榮觀房產網1. 房地產市場營銷中項目定位應注意哪些方面
第一節 定位對象 生產普通產品和建造房地產不一樣，“蛋糕”生產多了，為了保證蛋糕原定價格和原有利潤，生產商可將多于市場需求的蛋糕倒掉，讓市場總是處于非飽和狀態。
而房地產則不同，在其尚未“懷孕”之時，就要考慮這個“生命體”能不能誕生，也就是所要開發的房地產項目定位是否恰當。缺乏準確定位，至今仍然是本土房地產企業在市場競爭中的“瓶頸”，是房地產建造和銷售中突出的問題。
例如，名稱過多使用**嘉園，**佳園，**花園，**豪宅花園等等，房地產產品缺乏個性色彩，或者盲目將自有優勢當作定位。據專家觀察，房地產行業樓盤失敗，十有六、七是定位對象不準，造成定位失當。
如何進行準確的對象定位呢？一、目標指向定位 房地產市場目標可以從多個方面來進行定位。就房地產市場而言，除了極個別地區的區域市場外，大多數房地產仍屬于買方市場。
即對房地產產品的消費者而言，永遠處在選擇的優勢地位。開發商自己的能力總是有限的。
資金、管理、技術、購買力等都會影響房地產市場的目標定位。開發房地產前，必須要有一個清晰的認識：高、中、低三個檔次的市場，不是你一個開發商能夠全部通吃下來的。
即使是同一檔次的目標市場也會因為消費者的不同需求和偏好而產生差別化和個性化需求的目標市場。1、從房地產主題上來定位的話，我們可以把房地產的市場目標分為健康住宅、創新住宅、生態住宅、家園住宅、花園住宅、智能住宅、體育住宅、文化住宅、歷史住宅等等。
（1）健康住宅主題定位 人們在物質生活比較富足的情況下，就會有一種追求健康的生活方式和優質的工作環境的心理動機。開發以健康為主題定位的房地產，旨在激發人們內心對高品味生活的追求欲望，倡導一種全新的生活方式和人文體驗。
有關專家將“健康住宅”定義為：在符合住宅基本要求的基礎上，突出健康要素，以人類的居住應是健康的、可持續發展的為理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次的需求，為居住者營造一處健康、安全、舒適和環保的高品質住宅和社區。也就是說，健康住宅應該是能使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好的狀態的住宅。
可以滿足宅內和住區的居住環境兩方面的要求。不僅可以包括與居住相關聯的物理量值，諸如溫度、濕度、通風換氣、噪音、光和空氣質量等，而且還包括主觀性的心理因素值：平面空間布置，私密保護、視野景觀，感官色彩、材料選擇等。
北京奧林匹克花園廣場就是從這個主題內涵上來進行定位的。北京奧林匹克花園廣場以奧林匹克主題內涵（運動、人文、綠色環保，藝術、教育、和諧等）為主線，以運動和健康為特色和先導，將源于體育的生活哲學和社會居住文化有機結合，使體育運動為人類的和諧發展服務，提倡人的全面發展，提倡人類社會的和諧與公正，提倡建立一個和平的美好的人居世界，營造奧林匹克花園業主守望相依，互助友愛和健康向上的鄰里關系和社區氛圍，將現代人從普遍存在的壓抑感和不安全感中解脫出來，使社區真正成為現代人的“心靈家園”，使奧林匹克精神深入人心。
北京奧林匹克花園廣場，以突出健康社區主題，在前期將項目形象定位為“北京市奧林匹克國際運動型健康社區。” 圍繞主題定位，另確定了幾個子主題定位：1、北京市級大型居住項目，吸引的目標客戶為全市、市郊范圍。
2、居住的品質定位在中、高檔，提供全方位的優質家居服務。3、國際社區 面向國內及外籍人士。
社區文化順應國際潮流、易溝通和傳播。4、運動社區 健康的載體為運動，運動為社區文化傳播的主要媒體。
根據健康住宅的主題定位要求，北京奧林匹克花園設計從細節上來體現。通過原創性設計，賦予小區景觀獨有的特色；采用人車分流，體現心理安全；在小區設置運動場館，體現運動安全；采用綠谷概念，體現對人的尊重；采用步移景異的空間形態，體現綠色概念。
由于定位恰當準確，使得北京奧林匹克花園總建筑面積為100萬平方米的超級大型樓盤銷售良好。（2）創新住宅主題定位 房地產開發商從滿足人們求異求新心理的角度出發，挖掘出人們對住宅追求高舒適度高新鮮感的需求。
開發以創新為主題定位的房地產，對開發商獲得高額利潤和資金高回報率是一種有益舉措。北京鋒尚國際公寓，就是以創新為主題內容來進行定位的。
鋒尚國際公寓屬純住宅小區，占地2.6公頃，總建筑面積10萬平方米。在開發前，北京錦繡大地房地產開發有限公司就以創新為市場切入點，倡導高舒適度低能耗完全不同于國內傳統的“節能住宅”。
在技術層面突出八大創新思維。如外墻子系統隔熱系數優于國標三倍以上，屋面的總隔熱系數也優于國標三倍以上，與其它高樓一樣冬暖夏涼，設立避防噪聲子系統等等。
在營銷理念上，突出四大創新理念。 （3）生態住宅主題定位 生態是目前房地產開發的一個時髦詞語。
生態環境的需求，是人們對生活質量有更高要求的一種體現。所謂生態，即指生物在一定的自然環境下發生有序發展的狀態。
生態住宅，就是滿足人們對自然環境下的綠色和環保、和諧和自由的心理需求而營建的房地產項目。青島天泰陽光海岸商住小區，就是以生態主題為定。
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