榮觀房產網1.2009年石家莊房價怎么樣,是漲啊還是降
隨著國家對房地產行業宏觀調控力度的不斷加大和深入，今年以來我國的樓市相繼出現了不同程度的調整，上海、廣東、北京等一線城市則更為明顯，無論是成交量還是樓價都明顯回落，樓價的理性回歸已成不爭的事實。因此消費者紛紛紛猜測身邊的房價將會呈現怎么樣的走勢，究竟有多大擠壓空間，是繼續下滑還是挑頭向上？
近日就此問題記者走訪了業內相關人士，現以省會石家莊為例，重點從成本構成、市場需求以及CPI高位運行對房價的影響等三個主要方面及其他相關因素來分析2009年房價走勢。
成本沒有積壓空間
一般來講房地產的成本主要由土地成本、建筑安裝成本、稅費、合理的經營費用以及利潤五大部分構成，除此之外的配套費也是數額巨大，現在就以這五大組成部分來分析目前省會房價是否還有擠壓水分的空間。
第一：土地成本。由于土地資源的稀缺性和不可再生性就決定了其供應量有限、供給彈性小，因此土地價格上漲成為必然。盡管隨著省會舊城改造步伐的加快，這些矛盾會有所改觀，但省會石家莊一級地段的地價目前一般每畝在500萬元左右，分攤到房價里每平方米地價成本大約2500元左右，二級地段大約2000元左（以容積率為3計算）這一部分成本是開發商無力改變的。
第二：建筑安裝成本。一般來講按現在的建筑材料、人工費用等成本核算目前建筑成本如下：高層住宅通常是1600元左右/平方米；小高層是1300元左右/平方米；多層為1000元左右/平方米。而且隨著物價及工資等因素的上漲，此價格還在不斷上升之中。
第三：稅費。據了解，在房地產開發中，發展商須繳納的稅費中較重頭的稅項主要是5.55%的營業稅和3.25%所得稅。此兩項稅費占基本房價的8.8%。
以上三項為剛性成本，幾無擠壓空間，綜上所述省會核心區域的商品房剛性成本在3800—4500元/平方米左右，二環附近3000—3800元/平方米左右。合理的經營費用（包括公司運轉費用、員工工資、項目設計費用等）以及利潤這兩項一般占房價的25—30%，故此省會核心區域的房價在4750—5850元/平方米左右，二環附近3750—4900元/平方米左右是較為合理的，品質較高的社區由于配套費提升，房價還會略高一些。
市場需求仍在不斷加大
由外來定居人口及步入婚齡的本市青年群體購成了對住房的剛性需求主體，此外由于家庭人口增多，需要增加面積；或是由于房屋老化、結構不合理、配套設施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房的改善性需求是本主體之外又有力補充。
一面是房地產的本身特點決定其供應能力有限，而另一方面在剛性需求的推動下形成龐大的購買群體，因此從長遠來看房地產價格下降的可能性很小。
CPI走高讓不動產增值
CPI的居高不下，也對樓市產生了不小的影響。
首先，CPI的高位運行促成了房地產成本的增加，成本增加就形成了價格強大支撐，使房價的高位運行提供了物質保證。
第二、隨著CPI節節攀高，CPI指數已經遠遠高于同期銀行存款利率，在這樣的特殊情況下也就出現了一個有趣的現象：實際利率為負值。換而言之就是錢存在銀行將會出現縮水，物價在漲而錢縮水也就意味著生活水平的下降，因此人們為了增值、保值就只能將錢投向于具有升值的不動產———房子。
隨著城市化以及消費結構的升級，對住宅和城市基礎設施的需求越來越大，商品房的剛性需求較強，尤其是省會房價相對不高，與全國及發達省市相比，房價水平一直低于全國平均水平，同時由于我國投資品種有限、城中村改造受阻等因素導致的供應量受限、CPI的高位運行導致的不動產投資熱等因素的影響，房價下降空間不會太大。
2.2009年石家莊正定房價是漲還是落
以我近幾年對石家莊市樓市的觀察和經濟知識修為來看，我個人認為，石家莊市的房價好一點位置的（一二環之間）現房或有預售證的均價在3000-3500元每平方米比較合理，二環內外1公里左右區域，證件齊全的（準現房以上）2500元-3000元比較合理。
真正理性的開發商應該掌握好降價節奏，這考驗開發商的經營智慧和膽識。我個人認為，王石不愧為“識時務之俊杰”，也不愧曾為*人的實干與魄力。
我認為一次性降到位，才能真正釋放剛性需求，開發商才能籌集足夠資金，玩躲貓貓的游戲，最終只會玩死開發商自己。 我認為房子還將大幅降價的十大理由： 1.地價降了一半。
石家莊市2008年全年流拍10塊地后，2009年年初成交的4塊地（二環內）其價格大多在200萬每畝左右，僅為2006和07年時地價的一半。現在為什么房價貴？因為現在上市的樓盤基本都是在2006.2007年高價時拿的地，正好鋼材和勞動力價格又在高位。
而2009年低價拿地的，到2010年和2011或2012年時將上市，所以那時房價將會體現出來成本。 2.鋼材等價格降幅超40%，而且從這個經濟周期看，價格上行的通道基本被堵死了； 3.現在房地產審批程序簡化了，開發商的成本下降了，特別是長期耗時審批的經營成本和不知道會占房價多少比率的，給*府官員的灰色收入等成本也將大幅下降； 4.房市調整周期起碼要3年，正如上漲一樣，都有個周期，這是市場經濟發展的歷史規律。
沒人買房了，開發商資金鏈緊張，一定會降價。在冬天，活著是最重要的，何況石家莊房市真正的冬天并未來臨，現房和五證齊全的準現房的房價并未下降多少。
我個人認為開發商最困難的嚴冬應該在2009年第三、四季度和明年。 5.國家十大產業振興計劃并未將房地產列入其中，這說明中央*府也清楚，導致房市低靡的根本原因是房價太高，老百姓買不起房子。
就連建設部長姜新偉都坦言“現在房價相對于人民的收入太高了”； 6.為刺激交易量，國家可能會推出一系列給開發商減免稅費的*策，房子成本將下降； 7.2008年很多開發商都因為市場行情不好，延遲了開盤銷售時間，09年因為資金鏈緊張，市場將會有很多樓盤供應。賣的多了，房價自然就會降。
8.現在收入最穩定的公務員的月收入都買不起一平方米的房子，你說房價高不高？按照成熟國家房地產市場的發展規律，這是極不正常的（正常房價應是家庭收入的3--6倍，而石家莊市2008年的人均可支配收入才1.6萬多元，而二環內，沒有風險的現房或取得預售資格的樓盤均價都在5000元左右，工薪階層買套90平方米的房子，加上銀行利息，確實要當一輩子房奴。當最基本的居住的問題都解決不了，成了一種奢求，何談房價合理？更何談和諧社會？）所以房價還有很多泡沫，開發商還有很大利潤空間，而泡沫總歸是要破滅的。
這次房市調整的根本原因就是房價嚴重透支了人們的收入預期，所以房價不降到與居民收入匹配的程度，調整就不會結束，否則，就只有一種結果：像九十年代海南和北海一樣崩盤，形成大量爛尾樓和銀行壞賬，最終開發商死了，購房人賠了，銀行如果不是國有的，早就倒閉了不少，比美國次貸危機的殺傷力還大。誰愿意與開發商同歸于盡？不愿意的話，購房者、開發商、銀行、媒體和*府都應該正視現實，對自己負責，對社會負責。
怎么做才算負責？相信大家心里都跟明鏡似的； 9.廣州、深圳、北京、上海等一線城市降價的傳導效應一定會在石家莊顯現，這是無法逃避的，拐點論和“萎縮癥”都是這么傳染給石家莊的。在經濟全球化的背景下，特別是在嚴寒的冬天，試問誰能獨善其身？ 10.開發商向銀行申請貸款更難了，因為銀行會吸取美國次貸危機的教訓，他會惜貸，控制風險，借不到銀行的錢，開發商只側能降價而自救； 11.金融危機，嚴格地說，我個人認為是經濟危機的第二波剛到，這一波企業債危機將對全球宏觀經濟，特別是企業和為其提供擔保的商業銀行（而僅非投資銀行）帶來海嘯般的沖擊，通過傳導，打擊實體經濟和人們的消費信心，尤其對就業、居民收入沖擊更大。
沒有穩定的工作和收入，拿什么買房子？房市和股市一樣，是高度依賴金融體系的資本高度集中的行業，它們受的沖擊尤其要大，不信大家可以觀察號稱經濟晴雨表的股市，這幾年是如何表演過山車的，套住了多少老百姓呀。如果大家想當“套中人”，那就現在買房吧。
12.*府加大廉租房建設力度，2008年全市是1.3萬戶，這就給商品房減少了很大剛性需求，而且這個戶數會逐年增多。買的人少了，房子為什么不會降價呢？ 13.與廉租房和經濟適用房處于同一區域的商品房樓盤，一定會在房價上受到很大沖擊，一定會有降價的空間； 14.石家莊三年大變樣拆了這么多地方，今年以建為主，年底或明、后兩年這些房子都將大量上市，供應大增。
賣的人多了，房價有什么理由不降？何況大氣候還是一直陰著天呢。 15.開發商可以在2007年房價狂漲的時候惜售，明明手里有房子就是捂著不賣，今天漲200，明天漲300的，他們都形成了價格聯盟，抬得如此虛高的房價，大家都買不起。
開發商非要給自己挖個大坑，那現在我們購房者為什么不團結起來，對高房價說不。
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