榮觀房產網合理投資房地產
1. 如何做一個合理的房地產投資規劃
房地產屬于實業的范疇，一般認為通貨膨脹對實業的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”，有時還會超出通貨膨脹幾個百分點。而且房地產具有耐久性，所以房地產是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利大、風險小的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。在當前股市火暴的情況下，不少市民冷靜地選擇了房產投資。“理財幫手”短信平臺近日收到不少讀者發來的短信，咨詢投資房產應注意哪些問題。就此，理財專家作了分析和解答。
1. 個人資金實力及租賃市場的分析
首先房產投資要有相當的經濟實力作為后盾。購房的先期投入較大，而且如果投資采取出租的方式，則投資回收期相對較長，因此是否將房地產作為投資工具的選擇，要結合自身的經濟實力進行分析。
其次在投資前要在對租賃市場調查的基礎上，對租賃市場有一定把握，避免投資的盲目性。投資者最看重的是資金回報率，房地產投資回報表現在租金回報和價格變動幅度上。市場價格主要受供求關系影響，所以，投資房地產最根本的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租賃市場的需求變動和價格走勢，來決定投資時機是否成熟。
2. 房產投資品種的選擇
目前可供個人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等。其中住宅投資較為活躍，在一些旺銷樓盤中，用于投資目的而購房的占到總量的40%左右，尤其在一些經濟較為發達的城市，這一狀況更為顯著。這些經濟發達的城市，是人才集中涌入地，租房的需求相對旺盛，大量的外來人口將帶來房屋租賃市場的繁榮，這就大大吸引了個人的房地產投資。
3. 購置投資型房產應注意的問題
作為投資用的房地產，在購置時要綜合考慮該項目開發商的實力、地點、周邊環境、房型以及物業管理等方面問題。
項目的選擇：有的房屋雖然價格較高，但設計合理、質量優良、配套完善等，可以給人較大的消費滿足，且今后仍有升值空間，這種項目應該說是投資的最佳選擇。
房地產開發商的信譽和開發業績。特別是在購買期房時，更應弄清開發商的實力，能否按期竣工、準時交房。
2. 如何做一個合理的房地產投資規劃
房地產屬于實業的范疇，一般認為通貨膨脹對實業的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”，有時還會超出通貨膨脹幾個百分點。而且房地產具有耐久性，所以房地產是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利大、風險小的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。在當前股市火暴的情況下，不少市民冷靜地選擇了房產投資。“理財幫手”短信平臺近日收到不少讀者發來的短信，咨詢投資房產應注意哪些問題。就此，理財專家作了分析和解答。
1. 個人資金實力及租賃市場的分析
首先房產投資要有相當的經濟實力作為后盾。購房的先期投入較大，而且如果投資采取出租的方式，則投資回收期相對較長，因此是否將房地產作為投資工具的選擇，要結合自身的經濟實力進行分析。
其次在投資前要在對租賃市場調查的基礎上，對租賃市場有一定把握，避免投資的盲目性。投資者最看重的是資金回報率，房地產投資回報表現在租金回報和價格變動幅度上。市場價格主要受供求關系影響，所以，投資房地產最根本的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租賃市場的需求變動和價格走勢，來決定投資時機是否成熟。
2. 房產投資品種的選擇
目前可供個人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等。其中住宅投資較為活躍，在一些旺銷樓盤中，用于投資目的而購房的占到總量的40%左右，尤其在一些經濟較為發達的城市，這一狀況更為顯著。這些經濟發達的城市，是人才集中涌入地，租房的需求相對旺盛，大量的外來人口將帶來房屋租賃市場的繁榮，這就大大吸引了個人的房地產投資。
3. 購置投資型房產應注意的問題
作為投資用的房地產，在購置時要綜合考慮該項目開發商的實力、地點、周邊環境、房型以及物業管理等方面問題。
項目的選擇：有的房屋雖然價格較高，但設計合理、質量優良、配套完善等，可以給人較大的消費滿足，且今后仍有升值空間，這種項目應該說是投資的最佳選擇。
房地產開發商的信譽和開發業績。特別是在購買期房時，更應弄清開發商的實力，能否按期竣工、準時交房。
3. 近期投資房產合理嗎
08年在金融危機影響下，雖然*府出臺了很多救市*策，但樓市“行業景氣回落、市場冷清、庫存激增、價跌量縮”已經成為事實。09年估計宏觀經濟見底，*府各種救市*策還會相繼出臺。樓市總體應該還是下降趨勢，但降幅不會很大。
個人認為目前一線城市房價回暖應該是開發商自己在運作、搞鬼。一是開發商目前開工不足，存在資金鏈條問題，目前情況不敢增加投入，只能人為漲價，增加收入；二是去年過低的房價，利潤減少，借目前的形式，彌補損失。三是目前的成交都是中小戶型與中低價位的房產，是正常居住使用，提高改善住房與投資者還沒有進入，大量的資金沒有進入，房價難以上漲；另外*府對開發商的扶持肯定也有很大關系呀，目前制造業不景氣，導致大量人員失業，如果房地產出現問題，將引起鋼材、水泥等很多相關行業出問題呀，尤其是銀行的大量貸款如何回收呀。況且房地產行業是*府的主要資金來源呀！
所以目前房價應該是小幅下降，逐漸穩定。畢竟老百姓的收入與目前的房價還有很大的差距，樓市還是應該需要2年左右的時間調整！金融危機不可能很快結束！
如果投資，建議觀望，年底進入可以考慮。
4. 請問未來5年更適合投資些什么
過去兩年間房地產價格的飆升令人眩目，大量的熱錢在財富效應的驅使下紛紛涌入房地產，但是今天房產投資已經告別“遍地黃金”的年代，合理選擇房產投資品種，才能繼續獲得較高的投資回報， 本文將就此進行探討。
投資低檔民宅？土豆不能永遠賣高價！
房地產投資有個怪現象，就是性價比低的民宅反而升值快。比如，在北京兩年前如果4000元/米在比較偏遠的地段購買普通民宅，目前的二手房成交價已經達到9000到10000之間，投資回報100%以上；反過來，在兩年前購買中檔公寓花費大約8000元/米，而今天的二手房的成交價不超過12000元，投資回報不足50%。顯然在過去幾年投資民宅可以獲得高回報。
內在價值低的民宅價格飆升主要得益于“吉芬”效應。1845年愛爾蘭爆發饑荒，沒有營養也不好吃的土豆價格暴漲，而老百姓反而購買更多的土豆而不是其他價格上漲很少的奶酪和牛肉，這就是“吉芬”效應。原因是土豆是老百姓的主食，比較容易填飽肚子，土豆價格上漲讓老百姓更沒有錢了，不得不放棄吃奶酪等稍貴的食品來購買更多的土豆，而這又令土豆繼續上漲到無法理解地步。過去兩年低檔民宅價格的上漲正是由于“吉芬”效應，低檔民宅和土豆一樣雖然沒有太大投資價值，但都是老百姓生活的必需品，房地產價格的上漲讓本來可以購買中高檔住房的居民不得更改購房計劃，轉而購買性價比低的住宅，這是民宅過去漲幅醒目的根本原因。
“土豆”不能永遠賣高價，這是常識，民宅從長期來看沒有太大投資價值。第一、低檔民宅的地段、建筑設計、人文環境都令高端自用客戶不會買入，因此無法長期維持高價；第二、*策導向上限制住宅尤其是民宅的炒作，*府為城市低收入者提供保障住房是大趨勢，這種*策導向隨著時間的推移會明顯影響低檔民宅價格。所以未來5年隨著市場供應量增加，居民住房升級和投資客逐漸拋售低檔民宅，民宅的價格上漲必將大幅放慢。
5. 房產投資回報率多少才為合理
那么，房產投資回報率為多
房產投資回報率的計算方式
投資回報率=（稅后月租金-物業管理費）*12/買房的費用。
這個方法考慮了租金和房價的關系，計算出來大于百分之八的都是適合投資的項目。但是此
方法沒有將時間價值考慮進去，對與按揭付款方式不能提供投資分析。
這是最基本的投資回報率的計算方法，除此之外，根據投資房產的類型不同，計算你的方法也不同。
一般來說，發達國家地區的年回報率一般為百分之五。而中國作為發展中國家，房地產的發
展潛力巨大，應該說年回報率可以接近或者達到飽和狀態下的發達國家。
供求關系是影響地產項目價格和租金比率最直接的因素。供大于求，則租金和房價都會下降。
供小于求，租金和房價會上升。一般來說，房價和租金的比值在兩百比一到一百比一之間都
是合理的，年投資回報率在百分之五就已經是非常不錯的投資項目了。
當然，項目是否成功，不能片面的只看投資回報率的高低，租金的穩定性也是很重要的一個
因素。在這個過程中，投資者不要一味追求高租金，而忽略了租客的穩定性。租賃的對象換
手過于頻繁，投資者就需要不斷尋找租客，增加了成本，回報率就下降了。
此外，產品屬性也是影響房價和租金比的重要因素。一般情況下，商鋪排第一，寫字樓排第
二，住宅最末。相同房價下，物業公司好，租金就高。
房地產合理供需比
1. “商品房市場供求比”怎么算
商品房市場供求比計算方法為：供應除以需求。
商品房市場供求比是供應和需求的比值（一般供應為新增供量，需求為當期成交量）。供求比在0.8-1.2之間供求較為平衡；供求比>1.2，市場呈現供大于求；供求比<0.8，市場呈現供不應求。
商品房市場供求比是一個重要概念，直接影響房價。 我國房地產市場供求結構失衡，樓市供應與購房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現在以下兩方面： 一方面是供需價格差異： 低價位房供應不足，中高價位房供應過量。
以北京市為例，調查顯示，北京居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調查者期望值處于3000~5000元/平方米。
但是，市場上的房地產開發項目在價位分布上呈現中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000~4000元、4000~5000元、5000~6000元、6000~8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。
即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結構的矛盾。 與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經濟適用房出現供不應求的局面，這充分暴露出我國房地產業存在著嚴重的供求錯位。
從目前看，*府干預房地產市場的主要手段是大規模建設和推出經濟適用房，國家計委和建設部前不久宣布，今年將投資1700億，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。
另一方面是供給與需求的區域差異： 盡管當前房地產形勢總體上是好的，但也有一些地區不同程度地出現了投資增幅過大、投資結構不合理、價格上漲過快、土地供應過量等有可能過熱的“苗頭”。投資的增幅與銷售的增幅相比，應該要保證能夠在發展中不斷消化同期上市的商品房。
今年1~9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地區，都出現了投資增幅高于銷售增幅超過了20%的情況。
2. 商品房市場供求比怎么算
商品房市場供求比計算方法為：供應除以需求。
商品房市場供求比是供應和需求的比值（一般供應為新增供量，需求為當期成交量）。供求比在0.8-1.2之間供求較為平衡；供求比>1.2，市場呈現供大于求；供求比我國房地產市場供求結構失衡，樓市供應與購房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現在以下兩方面：
一方面是供需價格差異：
低價位房供應不足，中高價位房供應過量。以北京市為例，調查顯示，北京居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調查者期望值處于3000~5000元/平方米。但是，市場上的房地產開發項目在價位分布上呈現中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000~4000元、4000~5000元、5000~6000元、6000~8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結構的矛盾。
與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經濟適用房出現供不應求的局面，這充分暴露出我國房地產業存在著嚴重的供求錯位。從目前看，*府干預房地產市場的主要手段是大規模建設和推出經濟適用房，國家計委和建設部前不久宣布，今年將投資1700億，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。
另一方面是供給與需求的區域差異：
盡管當前房地產形勢總體上是好的，但也有一些地區不同程度地出現了投資增幅過大、投資結構不合理、價格上漲過快、土地供應過量等有可能過熱的“苗頭”。投資的增幅與銷售的增幅相比，應該要保證能夠在發展中不斷消化同期上市的商品房。今年1~9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地區，都出現了投資增幅高于銷售增幅超過了20%的情況。
3. 房地產供求比和存銷比一樣嗎
您好。
二者不一樣。
供求比是指供應量和需求量的對比。在測算時，一個階段內，供應量等同于存量 ，但需求量不大可能等同于銷售量。
供求比中的需求量測算，一個簡單的方法，就是用當地的人均居住面積乘以人口總量就可以得出目前的住房需求，如果知道人口增長率，或者未來規劃控制人口數量即可得出未來住房需求增加量。這是一個測算的過程，實際肯定會有偏差。
但存銷比中的銷售量 ，是對之前一個階段銷售量的準確統計。所以存銷比是一個準確的數值，而供求比，是一個測算的數值。
4. 供需比是咋回事
“供需比小于1。
1，表示供需關系處于合理區間，1。1~2之間屬于相對均衡區間，供需比大于2。
0，就屬于供需失衡。” 對于北上廣深四大一線城市來說，由于經濟發展快，有更多的就業機會，人口持續流入，未來的住宅需求將保持平穩上升，但由于城市規模的限制，供地將會受到一定限制，所以供需比較低。
而部分二線城市，如福州、合肥、石家莊這種區域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。 “供需比低的城市，未來房價有可能會繼續上漲。”
張宏偉說，以供需比為0。91的上海為例， 2014年常住人口2425。
68萬人，人口基數多，且處于穩定增加狀態；由于上海是整個長三角地區經濟中心，產業聚集效應明顯，“因此我們預測上海未來三年的潛在需求達到了1886萬平米，在35個城市中位于前列。 ” 上述報告還顯示，在樣本中的重點二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游。
“他們的經濟發展程度較好，基本上屬于人口導入型城市，也具備一定的投資價值。”張宏偉認為。
根據調研，對于部分供需比大于2。0的城市，且由于其經濟放緩人口外流加速，未來市場容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力，風險已經累積較多，開發商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。
5. 房地產的供求關系是什么樣的
從供應方看，中國人多地少，國土面積只有2%的土地適合居住，18億畝耕地的紅線不可觸動（我不認為這是一項好的*策），可居住土地的供給就那么多，這是鎖定的。
美國城市建成區占國土面積的3。1，日本占國土面積的4。
2，中國所有的建成區加起來只占國土面積的0。 33，而所有的城市建成區真正用于居住所占有的面積只有全部國土面積的0。
11。 從需求方看，目前中國城市化率不足55%。
有人說低估了，再加上2個點也是空間巨大。十三五規劃很明確了，城市化率每年增加1個點，還有數億人口需要搬進城市。
城里的中產階級有錢了、有孩子了、生二胎了，還有源源不竭的改善性需求，二居室想換三居室，大戶型想換別墅。 衣食住行，住是真正的渴望，因為你一生最長的時間是和自己的房子一起度過的。
中國人會把住房看成是他的第一種需求，“不吃不喝也得買房”。不只城市人，在農村，為了娶媳婦，借錢也得買房。
有些人說，房子抑制內需，一套房子消滅一個中產階級。你買了一套房子，財富并沒有消失，而是從現金變成了不動產，不但沒有消滅中產階級，反而使之享受了增值，實際上，中產階級和富裕階層最喜愛的投資渠道就是買房子。
買房子在產業鏈上拉動50多個行業，怎么就不是內需，難道只有吃喝玩樂才是內需嗎？有需求，還要有有效需求，即購買力支持的需求。購買力是居民收入決定的，居民收入表現為貨幣。
貨幣，只能越來越多，人均收入要翻番，啟動國民收入倍增計劃，這意味著什么？未來要釋放多少貨幣？。
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