榮觀房產網房地產審計比例
1. 審計要去審房地產注重審哪些地方
審計去審房地產，最重要的就是房地產企業的收入確認問題，很多企業的房子是預售的，但是實際上并不符合收入確認的條件，房地產公司為了達到銀行進一步融資的負債率等指標，就會設法操縱利潤。所以到房地產行業要特別注意以下幾點：
1 反復研究房地產的銷售合同是否符合收入的確認原則，并且必須要實地觀看銷售樓盤的入住率，看是否屬于提前確認收入的問題。
2 注意測算銀行的長期借款利率，特別是看是否看屬于費用化的部分企業也予以資本化從而使得利潤數字達到一定標準
3 注意看是否有投資性房地產，其公允價值如何獲得、如何計價等
4 房地產的產權是否轉移，查看房地產轉移的相關文件。
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2. 急
1、立項，效益審計協調領導小組
2、與預算執行審計相結合。在實施各種常規審計之中突出對經濟管理行為和業務工作流程、重大項目決策和有關經濟指標完成情況、資產的變化情況的檢查。
3、找準效益審計的突破口。如針對房地產行業的特殊性，對房地產開發投資情況、尚未銷售出去的房產存貨利用狀況審計等。
4、參考國家法律法規和規章、各種計劃、定額標準、工作規范及種種技術經濟指標，制定一定的評價依據和標準，審慎地對被審計事項進行評價，然后從宏觀上提出建議和意見
3. 土地增值稅在房地產成本中的比例
增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。
1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：
(1)取得房地產時有效發票所載的金額；
(2)按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；
(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；
(4)取得房地產時所繳納的契稅。
2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：
(1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明；
(2)中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；
(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。
4. 房地產開發企業審計需提供什么資料
（三）不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中，一般以開發項目（同一塊土地上同期開發的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結轉經營成本，后銷售的商品房少結轉經營成本，形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。
（四）擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業，為了少繳土地增值稅和企業所得稅，房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本 擠入商品房開發成本中，增大商品房開發成本和經營成本；此外，企業還通過虛報工程結算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發成本和商品房經營成本，以降低開發產品增值率，少繳土地增值稅；虛減經營利潤，少繳企業所得稅。
對于以上問題，建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外，還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地*府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、*府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等，還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算；運用查詢、分析性復核等審計方法，根據總投資或預計總收入的一定比例，對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算；根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發產品的開發成本和經營成本，審查出人為調節成本的數額，并提請企業調整賬務，按規定補繳稅金。
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