榮觀房產網房地產的融資風險
1. 企業房產融資有風險嗎
企業房產融資有風險房地產企業融資風險原因分析1.不利的金融環境及*策房產企業最大的外部融資是銀行貸款，所以國內的金融環境及*策，對房產企業外部融資風險影響重大。
總體來看，國內目前金融環境并不有利于房產企業發展。從2006年開始，*府開始對房地產行業進行宏觀調控，上調銀行及金融機構的存款準備金率，中國銀行1~3年貸款年利潤從06年的僅為3.06%到14年6.15%，同時居民房貸利率也不斷增加。
對銀行資金的過分依賴，使房產企業在金融環境變化過程中很難獨立發展，很容易導致資金周轉問題、資金鏈斷裂問題的發生，多變的金融環境擴大了房產企業的融資風險。目前房產行業仍沒對境外資本開放，只有少量資本通過間接方式投資于房產企業，房產企業失去了大量外資資本的注入。
最后，*府限購*策也一定程度上加大了房企的融資風險，“新國八條”規定：購買第二套家庭住房貸款比例不能高于40%，貸款利率不能低于中國銀行基準利率的1.1倍，隨后有關部門還規定第三套住房不能使用公積金貸款。2.不健全的資本市場機制改革開放進行了30多年，我國基本上建立了市場經濟制度，但是資本市場價值仍然處于不健全狀態。
不完善的資本市場制度是導致房產企業過分依賴銀行貸款等傳統融資方式的重要原因。目前房產企業在一級融資市場過分依賴銀行資金，二級融資市場仍然沒有建立，房產企業對多方式的融資方式又缺乏相應的認識，企業一旦缺錢會首先想到向銀行借錢，而不嘗試基金、信托、債券等方式融資，更不會想著創新融資手段。
房產行業金融市場缺乏一個多層次的金融體系，房產企業融資更應結合自身特點，創新出一些房地產金融產品，搞活房產金融市場。此外，目前資本市場中專注于房產企業投資、擔保、抵押貸款和質押貸款等中介結構嚴重缺乏。
有人用“不管就亂，一管就死”來形容目前房產資本市場的發展，*府相關部分應制定相關法律、法規、制度，規范房企融資方式，外資投資力度，進一步促進資本市場的規范化發展。3.不完善的財務管理制度房產企業自身不完善的財務管理制度，是房產企業融資風險加大的催化劑。
房產企業資金的收支變化較大，為了更好的控制收支，房產企業需要有良好的資金預算制度。目前一些房產企業，尤其中小房產企業仍只“紙上談兵”資金的預算，而沒有嚴格執行預算制度，缺乏事后對資金支出合理性的財務分析。
只有把科學的預測轉化為準確的預算，并認真貫徹，才能降低不確定性，降低企業融資風險。房企在融資決策上多依據經驗判斷，缺乏科學合理的融資決策和投資決策制度，另外國內高位階段的房價還能持續多久，房企融資的資金是否繼續投資于房產開發，還是積極推進房企轉型，這都需要一套完善的財務管理制度進行決策。
房企要一改過去只重房產設計、生產、營銷，而輕內部財務管理的管理方式，要積極推進財務管理戰略的實施，實現財務價值的增值。
2. 房地產貸款風險點有哪些
流動性風險流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。
現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。
二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
經濟周期風險經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。
經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
利率風險利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。
如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
3. 房地產項目融資與風險投資
房地產項目融資與風險投資的概述在當今異常活躍的國際資本運作市場中，存在著多種資本運作方式，項目融資與風險投資是其中最為重要的兩種。
二者間有許多相同之處，比如都適用于各種規模的項目，投資決策都是建立在高度專業化和程序化的基礎之上，投資銀行、律師和會計師等中介機構都起著極為重要的作用等等。當前中國經濟正處于快速發展期，基本風險和高成長項目的開發與建設已經成為經濟發展的重要方式。
*在所著的《項目融資》1996年第六版中對項目融資的定義是：項目融資就是在向一個經濟實體提供貸款時，貸款方查看該經濟實體的現金流程和收益，將其視為償還債務的資金來源，并將該經濟實體的資產視為這筆貸款的擔保物。法律專家對項目融資的定義是：項目融資是對一項權利，自然資源或其它資產的發展或利用的融資，而且，融資并不由任何形式的股本提供，其回報主要來自于項目生產的利潤。
項目融資雖然到目前還沒有一個公認的定義，但其本質上是一種無追索的權的融資貸款，核心是歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其它來源。項目融資其重要特征是：貸款方在決定是否發放貸款時通常不把項目發起方現在的信用能力作為重要因素來考慮。
風險投資是由企業金融家投入到新興的、迅速發展的、有巨大競爭潛力的企業中的一種權益資本。通俗的說是指投資人將風險資本投資于新近成立或快速成長的新興公司（主要是高科技公司），在承擔很大風險的基礎上，為融資人提供長期股權投資和增值服務，培育企業快速成長，數年后再通過上市、兼并或其它股權轉讓方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
風險投資一般具有以下基本特征：1、投資對象多為處于創業期中的中小型企業，多為高新技術企業；2、投資期限至少在3—5年，投資方式一般為股權投資，通常占被投資企業的15%---20%;3、投資決策建立在高度專業化和程序化的基礎之上；4、風險投資方一般積極參與被投資企業的經營管理，提供增值服務；5、當被投資企業增值后，風險投資方會通過上市、收購兼并或其它股權轉讓方式撤出資本，實現其投資的超額回報；6、風險投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。項目融資與風險投資的選擇通過對二者的分析和比較，著重從二者間不同點的角度使人們對于如何選擇項目融資和風險投資有所了解。
一、投資方的構成不同1、項目融資中主要有以下幾方構成：金融機構，公共基金機構、短期資金市場、商業金融公司，其中商業銀行（commercial bank）是項目融資的最主要的資金來源，而其它來源往往也是從商業銀行融資。目前由國內銀行作牽頭行或者完全由國內商業銀行組成的銀團為數很多，從能源到運輸等各個方面的實踐都不少。
2、風險投資中的風險投資人大體可分為以下四類：a、風險資本家（adventure capitalists）。他們是向其它企業家投資的企業家，與其它風險投資人一樣，他們通過投資來獲得利潤。
但不同的是風險資本家所投出的資本全部歸其自身所有，而不是受托管理的資本。由于國內環境的限制和影響，個人投資風險項目為數眾多，但真正形成較大規模的并不多。
b、風險投資公司（venture capital firm）。風險投資公司的種類有很多種，但是大部分公司通過風險投資基金來進行投資，這些基金一般以有限合伙制為組織形式，我國目前的風險投資公司多為有限公司，并且多數具有*府背景，運作機制不夠完善。
c、產業附屬投資公司（cprporate venture investors/direct investors）。這類公司往往是一些非金融性實業公司下屬的獨立風險投資機構，他們代表某公司的利益進行投資。
這類投資人主要將資金投向一些特定的行業。和傳統風險投資一樣，產業附屬投資公司同樣要對被投資企業遞交的投資建議書進行評估，深入企業作盡職調查并期待得到較高的回報。
d、天使投資人（angels）這類投資人通常投資于非常年輕的公司以幫助這些公司迅速啟動。在風險投資領域，“天使投資人”這個詞指的是企業家的第一批投資人，這些投資人在公司產品和業務成型之前就把資金投進來。
二、投資對象和范圍不同1、項目融資的投資對象主要適于以下三大類項目：a、資源開發項目、如石油、天然氣、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業等；b、基礎設施項目，基礎設施項目必須要實行商業化經營，才可能產生受益；c、制造業項目，如大型輪船、飛機等。2、風險投資的對象主要包括：興新的高科技公司、具有高成長性及超額利潤的公司。
項目融資雖然說適用于各種規模的項目，并不限于大型項目。但從其三種投資對象不難看出，主要限于大中型項目；而大多數風險投資者更偏愛小公司，這首先是因為小公司技術新效率高，有更多的活力，更能適應市場的變化；其次，小公司的規模小，需要資金力量也小，風險投資公司所冒風險也有限。
從另方面講，小公司的規模小，其發展的余地也更大，因而同樣的投資額可以獲得更多的收益。此外，通過創建一個公司而不是僅僅作一次交易，可以幫助某些風險投資家實現他們的理想。
三、投資。
4. 關于房地產投資的風險主要有哪些的問題分析
房地產投資的風險主要有哪些？房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種1、市場競爭風險。
是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。
銷售風險是市場競爭能力的主要風險。2、購買力風險。
在房地產投資的風險主要有哪些的分析中，是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失3、流動性和變現性風險。
首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。
這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
5. 房地產金融的房地產金融風險
我國房地產金融風險的成因
1.房地產業融資結構不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。
2.相關*策、法律不健全。一個地區的房地產市場繁榮與否取決于國家和地區出臺的*策能否刺激房地產的發展。但目前出現了一種比較極端的傾向：一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量 無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。
3.銀行與開發商信息不對稱。在信息源的占有上，開發商與銀行相比具有優勢。由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由于房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業“空手套白狼”向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利；如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。
6. 房地產項目融資與風險投資
房地產項目融資與風險投資的概述在當今異常活躍的國際資本運作市場中，存在著多種資本運作方式，項目融資與風險投資是其中最為重要的兩種。
二者間有許多相同之處，比如都適用于各種規模的項目，投資決策都是建立在高度專業化和程序化的基礎之上，投資銀行、律師和會計師等中介機構都起著極為重要的作用等等。當前中國經濟正處于快速發展期，基本風險和高成長項目的開發與建設已經成為經濟發展的重要方式。
*在所著的《項目融資》1996年第六版中對項目融資的定義是：項目融資就是在向一個經濟實體提供貸款時，貸款方查看該經濟實體的現金流程和收益，將其視為償還債務的資金來源，并將該經濟實體的資產視為這筆貸款的擔保物。法律專家對項目融資的定義是：項目融資是對一項權利，自然資源或其它資產的發展或利用的融資，而且，融資并不由任何形式的股本提供，其回報主要來自于項目生產的利潤。
項目融資雖然到目前還沒有一個公認的定義，但其本質上是一種無追索的權的融資貸款，核心是歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其它來源。項目融資其重要特征是：貸款方在決定是否發放貸款時通常不把項目發起方現在的信用能力作為重要因素來考慮。
風險投資是由企業金融家投入到新興的、迅速發展的、有巨大競爭潛力的企業中的一種權益資本。通俗的說是指投資人將風險資本投資于新近成立或快速成長的新興公司（主要是高科技公司），在承擔很大風險的基礎上，為融資人提供長期股權投資和增值服務，培育企業快速成長，數年后再通過上市、兼并或其它股權轉讓方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
風險投資一般具有以下基本特征：1、投資對象多為處于創業期中的中小型企業，多為高新技術企業；2、投資期限至少在3—5年，投資方式一般為股權投資，通常占被投資企業的15%---20%;3、投資決策建立在高度專業化和程序化的基礎之上；4、風險投資方一般積極參與被投資企業的經營管理，提供增值服務；5、當被投資企業增值后，風險投資方會通過上市、收購兼并或其它股權轉讓方式撤出資本，實現其投資的超額回報；6、風險投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。項目融資與風險投資的選擇通過對二者的分析和比較，著重從二者間不同點的角度使人們對于如何選擇項目融資和風險投資有所了解。
一、投資方的構成不同1、項目融資中主要有以下幾方構成：金融機構，公共基金機構、短期資金市場、商業金融公司，其中商業銀行（commercial bank）是項目融資的最主要的資金來源，而其它來源往往也是從商業銀行融資。目前由國內銀行作牽頭行或者完全由國內商業銀行組成的銀團為數很多，從能源到運輸等各個方面的實踐都不少。
2、風險投資中的風險投資人大體可分為以下四類：a、風險資本家（adventure capitalists）。他們是向其它企業家投資的企業家，與其它風險投資人一樣，他們通過投資來獲得利潤。
但不同的是風險資本家所投出的資本全部歸其自身所有，而不是受托管理的資本。由于國內環境的限制和影響，個人投資風險項目為數眾多，但真正形成較大規模的并不多。
b、風險投資公司（venture capital firm）。風險投資公司的種類有很多種，但是大部分公司通過風險投資基金來進行投資，這些基金一般以有限合伙制為組織形式，我國目前的風險投資公司多為有限公司，并且多數具有*府背景，運作機制不夠完善。
c、產業附屬投資公司（cprporate venture investors/direct investors）。這類公司往往是一些非金融性實業公司下屬的獨立風險投資機構，他們代表某公司的利益進行投資。
這類投資人主要將資金投向一些特定的行業。和傳統風險投資一樣，產業附屬投資公司同樣要對被投資企業遞交的投資建議書進行評估，深入企業作盡職調查并期待得到較高的回報。
d、天使投資人（angels）這類投資人通常投資于非常年輕的公司以幫助這些公司迅速啟動。在風險投資領域，“天使投資人”這個詞指的是企業家的第一批投資人，這些投資人在公司產品和業務成型之前就把資金投進來。
二、投資對象和范圍不同1、項目融資的投資對象主要適于以下三大類項目：a、資源開發項目、如石油、天然氣、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業等；b、基礎設施項目，基礎設施項目必須要實行商業化經營，才可能產生受益；c、制造業項目，如大型輪船、飛機等。2、風險投資的對象主要包括：興新的高科技公司、具有高成長性及超額利潤的公司。
項目融資雖然說適用于各種規模的項目，并不限于大型項目。但從其三種投資對象不難看出，主要限于大中型項目；而大多數風險投資者更偏愛小公司，這首先是因為小公司技術新效率高，有更多的活力，更能適應市場的變化；其次，小公司的規模小，需要資金力量也小，風險投資公司所冒風險也有限。
從另方面講，小公司的規模小，其發展的余地也更大，因而同樣的投資額可以獲得更多的收益。此外，通過創建一個公司而不是僅僅作一次交易，可以幫助某些風險投資家實現他們的理想。
三、投資。
7. 房地產投資有哪些風險
房地產投資的個別風險： ㈠收益現金流風險 指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。
開發（置業）投資都面臨著收益現金流風險。開發投資：未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，會對開發商收益產生巨大的影響；置業投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，會對投資者收益產生巨大的影響。
㈡未來運營費用風險 指物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。新建成的甲級物業投資也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。
評估房地產市場價值時，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。其他未來會遇到的經營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用。
㈢資本價值風險 資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來運營費用水平。即使收益和運營費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。
這種變化使得預期資本價值和現實資本價值之間的差異，即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業投資的績效。 ㈣比較風險（機會成本風險） 指將資金投入房地產后，失去了其他投資機會及其相應可能收益，給投資者帶來的風險。
㈤時間風險 指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業類型進行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。
其表現在：①選擇合適的時機進入市場，②物業持有時間的長短、（環球網校房地產估價師頻道為您整理）③物業持有過程中對物業重新進行裝修或更新改造時機的選擇、④物業轉售時機的選擇以及⑤轉售過程所需要時間的長短等。 ㈥持有期風險 指與房地產投資持有時間相關的風險。
投資項目壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。置業投資實際收益和預期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。
上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。
全國房地產風險指數
1. 當前中國房地產的最大風險在哪里
一二線主要是價格偏高風險，三四線主要是庫存積壓風險。
租金回報率：整體偏低租金回報率反映了投資房地產的未來現金流貼現率。前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市。
根據國際靜態租賃回報率為4%-6%，中國水平遠低于國際水平。之所以在中國有著超高的房價和超低的租賃回報率，原因在于中國的房地產并非簡單的居住功能，而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體，比如戶籍、學區、醫院等。
此外，中國的低租售比也與貧富差距有關，在大城市里，租房和買房出租的人具有非常大的財富差距，因此在富人買房、窮人租房的社會里，租房群體可承受的房租非常有限。從基尼系數來看，中國的數值已經接近0.5，已經邁過了警戒線，且接近“收入差距懸殊”這個區域。
當然，基尼系數衡量的是收入分配，存量財富的分配、財富收入及灰色收入，可能使貧富差距現象比基尼系數所反映的程度更突出。就房地產開發商而言，資產負債率上升過高過快，并且對銀行融資過度依賴。
從房地產開發資金來源基本構成來看，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過40%的國際通行標準，具有比較大的不穩定性。房企的基金策略也給未來的財務帶來隱患。
房地產行業的資產負債率近15年時間里，從52%一路上升至77%，目前來看，房地產企業77%的資產負債率偏高，一旦未來的房地產資產縮水的話，可能存在更大的資產負債率走高、房地產企業債務風險暴露。更多信息可以咨詢菁英。
2. 中國的房地產市場風險到底有多大
市場上有一條不成文的公理：回報越高、風險越大。
最近十多年房地產有多火，造就了多少富翁，把房價炒到何種高度，盡人皆知。回想一下，你家前十年買得房子多少錢？現在值多少錢？因此最高時期，房地產商的利潤可達200%。
房地產的主要風險：一、項目策劃有問題，市場定位不準等等諸多原因，你的房子賣不出去，你就會背著一屁股債。極可能破產。
二、除了大型房地產商，人家那是不差錢。資金鏈不會出現問題。
小房地產商則是通過融資、貸款、施工方墊資等形式完成項目，你的資金鏈萬一斷裂，那么你的房產根本就完不成。這樣比第一項更慘。
3. 各年月份中國房地產價格指數
[中國房地產]6月全國大中城市房屋銷售價格指數分項數據表
發布： 2006-7-20 23:17 | 作者： 斑竹 | 來源： | 查看： 51次
路透北京7月20日電---以下為中國國家發展和改革委員會公布的6月全國大中城市房屋銷
售價格指數分項數據表.
房屋銷售價格 新建商品住房價格 二手住房價格
同比（%） 環比（%） 同比（%） 環比（%） 同比（%） 環比（%）
全國 5.8 0.7 6.6 0.8 4.9 0.6
北京 10.1 1.5 11.2 1.2 9.4 2.9
天津 6.9 0.7 7.4 0.6 6.3 1.0
呼和浩特 9.9 -0.2 10.4 0.0 9.5 -1.5
沈陽 6.0 -0.4 7.1 -0.7 5.3 0.2
大連 9.9 1.2 8.9 1.5 16.5 0.2
哈爾濱 3.5 0.4 3.8 0.3 3.8 0.4
上海 -2.6 0.1 -5.4 0.1 2.0 0.2
南京 2.8 -0.2 3.4 0.2 2.6 -0.7
杭州 2.6 0.0 2.2 0.0 1.6 0.5
福州 6.8 1.6 9.3 2.7 3.5 -0.7
青島 6.7 0.5 7.0 0.5 5.9 0.6
廣州 7.8 1.0 10.0 0.7 4.5 1.2
深圳 14.6 1.2 14.6 0.9 16.2 1.2
成都 6.4 0.8 8.2 1.0 3.3 0.8
蘭州 4.4 -0.1 4.6 0.0 2.2 0.0
廈門 8.3 2.5 11.1 4.0 3.6 1.6
4. 中國房地產分析 ,越詳細越好
2010年前10個月國內房地產價格的上漲引起了國內外的普遍關注。
境外也有媒體指出，中國的房屋空置率已超過國際警戒線，同時質疑中國房地產的泡沫是否已經開始出現破裂。中國銀監會于2004年9月頒布了目的在于引導商業銀行有效識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險的《商 業銀行房地產風險管理指引》（以下簡稱《指引》）。
該《指引》是銀監會成立以來發布的第一個針對具體行業貸款的文件。10月29日中國人民銀行的調息使人們更加關注房地產業的走勢。
而此前根據摩根士丹利的估算，世界25%的地區中存在房地產泡沫，另外40%的地區處于“泡沫預警”狀態，其中就包括中國等。中國房地產業走勢如何，讓我們從影響中國房地產業走勢以下幾個方面進行分析。
1 供求關系對房地產價格的影響 1.1 潛在需求：我國現有城鎮居民4·9億人，到2020年我國城鎮居民將增長到8~8·5億人，此間約有3~3·5億左右新增城鎮人口需要解決住房問題。同時，原有城市人口也有改善住房條件的需求。
根據國外經驗、中國城鎮居民住房改善的速度、我國城市化的進程等因素初步測算，我國202年城鎮居民的人均住房面積可能要達到35m2。而2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23·8m2，也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要增加10m2以上。
其次，從有效需求測算，如果假定有20%的城鎮家庭有改善住房的要求，每戶增加20m2的住房，那么中國20%的城鎮家庭是270萬戶，每家增加20m2，這個現實需求總量是5·4億平方米。 1.2 供給情況：如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產的確存在空置問題。
但從動態上看，我國商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0·97億平方米，同比減少0·8%，比去年底減少3%。
這說明當前的房地產空置問題并未惡化，而且一定規模的空置對正常的房地產市場是全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。另外，對我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。
國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。所以不能以此數據說明中國的房地產業處于“泡沫預警”狀態。
從以上的分析表明我國現階段對房地產業的需求是真實的，而且供給的發展也沒有超出需求的發展。 2 社會經濟預期是決定房價的主要原因 房地產價格有別于一般商品價格的形成特點，不能簡單按照供求關系或者成本來認識房價。
事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。
自亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65%，在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響很大。
從我國當前的宏觀經濟形勢分析，人們對未來的經濟預期是看好的。CPI （消費價格指數）是觀察和分析消費心理預期的重要指標。
有統計表明， 2004年8月居民消費物價與去年同期相比上漲5·3%；從環比增長看， 8月居民消費物價上漲0·7%，改變了前兩個月同比上漲但環比下降的走勢。強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經濟背景的。
更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控*策也印證了人們的預期。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。
但對普通消費者 來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。 3 金融業的風險控制對房地產業的影響 房地產開發企業除自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。
據測算，目前房地產開發資金60%左右來自銀行貸款我國目前房地產企業對銀行的依存度很高，銀行的*策法規對房地產業有一定的影響。銀監會頒布的《指引》首次關注了土地儲備貸款的風險，對開發貸款的要求更為嚴格。
商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%，關于開發商自有資金和貸款的關系，《指引》還進一步規定，在房地產開發企業的自由資金得到落實后，商業銀行可根據項目的進度和進展情況，分期發放貸款，并對開發商資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時商業銀行應積極采取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建筑施工企業的變化等，及時發現并制止違規使用貸款情況。
《指引》還注重了個人風險的識別和評估。第35條首次對借款人的借款能力進行了量化規定。
即商業銀行應將借款人住房貸款的越方產值處于收入比控制在50%以下，其主要目的是為了防止某些人過度依賴銀行貸款進行非理性的消費或投資，促進房地產市場的。
5. 住房價格風險指數是指現在買房不好嗎
您好，10月24日南開大學發布的“住房價格風險指數”顯示，對于全國70個大中城市來說，在過去5年的時間里，住房價格風險越來越高。
也就是說，深圳的住房價格風險指數全國最高，其次是北京。從總體來說，住房價格越高的城市，其住房價格風險就越高。
而這些城市又主要集中在一線城市。如果這些城市的房價繼續上漲，那么這些城市的房價風險還會繼續上升。
至于住房價格風險較高的其他城市，主要表現是那些城市經濟實力不足，但房價上漲較快的城市，這些城市房價主要特征是房價收入比過高。比如襄陽、牡丹江、錦州等。
在 這些城市，總體房價水平與其他城市相比可能不會太高，但這些城市房價可能會上漲較高，及住房供應量過多，從而使得這些城市的住房過剩十分嚴重，房價風險自然升高。望采納謝謝。
6. 城市房地產發展風險排行榜的具體剖析
從東部沿海到內陸風向趨向強化，形成西北風險集中圈
全局而言，東部沿海地區風險較小，中部部分人口外流城市風險偏大大，西部地區風險偏大，形成西北風險集中圈。其主要規律是自然地理格局決定人口聚集、經濟發展，從而影響房地產開發，東部平原往西，地形起伏變大，房地產市場風險亦隨之擴大。
從區域視角來看，城市群具有的網絡化與規模化效應，使得人口與經濟形成多中心布局，中心地帶房地產風險較低，典型如東部沿海長三角、珠三角、京津冀、山東半島四個城市群，房地產市場風險均相對較小；中部部分城市人口向核心城市轉移，人口的大量流失令市場購買力弱化，從而城市房地產風險放大，如人口向合肥等轉移的安徽亳州，向長沙等轉移的張家界、懷化等市均是如此；西北地區形成風險集中圈，一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等中國最為貧窮等干旱缺水地區；西南地區山地地形制約了人口和經濟集聚，房地產發展亦較為落后，秦巴山區廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風險前20強。
就軸線視角而言，黑河-騰沖線與中國400mm等降水量線相吻合，以西地區較為干旱，地形較為復雜，人口集聚能力弱，城市數量少，房地產風險較為集中；沿海、沿江T字形發展軸線城市是中國經濟發展最為重要的軸線，城市經濟以及人口規模較大，從而降低了房地產發展風險，沿線并無房地產發展風險前20強城市；此外高鐵布局對沿線城市有明顯提升作用，房地產市場發展也更為穩健，如京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經濟實力較強，房地產發展風險大多較小。
從一線到三線供求風險加大，二線城市短期供求風險顯現
從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風險呈現出擴大的趨勢，而擁有資源優勢的鄂爾多斯等城市風險已經浮現。在經濟發展與財富聚集的雙方面作用下，行*等級較高的城市無疑擁有更強的市場去化能力，其供求風險也往往更低。
一線城市經濟發展水平較高，進而對人口的吸附能力較強，較大的人口規模帶來廣闊的市場容量。從市場供應角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后，長期供不應求的局面難以打破。從房價角度來看，一線城市房價增速相對更快，房價收入比偏高，在這樣的大背景下，成交仍位于全國前列。考慮到一線城市發達的經濟水平、激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然可控，市場風險總體依然較小。
二線城市相對較優的經濟發展水平和市*建設，亦吸引了充足的常住人口，因而長期來看，剛性和改善性需求大，房地產市場比較穩定，未來前景可期，市場風險較小。但是地方*府對城市建成區建設力度的加大，以及標桿房企的投資熱衷，尤其是商業地產的興起，使其商品房市場供應出現了較為明顯的放量現象，而當下逼近一線城市的房價水平，更是進一步使得市場短期供求風險顯現。
三線城市大多外出務工占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對冷淡。而經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的較為充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜，因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。
7. 房地產投資有哪些風險
房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：（1）市場競爭風險。
是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。
銷售風險是市場競爭能力的主要風險。（2）購買力風險。
是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
（3）流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。
其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
（4）利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。
利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
（5）經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。
產生經營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。（6）財務風險。
是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
（7）社會風險。是指由于國家的*治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。
當國家*治形勢穩定經濟發展處于高潮時期時，房地產價格上漲；當各種*治風波出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。（8）自然風險。
是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
8. 中國房地產指數系統是什么東西
中央到地方1、房地產市場過熱2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢。
圖1表明2003-2005年房地產泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人們預期，如2006年上海地區商品房住宅均價已達到7038元/平方米，房價收入比為11.35:1，嚴重超出了國際公認的發展中國家3-6倍的標準。
圖1:2002-2006年第三季度全國房屋銷售價格指數2、宏觀調控仍待完善面對房地產市場過熱的發展態勢，*府自2003年就開始陸續出臺一系列的*策措施，力圖通過宏觀調控扭轉這一局面。房地產宏觀調控在短期內成效凸顯，各項指標在調控后有不同程度的減速增長或回落。
但根據歷次宏觀調控*策的經驗，一般很難長期持續發揮作用。2006年初，房地產市場在距離2005年宏觀調控不到一年的時間里就出現價格反彈。
據國家統計局統計數據顯示：2006年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，北京、深圳等尤為明顯；2006年前三個月全國房地產開發投資同比增長20.2%，增速超過30%的城市有12個；2006年1-2月，用于房地產開發的銀行信貸占到了貸款增長的50%左右，大型國有商業銀行中與房地產相關的貸款也占到貸款總額度的20%-30%。信貸為固定資產投資提供了27%的資金，比2005年增長了8個百分點。
而2007年1月的數據顯示，在房地產市場經歷了“國六條”調控的一度蕭條后，2006年房地產市場并未如預期降溫。2006年12月，全國70個大城市新建商品房住房銷售價格同比上漲了5.4%，漲幅比上月高0.2個百分點，北京地區漲幅高達10.4%。
二、對我國房地產宏觀調控存在問題的探析房地產宏觀調控是在我國宏觀經濟背景和既定市場體制下展開的，面臨著諸多的考驗。1、房地產市場供需矛盾尚未解決的現狀影響房地產宏觀調控長期以來，我國土地審批手續繁瑣，供應量較少，地根緊縮帶動了土地價格的上漲，造成房價隨之水漲船高。
目前，土地成本約是商品房成本的1/3-1/4，成為房價高居不下的重要原因之一。2、房地產市場在經濟走勢整體偏熱環境下難以降溫上世紀90年代末以來，我國實施了擴張性的貨幣和財**策。
隨著廣義貨幣年增長率的不斷提高和利率的不斷下降，投資成本的降低致使投資數量和規模的不斷膨脹。投資增長過速，體現在固定資產的增速過高。
我國GDP增長自1998年開始，維持在7%-10%。而同期的固定資產增速則維持在20%-30%。
在經濟高速增長，固定資產投資不斷擴大的宏觀環境下，房地產投資沖動難以抑制，房地產價格也由于土地交易價格上漲而形成向下剛性。另外，前幾年，我國水泥、鋼鐵業投資過度形成的產能過剩短期內難以消化，近幾年中推動了房地產業投資增速的不斷增加。
3、房地產市場發展環境受城市居民收入差距問題困擾我國居民收入增加速度不敵貧富分化速度。我國基尼系數已高達0.46以上，超出了國際中等貧富差距程度0.3-0.4的標準，處于高度警戒狀態。
中間層收入下降趨勢明顯，經濟增長的成果過快過多地流向了富人。一方面，房價過高造成中低收入者買房難，住房需求難以得到滿足。
以2005年在上海買一套100萬的房子為例，以25年作為還貸期，年利率為5.508%計算，如果首付為30萬，按揭為70萬，則25年時間大約要還近130萬元，每年需要還貸5.2萬。另一方面，富人通過此手段進一步聚斂財富，擴大了貧富差距，囤積居奇的行為又不斷推高房價和人們的預期，加劇了市場的動蕩。
據建設部調查，2004年北京市商品住宅投機性購房比例已經達到17%，在投機性購房中48%為空置待漲性購房。2005年及2006年雖然采取了諸多措施，但空置率仍然高居不下。
而全國范圍內看，2005年底，全國商品房空置面積已經達到了26%，嚴重超過了國際警戒10%的標準。且截至2006年7月底，全國商品房空置面積已達1.21億平方米，同比增長14.4%。
其中空置商品住宅同比增長10.8%。數據表明了房屋空置率再次抬高。
4、城鎮化運動過程中房地產合理供需預期被放大隨著經濟的發展和人民生活質量的提高，城市化運動將全面推進，城鎮對住房的需求也日益增多。大學生就業、農民工進城等都是城市化進程中推動房價上漲合理因素。
我國的城市化.水平發展速度近10年內平均達到1.36%，若要達到發達國家75%的水平需要二十多年時間。據預測，我國人口數量到2030年可能達到16億的高峰。
屆時城鎮人口可達12億。2006年我國城鎮人口5.77億，到2030年，將凈增城鎮人口6.23億按照“十一五”規劃2010年我國城鎮居民人均住宅面積將達到30平方米的標準計算，每年新增城鎮建設用地就要達到7.79億平方米。
如果按最近公布的全國城鎮人均住宅面積26.11的標準計算，也要達到6.78億平方米。供不應求下房價小幅上漲尚屬合理，但引發了各方對房價上漲非合理性預期，供需矛盾進一步被放大。
首先，城鎮化運動加劇了房地產商謀取暴利的心理預期，導致部分地區投資結構失衡。經濟適用房投資建設少，高端樓盤和商用樓盤開發過度，不但造成高檔住宅拉動下房價的向下剛性；還使經濟適用房由于相對稀缺形成需求支撐下的價格上漲，給真正需要房子的住戶造成了很大的購房困難。
其次。
9. 中國房地產市場有哪些風險呢
（一）警惕房地產功能失調風險 作為一種商品，房地產的核心功能是居住，但是房地產商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產的投資功能。
因而，房地產具有消費和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統一的、不可分割的。 其中，居住功能是房地產的核心功能，投資功能是派生功能，因為投資房產的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。
從理論上講，任何地方的房地產都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產的異質性決定了不同區域的房地產的兩種屬性具有不同的表現。 而且，即使同一區域、同一時期的不同樓盤也會因房屋具體所處的地段、環境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。
對于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產的投資功能要明顯高于一般城市或者農村，投資功能也更容易被發現和挖掘，當然也更容易被過度放大。 這里，尤其值得我們關注的是，如果一個較大區域房地產商品的居住功能和投資功能發生次序逆轉，必將產生較大泡沫并引發區域性市場危機。
實際上，多個國家的真實案例已經不止一次的驗證了這一結論。歷史上，日本和中國香港都曾經一度錯誤地推行重投資輕居住的發展模式。
這種發展模式基本上是將房地產作為一種金融資產來進行投資，而且是*府出臺相應的*策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產市場，造成房價長期、持續走高，遠遠脫離了居民實際收入增長速度，也遠遠脫離了房屋實際居住功能可提供的使用價值，成為單純的投機炒作。
在沒有實際價值支撐的情形下，無論是股票還是房地產都難以避免最終的價值回歸過程。這種畸形的功能紊亂導致房地產價格暴漲暴跌，并且嚴重影響了居民的居住需求和居住質量，對一個國家的民生和經濟都造成惡劣的影響。
（二）警惕“土地財*”內生性引致房地產市場次生風險 所謂“土地財*”是指地方*府對于從土地開發及相關領域所獲得的稅收和公共產權收入產生嚴重依賴。 “土地財*”主要表現為地方*府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財*支出，由于這些收入屬于預算外收入，所以又叫第二財*。
“土地財*”導致本應當作為公正性代表的*府具有內在的利益相關性，這種利益傾向性必然反映在地方*府的各項房地產相關的*策和管理行為中，導致相關*策和*府行為發生扭曲，這種扭曲的目的是保護“土地財*”，因而某種程度上地方*府和房地產開發企業成為了利益共同體。 “土地財*”不僅通過扭曲*府行為來影響房地產市場走勢，而且可以直接對房地產市場供求關系產生扭曲效應。
“土地財*”使地方*府的“經濟人”角色不斷強化。地方*府在房地產市場中的土地壟斷地位和其追求預算最大化、增加可支配財力以發展經濟的行為動機，使其在不公平的土地交易中成為最大的獲利者，且對土地財*形成極強的依賴性。
因此在房價出現波動時，地方*府會存在“救市”沖動。通常而言，房地產市場滑坡開始之后大約六個月到一年，開發商的現金流就會有麻煩。
由于轉讓土地收入已成為各級地方*府的重要收入來源，房地產銷售放緩意味著開發商沒有錢向地方*府買地了，這就會影響“土地財*”的來源，因此地方*府必將通過*府行為來進行房地產市場干預，從而破壞房地產市場發展的客觀規律，引致房地產的風險積聚。 近期各地方*府紛紛松綁房地產限購*策的行為，已經充分的驗證了“土地財*”與房地產的這種密切關系。
實際上，從更加宏觀的角度來看，“土地財*”帶來的風險已經超出了房地產的領域，其本質上帶來的是資源配置的扭曲，這將引起一個地區的經濟結構扭曲，進而反過來對房地產產生不可估量的深刻影響。 一方面，*府將大量的土地出讓金用于為房地產配套的基礎設施建設方面，地價的過快上漲也加速了去“工業化”的進程，在投資渠道缺乏的中國，淘汰的企業主將過剩的資金投向房地產開發，進一步加速了房價的上漲；另一方面，房地產的蓬勃發展也帶動了與之相關的產業發展，但是卻相對擠壓了其他產業的資源獲取空間，導致資源的錯配和人群之間的財富分配失衡問題，影響了其他行業人們的收入，降低了對房地產的需求。
（三）警惕過度杠桿化引致的風險 房地產行業是個資金密集型行業，房地產的開發需要大量的資金投入，這就使得金融在房地產的行業發展中扮演著重要的角色。回顧美國、日本、東南亞等的房地產危機，他們的一個共同特點是房地產金融過度杠桿化。
以美國為例，爆發次貸危機的一個主要原因便是向信用評級較低和收入不高的借款人提供信貸支持，甚至發放大量低首付甚至零首付的個人住房貸款，這實際上是提供了非常大的金融杠桿，借款人甚至不用自有資金就可以借助銀行信貸資金來買房子。 然而這還只是次貸的第一層杠桿；在此之后，金融機構將次級按揭貸款進行了證券化，并且基于次貸這個基礎資產又開發出了很多虛擬的衍生資產，以至于次貸衍生品的規模達到了次貸本身規模的幾十倍，因此風險也隨之被放大了。
10. 中國房地產價格288指數
中國城市住房價格288指數：2013年5月，由克而瑞集團創立，結合指數的概念，應解釋為運用統計學方法編制，反映288個城市住房價格變動和走勢的指標。
克而瑞房價系統分為“中國城市房地產價格288 指數分析系統”和“房產價格分析系統”兩大模塊。前者應用于宏觀區域房地產價格分析，旨在反映全國及各城市房地產市場長期走勢特點；后者應用于微觀房地產產品價格分析，涵蓋新房、二手房及租房三大類房屋交易類型，可以精準計算到系統中每一戶房屋的價格，可為交易雙方提供參考。
（來源：克而瑞網站）。
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