榮觀房產網1. 房地產的深度營銷
深度營銷，就是以企業和顧客之間的深度溝通、認同為目標，從關心人的顯性需求轉向關心人的隱性需求的一種新型的、互動的、更加人性化的營銷新模式、新觀念。
它要求讓顧客參與企業的營銷管理，給顧客提供無限的關懷，與顧客建立長期的合作性伙伴關系，通過大量的人性化的溝通工作，使自己的產品品牌產生潤物細無聲的效果，保持顧客長久的品牌忠誠。它強調將人文關懷的色彩體現到從產品設計到產品銷售的整個過程之中，乃至產品生命周期的各個階段。
深度營銷的四大核心因素 企業要想做好深度營銷必須牢牢掌握好其四大核心因素。深度營銷的四大核心因素為： 第一，區域市場。
通過對健康減肥市場的宏觀情況、主要競爭對手、主要經銷商、終端網絡和消費者等的信息及數據的充分調查，建立營銷數據庫。在市場分析的基礎上，制定以構建營銷價值鏈為核心目的市場策略，同時合理規劃營銷資源，建立目標管理責任體系和營銷系統支持平臺；對區域市場精耕細作，強調市場份額的數量和質量。
第二，核心客戶。 核心客戶是在區域市場上掌握著一定的銷售網絡，具有一定的經營能力，與企業優勢互補，并對市場銷售具有現實和未來意義的客戶。
尋找、達成并鞏固與核心客戶的結盟與合作，是構建區域營銷價值鏈、掌控終端網絡并實現區域市場的關鍵所在。圍繞核心客戶的經營管理和利益提供全面的服務支持，深化客戶關系，包括對核心客戶的培育、維護、支持與服務，提高其分銷效能和與企業和終端網絡的系統協同能力。
同時引導其功能轉換，按照客戶服務和具體競爭的要求，進行企業與核心客戶的分工合作，提高營銷鏈的整體效能和爭奪市場的能力。 第三，零售網絡。
根據區域市場特點，與核心客戶共建貼近目標顧客、相對穩定的零售終端網絡是保證營銷價值鏈穩固有效的基礎。企業應合理規劃網絡的結構和分布，持續地提供增值服務與銷售支持，以鞏固和掌控終端網絡，保證暢流分銷和區域有效覆蓋，形成競爭對手的渠道壁壘。
第四，客戶顧問 。 客戶顧問隊伍是深度營銷模式的核心動力。
通過對業務員的選拔、培養和激勵，促進營銷隊伍完成從機會型的“獵手”轉化為精耕細作的“農夫”的職業化，成為能為客戶提供增值服務和有效溝通的客戶顧問；同時建立學習型營銷團隊，實行內部信息與知識、經驗的共享，不斷提高業務素質和服務能力。 深度營銷的五大市場原則 深度營銷的五大市場原則為： 第一，集中原則 在區域市場的競爭中，應集中有限的營銷資源于重點的區域、商品和客戶上，并注重優先的順序。
先在集中局部，密集開發，沖擊市場份額第一，取得有效的市場開發和管理經驗，逐步提高隊伍能力，然后滾動復制推廣，最終實現整個市場的覆蓋。 第二，攻擊弱者與薄弱環節原則。
在市場爭奪中，應合理定位，選擇打擊競爭對手和有效的競爭策略，打擊市場地位較弱者和攻擊強者的致命弱點，獲得競爭的主動。 第三，鞏固要塞，強化地盤原則。
不斷提高和維護客戶占有率和市場份額，同時通過提供增值性經營服務和營銷綜合支持，提高整個營銷價值鏈的效能，從而擴大各環節客戶的經營效益，深化客戶關系，提升客戶忠誠度和掌控終端，建立起排他性的營銷網絡，構建區域市場進入壁壘。 第四，掌握大客戶原則 通過有效溝通尋找到合理的合作利基，充分發揮企業的實力、產品力、品牌力等渠道綜合影響力，謀求與區域有實力或影響力的客戶和優秀終端建立長期互利的合作關系，使企業營銷鏈的質量強于競爭對手，獲得市場競爭的主動地位，保證市場份額和客戶占有率的質量；同時也有效的降低了市場的維護管理費用，提高了銷售效率。
第五，未訪問客戶為零原則 由于深度營銷強調區域市場的密集開發和精耕細作，要求通過市場普查建立區域市場數據庫，在訪問中與所有的經銷商和相應的零售終端建立良好的溝通關系。另外，深度營銷將競爭優勢建立在營銷價值鏈的整體分銷效率基礎上。
隨著市場變化，必須加強營銷鏈構成優化的動態管理，廣泛和良好的客戶關系無疑將加強企業的主動性。 深度營銷的市場特點 深度營銷是以營銷4P為出發點，通過高效運用4C、4R理論，來取得市場綜合競爭優勢的營銷戰略。
它具有如下特點： 1、以整體競爭觀作為根本點。深度營銷體現更多的是企業的全局觀，不是以犧牲企業整體利益來達到某一目標的短期行為，它更多地表現為持久、長期的企業戰略規劃。
2、以建立戰略區域市場為企業目標。隨著市場競爭的加劇以及市場差異化的日益明顯，深度營銷更多地強調市場的區位優勢，主張“集中兵力”，搶占制高點，建立市場防護壁壘，構建成熟市場與區域，以實現企業中長期利益。
3、以全程控制作為市場發展的持久動力。深度營銷有別于其他營銷模式，它最大的特點，就是全方位、多角度地參與市場的開發、運作以及維護等等，體現的是一種廠商的互動、溝通、協作，實現營銷的全程控制與突破。
深度營銷的適用對象 深度營銷是通過有組織的努力，以構建企業主導的核心價值鏈，并以此提升客戶關系價值以掌控網絡和終端，滾動式培育與開發市場，從而取得市場綜合競爭優勢的。
2. 房地產的深度營銷
深度營銷，就是以企業和顧客之間的深度溝通、認同為目標，從關心人的顯性需求轉向關心人的隱性需求的一種新型的、互動的、更加人性化的營銷新模式、新觀念。
它要求讓顧客參與企業的營銷管理，給顧客提供無限的關懷，與顧客建立長期的合作性伙伴關系，通過大量的人性化的溝通工作，使自己的產品品牌產生潤物細無聲的效果，保持顧客長久的品牌忠誠。它強調將人文關懷的色彩體現到從產品設計到產品銷售的整個過程之中，乃至產品生命周期的各個階段。
深度營銷的四大核心因素 企業要想做好深度營銷必須牢牢掌握好其四大核心因素。深度營銷的四大核心因素為： 第一，區域市場。
通過對健康減肥市場的宏觀情況、主要競爭對手、主要經銷商、終端網絡和消費者等的信息及數據的充分調查，建立營銷數據庫。在市場分析的基礎上，制定以構建營銷價值鏈為核心目的市場策略，同時合理規劃營銷資源，建立目標管理責任體系和營銷系統支持平臺；對區域市場精耕細作，強調市場份額的數量和質量。
第二，核心客戶。 核心客戶是在區域市場上掌握著一定的銷售網絡，具有一定的經營能力，與企業優勢互補，并對市場銷售具有現實和未來意義的客戶。
尋找、達成并鞏固與核心客戶的結盟與合作，是構建區域營銷價值鏈、掌控終端網絡并實現區域市場的關鍵所在。圍繞核心客戶的經營管理和利益提供全面的服務支持，深化客戶關系，包括對核心客戶的培育、維護、支持與服務，提高其分銷效能和與企業和終端網絡的系統協同能力。
同時引導其功能轉換，按照客戶服務和具體競爭的要求，進行企業與核心客戶的分工合作，提高營銷鏈的整體效能和爭奪市場的能力。 第三，零售網絡。
根據區域市場特點，與核心客戶共建貼近目標顧客、相對穩定的零售終端網絡是保證營銷價值鏈穩固有效的基礎。企業應合理規劃網絡的結構和分布，持續地提供增值服務與銷售支持，以鞏固和掌控終端網絡，保證暢流分銷和區域有效覆蓋，形成競爭對手的渠道壁壘。
第四，客戶顧問 。 客戶顧問隊伍是深度營銷模式的核心動力。
通過對業務員的選拔、培養和激勵，促進營銷隊伍完成從機會型的“獵手”轉化為精耕細作的“農夫”的職業化，成為能為客戶提供增值服務和有效溝通的客戶顧問；同時建立學習型營銷團隊，實行內部信息與知識、經驗的共享，不斷提高業務素質和服務能力。 深度營銷的五大市場原則 深度營銷的五大市場原則為： 第一，集中原則 在區域市場的競爭中，應集中有限的營銷資源于重點的區域、商品和客戶上，并注重優先的順序。
先在集中局部，密集開發，沖擊市場份額第一，取得有效的市場開發和管理經驗，逐步提高隊伍能力，然后滾動復制推廣，最終實現整個市場的覆蓋。 第二，攻擊弱者與薄弱環節原則。
在市場爭奪中，應合理定位，選擇打擊競爭對手和有效的競爭策略，打擊市場地位較弱者和攻擊強者的致命弱點，獲得競爭的主動。 第三，鞏固要塞，強化地盤原則。
不斷提高和維護客戶占有率和市場份額，同時通過提供增值性經營服務和營銷綜合支持，提高整個營銷價值鏈的效能，從而擴大各環節客戶的經營效益，深化客戶關系，提升客戶忠誠度和掌控終端，建立起排他性的營銷網絡，構建區域市場進入壁壘。 第四，掌握大客戶原則 通過有效溝通尋找到合理的合作利基，充分發揮企業的實力、產品力、品牌力等渠道綜合影響力，謀求與區域有實力或影響力的客戶和優秀終端建立長期互利的合作關系，使企業營銷鏈的質量強于競爭對手，獲得市場競爭的主動地位，保證市場份額和客戶占有率的質量；同時也有效的降低了市場的維護管理費用，提高了銷售效率。
第五，未訪問客戶為零原則 由于深度營銷強調區域市場的密集開發和精耕細作，要求通過市場普查建立區域市場數據庫，在訪問中與所有的經銷商和相應的零售終端建立良好的溝通關系。另外，深度營銷將競爭優勢建立在營銷價值鏈的整體分銷效率基礎上。
隨著市場變化，必須加強營銷鏈構成優化的動態管理，廣泛和良好的客戶關系無疑將加強企業的主動性。 深度營銷的市場特點 深度營銷是以營銷4P為出發點，通過高效運用4C、4R理論，來取得市場綜合競爭優勢的營銷戰略。
它具有如下特點： 1、以整體競爭觀作為根本點。深度營銷體現更多的是企業的全局觀，不是以犧牲企業整體利益來達到某一目標的短期行為，它更多地表現為持久、長期的企業戰略規劃。
2、以建立戰略區域市場為企業目標。隨著市場競爭的加劇以及市場差異化的日益明顯，深度營銷更多地強調市場的區位優勢，主張“集中兵力”，搶占制高點，建立市場防護壁壘，構建成熟市場與區域，以實現企業中長期利益。
3、以全程控制作為市場發展的持久動力。深度營銷有別于其他營銷模式，它最大的特點，就是全方位、多角度地參與市場的開發、運作以及維護等等，體現的是一種廠商的互動、溝通、協作，實現營銷的全程控制與突破。
深度營銷的適用對象 深度營銷是通過有組織的努力，以構建企業主導的核心價值鏈，并以此提升客戶關系價值以掌控網絡和終端，滾動式培育與開發市場，從而取得市場綜合競爭優勢的。
3. 房產市場營銷策劃的主要內容是什么
房地產營銷策劃主要包括三部分：
市場定位與產品設計定位；市場推廣策劃；項目銷售策劃。
一、市場定位與產品設計定位
根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。
具體內容包括：項目總體市場定位；目標人群定位；項目開發總體規劃建議；組團規劃建議；交通道路規劃建議；戶型設計建議；整體風格建議；外立面設計建議 園林景觀規劃建議；社區配套設施；會所建議；樓宇配套建議；建議裝修標準建議；裝飾材料建議；物業管理建議。
二、市場推廣策劃
根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。
內容包括市場推廣主題策略；營銷策略；銷售策略；市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計）；廣告設計創作；媒體投放；公關活動策劃等。
具體內容是：
(1)市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念；
(2)項目核心賣點提煉。
(3)項目案名建議。
(4)銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。
(5)廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）。
(6)媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。 （7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。
三、項目銷售策劃（項目銷售階段）
制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理以實現預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括：
1、開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式。
2、銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭。
3、銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略。
4、布開營銷網絡，讓訪客變為業主。
5、銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃。
6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤。
7、市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整，銷售策略調整。
4. 房地產營銷策劃的詳細內容
根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位（不同年齡段、不同消費層次、不同的風格喜好、不同地域文化差異），進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。
具體內容包括：
項目總體市場定位
目標人群定位
項目開發總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議園林景觀規劃建議 社區配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業管理建議 根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。
具體內容是：
市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉
項目案名建議
銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制
廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）
媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期
公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行 （項目銷售階段）
此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理顧問，幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括：
開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式
銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭
銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略
銷售漏斗，布開營銷網絡，讓訪客變為業主
銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃
促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤
市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整
銷售策略調 大部分開發商認為營銷策劃公司就是做銷售工作的，簡單來說就是“找幾個人賣房子”的公司，可有可無，等到銷售時再找也來得及。其實不然，整合資源和專家團隊中只有營銷策劃公司是以銷售結果為導向的，與開發商共進退的緊密合作伙伴。應該在前期階段即介入。
用好適合的營銷策劃團隊，才能發揮出超值的效果。他們可以開發全過程顧問服務、協助整合資源和專家團隊、利用過往經驗避免走彎路。如規劃設計、景觀設計、示范區設計等重要合作單位。減少開發商的試錯成本。
5. 房地產營銷策劃經典案例
常用市場營銷計劃書范本（綱要）
一標題
這是PPT的封面，要有一個代表主題的詞或者一句話，然后以實際內容為副標題
二概論
本章節闡述計劃的內容梗概
三指導思想
闡述計劃編寫是基于什么理念和數據依據進行的
四本文注釋
對一切需要特別說明的引用或者內容提前解釋（特別是看報告的人不具備專業知識的情況下）
五中心思想
確立本計劃的核心內容
六競爭力分析
1 環境闡述和分析目標市場的環境狀況
2 對手詳細闡述競爭對手的狀況，數據越充分越好，最好要給予特點分類
3 消費市場對目標市場的狀況和客戶的特性進行闡述和分析
4 自身本公司的競爭力分析（這里要注意把握，搞清楚領導喜歡聽實話還是假話，然后把握好深度和用詞）
5 結論對分析進行總結性提綱
七定位
根據分析結論進行市場位置定位
八策略定位
根據市場定位分別對包括市場、產品、價格、渠道、宣傳等進行基本策略定位
九策略
1 市場策略
2 產品策略
3 渠道策略
4 價格策略
5 服務策略
6 合作策略
。
十策略實施
分別對應策略項目做出實施計劃及預算、總預算
十一執行目標
十二備注
根據本公司情況，列出不可估因素等等
十三結束
6. 什么是房地產營銷策劃
一、項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。
可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。 可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地的現場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發組織機構、管理費用的研究；（8）開發建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。
可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。
如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。
詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。
這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化； （4）財務評價和國民經濟評價；（5）編制可行性研究報告。 二、房地產營銷策劃內容 營銷策劃內容： A、定價策略 1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調整與銷售率及工程進度的關系 B、銷售費用及資金流量調控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發展商簡介； 2、房地產特性與房地產價值； 3、項目環境資料說明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場客源定位； 14、業務計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現場接待流程及規定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關法務及稅務介紹； 25、儀態、儀表與商業禮儀； 26、答客問演練與課程驗收。
7. 什么是房地產營銷策劃
一、項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。
可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。 可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地的現場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發組織機構、管理費用的研究；（8）開發建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。
可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的636f70797a686964616f31333361326263主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。
如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。
詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。
這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化； （4）財務評價和國民經濟評價；（5）編制可行性研究報告。 二、房地產營銷策劃內容 營銷策劃內容： A、定價策略 1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調整與銷售率及工程進度的關系 B、銷售費用及資金流量調控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發展商簡介； 2、房地產特性與房地產價值； 3、項目環境資料說明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場客源定位； 14、業務計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現場接待流程及規定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關法務及稅務介紹； 25、儀態、儀表與商業禮儀； 26、答客問演練與課程驗收。
8. 求某房地產企業的營銷策劃
一、營銷概況：房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。
買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創意理念：房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于競爭，且樂此不倦；3、頭腦敏銳，不拘傳統；4、感性認識和理性認識相處融洽；5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。三、構思框架：1） 以塑造形象為主，渲染品味和意念；2） 展現樓盤的綜合優勢；3） 體現樓盤和諧舒適生活；4） 直切消費群生活心態。
四、實戰流程：1、形象定位：對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。
這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。2、主要賣點：對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：1） 地理位置；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。
突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。3、繪制效果圖：根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。
繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。4、廣告訴求點：1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數計劃；11）闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。
其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。
此階段廣告費用投入相對較少。第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。
此階段廣告費用投入為中等不平。總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。
當然，每個階段中的廣告及發布，應依據具體情況靈活使用和調整。6、廣告表現：在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。
在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。
屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。7、首期廣告內容及時間安排：內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：① 樓盤效果圖。
② 樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。③ 售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計制作。
④ 工地圍板的設計、繪制。⑤ 展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。
⑥ 展銷場地道路指導牌的制作。⑦ 展板（兩套，每套12張）的設計、制作和擺放。
⑧ 影視廣告創意構思及拍攝制作。⑨ 報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。
⑩ 圍繞展示會其它促銷宣傳用品。五、勾勒賣點途徑。
1、確立行銷要求： 樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設計。
9. 怎樣成為一個好的房地產營銷策劃
商業地產營銷策劃全程實操第一步驟：項目基本情況了解1：地段（有些地段決定了零售，有的決定批發，有的復雜多向定位）2：項目地塊指標：臨街面長度、進深、覆蓋率、容積率等；3：整體規模、商業規劃指標；4：項目商業部分與其他部分的關系；5：項目周邊的居住環境、商業環境、市*配套、物流條件等；6：項目周邊物業基本售價和租金情況；7：發展商的開發營銷目標（持有為主？還是銷售套現為主？）；8：其他……第二步驟：城市商業地產基本情況研究一：城市綜合情況二：城市商業市場、商鋪價值規律三：城市商業地產市場四：城市商戶資源分析五：城市商鋪投資者市場分析第三步驟：項目定位和多向定位一：常規型商業地產經營定位方面簡介二：項目定位可行性分析第四步驟：確定項目唯一性定位和規劃設計建議一：項目確定唯一性定位二：項目規劃設計建議第五步驟：項目招商策劃和執行一：主力店招商先行二：業態經營分區和招商平面分割圖制定三：建立目標商戶名錄，并分成一二三級商戶四：目標商戶深度訪談五：商場裝修標準的制定第六步驟：項目銷售策劃和執行一：城市、區域及項目周邊片區商鋪銷售市場調查分析二：項目銷售形勢分析及競爭突破口；三：商鋪銷售平面分割圖；四：銷售模式五：商鋪定價六：營銷模式的制定七：銷售執行第七步驟：項目宣傳推廣工作綱要第八步驟：項目經營管理工作綱要。
10. 誰了解房地產營銷策劃這個崗位
通常所說的房地產營銷策劃包括兩種，一種直接作為開發商或投資商的甲方人士參與，另一種是廣告公司或策劃公司營銷公司或代理公司的乙方人士參與。
基礎條件和職業前景各不相同。
大致來講，作為甲方的營銷策劃，主要工作是前期的產品策劃，是研究在什么地方做什么樣的項目，要了解工程、投資、經濟、管理、市場營銷，而這五個方面之中應該至少有兩到三個方面是比較專業的。
作為乙方的營銷策劃，主要工作是產品形成后的包裝推廣和銷售，是研究這個項目如何銷售得更早更好，要了解廣告、市場、傳播、銷售。
當然，無論做甲方還是乙方的營銷策劃，對于房地產知識的了解都是必需的基本功。
你所說的文字功底，主要是作為乙方的營銷策劃需要，做甲方對這一塊要求不高。
前景：
做甲方，前景好不好當然要看公司和項目，一個項目做好了，就可能飛黃騰達。如果不打算自己做老板不轉行，甲方的營銷策劃人員職位可以做到營銷副總（或甲方所屬營銷公司的總經理）或項目副總。
做乙方，前景同樣要看公司和服務項目。如果沒有其他情況的話，乙方的營銷策劃人員職位可以做到營銷總監或策劃總監。