榮觀房產網1. 房地產估價方法的選擇研究
土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。
在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。 1.土地的分類。
依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設開發法及基準地價修正法評估。
2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。
（l）坐落位置； （2）面積大小； （3）形狀； （4）周圍環境； （5）土地權利狀況； （6）土地利用現狀； （7）規劃設計要求； （8）生熟地程度； （9）地質、水文和氣象條件； （10）其他。 三、房地產估價的特點 由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下： （一）房地產估價具有科學性 房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。
在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。
因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。 （二）房地產估價的藝術性 房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。
但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。
房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面： 1.房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。
準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征。
向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。
其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。 2.房地產估價需要很強的推理與判斷能力。
豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分準確的數據資料，由于范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3.房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委托人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。
在房地產估價過程中，涉及到準確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的。
2. 房地產評估的方法有哪些
房地產評估方法的選用決定了房地產評估價值的準確性，了解一些相關知識，可以讓消費者具有監督相關中介機構評估活動的基本能力。
房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等。
（1）成本法成本法分為成本積算法和重置成本法兩種。針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后計取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。
該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
（2）市場比較法市場比較法的通行做法是挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。
（3）剩余法當房地產總價知道或者可以測算出來時，就可以使用這種方法。因為按照“房地產總價=土地使用權價值+房產價值”的公式，在測算出土地使用權價值或房產價值其中一項時，用總價值扣除它后即可得出另一項的價值。
這種方法常用于房產或土地的單項估價。 （4）收益法房地產之所以有價值，其根本原因是因為它有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系（即房地產收益率）。
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。 房地產價值等于房地產純收益除以收益還原利率。
（5）假設開發法對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。 （6）基準地價法對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的*策性。
（7）路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
3. 商務房地產估價中如何選用估價方法
最直接實用的就是“市場比較法”，這個方法最被大家接受，而且簡單實際，出現的誤差也比較小。
其他的像什么收益法啊，成本法啊，個人認為純屬扯淡，因為當中涉及的因素太多，考慮的內容也需要非常詳細，所以結果誤差會很大的。我是一個房產評估師，我的工作中，只有在市場上找不到成交案例的情況下才會考慮這幾種方法的，一般情況下，都會選市場比較法。
建議你看一下《房地產估價規范》（房產估價必備的法規），上面的5.1.4條款是這么說的：“有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法作為主要的估價方法。”希望有所幫助。
4. 房地產價格評估的主要方法有哪些
比較法 （一） 比較法是指依據市場交易資料，將對象房地產同能與其形成替代關系的類似房地產進行比較，以后者已知的價格為參照，修正得出對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法。
類似房地產，是指其位置條件、物質特征以及其他可能影響房地產市場價值的基本因素和條件，均與對象房地產之間存在相似性和可比性的市場交易實例。 用比較法評估出來的試算價格通常稱為比準價格。
比較法的理論依據是經濟學中的替代原理。替代原理，對象房地產的市場價值可以由近期成交的類似房地產的價格來決定。
（二）比較法的操作流程 搜集交易實例 篩選比較案例 建立價格可比基礎 修正比較案例 確定比準價格 1搜集交易實例 必須是實際成交的價格信息 2選擇比較案例房地產 篩選的標準是： 用途與對象房地產相同。 規模與對象房地產相當。
建筑結構與對象房地產相同。 交易類型、交易情況與對象房地產相同。
成交日期。 處于對象房地產的同一供需圈。
3建立價格可比基礎 4個方面的統一： 統一采用單位價格。 統一付款方式。
統一面積內涵和單位。 統一幣種或貨幣單位。
將比較案例與對象房地產進行比較的方法有兩種，一種稱為直接比較，另一種稱為間接比較。大多采用直接比較法。
價格調整的方法主要也有兩種：直接調整法和百分比調整法。 在直接比較方式下，如采用百分比調整法，適用公式6-1： 對象房地產評估價格=比較案例房地產實際售價*交易情況修正系數*交易日期修正系數*房地產狀況修正系數（6-1） 房地產狀況的修正系數可采用， 交易情況的修正，一般有以下幾種： 時間因素修正系數=估價時點的價格指數/交易日期的價格指數。
時間修正系數=1+價格變動率 5確定對象房地產的比準價格 算術平均法。 加權平均法。
以某一個比較案例的修正價格為主，同時參考其他實例的修正價格，確定比準價格。 收益法 收益法是將房地產的凈收益資本化，從而求出房地產價格的方法。
用收益法求得的價格稱為收益價格。 收益法的理論依據是房地產價格形成的預期原理和資本化原理。
收益倍數法，公式6-2： 房地產價格=房地產凈收益*收益倍數 6-4成立條件：1純收益2貼現率3有年限 a 每年不變r每年不變 收益法中的所謂“純收益”是指僅屬于房地產所帶來的收益，這種收益是指在其他要素均處于正常情況，房地產所能產生的最大收益，即客觀收益。 。
5. 幾種房地產估價方法的比較
1.市場法又稱為市場比較法，交易實例比較法，買賣實例比較法，市場資料比較法，現行市價法等，簡稱為市場法或者比較法。
是指將估價對象房地產與在估價時點的近期發生了交易的類似房地產加以比較對照，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象房地產價值的方法。
市場法是房地產估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。
——類似房地產：在用途、建筑結構、所處地區等方面，與估價對象房地產相同或相類似的房地產
——估價對象房地產：一個具體項目中需要估價的房地產
——前提：交易市場已經形成
——比準價格
2.收益法也稱收益還原法、資本化法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的還原利率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下價格的一種估價方法。
本質
收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象價值的方法。
估價思想就是房地產價格等于未來土地上可得到的純收益折算成現在價值的總和。還原利率
是指用以將房地產純收益還原成為房地產價格的比率。在采用收益還原法評估房地產價格時確定適當的還原利率，是準確計算房地產價格的非常關鍵的問題。
資本化率
資本化率又稱還原利率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。前者是把貨幣存人銀行產生利息的能力即利息率，后者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。
3.概念
是分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。
本質
是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值。
運用成本法求取的房地產價格稱為積算價格。
重新購建價格
是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。
建筑物折舊
是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在估價時點的價值與在估價時點的重新購建價格之差。
還有一個假設開發法，我這里沒有寫的。。