陽光房地產基金公司

房地產基金公司設立的問題

1. 房地產私募基金存在的問題有哪些

目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況，導致諸多投資人對于此類基金仍處于觀望狀態，主要的問題有：一是基金管理人良莠不齊。

各地關于私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色，而且關于管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合伙企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。

二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的pre-ipo類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自于房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。

此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。

房企在組建基金后投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

2. 為什么房地產私募基金大多是合伙制的,而契約型相對較少

有限合伙制和契約制都是一種制度安排，區別在于：

1、有限合伙基金的載體是個有限合伙企業，不具有法人資格，受合伙企業法約束，而契約型基金也不具有法人資格，受信托法和基金法的約束。房地產基金投資時經常需要入股項目公司，契約型基金沒有法人資格，只能通過GP來代持。GP成了項目公司名義上的股東，這對GP和LP來說都有一定的風險。而有限合伙雖然沒有法人資格，但可以以有限合伙企業的名義來持有項目股權，投資人和管理人的責任和收益更明確。

2、第二點也是很重要的一點，新基金法實施前，中國只有公募基金可以采用契約制，而在房地產基金大發展的12年-14年，那個時候私募只能通過有限合伙來搭建結構。而且契約制要求管理人必須是在基金業協會備案的基金管理公司，而14年之前連基金管理人牌照都沒開始發呢。因此這也造成了從觀感上似乎有限合伙制基金遠遠多于契約制。

從契約制基金的先天條件來看，適合投資于比較標準化的二級市場有價證券。現在像星浩等大機構也會發一些FOF形式的契約制基金，在產品結構上投資于一個有限合伙基金，再由這個基金投資項目公司。這樣套一層有限合伙的目的，一來可以拓展有限合伙50人的投資上限，二來可以解決股東身份的問題。

3. 房地產開發公司設立的條件是什么

房地產開發公司設立的條件：房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。

設立房地產開發企業，應當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經營場所；（三）有符合**規定的注冊資本；（四）有足夠的專業技術人員；（五）法律、行*法規規定的其他條件。設立房地產開發企業，應當向工商行*管理部門申請設立登記。

工商行*管理部門對符合房地產管理法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合房地產管理法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

4. 基金公司成立的條件是什么

根據我國《證券投資基金管理暫行辦法》及中國證監會《關于申請設立基金管理公司有關問題的通知》的規定、申請設立基金管理公司需要經過以下程序：

(1)申請設立基金管理公司應至少有兩個符合條件的發起人發起。由主要發起人作為申請人向中國證監會提出申請。

(2)設立基金管理公司應經過籌建和開業兩個階段，基金管理公司的籌建和開業必須經過中國證監會批準。

(3)申請籌建基金管理公司，應由主要發起人作為申請人向中國證監會提交以下申請材料：申請報告；可行性報告；發起人情況；發起人協議；負責籌建工作的人員名單、簡歷；以及中國證監會要求提交的其他材料。其中發起人協議主要包括：發起人的基本權利及義務、發起人認購基金單位的出資方式及首次認購和在存續期間持有基金單位的份額、發起人對主要發起人的授權等。

(4)經中國證監會批準籌建的基金管理公司的籌建期限為6個月。如遇特殊情況，經中國證監會批準可適當延長，但最長不得超過1年。在籌建期限內，不得開展基金管理和其他業務活動。

(5)基金管理公司籌建就緒，由申請人向中國證監會提出開業申請，并提交以下申請材料：籌建情況、驗資證明、人員情況、內部機構設置及職能、管理制度、公司章程、營業場所及技術設施、基金管理計劃與業務規則以及中國證監會要求提交的其他材料。其中公司章程應按照中國證監會頒發的《證券投資基金管理暫行辦法》實施準則第四號《基金管理公司章程必備條款指引》制定。

(6)經批準設立的基金管理公司，應持中國證監會的批準文件到工商行*管理部門辦理登記注冊手續，并憑工商行*管理部門核發的營業執照和中國證監會的批準文件領取中國證監會頒發的《基金管理公司法人許可證》。

(7)經批準設立的基金管理公司，由中國證監會統一在指定的報紙上向社會公告，公告費用由被公告的基金管理公司支付。例如，在美國，基金管理公司受《投資顧問法》的約束。基金管理公司的審查批準機構是美國證券與交易委員會（SEC）。在日本，任何公司想成為基金管理公司（信托公司）都必須從大藏省獲得許可證，基金管理公司（信托公司）只有獲得大藏省頒發的許可證才能簽定涉及證券投資基金的契約。