榮觀房產網1. 房產投資最大陷阱是什么
這一輪特殊性在于是全民炒房，也就是無論是有錢人還是沒錢人都上陣了，大家把改開以來近四十年積累的財富都壓在房子上了，也正因為此，你看到，去年以來的930調控都快一年了，基本上沒啥作用，這一輪橫盤期遠遠長于以往的周期。
還有，這一輪的風險肯定是大于前幾次的，因為前幾次買房的主要是剛需和改善，有后來的上漲兜底，盡管有降價，但很快就會以更大的上漲來掩蓋。 所以，樓市的風險并不大。
這一次是全面上漲，瘋狂上漲，而且基本是以投資客為主，并不是真正住的。所以當他們撤退的時候，風險就來了。
所以風險就出來了，最大的風險是什么？ 先給你講個案例，有個朋友，數年前外地來青打拼，積攢了一點點錢，買不起青島房子，就被忽悠到了海陽的一個鎮上，有個多層小區，都快是現房了，整潔大方，一套房子？才23萬，單價不到3000，多便宜，于是動心，買了一套。 然后就放在那里了，去年一看房價大漲，趕緊去看看，把房子賣出去 ，賺點錢。
結果在小區里轉了一圈，發現只有一家中介，就問你看我這個房子賣多少錢能行啊？中介一報價，朋友差點暈過去。 人家說你就別五折了，四折都不行，直接三折吧，七萬元，估計成交會快些。
你看看我這店里，掛了一二百套房源，都是這個小區，真正來買的客戶很少，一個月成交也就一兩套，大家互相壓價，所以你只能割肉了。否則你就收回去，我也不差你這一套。
反正你租也租不出去。 這是發生在身邊的真實的投資失敗的案例，朋友常常抱怨買房的時候太沖動，沒咨詢一下我本人。
十年前，青島有大批人士尤其是青島大媽們去了乳山銀灘買了所謂海景度假房，那時李村房價也就4000，銀灘房價3000，如今李村已經過了20000，銀灘房價還是3000，關鍵是有價無市，根本沒人接盤。 這是沒錢人，有錢人也一樣。
數年前，即墨溫泉一個大別墅開賣，見過一個？大款，買了一套千萬級別的，后來發現沒法度假，也沒法住，以后想賣掉，數年里降價到七八百萬，依然無人接盤。 甚至到今年樓市如此火爆，依然無人問津。
結果市區才三百萬買的嶗山的洋房都漲到七八百萬了，本來這個錢可以再買三套洋房的。 這樣的投資失敗案例，就是都掉進了投資房產的最大陷阱：買房買到了沒有二手房市場的區域。
其實這是一個最基本的原則，稍微動動腦子，就會想到這個事情。 你既然是投資，肯定是為了將來升值之后賣掉，賺取差價。
但是如果當地連二手房市場都沒有，連？中介都養不活，你的房子靠誰賣掉？你不會天真到在網上登個記就會有人來找你買房吧？這樣的地方，你連租都租不出去，只能把房子 放在那里風吹日曬，而眼睜睜的看著市區 的 房子繼續 上漲。 回到李嘉誠那句話，買房是要地段，地段，地段。
而事實很殘酷，就有人這么天真，很多大款也這么天真，他們連個最基本的地段都搞不清楚，他們不知道房價和？二手房市場的支撐是需要人口和產業的，沒有這兩個東西，光聽一些虛無縹緲的*府大規劃是沒有用的。
2. 如何看清房地產開發商的真實面目呢
一、知己知彼，百戰不殆 房地產市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠，以免日后給自己帶來沉重的經濟負擔。
在明確自己應該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發商的售樓資格。由于開發商與購房人存在著嚴重的市場信息不對稱，雙方的地位實質上是不平等的。
？實踐中曾出現開發商利用集體土地開發房地產、開發商卷逃預售款和在預售房地產上設置抵押等情況，嚴重侵害購房人的權益。 二、看清“內部認購”真面目 許多開發商在樓盤預售前，喜歡搞內部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。
而對于購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。 對此，筆者認為，由于內部認購行為*府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患： 一是開發商還沒有繳清開發地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產證； 二是該商品房可能已經被開發商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權； 三是由于內部認購合同沒有*府部門的登記備案，開發商可能會將房屋一樓多售。
因此，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格優勢而麻痹大意。 三、慎簽認購書 在實踐中， 為了盡早銷售商品房，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。
但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。 對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。
認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。 如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。
四、確定合理的付款方式 為加快資金回籠，實踐中有的開發商對一次性付款的購房人提供一定的優惠，有的經濟條件優越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。 但這種做法其實存在一定的風險，如果開發商開發爛尾，購房人極有可能血本無歸。
因此，購房人應盡可能爭取按照開發建設工程的進度分期支付房款，這樣可以將風險降到最低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10%，簽約后開發商應保證工程應建至四層完工，購房人再付10%……等等。
五、明確約定收樓標準 對于商品房交付使用的標準，《城市房地產開發經營管理條例》第十七條、第十八條有明確規定，即房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當進行綜合驗收。
綜合驗收項目包括：（一）城市規劃設計條件的落實情況；（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；（三）單項工程的工程質量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業管理的落實情況。 住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
六、規范商品房面積增減的處理 商品房的建筑面積是以房地產測繪部門的測繪結果為準。而合同的簽訂往往在測繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實測面積不相符。
對于面積增減的處理，建設部《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》有明確的規定，即： 商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的，按照合同約定處理；合同未做約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。 買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。
產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內的（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。 廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎上，進一步規定，面積誤差比絕對值在0。
6%以內（含本數）的，買賣雙方不做任何補償。當然，合同雙方也可以另行約定。
七、了解按揭的辦理方法 大部分開發商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。 有的購房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。
實際上，提供按揭的是銀行而不是開發商，銀行對購房人資信進行調查后，可能不會批準提供按揭。 實踐中也存在開發商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚。
如果銀行不批準按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準時如何處理做一明確規定。
八、追究交樓違約的技巧 有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設施都沒有到位。 對此。