房地產金融存在的問題及對策

房地產金融課件

1. 英國劍橋大學房地產金融專業課程設置有哪些呢

英國劍橋大學房地產金融專業屬于微觀的金融專業，因為國內大學關于金融專業的設置，更偏重宏觀方向，以貨幣銀行、國際金融等專業為主，但畢業后找工作很困難。

而英國劍橋大學金融專業的設置，是兩方面都有，并以微觀為主，也就是研究與公司個體有關的投資、融資等行為，研究的東西很具體，這樣的細致的知識結構就更容易在房地產金融機構找到相關工作。英國劍橋房地產金融專業是圍繞房地產的開發、經營、流通和消費等過程而發生的資金籌集、融通、結算等一系列金融活動的研究專業。

房地產開發與管理專業將金融市場運作、房地產項目開發過程及相關法律法規結合起來，能讓學習者最終熟悉掌握房地產估價理論與方法，具備評估各類住宅型，商業型和產業型房產的能力，體會房地產市場各要素之間相互影響。下面我們以劍橋大學為例來看下房地產金融專業的課程設置：英國劍橋大學房地產金融核心課程 RM01 Quantitative research methods I 定性研究方法 RE01 Introduction to real estate finance 房地產金融導論 RE03 Real estate securities, securitisation and investment 房地產證券、證券化與投資 RE04 Private real estate investment: risk and return 私人房產投資：風險與回收以下清單至少選擇一門 RE02 Real estate development 房地產發展 RE05 Legal issues in land use and finance 土地利用與財*的法律問題 RE06 The macroeconomy and housing 宏觀經濟學與房價 RE07 Real estate project modelling & decision methods 房地產項目管理與決策方法 PGR01 Urban and environmental planning I 城市環境規劃 PGR07 Spatial economics 空間經濟學英國劍橋大學房地產金融選修課程 EP01 Environmental values 環境價值論 EP02 Fundamentals of environmental economics 環境經濟學基礎 EP03 Fundamentals of international environmental law 國際環境法基礎 EP04 Sustainability and international environmental policy 國際環境*策與可持續行發展 EP05 Advanced international environmental law 高級國際環境法 EP09 Economic development and land use policies 經濟發展與土地利用*策 PGR05 Housing and regeneration 住房與再生 PGR10 Urban and environmental planning II 城市環境規劃。

2. 房地產的融資模式有哪些

房地產業是我國國民經濟的支柱產業，其在一定程度上可以促進整個國民經濟的發展，拉動消費需求。

房地產同時也是一個資金密集型的產業，投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量的資金，因此資金籌措成了房地產企業最關心的問題。而我國房地產企業融資渠道單一，對銀行貸款依賴過高成為資金籌措的瓶頸，因此，必須認識到拓寬融資渠道的重要性。

一、我國房地產企業主要融資方式一覽（一）銀行貸款銀行貸款屬于債務性融資，也是一種間接融資。它是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各種商業銀行或者其他金融機構融入開發資金的融資行為。

是房地產企業資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為： 1.抵押貸款。

即指借款人向銀行提供一定的財產作為信貸抵押的貸款方式。 2.信用貸款。

即銀行僅憑對借款人資信的信任而發放的貸款，借款人無須向銀行提供抵押物。 3.擔保貸款。

即以擔保人的信用為擔保而發放的貸款。 4.貼現貸款。

即指借款人在急需資金時，以未到期的票據向銀行申請貼現而融通資金的一種貸款方式。目前規定申請貸款的房地產企業自有資金的比例不得低于35%。

房地產企業開發時所需的資金大部分都來自銀行。銀行貸款可以在企業沒有足夠資金時給予足夠的支持，為房地產企業提供開發所需的資金，使得企業資金的周轉更加靈活，同時使居民的閑置資金得到有效的利用。

對于房地產開發企業的銀行貸款，為了降低貸款風險，國家也出臺了很多相關的宏觀*策加以規范。如“121”文件，“國六條”，還有2004 年，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，等等。

宏觀調控對銀行貸款的影響是非常的大的。這些對銀行貸款緊縮性的宏觀*策，勢必會引起融資渠道的創新。

（二）房地產信托從資金信托的角度出發，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發，房地產信托則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。房地產信托其相對銀行貸款而言，可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用，有利于房地產資金的持續應用和公司的發展。

房地產信托業務的發展，而且有利于提高我國房地產市場直接融資的比重、擴大金融市場的投資品種。 2005年以來，房地產信托市場呈現出快速發展的趨勢，據市場不完全統計，截至2005年12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。

特別是現在國家對信貸加強了管理，信托可以解決企業由于得不到銀行貸款所出現的部分資金問題，其發展潛力相當大。不過現階段由于異常火爆房地產信托融資市場與宏觀*策背道而馳，國家對房地產信托的宏觀*策也接踵而來。

“212號文[2]”中，銀監會所設置的房地產信托門檻，包括開發商自有資金在35%以上、四證齊全、二級以上開發資質等規定，已經比銀行信貸要求更高。類似的還有“54號文[3]”。

（三）債券融資債券融資是指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。房地產企業債券是由房地產企業發行，表明房地產企業與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。

只有在相關*府部門對房地產企業的背景、經濟效益等內容審查合格后才可以發行債券。債券融資有利于降低企業的融資成本，因為債務的利息是計入成本的，而發行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。

債券融資也可以分擔銀行貸款的壓力，同時也為房地產企業的融資提供了更多的選擇，分散銀行和*府的風險。而且，債券資金的使用相當的靈活，不象銀行貸款那樣，有規定的用途。

（四）股權融資股權融資屬于直接融資的一種。股權融資是指資金不通過金融中介機構，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業控制權的融資方式。

它具有以下幾個特點： 1.長期性。股權融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。

2.不可逆性。企業采用股權融資勿須還本，投資人欲收回本金，需借助于流通市場。

3.無負擔性。股權融資沒有固定的股利負擔，股利的支付與否和支付多少視公司的經營需要而定。

這種融資方式對于中小投資者來說，是一種較為現實和便捷的融資方式。股權融資吸納的是權益資本，因此，公司股本返還甚至股息支出壓力小，增強了公司抗風險的能力。

若能吸引擁有特定資源的戰略投資者，還可通過利用戰略投資者的管理優勢、市場渠道優勢、*府關系優勢、以及技術優勢產生協同效應，迅速壯大自身實力。二、融資方式單一是當前我國房地產企業融資面臨的主要問題（一）房地產企業融資面臨的主要問題――融資方式單一目前在土地購置和房地產開發資金中70%~80%的資金都是來源于銀行貸款，企業對銀行的依賴程度非常高，2005年的中國統計年鑒數據顯示：2004年全國房。

3. 經濟師房地產經濟考什么呢

房地產經濟基本理論、房地產征收征用、建設用地使用制度、房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目前期策劃、房地產開發項目管理、房地產估價、房地產市場營銷、物業管理、房地產金融。

經濟師房地產經濟專業特點及難度如下： 1、考點范圍比較廣，涉及11章節，但是相對于其他科目來說章節還是比較少的，有規律的 2、緊扣大綱：不超出經濟師考試大綱及經濟師考試教材內容，相對其他科目，考試難度相對比較低 3、難度逐年加深，記憶、理解和計算題相結合，考題和現實國情聯系緊密 4、要背誦的考點比較少，不用背誦，每年考點由50%的重復率經濟師房地產經濟專業解析）難度指數：★★★。