榮觀房產網城鎮化率房價
1.為什么中國的房價很高
中國的城鎮化率只有50%，發達國家過往要達到60%以后，房價才會真正下跌！這中間10%的差額就是城市郊區的農民戶口，以及從農村出來的尖子生，這些人買房的動力和實力都很高，也真是他們炒高了2016年中國的房價！！！但是，我們也要注意一點，中國已進入人口老齡化階段，在發達國家的歷史上，一旦進入人口老齡化階段，房價立馬見頂！！！中國在2010年就進入了人口老齡化，2015年開始中國的勞動力人口開始見頂回落！！！同時2015年也是放開二胎的年份，從此年輕人將扛起上有4老，下有2孩的苦日子，靠自己去給高價房接棒的可能性越來越小！！！2019年又是老年人口急速上升年，我預測這也有可能是中國房價真正見頂之年！！！苦苦買房的年輕人將飛蛾撲火，一生幸苦付之東流！！！大家一定要僅僅記住這個年份2019！！！之后將沒有房地產的青銅時代！！！各位一定知道自由落體，地心引力導致物體加速下落！！！所以要告誡大家，開發商再如何忽悠也不要在2019年買房！！。
2.中國樓價未來趨勢
未來房價發展的趨勢：一、中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。
中國的人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國初期4.7平方米的水平。
雖然改革的三十年中有了長足的發展，特別是市場化之后，每年的開復工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。 縱觀全球曾經發生過的房地產泡沫中又有哪個國家或地區是在人口告訴增長中發生的呢？當人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現在的德國家庭總數少于住房總套數，房價自然也就難以上漲了。
中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。
正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續大約至少十年。 中國的城市家庭新增戶e68a843231313335323631343130323136353331333332633630數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。
而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應求現象無法緩解，*策的調控可以平衡一時的供求關系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮壓中的需求膨脹，嚴重的沖擊市場的穩定性。
二、中國的城市化需求。 中國正處于經濟數十年持續的高增長中，這個增長中的貢獻相當一部分來自于城市化的需求。
沒有哪個國家的房地產泡沫是在這個國家經濟的高增長中出現的，也沒有哪個國家可以在不實現城市化率的提高中實現經濟的高增長。 歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉的二元結構所引發的貧富差別和發展不平衡問題。
改革前的三十年中國是重重工業而輕城市化的進程。世界上，特別是亞洲的多數國家都在二戰之后迅速的用低成本完成了本國的城市化進程。
大多在人均1000美元GDP時實現了城市化率65—70%。而我國1949年時僅有城市132個，市區人口僅為全部人口的7.3%。
到1978年只有城市194個，城市化率僅為17.92%，處于城市緩慢發展的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農村剩余勞動力，進城、城市化率開始加速。
1995年已有城市640個，城市化率達到了29.04%。 從世界各國情況看，30—70%的城市化率為加速和快速發展的階段，70%的城市化率之后為穩定發展的階段。
而我國正處于這個高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達660個，城市人口已超過6億，城市化率已達45%，雖然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長，最高年份達4.65%的增長率。 中國用了三十年的改革時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進程問題。
如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當我國經濟總量達到世界第一時實現城市化率65—70%的水平。 中國現有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目標，而長期的供給嚴重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。
從近十年城市化進程的情況分析，外地非農戶籍人口約占用城市住房的16.4%，外地農業戶籍人口約占用城市住房的15.3%，兩者合計約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式提供的，至少應有這么多數量的住房，而目前的生產能力是無法達到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優錄取了。
這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。 三、土地資源的稀缺性。
中國現有城市建成區的面積約3.84萬平方公里，僅占國土總面積的0.4%，而農村宅基地的面積約16.8萬平方公里，占國土總面積的1.75%。如果拿出1%的國土面積來建設城市，則至少可以解決14億人的居住問題。
實際中國是不缺少土地的。 但中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農村的土地，特別是宅基地產生集中的效應，并讓農民的宅基地可以變成進城的資本。
尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴守十八億畝紅線的*策。于是土地在生態保護、基礎設施建設、工業生產與城市發展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產品。
土地是再生的資源，但土地的用途則是多樣性的。目前國土的可耕種面積約占國土面積的17%，但實際的農田只剩了18億畝多一點，其中約13—15億畝用于糧食的生產，其余用于經濟作物等。
但從土地利用的變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設用地的增減直接關系并不大，而最大量的則是退耕還林的生態保護。 而全國的建設用地中又有基礎設施用地、工業項目用地、交通水利用地、旅游用地、*事用地和城市建設用地等多項。
城市建設用地中又有商業、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。
結果最終的全部建設用地中房地產用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現天價的種子。文章來源 /News_*?id=1816。
3.中國房價將因人口老齡化而長跌嗎
其中一條原因是：中國沒有那么多人，人口下降，那么房地產一去不復返，房價永遠是下降的，2020年已經不遠了，2015年中國社會將進入老齡化階段，到2020年人口將會下降，現在沒有必要去買房子冒險。
就長期而論，決定房地產市場走勢的因素包括經濟增長水平、城鎮化進程、人口紅利、人均收入水平等。因此，人口可以說是影響房價的重要因素之一。
一般規律是，人口總量增長、勞動人口增長、戶均人口減少、購房適齡人口的增加，都會導致購房需求增加，反之，則會導致購房需求減少。發達國家已有經驗可鑒。
1950年代以來，在近年來經歷過房價暴漲的一些國家中，人口規模總體上漲，這些國家包括澳大利亞、愛爾蘭、英國和美國。相反，過去十年德國、日本、韓國的房價一直走低，正好與人口增長速度的顯著放緩同時發生，德國和日本在 2005年前后達到頂峰，韓國預計到2020年前后達到頂峰。
就適齡購房人口數量來看，德國1995年、日本1980年、韓國2000年達到頂峰，適齡購房人口占總人口的比重的高值皆在34%左右。1995年前后的德國，房價處于溫和上漲階段，而1980年之后的日本房價呈上漲態勢。
關于我國的情況，不妨關注三個指標。第一，人口總量。
我國人口峰值出現在什么時間，預測版本較多。根據第六次全國人口普查主要數據，國家統計局副局長張為民認為，將在2032年前后達到人口零增長，其后持續小幅減少。
謝國忠“2020說”過于悲觀了。第二，勞動年齡人口（15-64歲）。
我國勞動年齡人口占總人口的比重，也即所謂的人口紅利，2010 年該比重達到最大值：74.5%,2011年比上年微降0.10個百分點，是2002年以來首次出現下降。國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為進入老齡化社會的標準。
2000年我國60歲以上的人口超過總人口的10%，正式進入老齡化社會。第六次全國人口普查，我國60歲及以上人口占全國總人口的13.26%。
第三，購房適齡人口（25-49歲）。從全國來看，2008 年，我國購房適齡人口就已經達到4.7億人口左右的高峰，之后持續下滑。
從上述三個指標來看，我國人口情況對住宅市場最有利的時點，已經過去。僅從人口情況分析，住宅需求最旺盛、最急迫的時點，正是過去的六七年。
然而，我國的情況與發達國家又有不同，快速的城鎮化能在一定程度上抵消人口規模增長趨緩、甚至下降的影響。與發達國家相比，我國的城鎮化顯著滯后于經濟發展。
比如，日本購房適齡人口數量最多的1980年，城鎮化率已接近80%，而我國購房適齡人口最多的2008年，官方統計的城鎮化率只有46%。這也就意味著，隨著未來10-20年我國城鎮化的快速推進，由農民轉至城鎮的人口，依然會創造很大的購房需求。
據筆者測算，2005年我國新增城鎮勞動人口數量達到高點，略超2000萬人，其后一直持續回落，但直到2030年，還能達到300萬左右的新增量。而新增購房適齡人口，直到2027年前后才會變成負增長。
如果按每年城鎮化率提高0.8%，則2015 年到2027 年，每年的城鎮購房適齡人口都在2.45 億左右的水平。這就意味著，未來15年住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態。
并非謝國忠所謂的“人口總量一下降，房價只跌不會漲”。作者系上海易居房地產研究院 副院長。
4.聽說中國未來的房價將會持續升高
首先是較高的經濟增長和物價上漲速度：這是中國房價飛速上漲的根本原因。
根據國際經驗，名義收入增長速度是解釋一個國家或者地區經濟增長的重要因素。1978-2015年，中國人均GDP名義增長36倍，年均增長14.0%;1990-2015年，名義增長24倍，年均增長14.5%;2000-2015年，名義增長15倍，年均增長13.0%。
經濟的高速增長和物價的大幅上升造就了人均收入的高速度增長，收入的高速增長大大提高了居民的購買力，促進了中國房地產銷售和價格的持續走高。其次是極度不平穩的人口年齡結構：中國建國以來有三次比較大的嬰兒潮，這三次嬰兒潮導致中國的人口年齡結構非常不平衡。
根據鏈家的購房者年齡分布數據，中國的購房人群年齡非常集中，購房人群年齡主要集中在25-35歲。當嬰兒潮人口進入購房適齡人群后，人口的突然暴漲導致房地產市場剛性需求大大增加，短期房地產市場出現供不應求，房價也會出現上漲。
最后是城鎮化高峰同時到達：城鎮化也是影響房價的重要影響因素之一。城鎮化意味著農村人口遷移到城市，新增的人口帶來新的購房需求。
20世紀90年代末中國城鎮化率開始每年提高1-1.5個百分點，快速的城鎮化帶來了中國城市人口的快速增長，也帶來了中國房地產市場需求的增加，中國房地產市場價格的快速上漲也是從這個時間段開始的。房價將在3-4年后迎來拐點目前相對人均GDP和收入水平，中國房價都處于世界較高水平，隨著中國GDP增長中樞和通脹中樞的下移，購房適齡人群的縮減將導致房地產剛性需求下降，城鎮化進程減速的同時到來，3-4年后中國房地產價格將迎來顯著拐點。
5.高安是一個縣級市,為什么房價高得離譜
高安房價必跌的幾個理由：1、國家提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”；2、房地產稅即將出臺；3、供大于求。
高安總共100萬人口，光新區規劃就可以住50萬人，老區現30萬+人，高安的城鎮化率難道要到80%+嗎？這是不可能的！4、周邊豐城都跌了，高安虛的很；5、浙江的開發商走了。高安的房價也是浙江老板來了之后炒起來的（青城林雨），青城林雨在2016年年初就便宜甩賣了尾房（最低的不到50萬一套），如果他看好高安房價后市，何苦割肉出局？6、高安已經出現了房價暴跌的導火索了--高安良品超市和鳳儀超市都曾傳言投資房地產失敗而倒閉，其中鳳儀超市已經在本月關門了。
7、年輕人口急劇減少。80后是計劃生育的，90后人口更少，何況這些年，該買房的也大多買了，剩下少數沒買的還根本就不打算來高安哦！綜上所述，一場危機正在上演而全然不知，“山雨欲來風滿樓”。
拭目以待吧。
6.中國房價還會漲嗎
中國房價還會漲嗎？要回答這個問題其實就很簡單了。
如果各級*府繼續忽視廉租房和保障房建設，中國的房價無疑還會上漲，正如某些房地產大亨所分析的那樣：中國的房價上漲是剛性的，因為中國的城鎮化率目前還只有不到50%，要達到國家規定的70%的指標，還有兩億多人需要從農村轉移到城鎮，每年至少有二千萬至三千萬農村人口進入城鎮。這些人到城鎮以后難道不需要住房嗎？除此以外，中國每年有近二千萬左右的年青人要成家，其中居住在城鎮的至少有一千萬，他們難道不需要住房嗎？從這兩個現象來看，中國房價無疑是還要上漲的。
如果中國各級*府還是象過去幾年那樣，放任房價無限制的漲下去，等待中國的也許就不是房價上漲這么簡單的事，肯定會造成重大的社會問題，這是任何一個*府領導人都無法承受的。中國房價還會漲嗎？回答是肯定的。
我沒有去過美國，不知道美國*府是如何解決城鎮居民的住房問題的。但不巧的是，前不久我剛好從電視上看到了美國南部數個州遇到龍卷風襲擊，使得280多人遇難以外，還有大批房屋被龍卷風吹倒，其中絕大部分為*府提供的簡易住房。
這個消息使我看到了美國各級*府解決居民住房問題的辦法就是*府向低收入人群提供簡易住房。從這里我們不難理解，為什么美國的房價會比中國還要低，同時也使我們更深刻地認識到，中國*府必須為城鎮低收入人群提供廉價的住房，這是*府不可推卸的職責，也是國際上發達國家解決城鎮居民住房的通用方法。
中國房價還會漲嗎？。
7.為什么房價難言"歷史大頂
作者：鄧海清，九州證券全球首席經濟學家，金融四十人論壇特邀研究員；陳曦，“海清FICC”大資管頻道研究員 2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控*策出臺，中國房價將出現“歷史大頂”。對于上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是“房地產價格泡沫”。中國一線城市的高房價本質上是“產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向”（決定需求）與“嚴控特大城市規模”（決定供給）之間的矛盾。
在*府城鎮化*策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區： 誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給； 誤區二，認為“人口流動”可以代表房地產需求； 誤區三，認為“老齡化”將導致房價下跌； 誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲； 誤區五，認為加杠桿必然等于“炒房”和泡沫。 主流房地產分析框架 對于中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和*策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對于全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中于宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之后的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對于中國房地產的主流分析框架是“人口流動+貨幣現象”。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。
其中，“人口流動”對應“剛性需求”，“貨幣現象”對應“投資需求”或者反映價格泡沫程度。 其中，“人口流動”又包括兩部分，一部分是“老齡化”，一部分是“城鎮化”，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處于存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由于房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是“貨幣現象”，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析“人口流動+貨幣現象”框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？ 在“人口流動+貨幣現象”框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。 事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。
最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。 北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模*策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升 與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變 在2014-2015年“忽視房地產供給”的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。“土地供給不足”因素越來越被市場接受，呼吁放松特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：“人口流動決定剛性需求”、“老齡化導致房價下跌”、“中國城鎮化接近尾聲”、“加杠桿就是炒房、泡沫”，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。 誤區二：“人口流動”能決定房地產剛性需求嗎？ 我們認為，決定房地產剛性需求的并不是“人口流動”，而是“購買力流動”。
在2016年初，很多人將上海“人口凈流出”作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。
圖3 北京、上海人口增速持續下降 為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背后的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！ 一線城市人口增速下降，根本原因有兩個： 一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，“嚴格控制特大城市人口規模”明確寫在“十八屆三中全會”《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。
北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。 二是一線城市超高。
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