榮觀房產網1. 房地產開發項目經濟評價方法
對工程項目的經濟合理性進行計算、分析、論證，并提出結論性意見的全過程。是工程項目可行性研究工作的一項重要內容，也是最終可行性研究報告的一個重要組成部分。目的是根據國民經濟長遠規劃和地區、部門（或行業）規劃的要求，結合產品需求預測和工程技術研究，通過計算、分析、論證和多方案比較，提出全面的評價報告，為方案決策和編制設計任務書提供可靠的依據。
內容 工程項目的經濟評價包括企業經濟評價和國民經濟評價。前者是從企業的角度進行企業盈利分析，后者是從整個國民經濟的角度進行國家盈利分析，根據項目對企業和對國家的貢獻情況，確定項目的可行性。對涉及整個國民經濟的重大項目和嚴重影響國計民生的項目，對稀缺資源開發和利用的項目，對涉及產品或原料、燃料進出口或代替進出口的項目，以及產品和原料價格明顯不合理的項目等，除進行企業經濟評價外，必須進行詳細的國民經濟評價。當兩者有矛盾時，項目的取舍將取決于國民經濟評價。
企業經濟評價的指標和計算方法 企業經濟評價是項目經濟評價的主要組成部分。它從企業角度按現行價格及企業基準收益率進行計算、分析及評價工程項目的投資經濟效果，一般采用企業內部收益率及投資回收期作為主要評價指標。
① 企業內部收益率。是指投資項目在建設和生產服務年限內，各年凈現金流量現值累計等于零時的貼現率。其計算公式為：
式中c1為現金流入；c0為現金流出【c1-c0】t為第t年的凈現金流量；a t為第t年的貼現系數，a t=1/(1+i)t;n為建設和生產服務年限的終了年份；為自建設開始年至n年的總和；i為內部收益率。
企業內部收益率分為全部投資內部收益率和自有資金內部收益率。前者是在沒有外來資金的情況下計算的內部收益率；后者是在有借款的情況下，計算借款利息和本金償還的內部收益率。對各種項目都要計算全部投資內部收益率；對涉外項目，還應增加計算國內資金內部收益率。
② 投資回收期。指以工程項目的凈收益抵償總投資所需要的時間，是反映工程項目真實償還能力的重要指標。計算投資回收期的公式有靜態方法及動態方法二種：
a. 按靜態方法計算投資回收期。其計算公式為 b.
式中I為總投資；S為年銷售收入；C′為年經營總成本（不含基本折舊）；T為年稅金；P為投資回收期（自建設開始年份算起）。
b.按動態方法計算的投資回收期。其計算公式為
式中P(I)為總投資的現值；a t為第t年的貼現系數。
在項目評價中，求出的內部收益率（IRR）及投資回收期（P），應分別與基準收益率（i c）及回收期（P c）比較，當IRR≥i c及P≤P c時，項目可考慮接受。
根據項目的具體情況和實際需要，還可計算其他評價指標，如靜態投資收益率、凈現值及凈現值指數等。
國民經濟評價的指標和計算方法 項目國民經濟評價是從整個國民經濟的角度考察項目的效果和費用。效果指項目對國民經濟的貢獻，包括直接效果和間接效果；費用指國民經濟為項目所付出的代價，包括直接費用和間接費用。
為了正確估算工程項目對整個國民經濟的真實效果，在進行國民經濟評價時，對于國內價格明顯不合理的投入品和產出品，其價格應予適當調整。
國民經濟評價一般采用凈產值凈現值和凈產值內部收益率等指標。
① 凈產值凈現值（NPVG）。反映項目對國家貢獻的一項絕對效果指標。是按設定的折現率或凈產值基準收益率，將項目建設和生產服務年限內各年的凈產值折現到基準年的現值之和。其計算公式有兩種：按全部投資計算為
按國內投資計算為
式中S A為年銷售收入；MI A為除工資外的其他投入；I A為全部投資費用；I 為國內投資部分；R E為流至國外的金額；R F為項目外部效果；a t為第t年的折現系數，a t=1/(1+i)t。
凈現值大于零或等于零的項目是可以接受的。在選擇方案時，應選凈現值大的方案。
② 凈產值內部收益率（IRRG）。反映項目對國家貢獻的一項相對效果指標。是指項目在建設和在生產服務年限內各年凈產值凈現值累計等于零時的折現率。其計算公式有兩種：按全部投資計算為
按國內投資計算為
凈產值內部收益率應與凈產值基準收益率比較，當前者大于后者時，項目將可以考慮。
根據工程項目的具體情況和實際需要，還可采用社會純收入內部收益率、凈外匯效果、就業效果等補充評價指標。
2. 項目經濟評價方法是什么
一、資金時間價值 1、對于現金流量圖和現金流量的計算要熟練掌握。
考試時如果有用到該知識的考題，即使考題不要求畫出現金流量圖，建議大家也要畫出現金流量圖進行計算。 （1）、對六個基本公式要求熟練掌握應用。
這是后面的財務評價，方案經濟比較及優化的基礎知識。有時考題會將各系數給出附表，但是要求自己能夠獨立計算。
（2）、六個公式的相應的現金流量圖要能夠獨立的畫出來。 （3）、六個系數的模式為：欲求值/已知值。
例如，已知現值，折算率，期數n，求終值的表示符號為：（F/P,i,n） (4)、六個基本公式的應用前提是：現金流量圖必須是：現值發生在0點，終值發生在n點，第一個年金發生在1點，最后一個年金發生在n點。如果題目給出的年金，現值，終值沒有在相應點上，就要通過折算來計算。
2、名義利率和有效利率要會計算，在案例中尤其注意考試往往給名義利率，我們要換算成有效利率。
3. 建設項目經濟評價是如何進行的
建設項目經濟評價是根據國民經濟發展戰略和行業、地區發展規劃的要求，在做好產品（服務）市場需求預測及廠址選擇、工藝技術和設備選擇等工程技術研究的基礎上，計算項目投入費用和產出效益，對擬建項目財務可行性、經濟可行性進行多方案的比較、分析和論證。
它是各類投資項目的項目建議書、可行性研究和項目評估等決策研究的核心內容。項目經濟評價方法分為財務評價和國民經濟評價兩個層次。
在一般情況下，先進行財務評價，然后在此基礎上調整效益、費用、價格等數據，進一步作出項目的國民經濟評價。
4. 房地產市場分析方法和內容
房地產市場分析方法和內容 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。
本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。 一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。
區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。
項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。
所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。 地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。
房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。
此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。 市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。
③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。 專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。
找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。 項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。
這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。
其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。
吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。
預測項目的吸納量及吸納量計劃、敏感性分析 測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。
即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。 二、不同使用目的下房地產市場分析的特點 在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。
如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、*府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。 1、投資決策中的房地產市場分析 房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。
其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發時間，。
5. 如何應用項目投資評價的各種方法
一般分兩種情況，一種是上市公司請專業的證券資質的資產評估事務所來做投資項目的分析，根據專業的評估報告的分析與計算，做出對投資項目的判斷。這種方式做出的判斷有理有據，專業，會有一定的費用。大部分上市公司采用這種方式。
另外一種是上市公司根據自己的投資發展部門做出的投資項目的判斷。一般評價方法和標準。根據分析評價指標的類別，投資項目評價分析的方法，可被分為貼現的分析評價方法和非貼現的分析評價方法兩種。
（一）貼現的分析評價方法
貼現的分析評價方法，是指考慮貨幣時間價值的分析評價方法，亦被稱為貼現現金流量分析技術。
1、凈現值法
這種方法使用凈現值作為評價方案優劣的指標。所謂凈現值，是指特定方案未來現金流入的現值與未來現金流出的現值之間的差額。按照這種方法，所有未來現金流入和流出都要按預定貼現率折算為它們的現值，然后再計算它們的差額。如凈現值為正數，即貼現后現金流入大于貼現后現金流出，該投資項目的報酬率大于預定的貼現率。如凈現值為零，即貼現后現金流入等于貼現后現金流出，該投資項目的報酬率相當于預定的貼現率。如凈現值為負數，即貼現后現金流入小于貼現后現金流出，該投資項目的報酬率小于預定的貼現率。
凈現值法是具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。凈現值法應用的主要問題是如何確定貼現率，一種辦法是根據資金成本來確定，另一種辦法是根據企業要求的最低資金利潤率來確定。前一種辦法，由于計算資金成本比較困難，故限制了其應用范圍；后一種辦法根據資金的機會成本，即一般情況下可以獲得的報酬來確定，比較容易解決，因此通常使用的是后一種方法。
2、內含報酬率法
內含報酬率法是根據方案本身內含報酬率來評價方案優劣的一種方法。所謂內含報酬率，是指能夠使未來現金流入量現值等于未來現金流出量現值的貼現率，或者說是使投資方案凈現值為零的貼現率。
凈現值法和現值指數法雖然考慮了時間價值，可以說明投資方案高于或低于某一特定的投資報酬率，但沒有揭示方案本身可以達到的具體的報酬率是多少。內含報酬率是根據方案的現金流量計算的，是方案本身的投資報酬率。
內含報酬率的計算，通常需要“逐步測試法”。首先估計一個貼現率，用它來計算方案的凈現值；如果凈現值為正數，說明方案本身的報酬率超過估計的貼現率，應提高貼現率后進一步測試；如果凈現值為負數，說明方案本身的報酬率低于估計的貼現率，應降低貼現率后進一步測試。經過多次測試，尋找出使凈現值接近于零的貼現率，即為方案本身的內含報酬率。
內含報酬率在評價方案時要注意到，比率高的方案絕對數不一定大，反之也一樣。這種不同和利潤率與利潤額不同是類似的。
（二）非貼現的分析評價方法
非貼現的方法不考慮時間價值，把不同時間的貨幣收支看成是等效的。這些方法在選擇方案時起輔助作用。常用的方法為回收期法、會計收益率法等，下面進行舉例簡述。
1、回收期法
回收期是指投資引起的現金流入累計到與投資額相等所需要的時間。它代表收回投資所需要的年限。回收年限越短，方案越有利。
回收期法通俗易懂，大致反映投資回收速度，而且計算簡便，但是這種方法有兩個缺陷：第一，它忽略了回收期后的收益，容易造成嚴重的退縮不前。因為許多對企業的長期生存至關重要的較大型投資項目，并非在開始幾年內就能帶來收益，實際上，資本投資的全部目的在于創造利潤，而不只是為了保本。第二，由于決策者以回收期作參數，往往會導致企業優先考慮急功近利的項目，導致放棄長期成功的方案。特別是對于投入資金大，而且周期長的項目，則不宜唯一使用這一指標。它是過去評價投資方案最常用的方法，目前作為輔助方法使用，主要用來測定方案的流動性而非營利性。
2、會計收益率法
這種方法計算簡便，應用范圍很廣。它在計算時使用會計報表上的數據，以及普通會計的收益和成本觀念，以會計收益率法作為評價投資的參數，要求企業事先確定要達到的必要會計收益率。在進行決策時，高于必要會計收益率的方案可以入選，在多個互斥方案中則選用會計收益率最高者。