榮觀房產網1. 房地產項目管理有哪些方法
房地產項目管理系統的復雜性和目標的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據不同的分類標志，項目管理方法劃分為下列不同的形式：
(1)按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現場管理方法等。
(2)按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結合。
(3)按管理方法的專業性質分，項目管理方法有行*管理方法、經濟管理辦法、管理技術方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。
綜上所述，項目管理本身是一個非常復雜的系統，它不僅由許多項、分項、工程活動所構成，而且是一個完整的工作過程（包括預測、決策、計劃、控制、反饋等），是項目全部管理任務（如工期、費用、質量、合同、資源、組織、信息等）的結合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統進行全面地管理。
作為一個完整的項目管理系統應將項目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項目活動融合成一個完整有序的整體。在此結合房地產項目的工作流程，將房地產項目管理系統描述為下列幾個子系統的結合體。
2. 房地產銷售管理主要有哪些方面
房地產銷售管理 房地產業的興旺帶動了相關產業就業機會的極大繁榮，建材、建筑設計、施工、物業管理、市場營銷、律師……，都在這空前的大市場中極度活躍，同時也導致了各行業優秀人才的短缺，其中房地產銷售作為一門新興行業尤為引人注目，問題也尤其多。
現在銷售部門普遍存在的通病是：亂承諾、隨意離職、不得不付出高傭金、專業知識不強等；但很少有發展商真正考慮過自己項目銷售管理中的錯誤方法和意識。 下面介紹幾個房地產銷售工作的誤區。
誤區1 成立自己的銷售隊伍，但不培訓和建設自己的銷售隊伍 現在的北京房地產市場中，絕大部分發展商傾向于建立自己的銷售隊伍，不惜重金從其他公司“挖人”。但是他們并不考慮對自己銷售隊伍的建設，他們認為有錢賺，肯定就有人來，但未考慮其他公司有可能開價比自己更高。
在項目銷售競爭激烈的今天，我們看到很多銷售人員和銷售經理們在整個市場漂浮流動，他們有的一年換二、三家公司。在樓盤開盤熱銷的階段，銷售人員趨之若騖，一旦銷售遇到困難，銷售傭金減少，這些銷售人員就立即開始尋找新的項目。
所尋找的項目一般都和目前所售項目客戶群體相近，利用原有客戶資源賺錢，雖然那些客戶資源是屬于公司的。面對這樣的銷售人員市場，發展商認真考慮自己的銷售隊伍建設問題已成當務之急。
在組建銷售隊伍的同時，作為發展商對自己員工的培訓應是全方位、長時間、系統深入的培訓，包括市場變化、*策調整、金融知識、業務技巧、為人處世、人生目標等等，讓他們隨著公司的發展而成長，給他們必要的關心和幫助，這樣銷售隊伍就會有非常強的戰斗能力，真正會為自己企業的利益考慮。
3. 房地產營銷控制方法主要有哪些
大家下午好，我是第一次來貴陽，剛才王總認為我對貴陽的印象，我到一個城市不會看很多的東西，我們對這個城市劃分是以一線、二線呀這種來劃分的。
實際上每一個城市是不一樣的。剛才我看一下貴陽的資料，房地產的數據，實際上我感覺貴陽應該是到了一個轉折的時候，因為貴陽內城太密了。
一個城市要漂亮其實很容易。就是你尺度開的要漂亮。
貴陽內城非常密，他推出的都是高層建筑，我感覺貴陽的發展到了一個時候了。我今天不談這個話題，這屬于城市角度的問題，我今天講的主題是房地產的營銷，我覺得看一個城市要看是不是有后發的優勢，我今天講的題目是房地產新營銷的問題，講這個新營銷之前，我先講幾個觀點。
從今年開始我去了北京，在上海也有公司，有一個體會：就是第一個作為一個房地產開發商來說，他現在應該關注什么？現在房地產發展的趨勢是什么？比如最近宏觀經濟的問題，很多人都說，房地產冬天來了，實際上沒有什么，冬天過了一個月，春天又會來。北京、合肥、深圳、房子都在上漲，沒有出現所謂的冬天，因此我覺得貴陽也沒有出現這個問題。
實際上是什么原因呢，是房地產發展的一個趨勢，就是現在我們房地產開發商問我們的第一個問題不是這個房子應該怎么做？而是我們的城市樣子會變成什么樣子？第二個開發商開始關注不是什么布局、風情呀。這是老百姓關注的問題。
他們問我賣給這個消費者，他是怎么生活的？這就有意思了。 就是我這個房子的價格訴求是什么？ 還有一個就是消費者的生活心態、社區的價值。
現在我闡述幾個問題：第一關于城市的發展，曾經有一個市長問我：你覺得中國的房地產的增量市場是多少？我說最多還有5—10年。其實到一定的程度時候，就沒有人開發了。
城市化如果在進行功能性開發，房地產的價值就比較大。 北京在開世界性城市會議，北京現在已經規劃了七次了，這就叫功能性的開發，這個功能的開發對于我們開發商來說是一個價值。
這個跟開發商是息息相關的。我現在認為，現在的城市發展，應該向機場發展，為什么呢？因為一個城市的信息中心在機場。
這叫城市價值，這個在營銷當中叫大營銷。 區域、地段和城市的叫大價值。
在快速城市化的城市，一定要宣傳大價值。而不是小價值，你要說兩房沒有什么區別，但是消費者就會拿你跟其他的對比，所以我覺得，城市價值轉化到營銷上就是在快速城市化的地區，我們要注重大價值的營銷。
另外一個就是關于消費者的心態，最近我們在看《行為經濟學》，比如什么叫幸福？什么叫快樂？為什么要購買。 這個很有意思。
其實我們前期做的很多的工作，消費者看不見。他也不關心這些東西。
這本書講的是什么呢，他提到購買是有沖動性的。實際上我們認為房地產營銷，到了一個新的階段，一個是大價值和小價值，第二是說是跟行為經濟學相關的，這個時候我們研究的重點不是產品，是消費者的行為，這是個升高的階段。
為什么我們說房地產營銷，要轉為消費者行為的研究呢？我們原來沒有住過商品房的人很多，但是現在在大多的消費者已經是第二次和第三次買房了。消費者已經有很多經驗了。
消費者他現在很有經驗了，所以我們不能再用傳統的營銷方法去針對他們，你這樣的話，房子是賣不動的。 這就是要針對消費者心態的問題。
特別是現在賣別墅，你要去騙消費者，那是行不通的。因為這些買別墅的人，是很多閱歷的。
還有我們現在賣房子，要考慮到女人和小孩，因為中國的男人都很忙。這就講到了細節的問題。
下面講一個問題：房地產營銷，憑什么值得信賴。 我舉一個例子：比如在北京的時候，當時北京有一個“西貴東富”。
做房地產一定要關注商業消費，有一個家具店，大概一套家具30萬。他在東邊開了一個，在西邊也開了一個，在西邊的倒閉了，在東邊的還要擴建一個，因為西邊的大部分是*府的官員。
*府的官員不喜歡張揚的富，所以西邊的倒閉了。 這就叫消費者行為。
所以我們說，我們做每一種產品都是要考慮到消費者的心理。 我們現在有一個定義叫做：質量穩定性。
實際上什么是品牌？我可以跟大家講，只有質量穩定好了以后，你才有品牌。 我的觀點：第一個是數據，真實的數據，這是一個基礎。
第二個是知識，這個知識是什么？是指成功的案例。 第三個是創新。
創新來自于什么地方？ 第一真實的數據：主要有幾個方面：第一個是我們有三個庫：基于GIS的城市項目基礎的數據，基于世聯銷售管理系統的成交數據，基于世聯估價師隊伍的數據跟蹤和修正。 第二成功的知識：開發商問過我們：你們跟本地的有什么區別？你們與國際的有什么區別？房地產的開發是引導需求，而不是滿足需求。
所以為什么市場調研公司作用不大呢？是因為我們只看中了消費者顯性的一面。而沒有看到他隱性的一面。
我們一定要給消費者差異感。否則的話只有死路一條。
那怎么辦？你不是告訴客戶你做了什么，而是你為什么要做這個。這是目前建立差異的一個絕招。
我舉一個例子：比如說賣啤酒。 你賣青島啤酒，他也賣青島啤酒，這個怎么建立差異化呢？就是你怎么賣這個啤酒，有一些人，講不好聽的話，他雇傭一些女郎。
4. 做房地產銷售的基礎知識
原發布者：changyongsunny
第一節成功的銷售要素要想做一個成功的銷售人員，應該就以下幾項經常自我充實，自我鍛煉。一、專業知識一個銷售人員必須充分具備己身業務范圍內最基本的專業知識，包括建筑法規、建筑設計、稅法、地*、契約、契約行為、市場行情、商品構造、品質、商譽……等，以及各種業務上常用到的專業術語，才能對客戶詳細說明產品的優缺點，進而爭取客戶的訂單，達到銷售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價位商品的銷售工作，必須對客戶作長期而耐心的訴求與說明。2、關心—要站在消費者的立場去考慮他們的各項問題，并給予完善的解答，才能博取客戶的信任。3、熱心—熱心協助客戶，發掘問題、解決問題、達成購買目的。4、誠心—銷售人員應是誘導消費者從事購買優良商品的指導者，而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個新的個案時，要下定決心，不可猶豫不決，坐失良機。6、旺盛的進取心—為自己定預期銷售目標及理想的利潤，以強烈而旺盛的進取心去達成目標及任務。三、八力1、觀察力—要在短時間內敏銳的觀察出客戶的類型、偏好、意向，面對產品時，要能立即觀察出產品的優缺點、特性、對策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶的需求狀況及產品的品質、特性等各方面問題。3、創造力—新產品具有嶄新的創造力，推陳出新，這就是您賺錢的先機。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來的遠景，加以對個案投資或銷售工作，作最好的判斷與說明。5、記憶力—房地產業接觸的客戶
5. 房產中介找客戶客源的方法和途徑有哪些
很多房產經紀人為找不到客源而煩惱，尤其是剛步入中介行業的新人，我自己做房產工作很多年了，總結下，希望能幫助到中介新手
線上渠道：1.投信息流廣告 ：在百度等搜索平臺投放關鍵詞廣告，一旦用戶搜索到你的目標樓盤信息，優先顯示附帶你廣告的頁面，從而獲取客戶線索
2.通過網絡端口發房源：在58、趕集、安居客等網絡房源集聚平臺發布房源信息，在論壇、貼吧灌水都是尋找客戶的常規網絡渠道。
線下渠道：1.人際關系：讓親朋好友都知道你現在在做房地產，讓他們幫忙推薦他們的朋友，這是最容易成交的方法。
2.熟人介紹：通過現有客戶推薦，二次開發客戶。給你已成交的客戶帶來深刻印象，讓客戶信賴你甚至成為朋友，那么長久下去會給你帶來很多房客源。
3.陌生拜訪： 直接拜訪目標市場、陌生人群開發客戶，拿著宣傳資料去單位、住宅做陌生拜訪，不要害怕拒絕，房產銷售技巧就是從拒絕開始的。
4.駐守小區：針對重點小區進行駐守，和小區的保安和物業建立好關系，必要時候他們可以為你提供一些有意向購房者的信息。
5.貼條：在人流量比較大的小區、大型超市、公交車站貼廣告。
經紀人也可以借助軟件來挖掘客源，效果有時會出奇的好。
1.借用房源群發軟件挖掘潛在客戶
如通過當下受歡迎的房客多房源群發去推廣房源，房源信息陸續覆蓋至幾十個房產網站，系統內置有精美的房源標題和描述模板，省自己寫房源描述，能夠對已發布過的房源自動上下架、刷新。
2.建立專屬個人平臺
現在很多經紀人都有自己的微網站，尤其是那些90后或95后的經紀人們，能發現和接受新鮮事物。如房客多經紀人微店鋪可以讓經紀人的的朋友圈成為一個展示臺，把房源展示到微店鋪上。
開發客戶的渠道還有很多，要在工作中發現和總結
6. 房地產客戶本如何記錄,如何跟好客戶
我也是做房地產，不過我不是中介，我是一手房買賣的，我想咱們的客戶管理應該是共通的。
客戶管理的重要目地是促進成交和打單，因此客戶管理的作用主要是進行分析，而不是被動的客戶要什么給什么，世界上從沒有能百分百滿足客戶的產品，所以你就要主動改變客戶需求。
一，客戶管理
1，客戶外貌特征記錄（以使你下次見面能識人）
2，客戶的職業，穿著，用車等記錄（這一點很重要，用于分析客戶的經濟情況以及大體年收入。）
3，客戶需求，二手房的話，需求順序應該是地段，升值，價格，戶型（因為如果是要考慮價格和戶型優先，應該會去新樓盤。在這里需要根據第2點分析的經濟情況判斷客戶的購買底線。）
二，分析
1，可選戶型（把接近客戶需求的戶型記錄在這里，選擇不要太多，兩個既可，同時備注各戶型優勢。）
2，客戶性向（這里主要是辯別客戶所關心的內容，比如客戶是投資的，而且在股市有投資，你就可以和他聊聊股市，相當于促進你和客戶間感情的手段，減低客戶對銷售的戒心。這一點也很重要，如果你想個人打單吃掉介紹傭金，這里也可以記錄客戶對這種行為的贊成以否。）
3，對于客戶的其他幫助（主要記錄，除了購房外，你能幫客戶搞定的問題，比如稅費方面是否有減免，交易程序方面）
4，客戶潛力（二手房里面也不缺乏投資客，你要通過以上的交談知道對方是不是投資，是的話，就要在這里記錄其投資能力，因為只要你手上有發房源，而且與客戶處的不錯，投資客就會成為你長期客戶。）
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