房地產開發企業如何繳納城鎮土地使用稅

房地產企業如何繳納土地使用稅

1. 房地產開發企業土地使用稅如何計算繳納

《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。”

對房地產開發企業來說，從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂后就應按規定繳納城鎮土地使用稅，而在每期開發項目建成進行預售或銷售后，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在申報繳納城鎮土地使用稅時應注意以下幾點： 1、注意計稅依據和納稅時間。

《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（**令第483號）第三條規定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]第015號）第六條規定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民*府確定的單位組織測定的土地面積。

尚未組織測量，但納稅人持有*府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書，應由納稅人據實申報土地面積。《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）雖只規定納稅義務時間，但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的。

所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計稅依據，按財稅[2006]186號文件規定的納稅義務時間進行申報繳納。 2、注意免稅土地面積和扣除時間。

按照《財*部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收*策的通知》（財稅[2008]24號）、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地[1988]015號）和《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》（國稅地[1989]140號）有關規定，對房地產開發企業按規劃配套建設的交*府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮土地使用稅或經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產開發企業應充分利用這些稅收優惠*策，在申報城鎮土地使用稅時，對按規劃配套建設的交*府或業主使用的相關項目所占用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮土地使用稅。

對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用稅。 3、注意納稅義務終止時間及計算方法。

《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”《關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第一款規定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”

這里明確了購置新建房品房納稅義務的發生時間，對應的也就是說作為出售方的房地產開發企業納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。財稅[2006]186號文件規定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發生時間，那么對土地的實物或權利狀態發生變化的理解也應為房地產企業與購房者簽訂購房合同時，如果合同規定房產交付時間的，應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，如果合同未規定房產交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復納稅。

對房地產開發企業的一個開發項目在建成進行預售或銷售后，隨著房產的不斷銷售，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在計算城鎮土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。

即本月應納稅額=本月剩余應稅占地面積*月單位稅額；本月剩余應稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積（分攤面積以合同規定交付時間或合同簽訂時間為準進行統計）；月單位稅額=年應納稅額÷12；已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積=占地總面積*（已簽訂合同預售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。

2. 【小企業每年交房產稅和土地使用稅是怎么計算的】

首先明確的是房產稅和土地使用稅的繳納跟企業大小沒有關系.土地使用稅按照土地使用證所標明的土地面積（假設是10000平方米），乘以當地規定的稅額，這個稅額由當地的地稅部門公告（假設稅額為5元/平方米），則每年應該繳納的土地使用稅為10000*5=50000元.房產稅常用的分為2種：經營自用的和出租的.經營自用的房產稅用財務賬面上的房產原值（假設10000元）扣掉10%~30%的減除比例（假設為30%）后乘以1.2%的稅率.也就是：10000*(1-30%)*1.2%=84元/年出租的房產稅用租金收入（假設10000元）*12%.也就是：10000*12%=1200元/年房產稅還有幾種情況，如地下建筑物等的房產稅，但很難遇到.。

3. 房地產開發企業土地使用稅如何計算繳納

房地產開發企業一般經歷前期準備、建筑施工和銷售房產三個階段：

1、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，對于新征用的土地，區分耕地與非耕地繳納城鎮土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。

2、根據《財*部、國家稅務總局關關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用稅。

3、對房地產開發企業，應自房屋交付使用之次月起調減城鎮土地使用稅計稅依據，但要按未交房產與已交房產的建筑面積比例分攤計算城鎮土地使用稅。已征用未開發的土地應按規定全額征收城鎮土地使用稅。房地產開發企業從全部交房后的次月起，開發用地的城鎮土地使用稅為零。

擴展資料：

根據《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業征收城鎮土地使用稅問題的批復》（國稅函[2007]596號）規定，外商投資企業和外國企業，應從2007年1月1日開始繳納城鎮土地使用稅，其納稅義務時間的產生與前述相同，故外資房地產開發企業繳納城鎮土地使用稅無過渡期優惠。

4. 房地產企業要不要交納土地使用稅,如何交

房地產企業也要交納土地使用稅。

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。 2010-05-12 13:07 補充問題剛簽定合同，國土局還未交地，要不要交？取得土地時在繳納。

5. 房地產開發企業對于房產稅和土地使用稅交納

需要的。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，局內各單位：隨著我國房地產市場的迅猛發展，涉及房地產稅收的*策問題日益增多，經調查研究和廣泛聽取各方面的意見，現對房產稅、城鎮土地使用稅有關*策問題明確如下：一、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。二、關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

（四）房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

6. 請問：房地產企業購入的土地要交土地使用稅嗎

1、房地產企業購買用來開發的土地，除經濟適用房的用地外，都要交土地使用稅。

根據《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發[2004]100號）的規定，除經批準的開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。 2、房地產開發公司繳納土地使用稅的期限應以土地使用證簽發日期為限，截止到住戶取得房地產權證之日。

即：以房地產開發公司取得開發土地的土地使用證上的簽發日期為房地產公司繳納土地使用稅的起算日期；房地產公司售房后將土地使用面積進行分解，以各住戶取得的土地使用證上的簽發日期為該記載面積房地產公司繳納土地使用稅的終止日期，對于未出售的房屋對應的土地使用證上記載的面積仍由房地產公司繳納土地使用稅，直至房地產公司將所有的土地使用證發給各住戶為止。