榮觀房產網1. 房地產加杠桿是什么意思
使用貸款產品來操作房地產投資，實際簡單地說就是租用別人的資金來為自己賺錢。但是，即使對于房產下一階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況，也無法使用金融杠桿無限制地吃進房產，在最開始的階段，投資者被允許使用金融杠桿的空間是非常小的。
原因非常簡單，因為貸款的來源是金融機構，為了保護自己的資金安全，金融機構必須考慮到貸款客戶是否可以承擔得起每月的還款額，而且要考慮到如果一旦客戶的資金鏈出現問題，通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金。
擴展資料
杠桿，將借到的貨幣追加到用于投資的現有資金上；杠桿率，資產與銀行資本的比率；財務管理中的杠桿效應，主要表現為：由于特定費用（如固定成本或固定財務費用）的存在而導致的，當某一財務變量以較小幅度變動時，另一相關財務變量會以較大幅度變動。
合理運用杠桿原理，有助于企業合理規避風險，提高資金營運效率。財務管理中的杠桿效應有三種形式，即經營杠桿、財務杠桿、復合杠桿。
參考資料來源：百度百科-杠桿
參考資料來源：百度百科-金融杠桿
2. 什么是財務杠桿
房地產開發中所謂的“高財務杠桿”是指房地產開發企業負債高。財務風險大。
無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。當息稅前利潤增大時，每一元盈余所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈余。這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。財務杠桿影響的是企業的稅后利潤而不是息前稅前利潤。
財務杠桿系數（DFL）= 息稅前利潤EBIT/[息稅前利潤EBIT-利息-優先股股利/（1-所得稅稅率）]
財務杠桿與財務風險的關系 [1] 1、財務風險主要由財務杠桿產生。
“風險是關于不愿發生的事件發生的不確定性之客觀體現”。這一定義強調了：風險是客觀存在的而不是“不確定性”的。而財務風險是指未來收益不確定情況下，企業因負債籌資而產生的由股東承擔的額外風險。如果借入資金的投資收益率大于平均負債利息率，則可從杠桿中獲益。反之，則會遭受損失。這種不確定性就是杠桿帶來的財務風險。
從理論上講，企業財務杠桿系數的高低可以反映財務風險的大小。這里需要指出，負債中包含有息負債和無息負債，財務杠桿只能反映有息負債給企業帶來的財務風險而沒有反映無息負債，如應付賬款的影響。通常情況下，無息負債是正常經營過程中因商業信用產生的，而有息負債是由于融資需要借入的，一般金額比較大，所以是產生財務風險的主要因素。如果存在有息負債，財務杠桿系數大于1，放大了息稅前利潤的變動對每股盈余的作用。由定義公式可知，財務杠桿系數越大，當息稅前利潤率上升時，權益資本收益率會以更大的比例上升，若息稅前利潤率下降，則權益利潤率會以更快的速度下降。此時，財務風險較大。相反，財務杠桿系數較小，財務風險也較小。財務風險的實質是將借入資金上的經營風險轉移給了權益資本。
2、財務杠桿與財務風險是不可避免的。
首先，自有資金的籌集數量有限，當企業處于擴張時期，很難完全滿足企業的需要。負債籌資速度快，彈性大，適當的借入資金有利于擴大企業的經營規模，提高企業的市場競爭能力。同時，由企業負債而產生的利息，在稅前支付。若經營利潤相同，負債經營與無債經營的企業相比，繳納的所得稅較少，即節稅效應。所以，債務資本成本與權益資本成本相比較低，負債籌資有利于降低企業的綜合資本成本。但是，未來收益的不確定性使借入資金必然承擔一部分經營風險，即債務資本的經營風險轉嫁給權益資本而形成的財務風險也必定存在；其次，閑置資金的存在也促進的借貸行為的發生。資金只有投入生產過程才能實現增值。若把一筆資金作為儲藏手段保存起來，若不存在通貨膨脹，隨著時間的推移是不會產生增值的。所以，企業將閑置資金存入銀行以收取利息，由銀行貸出投入生產。因此，財務杠桿以及財務風險也將伴隨著債務資本而存在。
3. 暴利時代終結 房地產企業如何以變應變
變局已定 總體來說，商品房銷售面積的全面下行拐點在11月份已經確立。
根據中房信集團總裁丁祖昱的判斷，明年1月，全國性房價拐點或將到來。當開發商手里的錢越來越少，沒錢開工，沒錢拿地時，商品房新開工面積、土地購置面積以及開發投資額等一系列指標都有可能出現負增長。
而一系列指標下降的背后，到底蘊含著多少變化呢？ **發展研究中心金融研究所副所長巴曙松（微博）近期在一篇名為《中國房地產市場將迎來第一次大調整》的署名文章中，對這種變局給出了專業的解讀。 巴曙松認為，中國房地產行業正進入顯著調整的起點階段。
從公司財務的角度講，其價值創造能力取決于兩個方面：經營杠桿和財務杠桿。房地產市場化以來的十年，房企的預售杠桿使經營杠桿成為價值創造的一支重要驅動力，表現在財務指標上，即奉行高周轉率的企業能夠通過擴大凈經營性負債能力來實現凈資產的現金流轉換。
類似的，2004年土地“招拍掛”制度的實行使得地價與房價持續上漲，當地價或房價的上漲率超過融資成本，財務杠桿則成為推動房地產行業迅速上升的另一支驅動力。“當前，之所以初步判斷中國房地產行業正進入顯著的調整階段，基本的出發點也是基于這樣兩個視角，即經營杠桿和財務杠桿的雙高時代即將面臨根本性轉變。”
巴曙松說。 經營杠桿率下降的大背景是房地產項目銷售周期拉長。
首先，短期來看，房地產行業供給過剩局面已經形成，中國樓市正進入消化庫存階段。總盤過大，供大于求。
上海易居房地產研究院在一份報告中稱，截至2011年11月底，我國8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，同比增長約38.44%，環比上月新增3.06%，庫存量處于高位運行狀態。而2012年保障房的大量入市將進一步促進房地產市場供給結構的改變，并對中低端商品房供給形成直接沖擊。
另外，目前房地產企業拿地時支付土地出讓金的模式已經發生變化，一般來說是先支付50%，開工或一定期限內再支付50%。和此前支付10%即拿地，然后通過貸款支付剩余地價款相比，房企資金杠桿率大幅下降。
這種變化提高了對開發商自有資金要求，也將直接影響企業盈利能力。 從主要上市房企的資產周轉率看，萬科、招商地產、保利地產和金地集團四大龍頭的周轉率均有所下降，擴張較快的綠城集團資產周轉率則大幅下降約40%。
基于這種情況，中國房地產行業依賴預售機制獲取高成長性的階段將走向終結。 其次，財務杠桿的使用可以擴大房地產企業的凈資產回報率（凈資產回報率=利潤率*資產周轉率*財務杠桿），但財務杠桿的正向擴大效應發揮作用的前提條件是凈經營性資產的回報率必須大于借貸成本，否則財務杠桿的擴大效應將反向啟動，使凈資產回報率成倍減少。
從這個角度看，當前及未來一段時間財務杠桿反向放大功能可能啟動。 目前，房地產企業的利潤率正大幅下降。
根據上市公司的相關報表測算，目前房地產行業平均凈利潤率為15%至20%左右。這種高利潤主要來自于土地的溢價，即在地價和房價持續上漲的情況下，開發商可以通過延長土地開發周期和推盤速度來提高利潤率。
通過這種操作模式，中國房地產業在2004至2010年獲得了高利潤與高成長。但是展望下一階段，兩個方面的轉變將改變這一格局：一、二線城市城市化進程將有所放緩，三、四線城市城鄉一體化逐步啟動所釋放的土地供給將會增加，未來地價的漲幅會趨于一個相對合理的水平，即使可能出現一定的反彈，但中長期的平均上漲速度將明顯慢于過去幾年。
另外，過去兩年開發商積累的土地儲備面臨較大的資產變現和庫存消化壓力，結果資產周轉率將會更低。
4. 求教：什么是房地產的杠桿
這是銀行的問題。
在國外特指投資銀行，例如美國倒閉的大名鼎鼎的雷曼兄弟投資銀行。 所謂房地產的經濟杠桿，指投資一定數量的資金（保證金）就可以得到數倍的投資銀行的貸款。
多少倍就是經濟杠桿的長度或者比例。俗話說就是借雞下蛋。
美國的房貸經濟杠桿是15倍左右，個別的時候還達到過23倍。 咱們*府的某些經濟學家還指責過他們：過于放大了房貸比例，從而導致了全世界性質的次貸危機，接著又引發了全世界的經濟危機（事實上要不是美國*府充分為還不起房貸的老百姓著想，經濟危機不會出現。
換了在咱們中國，呵呵，凡是還不起的，立馬就有警察把你趕到大街上，讓你無家可歸）。 說到中國*府的*策，那里面的貓膩就多級了。
你只要給銀行某個關鍵人物足夠的回扣，他們就可以給你足夠的貸款，比例可以達到50倍以上（俺兄弟曾經這樣干過，只要有人擔保就行）。這種事情在國內比比皆是，聽朋友說他朋友的房貸最后經營不善，根本無法還貸，最后賄賂銀行干脆把這筆錢作為壞賬處理了。
反正是國家的錢，打一個報告，再往上面送送禮就萬事大吉（*府的官員往往就是這樣發的大財）。中國的房貸——杠桿比美國長得多，卻從來沒有聽到過有人揭露出來（一切輿論都要為社會主義服務）。
一般地，房地產的泡沫達到10%或者空房率達到10%的時候，*府就應該發出警告并且做出反應，發達國家都是這樣。 而我們的房地產泡沫和空置率遠遠超過好多倍，卻沒有人提出質疑。
這是因為普天之下莫非王土的中國*府的土地由地方*府來高價出賣使用權，就可以創造表面文章的GDP，是他們身在其位的*績。然而他們卻實實在在地在搜刮民脂民膏。
地產商高價拿地，一是他們房貸杠桿超長，只要回扣給的好就不差錢；二是高價拿地，他們順手高價就賣給靠一輩子工資才能買得起房的老百姓，說是周瑜打黃蓋。 。
要是經濟杠桿最登峰造極的要數中國石油。在股市只要一（相對）極少的資金就可以撬動整個中國股市。
這是*府調控股市的極好的*治工具。其經濟杠桿的程度大的驚人，有時候達到上萬倍！俺不得不感嘆中國*府的普天之下莫非王土的厲害！ 。
5. 企業運用經營杠桿存在哪些問題
(1)反映企業的經營狀況 規模大的企業的固定成本很高，這就決定了其利潤變動率遠遠大于銷售變動率。
業務t越高，固定成本總額越大，經營杠桿越大。企業要想多提高盈利能力，就必須要不斷增加銷售，就可以成倍獲取利潤。
單位變動成本較高，銷售單價較低，經營杠桿同樣會偏大，利潤變動幅度仍然大于銷售變動幅度。也就是說，獲得能力與利潤增長的快慢之間不存在直接的關系。
（2）反映企業的經營風險 在較高經營杠桿率的情況下，當業務量減少時，利潤將以經營杠桿率的倍數成倍減少.業務t增加時，利潤將以經營杠桿率的倍數成倍增長。這表明經營杠桿率越高，利潤變動越劇烈，企業的經營風險越大。
反之，經營杠桿率越低，利潤變動越平穩，企業的經營風險越小。通常情況下，經營杠桿高低只反映企業的經營風險大小，不能直接代表其經營成果的好壞。
在業務量增長同樣幅度的前提下，企業的獲利水平不同；但在業務量減少同樣幅度的情況下，企業利潤的下降水平也不同。無論經營杠桿高低，增加業務最是企業獲利的關鍵因素。
（3）預測企業未來的業績 通過計算企業的經營杠桿可以對企業未來的利潤以及銷售變動率等指標進行合理的預測。通過計算企業計劃期的銷售變動率來預測企業的銷售。
這有利于進行較快的預測。與此同時，可以進行差別對待，針對不同的產品來預測不同的銷售變動率，有利于企業進行橫向和縱向的比較。
在計算預測保證目標利潤實現的預期銷售變動率：通過如下公式進行計算： 保證目標利潤實現的預算銷售變動率= 計劃期目標利潤-基期利潤 基期利潤*經濟杠桿系數 。 由于基期利潤與經營杠桿系數屬于已知資料，所以只要計劃期目標利潤確定了，即可以計算出保證目標利潤實現的預算銷售變動率。
6. 為什么固定成本會導致經營杠桿
運營杠桿如何影響業務 在公司財報上：股本回報率、自由現金流（FCF）和市盈率是衡量一家公司對投資者的福祉和風險水平的幾種常用方法。
然而，一個沒有得到足夠重視的指標是運營杠桿率，它反映了公司固定成本和可變成本之間的關系。（有關比率的更多信息，請參閱“使用比率快速分析投資”和“比率分析教程”。）
在經濟景氣時期，經營杠桿可以推動利潤增長。在經濟不景氣的時候，它會壓榨利潤。
即使是一個公司經營杠桿的粗略概念也能告訴你很多關于公司前景的信息。在本文中，我們將為您提供一個詳細的指南，幫助您理解運營杠桿。
什么是經營杠桿？從本質上講，經營杠桿可以歸結為對固定成本和可變成本的分析。在固定運營成本占可變運營成本比例較高的公司中，運營杠桿率最高。
這類公司在經營中使用的固定資產較多。相反，在固定運營成本占可變運營成本比例較低的公司中，運營杠桿率最低。
（要了解更多有關運營和財務杠桿的信息，請閱讀“擁有高運營杠桿和高財務杠桿的風險是什么？”） 高經營杠桿率的好處是巨大的。運營杠桿率高的公司如果不必增加成本來實現更多的銷售，那么每次追加銷售都能賺更多的錢。
隨著業務的發展，固定資產，如物業、廠房和設備（PP&E）以及現有的工人，可以在不增加額外費用的情況下做更多的事情。利潤率擴大，盈利增長更快。
（請閱讀“利潤底線”和“衡量公司效率”中有關利潤的更多內容。） 經營杠桿的現實例子 解釋經營杠桿的最好方法是舉例說明。
以微軟這樣的軟件制造商為例。該公司的大部分成本結構是固定的，僅限于前期開發和營銷成本。
不管微軟銷售的是最新的Windows軟件的一個拷貝還是1000萬個拷貝，微軟的成本基本保持不變。因此，一旦公司售出足夠的拷貝來支付固定成本，每增加一美元的銷售收入就會降到最低點。
換句話說，微軟擁有非常高的運營杠桿率。相比之下，沃爾瑪等零售商的經營杠桿率相對較低。
該公司的固定成本水平相當低，而其可變成本很大。商品庫存是沃爾瑪最大的成本。
沃爾瑪每銷售一件商品，公司就得為其供貨買單。因此，隨著銷售收入的增加，沃爾瑪的商品銷售成本（COGS）繼續上升。
經營杠桿與利潤 通過考察公司的營業收入對收入流變化的敏感程度，營業杠桿的程度直接反映了公司的成本結構，而成本結構是決定盈利能力的一個重要變量。（有關更多信息，請參見“高經營杠桿率意味著什么？”）如果固定成本很高，公司將發現很難管理短期收入波動，因為無論銷售水平如何，都會產生費用。
這會增加風險，通常會造成缺乏靈活性，損害底線。高風險、高經營杠桿率的公司很難獲得廉價融資。
相比之下，經營杠桿率相對較低的公司，在銷售收入波動時會有輕微的變化。當收入發生變化時，經營杠桿率高的公司的利潤變化更為顯著。
更高的固定成本會導致更高的運營杠桿率；更高的運營杠桿率會增加對收入變化的敏感性。32313133353236313431303231363533e78988e69d8331333433633365更敏感的經營杠桿被認為風險更大，因為它意味著目前的利潤率不太安全進入未來。
雖然風險更大，但這確實意味著，盈虧平衡點之后的每一筆銷售都會對利潤產生更高的貢獻。在一個具有高度經營杠桿的成本結構中，可變成本較少，而且可變成本總是會降低生產率，盡管它們也會減少因銷售不足而造成的損失。
風險業務 經營杠桿可以告訴投資者很多公司的風險狀況。盡管高經營杠桿率通常會使公司受益，但經營杠桿率高的公司也容易受到經濟和商業周期劇烈波動的影響。
如上所述，在經濟景氣時期，高經營杠桿率可以增加利潤。但是，那些在機械、工廠、房地產和分銷網絡等方面成本高昂的公司，不能輕易地削減開支，以適應需求的變化。
因此，如果經濟出現低迷，收入不僅會下降，還會暴跌。考慮一下軟件開發人員Inktomi。
上世紀90年代，投資者對其軟件業務的性質感到驚嘆。該公司花費數千萬美元開發了每一個數字傳輸和存儲軟件程序。
但多虧了互聯網，Inktomi的軟件可以免費分發給客戶。換言之，該公司銷售的商品成本幾乎為零。
在其固定的開發成本被收回后，每次追加銷售幾乎都是純利潤。2000年互聯網技術市場需求崩潰后，Inktomi遭遇了運營杠桿的陰暗面。
隨著銷售額猛跌，2001年第一季度的利潤大幅飆升至5800萬美元的驚人虧損，低于2000年第一季度的100萬美元利潤。（欲了解更多有關互聯網泡沫破裂的信息，請參閱“最大的市場崩潰”和“當恐懼和貪婪占據市場時”。）
依靠銷售來償還固定成本的高杠桿率會使公司及其股東面臨風險。在經濟低迷時期，高經營杠桿率可能是一個致命的弱點，會給利潤率帶來壓力，并使利潤收縮不可避免。
事實上，像Inktomi這樣的公司，由于運營杠桿率高，其運營收益和股價通常波動較大。因此，投資者需要謹慎對待這些公司。
衡量經營杠桿 當一家公司有固定成本時，不管銷售量如何，都必須滿足這些成本時，就會產生經營杠桿效應。當企業有固定成本時，由于銷售量變化而引起的利潤變化百分比大于銷售額變化百分比。
在固定經營成本為正（即大于零）的情況下，銷售變動1%產生的。
7. 什么是經營杠桿,他有哪幾種計算方法,有何作用
經營杠桿，又稱營業杠桿或營運杠桿，反映銷售和息稅前盈利的杠桿關系。
指在企業生產經營中由于存在固定成本而使利潤變動率大于產銷量變動率的規律。經營杠桿（operating leverage），是指根據成本性態，在一定產銷量范圍內，產銷量的增加一般不會影響固定成本總額，但會使單位產品固經營杠桿示意圖定成本降低，從而提高單位產品利潤，并使利潤增長率大于產銷量增長率；反之，產銷量減少，會使單位產品固定成本升高，從而降低單位產品利潤，并使利潤下降率大于產銷量的下降率。
所以，產品只有在沒有固定成本的條件下，才能使貢獻毛益等于經營利潤，使利潤變動率與產銷量變動率同步增減。但這種情況在現實中是不存在的。
這樣，由于存在固定成本而使利潤變動率大于產銷量變動率的規律，在管理會計和企業財務管理中就常根據計劃期產銷量變動率來預測計劃期的經營利潤。為了對經營杠桿進行量化，企業財務管理和管理會計中把利潤變動率相當于產銷量（或銷售收入）變動率的倍數稱之為“經營杠桿系數”、“經營杠桿率”，并用公式加以表示。
經營杠桿系數，是指息稅前利潤變動率相當于產銷業務量變動率的倍數。經營杠桿系數=息稅前利潤變動率/產銷業務量變動率報告期經營杠桿系數=基期邊際貢獻/基期息稅前利潤計劃期經營利潤計算公式在求得經營杠桿系數以后，假定固定成本不變，即可用下列公式預測計劃期的經營利潤：計劃期經營利潤=基期經營利潤*（1+產銷量變動率*經營杠桿系數）在某一固定成本比重的作用下，銷售量變動對利潤產生的作用，被稱為經營杠桿。
由于經營杠桿對經營風險的影響最為綜合，因此常常被用來衡量經營風險的大小。經營杠桿的大小一般用經營杠桿系數表示，即EBIT變動率與銷售量變動率之間的比率。