中國房地產戰爭葉檀

葉檀對房地產的看法

1. 葉檀：哪些地方的房地產市場難逃泡沫崩潰一劫

所有瘋長的房地產市場都會有可能崩盤！歷史告訴我們：●美國：1926年破碎，間接引發上世紀30年代世界經濟危機●日本：1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條●東南亞、香港：1997年破碎，香港出現十幾萬名百萬“負翁”20世紀是世界經濟快速發展的100年，房地產業的興盛無疑是刺激這100年間經濟增長的重要因素。

然而由于各種復雜的原因，在一些國家和地區曾出現過可怕的房地產泡沫，結果使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。美國房地產泡沫：7.5萬人口的城市竟出現2.5萬名地產經紀人世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建筑業日漸興盛。

在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。

這跟我們的海南島不是有點相似嗎？日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和20世紀80年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。

美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。

到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

所有泡沫總有破滅的時候。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。

到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

東南亞、香港房地產泡沫：香港業主平均損失267萬港元繼日本之后，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國*府把房地產作為優先投資的領域，并陸續出臺了一系列刺激性*策，由此促生了房地產市場的繁榮。

海灣戰爭結束后，大量開發商和投機者紛紛涌入了房地產市場，加上銀行信貸*策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。

遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處于全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。

隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國經濟嚴重衰退。東南亞金融危機還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。

香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。

在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區。

1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。

受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。

1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區“太古城”，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。

而對于普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

可以說，發生在上個世紀的3次房地產大泡沫，對當時和后來的世界經濟發展造成了深遠的影響。它們給世界經濟造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經驗教訓，而這些教訓在世界各國房地產熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。

美國人，日本人，香港人當年都認為房價是只增不減的，買到便能賺錢。這跟現在中國人的想法是一模一樣的。

但是歷史告訴我們，房價不是只漲不的，泡沫越大，崩盤越有可能的。

2. 葉檀是什么人

葉檀，女，博士，知名財經評論家、財經專欄作家。

《每日經濟新聞》主筆、《解放日報》經濟評論員，央視財經頻道特約評論員。在《南方都市報》、《南方人物周刊》、《財經國家周刊》、FT中文網等多家媒體開辟財評論專欄。

獲《南方人物周刊》2008年度青年領袖、中國證券市場20年回顧與展望論壇20年最具影響力財經傳媒人獎等獎項。主要從事資本市場、房地產市場、金融等領域寫作。

著有《拿什么拯救中國經濟》、《中國房地產戰爭》。現居上海。

【人物簡介】葉檀，女，1973年生于上海，復旦大學歷史系博士，專攻*治史與經濟史，著名財經評論員。據葉檀自己所言，她在大學時看書很雜。

專業成績不太好，對非專業領域的財經反而頗有興趣。但在史學圈子里，研究明清經濟史的葉檀還是小有名氣的。

約在2006年的下半年，書店里陸續出現了一些以明史為題材的通俗讀物，其中“看了明朝就明白”系列叢書里，就有葉檀的那本《明朝的明白人》。獲得博士學位后，葉檀一度在復旦大學和上海社科院供職。

那兩年“很冷僻的”正統書齋生活，在懷著一點不甘心和掌控生活的葉檀看來，無疑是沒有自由，充滿了規制和無趣。【任職履歷】現為**新聞辦《中國網》專欄作家、專家，《每日經濟新聞》首席評論員，評論版主編，《環球財經連線》財經評論員。

有“經濟女俠”之稱。從2000年左右走出書齋，到報社撰寫經濟類評論，迄今為止已在《每日經濟新聞》、《中國青年報》、《中國經濟時報》、《上海證券報》、《南方都市報》、《新京報》、《中國企業家》等報刊雜志發表大量文章，偶爾在電視臺財經頻道客串點評經濟新聞，也出版過歷史方面的書籍。

【獲得榮譽】曾榮獲2008青年領袖榮譽。2010年12月17日，《南方人物周刊》主辦的第六屆2010中國魅力人物頒獎盛典在北京東方君悅大酒店舉行，當選2010中國年度魅力50人傳媒類透徹之魅。

【人物自述】復旦大學歷史系博士，專攻*治史與經濟史。偏愛社會轉型期的歷史，因為這樣的時代能使制度性優勢與劣勢水落石出。

思考的結果是歷史的轉型植根于經濟的轉折，而經濟在大多數情況下是*治的折射，為此，在對經濟的評判時希望有長時段的歷史觀作為觀照，而這，只不過是諾思、楊小凱等先賢的老路，希望在當下能走出新意。從2000年左右走出書齋，到報社撰寫經濟類評論，迄今為止已在《每日經濟新聞》、《中國青年報》、《中國經濟時報》、《上海證券報》、《南方都市報》、《新京報》、《中國企業家》、等報刊雜志發表大量文章。

盡量挑選對社會變動有影響的經濟變局，看出華麗面紗背后的真實面目。相信具體案例與歷史觀與經濟理論的結合，才不會得出與常識偏差遠得離譜的結論。

為此，曾經與企業高管、員工聊天，也曾深入到鄉鎮追蹤過具體事件。從歷史和現實中來看，資本如水，既能集聚社會的資源、智慧與美德，也能成為藏污納垢的游戲場，無論十六世紀的尼德蘭，還是二十一世紀的中國，都有相似之處——對任何一件事物得出結論殊為不易。

身處轉型社會，是幸運也是不幸。幸運的是可以與清末以來的改革家呼吸相通，不幸的是，轉型社會的人面對的是不可知的未來。

比較獨立的中國知識分子，又有“經濟女俠”之稱。【人物著作】【言論】經濟領域的市場派，文化上的保守主義者。

從歷史到現實，從經濟到*治，期間并無軒輊，常有令人驚訝的相似之處。因此譴責任何以犧牲個人充當某種崇高理想祭品的行為，以及脫離生活常識的高深理論。

贊賞尊重常識的理論，同情任何憑辛苦工作追求個人利益的行為。葉檀最新財經論題十則：新股發行重在抑制造假與大股東圈錢降息潮說明次貸危機發展到全面債務危機該如何改變中國富豪的誕生模式？香櫞出手做空我們應趁此筑好籬笆經濟轉型中三大紅利將消失房地產有保底共識無泡沫共識中國債務鏈條泡沫大貨幣*策不會大規模放松美國不會推出QE3 有能力維持低利率從養老金到公積金管理層到底在惦記什么城市化是可以拉動內需的【論著】出版《中國房地產戰爭》和《拿什么拯救中國經濟》，從資本、金融、*治等各個角度解讀房地產行業和中國經濟。

【個人語錄】葉檀：2013年房地產市場穩中有升從2012年四季度開始，房地產市場強勁反彈，2013年房地產在控制的呼吁聲中繼續上漲。2012年的房地產市場的特點是分化，由于經濟景氣周期下行，以及出口大幅下降，導致以單一資源為主的中小城市如鄂爾多斯、以外向出口為主的中小城市如溫州東莞等地房價下降，如冰山融化。

也許因為冰山融化驚嚇到了某些人，也許因為地方財*的警報開始拉響，從2012年年中開始，房地產市場出現逆轉，開發商開始以低價檢選土地，下半年大規模進入市場，到四季度地價上升，以至于某地方*府不得不以行*手段中止企業拿地。從年中開始，北上廣深一線城市價格堅挺、成交量上升，其他省會城市房價開始抬頭，到四季度趨勢已經十分明顯。

房地產市場由淡轉旺，其背景是剛性與改善型需求主導、表面上限購限貸仍在嚴格執行。可以想像，一旦房地產*策放松，房地產市場將如何火爆。

葉檀：鄂爾多斯和海南崩。

3. 大家評價一下葉檀

葉檀絕對是偽專家，本身是搞歷史出身，卻把依靠炒作和嘩眾取寵把自己偽裝成經濟學家和社會學家，十分雷人！真正的專業人士看她的文章，基本沒有任何收獲，除了觀點上基本是抄襲別人和媚俗之外，很多數據和素材也是拼湊而來，一些評論也顯得十分業余。

但由于其筆耕不綴（基本每日一文），且迎合公眾、迎合網民的特點，居然被哄炒成民間輿論領袖，還成為央視財經頻道及眾多財經媒體的特約評論員。我只能說在財經領域，國內的網民還很不成熟也很不專業，更多的只是把互聯網當成了一個渲泄場所，而葉檀的文章恰恰迎合這種渲泄的情緒，其成功也有一定的理由。

4. 作為富商,對房地產的看法是什么

我觀點堅持認為，在銷售前期即完善全程的商業策劃，是為成功的關鍵之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目標招商商家的需求和招商執行時的可行性，是為成功的關鍵之二；在銷售的過程中，嚴格控制投資業主和自營業主因各自不同行為的特征而對商業項目的招商和經營的影響，是為成功的關鍵之三；在銷售時預留資金保障經營管理公司的初期運轉，培養期內的租金補貼和開業前后的促銷及宣傳推廣，是為成功的關鍵之四。

只有嚴格履行上述四點關鍵要素才能使得商業項目運作成功，使發展商短期獲利退出，使投資和自營業主獲得回報，使經營商家長期穩定經營，實現多贏的最終結果。