是這樣？其實不是。

首先，你做民宿短租不可能保證每天都有客戶。而且日本新的法律規定的民宿運營一年不能超過180天。

再加上民宿的運營成本。其實你一年下來的回報率能在5%-7%就很好了。

但是！還是要說，這個回報率比中國要高得多。現在北京和上海的城區，基本上年化回報率在1.5%-2%，郊區低的能到0.5%-1%。

所以，即使日本的房地產租售比沒有很多地方吹噓的那么高，但比中國還是要高不少的。2、投資日本房地產，未來能升值嗎？這個問題要分開來說。

如果是普通公寓，那么我可以保證的說，基本不會有升值空間（或者說即使有，也非常的小）。這里面的主要原因就是日本人是不怎么買二手房的。

房子在日本就像車子一樣，只要到了用戶的手里，它的價值就在一天天的下跌（這里插一句這也是為什么如果你想考慮在日本做民宿收益的話，主要考慮老房子的原因，老房子售價便宜，但租金不會和新房子差的那么大）。所以，即使考慮到奧運因素，海外用戶過來購買這些情況，日本的公寓的漲幅也不會有多明顯。

獨棟別墅就更不保值了。一般獨棟別墅的價值只在地上面，別墅20-30年肯定要重新建造。

但是，我們換另一個維度，如果是收購日本的酒店，寫字樓等大型物產，他們未來的漲幅還是可以期待的。這里面的主要判斷因素就是資源的稀缺性。

比如高爾夫球場，最近3年，基本上已經漲了1-2倍。接下來的價格低谷在溫泉酒店上面。

三、中國人到底應該抱著什么心態去投資日本房地產？再次闡述一下一開始的觀點：日本房地產是保值用的，而不是升值用的。如果你想像中國一樣，短短幾年間得到很高的回報，那么日本一定不是一個好的選擇。

日本房地產的最大價值是確保你的資產不至于貶值，并且有一定的盈余。所以，如果你是一個有一定資產，對未來求穩定的穩健性用戶，日本市場則是一個最好的選擇。

3.日本房價跌了多

1990年左右，日本經濟陷入了“泡沫經濟”破滅后的蕭條。

日本泡沫經濟形成于20世紀80年代中后期，1987——1989年是泡沫經濟的極盛時期。先聲明一下，既然你問的是失去的十年這段時間，這次經濟大蕭條的產生原因以及蕭條的發展和之后的經濟復蘇我就不啰嗦了。

概況：進入90年代后，日本經濟問題開始顯露。股票、房地產市值下滑不止，幾年后均跌下三分之二至四分之三以上，國民資產大幅縮水。

所謂的貶值與增值，匯率的變化：日元匯率10年內狂跌（最大達到146日元兌1美元）暴漲（最大達到79。75日元兌1美元）各種飄忽不定。

股市：日經（是由日本經濟新聞社編制井公布的反映日本東京證券交易所股票價格變動的股票價格平均措數。該指數的前身為1950年9月開始編制的“東證修正平均股價”。）

指數跌到了1萬點以下，失業率增加到5。3%，每年都有上萬家企業倒閉。

1997年，在金融風暴沖擊下，一些老牌銀行、證券公司和保險公司相繼倒閉。這種情況愈發加劇了人們對經濟前景的擔心，錢包越攥越緊，企業更不敢投資。

房價：例如，到了1997年，住宅用地價格比最高價時下降了52%，商業用地下降了74%。金融機構放出的貸款有去無回，呆賬、壞賬成為天文數字。

總結：舉國上下的這種心理致使日本個人消費、設備和住宅投資水平大大降低，從而嚴重地制約了日本經濟的發展。

4.日本當年樓市崩盤后

呵呵，樓主很有眼光！這個問題很類似于中國經濟！那么，話說85年廣場協議之后！日元匯率（對美元）不斷創新高，因為資本的虛增，導致了日本由原來的生產大國變成消費大國，因為民眾都有錢了！而大部分的熱錢涌入國內的樓市，股市。

以至于當年日本的證券化率高達265%好景不長，91年，泡沫破滅時代來臨，股市大跌，市值縮水近68%，東京等一線城市平均房價下跌23%。經濟增長自此一蹶不振，再也沒出現類似神武景氣。

時至今日也沒迎來第三次經濟高速增長期！崩盤后，日元匯率已經較為穩定了，當時投資黃金是一種明智選擇，因為，美元疲軟就注定了黃金的硬挺。

5.日本房價、股市破裂以后是這么走出困境的

根本就沒有走出困境。

以下是前因： 1985年的廣場協定..在美國的壓力之下..日本接受了廣場協定..接受了日圓升值..於是日圓匯率..由一美元對240日圓..以一年左右的時間升值到1美元對120日圓。.忽然間..日本暴富..加上.歐美系國家..知道日圓必然升值..於是國際熱錢大量涌入..造成日本境內.熱錢過多..這些熱錢.投資股市..而日系的資本..投入房地產..到了1990年高峰時期..日本國土的總房地產資產.大約可以買下4個美國的總房地產資產..{然而日本的土地面積不到美國的10分之一}..銀行大量放貸..甚至連海邊的淺礁..無法蓋房子的爛泥地..都被不經仔細評估的貸出了幾億日幣.. 90年代以后..日本境內的銀行..開始破產..一家接連一家..造成銀行開始破產的原因是.當時的財經官員..有人發覺會出現泡沫化的問題..於是緊縮*策緊急實施..銀行利率連升3次以上..年放款利率升高到6%..而銀行業也開始向企業界催收資金。

民間企業由於投資房地產過度..而房地產價格向下修正..不到三年間.房地產資產跌到一半以下行情..{大約僅剩百分之45}於是聯帶效應產生..先是企業倒閉..然后是銀行業稱不下去。.銀行業之后被迫整并。

而國家為了救銀行業..也開始舉債。至今日本*府的債務..其實跟美國相比..好不到哪去.. 以下是..現在的問題..以及未來的隱憂.. 日本國家的債務..并不像美國或是歐盟..美國跟歐盟..欠了一大堆外債。

一但美國或是歐盟完蛋。要陪葬的受牽連的包括中國..*..德國等等。

因為..我們都買了他們的外債..擁有過多的美元或歐元外匯存款..但是..日本國家債務。它欠的是日本境內的銀行..所以..未來日本*府若還不起債務..倒楣的是日本境內的銀行以及日本人{因為日本人存錢在銀行里}.. 日本另外的問題還包括..日圓偏偏無法貶值..於是大型企業被迫出走..然后..日本人的失業率..無法像20年前那樣低..并且..日本人的收入20年來無法大幅提高..逐漸被韓國人或是新加坡人或是香港人追上.. 未來的隱憂是..日本過去自認制度很好的年金保險制度..由於國家財*惡化..以后可能有破產的危機..於是中年人開始不敢花錢..內需產業..服務業等等.經濟規模無法提升.中老年人怕以后國家會破產..老了沒有保險年金給付..於是賺的薪水拼命死存..又只能存在銀行里..而利息低到幾乎沒有..而周邊國家的國民收入..近10年間大幅提升。

.而20年前傲人的優勢..如今變成經濟強敵臨伺..瓜分出口外銷市場{以韓國為最}。. 以上。

時間關系..簡短說明至此..。

6.永不跌的東京房價是怎樣崩盤的

從上世紀60年代開始，日本e79fa5e98193e78988e69d8331333361323538保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。

1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。

這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。

當時，日本經濟從廢墟上開始快速發展，土地價格保持較高增長。從1960年至1990年的30年間，日本六大城市地價上漲了56.1倍。

30年里，地價飆升了三次，分別對應1961年、1973年和1990年。不過，前兩次大漲時，日本國內經濟同期處于8%以上的高增長時期，因為有基本面支撐，并沒有形成泡沫，而第三次則迥然不同。

1978年，第二次石油危機爆發。由于能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。

1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實施緊縮的貨幣*策。

這一*策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。

美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。

1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財*部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國*府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱“廣場協議”。“廣場協議”簽訂之后，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。

美元因此持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。

日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫的炸彈。

由于擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本*府制定了提升內需的經濟增長*策，并放松國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%. 當時，日本已經完成了城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。

這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產市場。

人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。

受到所謂“土地不會貶值”的神話影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。20多年前的日本，總是能聽到日本人頗為自豪地說：“你知道嗎？如果把東京的地皮全部賣掉，可以買下整個美國！”此話不假。

當時東京23個區的地價總和確實達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。地價上升也使得土地所有者的賬面財產增加，刺激了消費欲望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。

當時的日本，如果借用“小沈陽”小品里面一句經典臺詞，那就是“不差錢！”被熱錢沖昏頭腦的人們，卻忽略了一個冰冷的現實：從1974年起，日本城鎮化率已達到74.9%時，日本住宅建設量達到第一個高峰，1987年再創新高。從住房飽和度看，1968年日本戶均住房套數首次超過1，意味著住宅短缺時代已經成為過去式。

反觀1961年和1973年的兩次地價大漲，均處于國內住宅需求旺盛時期。第三次地價大漲，則脫離了自住需求的有效支撐。

1986年，日本出現了短暫的經濟衰退，出于對日元升值的恐懼，從1986年 1月到1987年2月，日本銀行連續五次降低利率，將央行貼現率從5%降低至2.5%，這一水平不僅為日本歷史最低值，在當時世界主要國家中也是最低。過度擴張的貨幣*策，造成了大量過剩資金。

在市場缺乏有利投資機會的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格大幅上漲。1986年~1990年，東京、大阪等六大城市的價格指數平均增長了三倍以上。

上世紀80年代中后期，日本樓市本已處于供過于求的狀態，在越來越多資金的瘋狂涌入下，樓市供求失衡進一步被打破，資產泡泡越吹越大。國際上對界定房地產泡沫，有一個重要的指標，即房地產市值與GDP的比值，如果房地產的市值過大，遠超過GDP，那么就形成了泡沫。

美國次貸危機爆發時，這一比值上升到了172%，隨后釀成了史無前例的金融危機。日本樓市泡沫破裂時，國內房地產市值是GDP的2倍。

1988年時，單是東京地區這一比值已經達到140%以上，泡沫程度可見一斑。1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。

當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由于資產價格上升無法得到實體經濟的支撐，日本經濟開始走下坡路。感受。