房地產受哪些因素影響

1. 房價受哪些因素的影響

1、宏觀因素。

主要包括：成本因素 。城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。

供求關系。 供不應求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過于求時，地價會下滑，有產稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至最小，房價下跌，跌至成 本加最低利潤水平。

城市建設、經濟發展水平 。這是成本因素及供求關系的衍生因素。

城市建設經濟發展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。 人地關系 。

人地關系即城市建成區或規劃區人口與土地在數量上的對比關系，特別指現實或潛在可用于商品房建設的用地面積與有住戶需求的人口數量之間的關系。 人多地少，則存在現實的或潛在的供不應求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。

變化趨勢 。上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發商的定價水平和購房者購房時機的選擇。

當某種決定記價上漲 或下跌的因素發展趨勢為大多數發商、購房者公認的時候， 就會對現在的房地產價格水平產生影響。 2、微觀因素。

主要包括：成本因素 。城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。

下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進而影響房價，如位置差異導致地價差異，進而導致記價更 大的差異；設計、裝修標準不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應的差別。 位置 。

位置是影響城市內部房地產價格水平的最重要因素，大家公認的好位置、好環境，往往也是城市建設投資、環境投資長期積累的結果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發高有機會提高利潤水平，由此導致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。 規劃設計水平與裝修標準。

小區規劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎， 自然會使房價提高。 此外，小區與住宅的設計標準與未來小區居住人口的素 質相互影響。

高標準高價位，入住人口素質較高，高素質居 住人口同樣能維護小區良好的環境質量與設計水準，因而促 使房價進一步提高；普通住宅區，通俗是位，入住人口雜亂， 小區環境質量難以得到有效維護，房價也難以進一步提高； 如果有治安隱患，環境臟、亂、差，可能導致房價下降。 住宅平面格局。

內部功能設置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛等功能如果按購房者要求，設置齊 全、合理，面積分配適當，購房者在價格上就人寬容一些， 開發商則有機會提高價格。

在以建筑面積計價時，住宅套內 有效使用面積大，分攤的公用面積少，即使開發商適當提高 房價，購房者也會樂意接受。 配套設施。

包括小區內生活服務配套設施及住宅內水、電、氣、等配套設施。配套設施齊全，房價就可以提高，特 別是中小學與體育衛生、商業設施尤顯重要。

住宅內適當配 置高級設施，如 24 小時熱水供應、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛星天線入戶等設施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。

以新建的、即購即住的住宅房價為標準，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質交付使用的風險因素。

2. 房價受哪些因素的影響

1、宏觀因素。

主要包括：成本因素

城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。

供求關系。

供不應求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過于求時，地價會下滑，有產稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至最小，房價下跌，跌至成 本加最低利潤水平。

城市建設、經濟發展水平

這是成本因素及供求關系的衍生因素。城市建設經濟發展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。

人地關系

人地關系即城市建成區或規劃區人口與土地在數量上的對比關系，特別指現實或潛在可用于商品房建設的用地面積與有住戶需求的人口數量之間的關系。

人多地少，則存在現實的或潛在的供不應求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。

變化趨勢

上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發商的定價水平和購房者購房時機的選擇。當某種決定記價上漲 或下跌的因素發展趨勢為大多數發商、購房者公認的時候， 就會對現在的房地產價格水平產生影響。

2、微觀因素。

主要包括：成本因素

城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進而影響房價，如位置差異導致地價差異，進而導致記價更 大的差異；設計、裝修標準不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應的差別。

位置

位置是影響城市內部房地產價格水平的最重要因素，大家公認的好位置、好環境，往往也是城市建設投資、環境投資長期積累的結果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發高有機會提高利潤水平，由此導致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。

規劃設計水平與裝修標準。

小區規劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎， 自然會使房價提高。

此外，小區與住宅的設計標準與未來小區居住人口的素 質相互影響。高標準高價位，入住人口素質較高，高素質居 住人口同樣能維護小區良好的環境質量與設計水準，因而促 使房價進一步提高；普通住宅區，通俗是位，入住人口雜亂， 小區環境質量難以得到有效維護，房價也難以進一步提高； 如果有治安隱患，環境臟、亂、差，可能導致房價下降。

住宅平面格局。

內部功能設置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛等功能如果按購房者要求，設置齊 全、合理，面積分配適當，購房者在價格上就人寬容一些， 開發商則有機會提高價格。在以建筑面積計價時，住宅套內 有效使用面積大，分攤的公用面積少，即使開發商適當提高 房價，購房者也會樂意接受。

配套設施。

包括小區內生活服務配套設施及住宅內水、電、氣、等配套設施。配套設施齊全，房價就可以提高，特 別是中小學與體育衛生、商業設施尤顯重要。住宅內適當配 置高級設施，如 24 小時熱水供應、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛星天線入戶等設施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。

以新建的、即購即住的住宅房價為標準，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質交付使用的風險因素。

3. 房價是受什么因素影響

影響房價的主要因素很多，諸如供求比例、經濟發展、居民收入變動情況、居民的居住水平和居住結構情況等。

目前來說，很多因素是相對穩定的，而交通 基礎設施建設的影響，常常是最不穩定的因素。 路通橋架后，大量的居民遷離市中心，選擇交通便捷的市郊，但交通基礎設 施建設并不能從總體上支撐和提升房價，它只是起著一種“人口優勢”轉移的作 用。

因此，考慮交通影響房價的因素時，應以人口流動作為考慮的重要因素，而 不只是以有無在建、待建的交通基礎設施為標準。例如，在臨近地鐵的市郊某地 區，如該地鐵線將向更偏遠方向延伸，則該地區的人口可能不是增加，而是減少， 對該地區房價并不一定有利。

人口的流動是影響房價的直接因素。交通基礎設施 建設，是影響房價的間接因素，它通過影響人口流動來影響房價。

從整體上來看，交通設施建設，通過“人口優勢”的轉移，調整各區域房價 的比價。但是，有的因素同樣影響“人口優勢”的轉移，以至于影響各區域房價 的比價。

這些因素包括：各區域的地理區位優勢、開發程度、發展潛力、人文景 觀等等。這也對“人口優勢”的轉移起著重要的作用。

所以，在考慮其它影響房 價因素的同時，研究人口移動情況來判斷各區域未來房價，要比從交通設施建設 情況判斷各區域未來的房價更為科學和準確。

4. 房地產現狀影響因素

1 經濟背景 根據經濟學理論的分析研究，可總結出以下影響住宅房地產市場需求狀況的因素。

第一，人口狀況（包括人口數量、性別以及年齡組成，家庭構成）：人口的增加，家庭規模的減少，婚齡人口的增加，都會導致對住房需求的增長。隨著城市人口的增長，對空間的需求隨之增長，城市人口數量增加的同時，家庭人口結構也在發生變化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口減少，相對家庭戶數增加，對居住、生活、空間的需求必然增多。

與城市人口增長相伴隨的城市化進程加快，城市平面不斷擴大，城市周邊地帶空間的結構重新組合，這種城市地域的擴展無疑帶動了房地產的需求。可見，人口狀況是影響住宅房子產需求的重要因素之一；第二，房地產的價格水平：房地產市場價格仍然是影響房地產需求數量及結構的重要因素。

在正常的房地產市場上，價格偏高就會限制一定收入水平需求者的需求，價格降低會增加需求量；第三，居民收入水平：個人、家庭需求主體要把擴大空間效用的欲望變成現實，受到其收入水平的制約。由于房地產價格高，買一套住宅需要一個家庭十幾年甚至幾十年的收入，因而居民收入水平是影響房地產特別是房產需求的重要因素，一般來講，住房需求的收入彈性是較高的，消費者收入水平高，支付能力強，對住房的需求也就相對高，在其他條件不變的情況下，人們對住房的需求與其收入水平呈正比；第四，消費者的投資情況：衣食住行是人們生活中不可缺少的，消費者手中有了錢，就會滿足自己的欲望，向各個方面投資，如果投資教育，投資證券以及房地產等等，人們如果對股票喪失了信心，也許會將投資的興趣由證券轉移到房地產，增加房地產的需求量，因此，消費者的需求量也是影響住房需求的一方面因素；第五，“危改”拆遷帶來的影響：牽動千家萬戶的危改，促進了房地產市場的健康發展，在近十年的時間里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了許多沉寂的房地產市場，大大增加了房地產市場的需求量，拆遷帶來的住宅需求是不可避免的；第六，利率及抵押貸款的條件：受經濟發展水平的限制和個人積累的制約，個人購買住房多數都依靠銀行提供貸款來解決購房資金問題，形成了銀行信貸中一種新的業務（個人住房信貸），近年來，隨著我國住房制度的逐步深化，個人住房抵押貸款業務快速發展，貸款利率的高低對房地產需求市場也是有一定影響的；第七，*策因素：*策因素對生產性需求和消費性需求都有重要影響，*策是國家對房地產業進行宏觀調控的必要手段，對房地產供求的總量平衡和結構優化有極強的控制調節作用，與消費者需求有關的*策，主要有住房*策以及相關的優惠*策。

2 層次分析 用AHP方法（層次分析法）分析問題大體要經過五個步驟：第一，建立層次結構模型；第二，構造判斷矩陣；第三，層次單排序；第四，層次總排序；第五，一致性檢驗。其中后三個步驟在整個過程中需要逐層地進行。

我們應用AHP方法對房地產需求的影響因素進行分析，可建立如圖1 所示的層次結構模型。 利用特爾菲方法（“老手法”）對三類人員（住宅房地產需求人員，住宅房地產專門研究人員，住宅房地產供給人員）進行統計調查，根據調查資料，利用1~9比例標度法得到不同人員意見之間的相對重要性之比為H1:H2=1:5, H1:H3=1:3,H2:H3=3:1，根據方根法計算得到H1、H2、H3的權數分別為：0.105、0.637、0.258，判斷矩陣的最大特征值為λmax=3.039，一致性指標為CI=0.019，平均隨機一致性指標為RI=0.58 ，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0.033<0.10，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；需求人員意見下各方案相對重要性之比為P1:P2=3:1,P1:P3=5:1,P1:P4=4:1,P1:P5=7:1, P2:P3=3:1,P2:P4=2:1,P2:P5=5:1,P3:P4=1:2,P3:P5=3:1, P4:P5=3:1，計算得到P1、P2、P3、P4、P5的權數分別為：0.491、0.232、0.092、0.138、0.046，判斷矩陣的最大特征值為λmax=5.126，一致性指標為CI=0.032，平均隨機一致性指標為RI=1.12，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0.028<0.10，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；專門研究人員意見下各方案相對重要性之比為 P2:P3=1:7,P2:P4=1:3,P2:P5=1:5,P3:P4=5:1,P3:P5=3:1, P4:P5=1:3，計算得到P2、P3、P4、P5的權數分別為：0.055、0.564、0.118、0.263，判斷矩陣的最大特征值為λmax=4.117，一致性指標為CI=0.039，平均隨機一致性指標為RI=0.9，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0.043<0.10，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；供給人員意見下各方案相對重要性之比為P1:P2=1:1,P1:P3=3:1,P1:P4=3:1,P2:P3=3:1,P2:P4=3:1,P3:P4=1:1，計算得到P2、P3、P4、P5的權數分別為：0.406、0.406、0.094、0.094，判斷矩陣的最大特征值為λmax=4，一致性指標為CI=0，平均隨機一致性指標為RI=0.90，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0<0.10，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；層次總排序計算結果為P3、P5、P2、P1、P4，排序權值分別為：0.393、0.172、0.164、0.157、0.113，一致性指標為CI=0.028，平均隨機一致性指標為RI=0.9231，判斷矩。

5. 房地產的價格受哪些因素影響

這些因素包括：

1.社會因素

社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結構、消費心理等。例如，人口

密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結構趨于小型化增加了家庭單

位數量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格。人們消費心理的變化

也影響著房地產的設計和開發建設，當人們消費心理傾向于經濟實用型的時候，

房地產的設計和開發都會以降低成本和售價為目標。當人們消費心理趨于舒適

方便時，房地產開發則注重功能的完善和居住環境的美化。雖然這可能會增加

開發成本，但同時也提高了售價。

2.*治因素

*治因素是指會對房地產價格產生影響的國家*策法規，包括房地產價格

*策、稅收*策、城市發展規劃等。例如，目前中國*府正通過制定*策法規致

力于減少房地產開發和交易過程中的各種不合理收費，從而降低住房價格，使之

與廣大居民的收入相匹配。

3.經濟因素

經濟因素包括宏觀經濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等。例如，當經濟處

于增長期時，社會對房地產的需求強烈，其價格也水漲船高。當經濟處于蕭條期

時，社會對各種房地產的需求減少，價格自然會下降。物價水平和居民收入水平

也與房地產價格呈同向變動。

4.自然因素

自然因素包括房地產所處地段的地質、地形、地勢及氣候等。例如，地質和

地形條件決定了房地產基礎施工的難度，投入的成本越大，開發的房地產價格就

越高。氣候溫和適宜、空氣質量優良的地域，其房地產價格也會比氣候相對惡劣

的地域高。

5.區域因素

區域因素包括交通狀況、公共設施、配套設施、學校、醫院、商業網點、環境狀

況等。例如，地處交通便利城區的房地產價格較高，交通不方便的郊區則價格偏

低。對于商業房地產，區域因素尤其重要。繁榮的商圈區域內的房地產價格高

昂，因持有這些區域的房地產而取得的租金收入不菲。

6.個別因素

個別因素是指影響某個房地產項目的具體因素，包括建筑物造型、風格、色

調、朝向、結構、材料、功能設計、施工質量、物業管理水平等。功能設計合理、施

工質量優良、通風采光好和良好的朝向等因素都會相應地在房地產價格上體現

出來。

6. 房價是受什么因素影響

影響房價的主要因素很多，諸如供求比例、經濟發展、居民收入變動情況、

居民的居住水平和居住結構情況等。目前來說，很多因素是相對穩定的，而交通

基礎設施建設的影響，常常是最不穩定的因素。

路通橋架后，大量的居民遷離市中心，選擇交通便捷的市郊，但交通基礎設

施建設并不能從總體上支撐和提升房價，它只是起著一種“人口優勢”轉移的作

用。因此，考慮交通影響房價的因素時，應以人口流動作為考慮的重要因素，而

不只是以有無在建、待建的交通基礎設施為標準。例如，在臨近地鐵的市郊某地

區，如該地鐵線將向更偏遠方向延伸，則該地區的人口可能不是增加，而是減少，

對該地區房價并不一定有利。人口的流動是影響房價的直接因素。交通基礎設施

建設，是影響房價的間接因素，它通過影響人口流動來影響房價。

從整體上來看，交通設施建設，通過“人口優勢”的轉移，調整各區域房價

的比價。但是，有的因素同樣影響“人口優勢”的轉移，以至于影響各區域房價

的比價。這些因素包括：各區域的地理區位優勢、開發程度、發展潛力、人文景

觀等等。這也對“人口優勢”的轉移起著重要的作用。所以，在考慮其它影響房

價因素的同時，研究人口移動情況來判斷各區域未來房價，要比從交通設施建設

情況判斷各區域未來的房價更為科學和準確。

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