榮觀房產網1. 成本分析報告怎么寫
原發布者：王世超
項目成本分析報告范文
___________________________________________________________
項目成本分析報告
編制單位：
編 制 人：項目經理：日 期： 2021年 09 月 25日
成本分析報告審批表
項目名稱： 2019年05月
項目經理|編制人員|事業部商務合約部審核意見|事業部分管領導|意見|公司商務管理部審核 |意見|公司分管領導審核|意見|
項目成本分析報告目錄|一、項目基本情況介紹|二、合同主要條款|
三、本次成本分析節點|
四、項目效益及成本費用情況|
（一）收入、成本費用的確認原則|
（二）項目效益情況及成本費用情況|
（三）預算成本與實際成本對比費用節超分析|
1、人工費分析|
2、材料費分析|
3、機械費分析|
4、間接費分析|
五、項目成本控制存在的風險|
六、項目預計索賠利潤分析|
七、存在的問題與不足|八、改進措施|
一、項目基本情況
工程項目位， 工程為A03、A05、A07、A09地塊內住宅、商業、網點及配套建筑等，總建筑面積約30萬平米；結構類型：框架、框剪、剪力墻；層數：高層、小高層、多層。建設單位為雞西恒祥房地產開發有限公司，監理單位為雞西銀建工程建設監理有限公司
工期： 2017年09月25日---------2019年06月30日（2）三、本次成本分析節點截止2017年9月25日施工內容為：土建部分A07地塊19#、20#、21#、22#、23#、16#、17
2. 成本分析報告
主要從以下幾個方面入手：
1.公司主營業務收入完成情況。與公司去年同期比較，完成公司全年預算數。預算完成分析；銷售增長分析；企業收入構成分析（主營業務收入和其它業務收入；現銷收入和賒銷收入；主營業務構成；地區收入構成）；影響收入的價格因素與銷售量因素分析；詳細分析經營情況。
2.利潤指標完成情況分析。與公司去年同期比較及完成公司全年預算情況，分析其變動影響因素。主要分析主營業務利潤和凈利潤上升或下降的原因，分析各主要產品盈利能力。預算完成分析；利潤增長分析；利潤構成分析（各項利潤構成；主營業務利潤構成；地區利潤構成）；各項利潤分析（凈利潤、利潤總額、營業利潤、主營業務利潤）；會計調整因素影響。
3.主營業務成本分析。與公司去年同期比較及完成公司全年預算數，進行分析說明其增減因素及影響程度，找出產生問題關鍵所在。預算完成情況分析；主營業務成本降低額；主營業務成本降低率；各主要產品主營業務成本降低額和降低率，以及它們對全部產品主營業務成本降低率的影響；主要產品單位銷售成本分析。
4.期間費用分析。營業費用、管理費用和財務費用分析，找出增加及節余的主客觀影響因素。人力資源費、科研經費、辦公費、招待費、差旅費等是否突破預算，如何控制，抓住重點和異常問題重點分析。但在對損益分析尤其是成本分析前，成本的劃分、成本責任的落實尤其重要。
此外，舉例說明財務分析。本月電費減少了10%，可以做的深度分析是：為什么減少了，因為天氣變涼了，空調使用得少了。那這個因素影響了多少？影響了6%，那就是說除此之外還有其他因素？對，還有就是長春市減低每千瓦時的電費了，怎么會降低電費呢？那降低了多少？每度降了0.2元，影響了7%。那另外的1%是什么因素？由于本月推出的新產品制造過程中耗電量較高，使得電費上升了1%。可以做的高度分析是：
1.上月管理層要求的降低成本的措施有了正面反映。空調電費下降明顯，約降低20萬元，但距離制定的電費下降目標還有差距，如繼續加強宣傳和控制，下月應能再降低10萬元。這樣全年能節約20*4+10*3=110（萬元）。
2.雖然本月推出的新產品制造過程中耗電量較高，但通過量本利分析，其對可控費用后利潤（PAC）有著正面的影響。同時市場部門的反饋也表明該新產品有競爭力，建議繼續加強新產品宣傳和機器設備的保養工作。真正的財務分析，不能單就數字之間進行簡單對比，而應當揭示數字背后相關業務間的必然聯系，要找出原因，提出措施和建議。發現問題、分析問題、解決問題。
3. 成本分析報告怎么寫啊,主要寫哪些內容啊
完全成本=生產成本+期間費用
生產成本=直接材料+直接人工+制造費用
期間費用=管理費用+銷售費用+財務費用
直接材料=原材料+輔助材料+燃料+動力
即：完全成本=（（原材料+輔助材料+燃料+動力）+直接人工+制造費用）+（管理費用+銷售費用+財務費用）
分析時，一方面要對上述各個成本項目分析與本月預算的增減變化，還要分析與上年同期的增減變化情況，對于有數量的成本項目，還要具體分析數量變化影響、價格變化的影響和單耗變化的影響。舉例如下：
影響利潤的主要增減因素分析如下：
（一）與月度預算比：減利91萬元
1、主營業務收入比月度預算比，增加93萬元
(1)由于銷量影響增利86萬元，其中：電銷量增加297.67萬度，增加收入150萬元；蒸汽銷量減少0.40萬噸，減少收入66萬元，，水銷售量增加0.3萬噸，增加收入2萬元。
(2)由于價格影響增利7萬元，其中：電減收6萬元，蒸汽增收13萬元。
2、主營業務成本比月度預算增加269萬元
由于銷量影響增本68萬元，其中：由于電銷量增加297.67萬度，增本121萬元，蒸汽實際銷量減少0.4萬噸，減本54萬元，除鹽水增本1萬元。
由于單位成本影響增本201萬元，其中：電單位成本增加增本159萬元，蒸汽單位成本增加增本45萬元，除鹽水單位成本降低減本3萬元。
按成本項目分析如下：
⑴煤炭成本增加，減利322萬元，其中：
①原煤價格升高，減利649萬元
(612.96-584)*224077噸=649萬元
②標煤單耗降低，減少成本，增利289萬元
其中：供電標煤耗降低減少成本162萬元
(0.3693-0.3772)*24.53*834.29=162萬元
供熱標煤耗降低減少成本127萬元
(0.1242-0.1270)*54.223*834.29=127萬元
⑵其他燃料比預算增加，減利205萬元，其中
價格因素影響減利7萬元
消耗量影響減利198萬元
⑶動力成本比預算減少，增利13萬元。
⑷輔助材料比預算增加，減利230萬元，主要是由于物裝中心上月結算不及時影響（如脫硫劑等材料）。
⑸制造費用比預算減少，增利251萬元。
(6)生產工人職工薪酬比預算減少，增利215萬元。
(7)原材料比預算減少，增利9萬元，主要是基本電費減少影響
3、其他業務利潤影響，增利37萬元。
主要是上網電收入比預算減少151萬元，上網電成本比預算減少188萬元，兩項合計增利37萬元。
4、期間費用減少，增利48萬元，其中：管理費用減少39萬元，財務費用減少9萬元。
4. 如何進行房地產開發的成本分析
項目名稱 合計 第一階段 第二階段 第三階段
一 土地成本1 土地市價2 土地使用權出讓金
3 征地補償費
二 前期開發費1 三通一平2 工程鉆探費
3 工程設計費
4 工程監理費
5 質量安全監督費
6 臨水臨電費
三 建筑安裝工程費1 土建費2 內水暖電工程費
四 公建配套設施費
1 區內排水、道路建設費
2 區內綠化建設費
3 區內配套零星工程費
五 房地產各項稅費1 報建費2 土地使用權出讓金契稅
3 交易管理費
4 建筑工程拋投標活動資金
5 土地增值稅
六 管理、銷售和財務費用
1 開辦和管理費
2 前期物業管理費
3 樣板房、售樓部裝修費
七 不可預見費八 營業稅及附加
5. 房地產開發企業成本報表包括哪些內容呢
一、在建開發產品成本表在建開發產品成本表是反映房地產開發企業或企業所屬內部獨立核算開發分公司年末在建開發產品的實際開發成本的成本報表，也是年末資產負債表資產方“在建開發產品”項目的明細報表，用以考核企業年末各項在建開發產品資金占用情況，了解企業各項開發產品的實際開發成本，檢查各項開發產品開發成本的構成。
為了反映各項開發產品開發成本的構成，本表應采用棋盤式結構，縱向各行反映年末尚處于在建過程開發產品的類別和項目；橫向各欄反映年末各類各項開發產品的開發成本。 在編制本表時，應按開發產品的類別和項目逐行填列。
開發產品的類別，一般應分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周轉房、配套設施、代建工程等。 在開發期內尚未確定其具體用途的房屋，均可在商品房一類反映。
開發產品的項目，一般應以開發產品成本核算對象為依據。 本表一般應設置項目開工日期、計劃開發面積、計劃開發總成本、年初開發成本、本年發生開發成本、年末累計開發成本等欄。
“開工日期”欄填列在建開發產品的實際開工日期。 “計劃開發面積”欄反映各項開發產品的計劃開發面積。
土地開發項目為場地面積；房屋等開發項目為建筑面積，根據批準的開發產品開發計劃確定的開發面積填列。 “計劃開發總成本”欄根據企業制定的有關開發產品成本計劃或預算填列。
“年初開發成本”欄根據上年本表“年末累計開發成本”欄數字填列。 “本年發生開發成本”欄所屬“土地征用及拆遷補償費或批租地價”、“前期工程費”、“基礎設施費”、“建筑安裝工程費”、“配套設施費”、“開發間接費用”和“合計”各欄，分別反映各項在建開發產品本年實際發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費及應負擔的配套設施費、開發間接費用和開發成本合計，根據技開發產品設置的開發成本明細分類賬各成本項目的本年發生額分類分項填列。
“年末累計開發成本”欄反映各項在建開發產品本年年末累計“實際成本，根據按開發產品設置的開發成本明細分類賬的年末余額分類分項填列。本欄數字應等干”年初開發成本“與”本年發生開發成本“合計數之和，本欄合計數應與年末資產負債表資產方”在建開發產品“項目期末數核對相符。
二、已完開發產品成本表已完開發產品成本表是反映房地產開發企業或企業所屬內部獨立核算開發分公司在本年度內已完成全部開發過程、并已驗收合格的開發產品的實際開發成本的成本報表。它是用以了解和檢查在年度內已完開發產品的成本水平及成本構成情況，考核開發產品成本計劃或預算的執行結果。
為了反映各項開發產品開發成本的構成，本表也應采用棋盤式的結構，縱向各行應按開發產品的類別和項目境列，反映當年已經完工的各類、各項開發產品，橫向各欄按開發產品的成本項目和開竣工日期、開發面積、計劃成本等設置，反映各項已完開發產品的實際成本及其構成等情況。 填列本表的開發產品，應以開發產品成本核算對象為依據，并只限于本年完成全部開發過程、并已驗收合格、合乎設計標準、可以按照合同規定的條件移交購房、用地單位，或委托單位，或者可作商品房對外銷售、出租房對外出租、周轉 房周轉使用的開發產品。
本表“開工日期”和“竣工日期”欄填列已完工開發產品的實際開工日期和實際竣工日期。 “實際開發面積”欄反映已完工開發產品的實際開發面積，土地開發項目填列場地面積，房屋等開發項目填列建筑面積。
“計劃開發成本”欄根據企業制定的有關開發產品成本計劃或預算填列。由于現行制度規定開發產品成本只計算開發過程中發生的開發成本，不計算開發產品在經營過程中發生的包括銷售費用、管理費用、財務費用在內的完全成本。
因此，表列的開發產品的計劃成本的計算口徑亦應是開發成本。如果計劃、預算成本的計算口徑不是開發成本，包括有項目借款利息等財務費用，則在境列時應加以剔除，以便對比分析。
]“實際開發成本”欄所屬“土地征用及拆遷補償費或批租地價”、“前期工程費”、“基礎設施費”、“建筑安裝工程費”、“配套設施費”、“開發間接費用”和“合計”各欄，分別反映各項已完工開發產品自開工至完工時為止實際發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發間接費用和開發成本合計。 根據已完工開發產品開發成本明細分類賬各成本項目的累計發生額及其合計數填列。
這些就是我總結的內容。
6. 如何進行房地產開發的成本分析
項目名稱 合計 第一階段 第二階段 第三階段 一 土地成本1 土地市價2 土地使用權出讓金 3 征地補償費 二 前期開發費1 三通一平2 工程鉆探費 3 工程設計費 4 工程監理費 5 質量安全監督費 6 臨水臨電費 三 建筑安裝工程費1 土建費2 內水暖電工程費 四 公建配套設施費 1 區內排水、道路建設費 2 區內綠化建設費 3 區內配套零星工程費 五 房地產各項稅費1 報建費2 土地使用權出讓金契稅 3 交易管理費 4 建筑工程拋投標活動資金 5 土地增值稅 六 管理、銷售和財務費用 1 開辦和管理費 2 前期物業管理費 3 樣板房、售樓部裝修費 七 不可預見費八 營業稅及附加。
7. 怎么樣在房地產做好成本分析
1.制定目標——目標成本 目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。
許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數”，而真正到了執行時，這個“大致的數”往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結果導致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。
目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。 影響目標成本制定準確性的原因 1）項目進度太緊： 基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標的需要，房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進度，經常未等設計完成就開始“招標”、“施工”、“邊干邊設計”的現象相當普遍。
既然“施工圖設計”未能在“招標”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。 另外，也正因為招標前不能對“合同標的”進行準確測算，實際業務中只能使用“費率招標”方式取代“總價招標”、“工程量清單招標”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。
實際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費率招標”的模式。 “欲速則不達”，為了進度卻犧牲了成本。
業內許多企業都意識到其間的弊端，嚴格規范開發流程，重點加強“規劃設計”、“招標”環節，積極推行“目標成本管理”，取得了不錯的效果。 2）缺乏規范的目標成本測算體系： 從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。
項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“目標成本”就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的“目標成本管理規范”。 規范的目的： 保證目標成本的準確性：通過制定統一的流程與標準，使目標成本的準確度不因項目差異而不同。
實現項目間的成本數據共享：通過項目間成本數據的對比分析，可以及時發現項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數據，為新項目提供指引，避免犯重復錯誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優化相關流程。
規范的方法： 建立規范的成本結構樹：綜合公司開發項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。 隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。
房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用的支出。 建立規范的流程：定義如何在項目發展階段對“估算成本”進行測算，如何在“規劃設計”、“擴充設計”、“施工設計”各個階段完成對目標成本的層層細化修訂，并形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用的使用與管理。
2.明確崗位職責——責任成本體系 “責任成本體系”的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。“責任成本”回答的是在“成本管理相關業務”中誰來做、做什么的問題。
誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關？ 做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？ “責任成本體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。
落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。 責任成本范圍： “責任成本體系”的目的是保證對目標成本的執行落到實處，因此“責任成本體系”中的“責任范圍”的劃分，實際上也就與目標成本的結構體系息息相關。
簡單的說，“責任范圍”的集合應該來自“成本結構樹”。理論上，我們還可以把“成本結構樹”的每一個分支都作為“責任范圍”來看待，并為之定義相關的責任部門、評價指標、評價部門。
當然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義并加以實施。 作業過程管理： 明確了“責任成本體系”，按照部門/崗位對其負責的“責任范圍”進行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標集合。
但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業過程指導書”來對部門/崗位的行為進行規范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標成本的執行，保證對成本的控制，這就是“作業過程管理”。我們可以把房地產開發全過程劃分為若干個相對獨立的作業過程，并為每。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產年度成本分析報告