榮觀房產網1.為什么中國的房價很高
中國的城鎮化率只有50%，發達國家過往要達到60%以后，房價才會真正下跌！這中間10%的差額就是城市郊區的農民戶口，以及從農村出來的尖子生，這些人買房的動力和實力都很高，也真是他們炒高了2016年中國的房價！！！但是，我們也要注意一點，中國已進入人口老齡化階段，在發達國家的歷史上，一旦進入人口老齡化階段，房價立馬見頂！！！中國在2010年就進入了人口老齡化，2015年開始中國的勞動力人口開始見頂回落！！！同時2015年也是放開二胎的年份，從此年輕人將扛起上有4老，下有2孩的苦日子，靠自己去給高價房接棒的可能性越來越小！！！2019年又是老年人口急速上升年，我預測這也有可能是中國房價真正見頂之年！！！苦苦買房的年輕人將飛蛾撲火，一生幸苦付之東流！！！大家一定要僅僅記住這個年份2019！！！之后將沒有房地產的青銅時代！！！各位一定知道自由落體，地心引力導致物體加速下落！！！所以要告誡大家，開發商再如何忽悠也不要在2019年買房！！。
2.人口老齡化會使中國房價持續下跌嗎
近日，著名的樓市“空*司令”謝國忠在某論壇上提出：千萬別買房子，有空房子趕快賣掉。
其中一條原因是：中國沒有那么多人，人口下降，那么房地產一去不復返，房價永遠是下降的，2020年已經不遠了，2015年中國社會將進入老齡化階段，到2020年人口將會下降，現在沒有必要去買房子冒險。 就長期而論，決定房地產市場走勢的因素包括經濟增長水平、城鎮化進程、人口紅利、人均收入水平等。
因此，人口可以說是影響房價的重要因素之一。一般規律是，人口總量增長、勞動人口增長、戶均人口減少、購房適齡人口的增加，都會導致購房需求增加，反之，則會導致購房需求減少。
發達國家已有經驗可鑒。1950年代以來，在近年來經歷過房價暴漲的一些國家中，人口規模總體上漲，這些國家包括澳大利亞、愛爾蘭、英國和美國。
相反，過去十年德國、日本、韓國的房價一直走低，正好與人口增長速度的顯著放緩同時發生，德國和日本在 2005年前后達到頂峰，韓國預計到2020年前后達到頂峰。就適齡購房人口數量來看，德國1995年、日本1980年、韓國2000年達到頂峰，適齡購房人口占總人口的比重的高值皆在34%左右。
1995年前后的德國，房價處于溫和上漲階段，而1980年之后的日本房價呈上漲態勢。 關于我國的情況，不妨關注三個指標。
第一，人口總量。我國人口峰值出現在什么時間，預測版本較多。
根據第六次全國人口普查主要數據，國家統計局副局長張為民認為，將在2032年前后達到人口零增長，其后持續小幅減少。謝國忠“2020說”過于悲觀了。
第二，勞動年齡人口（15-64歲）。我國勞動年齡人口占總人口的比重，也即所謂的人口紅利，2010 年該比重達到最大值：74.5%,2011年比上年微降0.10個百分點，是2002年以來首次出現下降。
國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為進入老齡化社會的標準。2000年我國60歲以上的人口超過總人口的10%，正式進入老齡化社會。
第六次全國人口普查，我國60歲及以上人口占全國總人口的13.26%。 第三，購房適齡人口（25-49歲）。
從全國來看，2008 年，我國購房適齡人口就已經達到4.7億人口左右的高峰，之后持續下滑。從上述三個指標來看，我國人口情況對住宅市場最有利的時點，已經過去。
僅從人口情況分析，住宅需求最旺盛、最急迫的時點，正是過去的六七年。 然而，我國的情況與發達國家又有不同，快速的城鎮化能在一定程度上抵消人口規模增長趨緩、甚至下降的影響。
與發達國家相比，我國的城鎮化顯著滯后于經濟發展。比如，日本購房適齡人口數量最多的1980年，城鎮化率已接近80%，而我國購房適齡人口最多的2008年，官方統計的城鎮化率只有46%。
這也就意味著，隨著未來10-20年我國城鎮化的快速推進，由農民轉至城鎮的人口，依然會創造很大的購房需求。 據筆者測算，2005年我國新增城鎮勞動人口數量達到高點，略超2000萬人，其后一直持續回落，但直到2030年，還能達到300萬左右的新增量。
而新增購房適齡人口，直到2027年前后才會變成負增長。如果按每年城鎮化率提高0.8%，則2015 年到2027 年，每年的城鎮購房適齡人口都在2.45 億左右的水平。
這就意味著，未來15年住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態。并非謝國忠所謂的“人口總量一下降，房價只跌不會漲”。
3.房價已經這么高了 我們為什么還要買房
無論是“棚改”、“城鎮化”、“去庫存”，還是高地價、高成本等因素，都在綜合的影響著房價，也在支撐著高房價。
一、“城鎮化”持續，支撐著高房價。據國家統計局發布的數據，我國在2017年的城鎮化率為58.52%，比2016年提高1.25%，并且最近5年的城鎮化率也只是從52.6%提高到58.52%。
如果按這個速度計算，那么距離發達國家的80%平均水平還很遠，至少也要20年，所以我國的城鎮化紅利期還很長，城市人口流入還很大，購房需求還很多，高房價還能支撐很久。二、“棚改”加速，支撐著高房價。
據相關數據顯示：2015年全國各類棚戶區改造開工601萬套，2016年全國各類棚戶區改造開工606萬套，2017年全國各類棚戶區改造開工609萬套，即2015年-2017年，我國順利完成了1800萬套棚戶區改造的目標。而2018年-2020年的3年棚改攻堅計劃是1500萬套，其中2018年將開工580萬套，并且大部分集中在三四線城市。
換句話說，“棚改”是引起近兩年三四線城市房價快速上漲最直接的因素，當然也不排除三四線城市處于低洼房價的補漲或者樓市“去庫存”*策影響。據了解，棚戶區改造工作將在2020年完成，即棚改還有3年紅利期。
拆遷戶如果選擇貨幣補償，那么這將是一大群資金充足的購房者，也保證了三四線城市的住宅銷售量，或者促進一二線城市的住宅銷量，所以“棚改”的加速，也在支撐著高房價。三、高地價、高成本，支撐著高房價。
近幾年，在房價快速上漲的同時，土地價格、建筑材料、建房人工成本等也在不斷上漲，所謂“面粉都貴了，面包還會便宜嗎”。再加上房企在三四線城市頻繁競爭拿地，據中原地產統計的數據顯示：2018年5月，50個大熱點城市的賣地金額單月高達3130億，同比去年上漲111.5%，創年內最高紀錄！綜合統計2018年1月-5月賣地數據，50個大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億，同比2017年上漲57.6%，多賣了4520億。
二、買房的理由：1、、對于每個國人而言，家的概念都是印記在骨子里面去了，都說房價是丈母娘推上去的，沒房就別想娶媳婦，很大程度說明了中國人有房才有家的概念，這話雖然是一個玩笑話，但理論上確實是這樣，無論在什么地方都希望有一套自己的房子，這樣才能稱之為一個家。2、開發商不敢降價，開發商一旦降價前期購買的業主就會鬧事、要求退錢、退房的維權案例不在少數，另外開發商的款項都是來源于銀行借貸，一旦降價后房子的低押款全部在銀行了，銀行就掙不到錢了，銀行貸款給開發商也是為了贏利的，賺不到錢，銀行也不會讓開發商降價的。
3、近十年來，房地產已發展為我國的一大支柱性產業，整個產業鏈不僅保持GDP的高速增長做出了巨大貢獻，更是解決了廣大勞動者的就業問題，當下除了一些超大一線城市的經濟發展逐漸走向正軌成熟外，但房地產還是相應起著足輕重的作用，而以下城市房地產仍然是支柱產業，三四城市的造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展，房地產的開發是城市方向的引領者，影響力非常之大。4、農村城鎮化，中國的城市水平只有40%多一點，而發達國家的水平是70%以上，國家經過30多年的改革開放發展，離這個差距還很大，這就意味著房產后期的發展空間還很大，隨著城市化進程的加速，會不斷的有很多農村人口向城市遷移，這些人進城都要有房住，購房需求是非常大的。
5、需求量的不斷增加，隨著某些地方熱銷盤出現搖號現象，幾千人搶搖幾百套房，開盤秒光現象，可以想象得到需求量之大，還有就換房需求也在不斷增加，隨著物質生活的不斷提高，百姓享受意志的加強，住了幾年以后的房，就會選擇換房，一套房住一輩子的家庭是非常少的。6、隨著當今投資渠道的匱乏，投資理財陷阱多、實體不景氣、股票水更深等等，那些錢多在手的人，為了抵制人民幣的縮水，投資房產是一個相對安全投資，這也是多年沒變的事實，投資不動產是抗通脹最有利的法寶，從而也支撐了房價不跌的依據。
7、七、地價的猛漲，是催高房價的根源，*府采用拍賣方式出讓土地，只會加速提升地價，除非國家改變土地出讓、流轉形式，否則只會把地價持續不斷抬高，最后就是中國人慣性是買漲不買跌，不管任何商品都是這樣，房子必在其中，房價一跌，部分人會認為還會再降，相反要是漲，就會有很多人跟風，這就是房市當中所說的‘’二八定律‘’，給了那些在房產中撈到一桶金的人可趁之機，低價入市高價出手機會。不管怎樣有需求還是盡早買，房價不會大跌是不變的事實，繼續等下去只會讓自已后悔。
4.為什么房價難言"歷史大頂
作者：鄧海清，九州證券全球首席經濟學家，金融四十人論壇特邀研究員；陳曦，“海清FICC”大資管頻道研究員 2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控*策出臺，中國房價將出現“歷史大頂”。對于上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是“房地產價格泡沫”。中國一線城市的高房價本質上是“產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向”（決定需求）與“嚴控特大城市規模”（決定供給）之間的矛盾。
在*府城鎮化*策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區： 誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給； 誤區二，認為“人口流動”可以代表房地產需求； 誤區三，認為“老齡化”將導致房價下跌； 誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲； 誤區五，認為加杠桿必然等于“炒房”和泡沫。 主流房地產分析框架 對于中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和*策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對于全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中于宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之后的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對于中國房地產的主流分析框架是“人口流動+貨幣現象”。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。
其中，“人口流動”對應“剛性需求”，“貨幣現象”對應“投資需求”或者反映價格泡沫程度。 其中，“人口流動”又包括兩部分，一部分是“老齡化”，一部分是“城鎮化”，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處于存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由于房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是“貨幣現象”，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析“人口流動+貨幣現象”框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？ 在“人口流動+貨幣現象”框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。 事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。
最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。 北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模*策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升 與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變 在2014-2015年“忽視房地產供給”的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。“土地供給不足”因素越來越被市場接受，呼吁放松特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：“人口流動決定剛性需求”、“老齡化導致房價下跌”、“中國城鎮化接近尾聲”、“加杠桿就是炒房、泡沫”，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。 誤區二：“人口流動”能決定房地產剛性需求嗎？ 我們認為，決定房地產剛性需求的并不是“人口流動”，而是“購買力流動”。
在2016年初，很多人將上海“人口凈流出”作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。
圖3 北京、上海人口增速持續下降 為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背后的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！ 一線城市人口增速下降，根本原因有兩個： 一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，“嚴格控制特大城市人口規模”明確寫在“十八屆三中全會”《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。
北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。 二是一線城市超高。
5.聽說中國未來的房價將會持續升高
首先是較高的經濟增長和物價上漲速度：這是中國房價飛速上漲的根本原因。
根據國際經驗，名義收入增長速度是解釋一個國家或者地區經濟增長的重要因素。1978-2015年，中國人均GDP名義增長36倍，年均增長14.0%;1990-2015年，名義增長24倍，年均增長14.5%;2000-2015年，名義增長15倍，年均增長13.0%。
經濟的高速增長和物價的大幅上升造就了人均收入的高速度增長，收入的高速增長大大提高了居民的購買力，促進了中國房地產銷售和價格的持續走高。其次是極度不平穩的人口年齡結構：中國建國以來有三次比較大的嬰兒潮，這三次嬰兒潮導致中國的人口年齡結構非常不平衡。
根據鏈家的購房者年齡分布數據，中國的購房人群年齡非常集中，購房人群年齡主要集中在25-35歲。當嬰兒潮人口進入購房適齡人群后，人口的突然暴漲導致房地產市場剛性需求大大增加，短期房地產市場出現供不應求，房價也會出現上漲。
最后是城鎮化高峰同時到達：城鎮化也是影響房價的重要影響因素之一。城鎮化意味著農村人口遷移到城市，新增的人口帶來新的購房需求。
20世紀90年代末中國城鎮化率開始每年提高1-1.5個百分點，快速的城鎮化帶來了中國城市人口的快速增長，也帶來了中國房地產市場需求的增加，中國房地產市場價格的快速上漲也是從這個時間段開始的。房價將在3-4年后迎來拐點目前相對人均GDP和收入水平，中國房價都處于世界較高水平，隨著中國GDP增長中樞和通脹中樞的下移，購房適齡人群的縮減將導致房地產剛性需求下降，城鎮化進程減速的同時到來，3-4年后中國房地產價格將迎來顯著拐點。
6.大神幫幫我
開始隨著城鎮化率的增加，意味著越來越多的人會往大城市里面買房子，所以再這段時間內房價肯定是看漲，當城鎮化率達到一定的程度，房價開始穩定，那個時候再沒有那么多需要為了改善住房條件、為了方便、為了發展而在其他地方購房，因為自己居住的地方和其他地方差不多。當然到了那個時候，也就是房產開始漸衰的時候。所以中國房產的發展趨勢現在還是比較看漲的，等到2030年侯，就會達到一定的穩定狀態。