榮觀房產網1. 中華人民共和國國家標準房地產估價規范的術語
2.0.1房地產real estate,real property土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。
2.0.2房地產估價real estate appraisal,property valuation 專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，e68a8462616964757a686964616f31333361303036按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2.0.3估價對象subject property一個具體估價項目中需要估價的房地產。
2.0. 4估價目的appraisal purpose估價結果的期望用途。2.0.5估價時點appraisal dete,date of Value估價結果對應的日期。
2.0.6客觀合理價格或價值value 某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。2.0.7公開市場open market在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開并不具有排它性。
2.0.8公開市場價值open market value在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。
2.0.9類似房地產similar property與估價對象處在同一供求圈內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。2.0.10同一供求圈comparable search area與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。
2.0.11最高最佳使用highest and best use法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用。2.0.12市場比較法 market comparison approach,sales comparison approach將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.0.14成本法cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.0. 15假設開發法hypothetical development method, residual method 預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.0.16基準地價修正法land datum value method 在*府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的方法。
2.0.17潛在毛收入potential gross income 假定房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入。2.0.18有效毛收入effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。
2.0.19運營費用operating expenses 維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。2.0.20凈收益net income, net operating income 由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。
2.0.21建筑物重置價格replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同 等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。2. 0.22建筑物重建價格reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。
2.0.23物質上的折舊physical depreciation physical deterioration 建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。2.0.24功能上的折舊functional depreciation, functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。
2.0.25經濟上的折舊economic depreciation, economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。2.0.26估價結果conclusion of value 關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。
2.0.27估價報告appraisal report 全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。
2. 中華人民共和國國家標準房地產估價規范的介紹
國標準房地產估價GB/T50291一1999(1999年6月1日起實施)中華人民共和國國家標準房地產估價規范GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起執行）
3. 中華人民共和國國家標準房地產估價規范的估價方法
5.1 估價方法選用5.1.1估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。
5.1.2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。5.1.3根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。
5.1.4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。5.1.5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。
5.1.6具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。5.1.7在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。
5.2市場比較法5.2.l運用市場比較法估價應按下列步驟進行：1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行區域因素修正 7進行個別因素修正；8求出比準價格。5.2.2運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。
搜集交易實例應包括下列內容：1交易雙方情況及交易目的；2交易實例房地產狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式。5.2.3根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。
選取的可比實例應符合下列要求：l是估價對象的類似房地產；2成交日期與估價時點相近，不直超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。5.2.4選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一，其表達方式和內涵。
換算處理應包括下列內容：1統一付款方式；2統一采用單價；3統一幣種和貨幣單位；4統一面積內涵和面積單位。注：1 統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清。
2不同市種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。5.2.5進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。
有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：l 有利害關系人之間的交易；2急于出售或購買情況下的交易；3受債權債務關系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負擔的交易； 9其他非正常的交易。注：1 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正； 2對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照*府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。
5.2.6進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正直采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。
在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。5.2. 7進行區域因素修正，應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。
區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規劃限制等影響房地產價格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
進行區域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較，找出由于區域因素優劣所造成的價格差異進行調整。5.2.8進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。
有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優劣所造成的價格差異進行調整。5.2.9交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。
每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。5.2.10選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果，作為比準價格。
5.2.11市場比較法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關參數的求取。5.3收益法5.3.1運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當的資本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。
注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。5.3.2凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：l出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維。
4. 中華人民共和國國家標準房地產估價規范的不同估價目的下的估價
6.0. l房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權出讓價格評估； 2房地產轉讓價格評估； 3房地產租賃價格評估； 4房地產抵押價值評估； 5房地產保險估價； 6房地產課稅估價； 7證地和房屋拆遷補償估價； 8房地產分割、合并估價； 9房地產糾紛估價； 10房地產拍賣底價評估； 11企業各種經濟活動中涉及的房地產估價； 12其他目的的房地產估價。
6.1土地使用權出讓價格評估6.1.1 土地使用權出讓價格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產管理法）、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。6.1.2土地使用權出讓價格評估，應分清土地使用權協議、招標、拍賣的出讓方式。
協議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準，招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，參照6.10房地產拍賣底價評估進行。6.1.3土地使用權出讓價格評估，可采用市場比較法、假設開發法、成本法、基準地價修正法。
6.2房地產轉讓價格評估6.2.1房地產轉讓價格評估，應依據《中華人民v共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。6.2.2房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。
6.2.3房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。6.2.4以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應符合國家法律、法規的規定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益價值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。
6.3房地產租賃價格評估6.3.1房地產租賃價格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》人城市房屋租賃管理辦法》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。
住宅的租賃價格評估，應執行國家和該類住宅所在地城市人民*府規走的租賃*策。6.3.3房地產租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。
6.3.4以營利為目的出租劃撥土地使用權上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。6.4房地產抵押價值評估6.4.1房地產抵押價值評估，應依據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、〈城市房地產抵押管理辦法》以及當地和其他有關規定進行。
6.4.2房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。6.4.3房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。
依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值。
再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理： 1 首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。
此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。 2用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。
6.4.5以具有土地使用年限的房地產抵押的，評估其抵押價值時應考慮設走抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價的影響。6.4.6以享受國家優惠*策購買的房地產抵押的，其抵押價值為房地產權利人可處分和收益的份額部分的價值。
6.4.7以按份額共有的房地產抵押的，其抵押值為抵押人所享有的份額部分的價值。6.4.8以共同共有的房地產抵押的，其抵押價值為該房地產的價值。
6.5房地產保險估價6.5.1 房地產保險估價，應依據《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關規定進行。6.5.2房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。
6.5.3保險價應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎的保險標的價值。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的實際投保金額。
6.5.4房地產投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。6.5.5房地產投保時的保險價值，根據采用的保險形式，可按該房地產投保時的實際價值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定。
6.5.6保險事故發生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。對于其。
5. 房地產估價規范 gb/t50291
房地產估價規范[附條文說明] GB/T 50291-2015，本規范的主要內容是：1.總則；2.估價原則；3.估價程序；4.估價方法；5.不同估價目的下的估價；6.估價結果7.估價報告；8.估價職業道德。
規范
本次修訂的主要內容是：1.調節了章節劃分，刪除了規范的第二章術語和附錄A估價報告的規范格式；2.增加了路線價法、標準價價調整法、多元回歸分析法、修復成本法，損失資本化法、價差法等方法。以及房地產損害賠償估價、房地產投資基金物業估價、為財務報告服務的房地產估價等目的的估價；3.細化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價，估價結果、估價報告、估價職業道德等內容。
6. 房地產估價有哪些規范條文
總 則 1.0.1 制定本規范的目的主要有三個：一是規范房地產估價行為；二是統一房地產估價程序和方法；三是促使做到估價結果客觀、公正、合理。
實行房地產估價的法律依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定。《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定："國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。"第58條規定："國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
" 在房地產估價中還需遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的其他有關規定。 例如，《中華人民共和國城市房地產管理法》第12條關于土地使用權出讓金最低價的規定，第39條、第50條關于劃撥土地使用權轉讓時應繳納土地使用權出讓金或土地收益的規定，第55條關于出租劃撥土地使用權上的房屋應將租金中所含土地收益上繳國家的規定，等等；《中華人民共和國土地管理法》第47條關于征用土地補償的規定。
1.0.2 本規范的適用范圍是在中華人民共和國境內從事各種房地產估價活動。 凡是在中華人民共和國境內從事房地產估價活動，無論是土地使用權出讓、房地產轉讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產價值證明或記帳，還是企業合資、合作、聯營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產清算，以及住房制度改革中的房地產估價、商品房預售條件中的估價、房地產復核估價等，都應遵守本規范。
1.0.3 獨立、客觀、公正，是對房地產估價的總要求。 獨立，是要求房地產估價時不應受外界不合理因素的干擾和影響。
客觀，是要求房地產估價時要盡可能地減少估價人員的主觀意志對估價過程和估價結論的影響。房地產估價并非由估價人員主觀地確定市場價格，而是客觀地反映市場價格的形成過程和結果。
房地產估價應力求客觀、準確、合理地模擬市場的價格形成過程將估價對象的客觀合理價格或價值反映出來。公正，是要求房地產估價時必須站在中立的立場上，不偏袒當事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方。
7. 國家對房地產評估有哪些規定
為使國家對于房地產交易的干預保持在合理限度內，價格評估中要求評估者遵循公正、公開、公平的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以其基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
具體而言： 1、以公正、公平、公開原則為指導。 在房地產價格評估中，房地產價格評估機構應公正地對待每一個要求進行房地產價格評估的委托人；房地產價格評估各方享有平等的權利和承擔平等的義務以及房地產價格評估的程序、標準等應向社會公開。
2、評估以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎。 基準地價是指按照不同的土地級別、區域分別評估和測算的商業、工業、住宅等各類用地的使用權的平均價格；標定地價是指對需要進行土地使用權出讓、轉讓、抵押的地塊評定的具體價格，它以基準地價為依據，根據許多具體條件評定某一地塊在某一時間的價格；房屋的重置價格指按照當前的建筑技術、工藝、建筑材料價格、人工、運輸費用等，重新建造同類結構、式樣、質量標準的房屋價格。
3、評估以當地市場價格作為參考。房地產價格形成的因素復雜多變，必須依賴于客觀的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，應當具體情況具體分析。
以當地市場價格為房地產評估時的參考，可以使評估價格更加合理、科學、可信。 。