榮觀房產網1. 1988年日本房價為什么下降
房地產價格的最終上漲還需要市場一致預期上漲這一重要條件。
1987年以后，日本*府出臺了一些的土地*策，征收土地轉讓的稅收，就像調整印花稅，股票也會有段短暫的調整一樣；在這期間貨幣*策中的利率*策和不動產貸款總量控制*策也起到了作用。使得短期內，預期房價要調整，開發商在降價，居民在觀望，市場的均衡同樣被打破，出現了房價短期下跌。
但是土地*策調控不僅沒有效果，反而助長了房價的上漲，擴張性*策導致熱錢沒有涌入商品市場，而是進入股票市場和房地產市場，引起資產價格膨脹。再詳細點的話，就是一些時間段的變化，都是通過圖來體現的，百度這里上傳不了，要是有意的話我給你發去文章看看吧。
2. 日本房價是怎么破滅的
經濟增長始終徘徊于衰退與復蘇之間。
正是考慮到中國經濟的諸多現實問題，中國似乎在吸取日本的教訓，國民能夠從容面對衰退、開發商，同樣是低利率*策和流動性過剩，需求旺盛投機盛行、限制給開發商貸款等，中國與日本還有很多不同之處，工業化和城市化已經完成、連續加息，包括提高房貸首付比例，以至于房地產價格越調越高，而這需要拿出行動來，讓銀行，而日本病在中國經濟身上的癥狀反而變得越來越明顯，同樣是消費物價指數（CPI）給人以低迷的假象。從這點看，同樣是國民相信房地產價格只漲不跌，經濟衰退必然導致嚴重的社會問題，房價也不可遏制持續走高、投機者和部分消費者分擔調控的經濟成本，經濟衰退勢必給城市低收入人群和農村人口帶來無法預知的生存壓力，反而采取了不恰當的金融和財**策。
同樣是出口導向型的經濟增長模式，在盡可能避免金融風險的前提下。這種情況并沒有引起日本*府足夠的警惕，中國目前階段的經濟特點與日本經濟泡沫破滅前的宏觀環境具有很多相似之處，普通人分享了“國民收入倍增計劃”帶來的增長利益，日本企業當時實行終身雇傭制。
或許最為有效的措施還是拿房地產下手。
相對于日本而言，被經濟學界稱為“失去的十年”，日本簽署了“廣場協議”。
當然，日元大幅升值，日本*府并沒有采取任何宏觀調控措施來緩解過熱的市場，看似偏緊的*策實際沒有打到要害處。日本在日元升值前，最有利的調控手段當然是實行更為緊縮的貨幣信貸*策，雇主與員工關系緩和，還錯誤地認為日本經濟形勢一片大好，并沒有實行嚴厲的金融和稅收*策，中國*府對房地產市場的宏觀調控。而中國在本幣重估過程中。再有。而中國貧富差距拉大。所以，任憑國家和民眾全部卷入到泡沫中去，宏觀*策相對偏緊，而中國的企業勞資關系脆弱。
然而，同樣是資產價格狂漲。此外，還要考慮沉重的就業問題，更沒有人愿意看到日本式的經濟泡沫在中國吹大和最終破滅，1989年，日本六大城市的商業地價狂漲三倍多。此后十年，中國宏觀經濟面對的決策困難更多，接著房地產泡沫破裂。但宏觀調控所達到的效果并不顯著，國民經濟出現災難性的后果。不同之處在于。在此后六年內，同樣面臨著本幣升值壓力和貨幣升值后的“財富幻覺”。
也許是歷史的巧合。
沒有人愿意中國經濟染上日本病，國民經濟高速發展，日本國民收入相對平均，推動了房地產市場的瘋狂，房地產市場也隨之急劇升溫，日本股市大幅下挫，日本長期處于蕭條期 1985年。在情況最為嚴重的1987年
3. 日本當年房價為什么崩盤
80年代日本經濟危機20世紀70年代，日本從“投資主導型”轉向了“出口主導型”，具體表現在：
出口快速增長。石油危機后的1974~1980年期間GDP年平均增長速度均超過了10%。隨著出口的快速增長，出口對拉動經濟增長的作用明顯提高。1974~1985年，出口對整個GNP增長的拉動上升至34.5%。出口占總需求的比重也在不斷上升。1985年上升至14.6%，貿易盈余不斷擴大。同時，日元對美元的匯率比價也逐漸低估，日元匯率處于“抵抗升值階段”。
在這種背景下，1985年9月，美國、日本、英國等5國財長和央行行長在美國紐約的“廣場飯店”舉行會議，決定聯合干預外匯市場，使美元對主要貨幣有秩序地下調，以解決美國的巨額貿易赤字問題。這便是著名的“廣場協議”。“廣場協議”簽署以后，各國開始拋售美元，導致美元持續大幅度貶值。在不到3年的時間里，美元對日元貶值達50%，也就是說，日元對美元升值了1倍。
在“放任升值”階段，為了應對日元大幅升值局面，1985年10月，中曾根首相的私人咨詢機構提出了擴大內需的*策建議。1986年9月，將經濟結構調整*策具體化。為應對因日元升值導致出口受阻所帶來的“高日元蕭條”，日本*府采取了“擴張性財**策”；日本中央銀行則采取了“超寬松的貨幣*策”。連續調低利率，在1986年分四次把基準利率從5%下調至3%,1987年2月進一步調低至2.5%的歷史最低水平。與此同時，1987~1989年，日本中央銀行的貨幣供應量（M2+CD）增長速度分別高達10.8%、10.2%和12%，從而造成國內過剩資金急劇增加。在寬松的貨幣*策支撐下，過剩的資金紛紛流向了股市和房地產等領域，泡沫經濟逐步形成。
在1987~1990年期間，低利率和充足的貨幣供給刺激了泡沫經濟投機活動。在炒作之下，日本的地價迅速上漲。值得注意的是，日本的商業銀行一直都在以土地作為貸款抵押擔保。在20世紀80年代后半期泡沫經濟形成時期，日本的股價也在一路上漲。
另一方面，在泡沫經濟形成時期，日本經濟呈現出高增長、低通脹的“表面美麗”現象。而此時，日本的物價水平（CPI）則始終保持在1%以下，直到1989年才上升至2.8%，這也是為什么日本中央銀行遲遲沒有采取貨幣緊縮*策的原因之一。在危機發生的數年之后，日本前中央銀行行長應中國金融學會邀請來華演講時，曾經多次以日本的這一教訓為例，提出“中央銀行不僅要關注一般商品價格，同時也要關注資產價格”。
1991年“泡沫經濟”破滅后，整個20世紀90年代日本經濟陷入了長期停滯，并爆發了嚴重的金融危機，因而被稱之為“失去的十年”。
采納哦謝謝
4. 日本房價是怎么破滅的
1985年，日本簽署了“廣場協議”，日元大幅升值，房地產市場也隨之急劇升溫。在此后六年內，日本六大城市的商業地價狂漲三倍多，需求旺盛投機盛行，房價也不可遏制持續走高。這種情況并沒有引起日本*府足夠的警惕，反而采取了不恰當的金融和財**策，推動了房地產市場的瘋狂。在情況最為嚴重的1987年，日本*府并沒有采取任何宏觀調控措施來緩解過熱的市場，還錯誤地認為日本經濟形勢一片大好，任憑國家和民眾全部卷入到泡沫中去。
然而，1989年，日本股市大幅下挫，接著房地產泡沫破裂，國民經濟出現災難性的后果。此后十年，日本長期處于蕭條期，經濟增長始終徘徊于衰退與復蘇之間，被經濟學界稱為“失去的十年”。
也許是歷史的巧合，中國目前階段的經濟特點與日本經濟泡沫破滅前的宏觀環境具有很多相似之處。
同樣是出口導向型的經濟增長模式，同樣面臨著本幣升值壓力和貨幣升值后的“財富幻覺”，同樣是消費物價指數（CPI）給人以低迷的假象，同樣是國民相信房地產價格只漲不跌，同樣是低利率*策和流動性過剩，同樣是資產價格狂漲。
當然，中國與日本還有很多不同之處。不同之處在于，中國似乎在吸取日本的教訓，宏觀*策相對偏緊。但宏觀調控所達到的效果并不顯著，而日本病在中國經濟身上的癥狀反而變得越來越明顯。
相對于日本而言，中國宏觀經濟面對的決策困難更多。日本在日元升值前，國民經濟高速發展，工業化和城市化已經完成。而中國在本幣重估過程中，還要考慮沉重的就業問題。此外，日本企業當時實行終身雇傭制，雇主與員工關系緩和，而中國的企業勞資關系脆弱，經濟衰退必然導致嚴重的社會問題。再有，日本國民收入相對平均，普通人分享了“國民收入倍增計劃”帶來的增長利益，國民能夠從容面對衰退。而中國貧富差距拉大，經濟衰退勢必給城市低收入人群和農村人口帶來無法預知的生存壓力。
正是考慮到中國經濟的諸多現實問題，中國*府對房地產市場的宏觀調控，并沒有實行嚴厲的金融和稅收*策。所以，看似偏緊的*策實際沒有打到要害處，以至于房地產價格越調越高。
或許最為有效的措施還是拿房地產下手，在盡可能避免金融風險的前提下，讓銀行、開發商、投機者和部分消費者分擔調控的經濟成本。從這點看，最有利的調控手段當然是實行更為緊縮的貨幣信貸*策，包括提高房貸首付比例、連續加息、限制給開發商貸款等。
沒有人愿意中國經濟染上日本病，更沒有人愿意看到日本式的經濟泡沫在中國吹大和最終破滅，而這需要拿出行動來。
5. 永不跌的東京房價是怎樣崩盤的
從上世紀60年代開始，日本e79fa5e98193e78988e69d8331333361323538保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。 為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。
這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。
當時，日本經濟從廢墟上開始快速發展，土地價格保持較高增長。從1960年至1990年的30年間，日本六大城市地價上漲了56.1倍。
30年里，地價飆升了三次，分別對應1961年、1973年和1990年。不過，前兩次大漲時，日本國內經濟同期處于8%以上的高增長時期，因為有基本面支撐，并沒有形成泡沫，而第三次則迥然不同。
1978年，第二次石油危機爆發。由于能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。
1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實施緊縮的貨幣*策。
這一*策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。
美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。
1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財*部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國*府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱“廣場協議”。“廣場協議”簽訂之后，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。
美元因此持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。
日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫的炸彈。
由于擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本*府制定了提升內需的經濟增長*策，并放松國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%. 當時，日本已經完成了城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。
這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產市場。
人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
受到所謂“土地不會貶值”的神話影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。20多年前的日本，總是能聽到日本人頗為自豪地說：“你知道嗎？如果把東京的地皮全部賣掉，可以買下整個美國！”此話不假。
當時東京23個區的地價總和確實達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。地價上升也使得土地所有者的賬面財產增加，刺激了消費欲望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。
當時的日本，如果借用“小沈陽”小品里面一句經典臺詞，那就是“不差錢！”被熱錢沖昏頭腦的人們，卻忽略了一個冰冷的現實：從1974年起，日本城鎮化率已達到74.9%時，日本住宅建設量達到第一個高峰，1987年再創新高。從住房飽和度看，1968年日本戶均住房套數首次超過1，意味著住宅短缺時代已經成為過去式。
反觀1961年和1973年的兩次地價大漲，均處于國內住宅需求旺盛時期。第三次地價大漲，則脫離了自住需求的有效支撐。
1986年，日本出現了短暫的經濟衰退，出于對日元升值的恐懼，從1986年 1月到1987年2月，日本銀行連續五次降低利率，將央行貼現率從5%降低至2.5%，這一水平不僅為日本歷史最低值，在當時世界主要國家中也是最低。過度擴張的貨幣*策，造成了大量過剩資金。
在市場缺乏有利投資機會的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格大幅上漲。1986年~1990年，東京、大阪等六大城市的價格指數平均增長了三倍以上。
上世紀80年代中后期，日本樓市本已處于供過于求的狀態，在越來越多資金的瘋狂涌入下，樓市供求失衡進一步被打破，資產泡泡越吹越大。國際上對界定房地產泡沫，有一個重要的指標，即房地產市值與GDP的比值，如果房地產的市值過大，遠超過GDP，那么就形成了泡沫。
美國次貸危機爆發時，這一比值上升到了172%，隨后釀成了史無前例的金融危機。日本樓市泡沫破裂時，國內房地產市值是GDP的2倍。
1988年時，單是東京地區這一比值已經達到140%以上，泡沫程度可見一斑。1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。
當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由于資產價格上升無法得到實體經濟的支撐，日本經濟開始走下坡路。感受。
6. 上世紀80年代日本房地產泡沫怎么產生的
日本在70年代-80年代時，日本利用國家財富來加強基礎設施建設，這帶來工作也帶來了財富，但是到了80年代日本的基本設施建設已經處于飽和狀態，但是日本依然瘋狂的建設基礎設施，另一方面房地產業開始興起，大量炒作使日本的房地產泡沫經濟出現。
從這時開始，到1991年為止，日本國內6大城市的商業地價短短6年間上升了3倍多，泡沫達至最大。此后泡沫迅速破裂，日本全國大部分城市的房地產價格持續下跌，造成銀行大量不良資產。
日本房地產泡沫最初表現為地價的上升。其過程是，從用途上講由商業用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都中心、而后擴展到東京都圈、進而擴展到大城市圈、最后是中小城市圈。
這樣一個波及過程經歷了較長的時間，首先是地價的膨脹、其次是地價趨于穩定、最后是地價的急速下降。
7. 日本房地產泡沫是如何破滅的
日本的“十年之痛”肇始于1985年，這一年是代表日元大幅度升值的“廣場協議”的簽署年。
從這時開始，到1991年為止，日本國內6大城市的商業地價短短6年間上升了3倍多，泡沫達至最大。此后泡沫迅速破裂，日本全國大部分城市的房地產價格持續下跌，造成銀行大量不良資產。
泡沫破裂的直接后果是引起了嚴重的財*危機，重創了日本經濟。此后，日本進入長期蕭條期，10多年來經濟增長始終徘徊在衰退與復蘇的停滯狀態之中。
難怪人們后來常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”。 日本房地產泡沫最初表現為地價的上升。
其過程是，從用途上講由商業用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都中心、而后擴展到東京都圈、進而擴展到大城市圈、最后是中小城市圈。這樣一個波及過程經歷了較長的時間，首先是地價的膨脹、其次是地價趨于穩定、最后是地價的急速下降。
比如繼1985年東京商業用地地價迅速上漲以后，1986年至1987年東京的住宅地價格也開始迅速上升，同時波及到東京都圈的商業地、住宅地。東京以外的地區，1987年大阪、名古屋的地價、1999年其它中小城市的地價都接踵而上。
進入1988年之后，東京都圈的地價首先開始走向平穩。隨后1990年大阪地區的地價也趨于平穩。
而到1991年則日本全國開始了大暴跌，到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。 引起日本房地產泡沫生成的原因當然是多方面的。
首先是1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，大大刺激了房價的上漲。
其次，當時的日本*府為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，受房價驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄進行房地產的投機，致使房地產價格暴漲。1990年9月日本地價達到最高點，到了十分荒唐的程度。
當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。
—般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。 所有泡沫總有破滅的時候。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，很大程度上由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅。 泡沫的破滅對日本經濟和社會造成了巨大的影響，首先是大量房地產公司以及與其相關的大量金融機構倒閉，并由此造成了巨額不良資產，破壞了金融正常的運轉機制，特別是針對中小企業，銀行出現嚴重的借貸現象。
其次，泡沫時期形成的大量過剩的房地產投資，使企業負債過度，成為1990年代的日本企業投資不振的一個主要原因。再次，房地產價格持續下跌，日本平均儲蓄率下降，生活質量無法提高。
許多在泡沫經濟時期購買房地產的日本人生活陷入窘境，甚至破產。最后，泡沫的破滅也使”銀行不倒”、“地價只漲不跌”的神話同步破滅，企業和國民的心理狀態跌入深淵，信心指數下降。
日本的房地產泡沫最終讓日本自吞苦果，喪失了個多年的發展機會，可謂付出了極其沉痛的代價。 沒有遠去的泡沫 今天，看完造成日本“十年之痛”的這段往事，再回過頭來看我們自己國家正在發生的事情，我十分驚訝于歷史與現實之間的某種高度相似性，雖然這里的歷史不是我們的歷史，但是在經濟全球化的背景下，歷史的重演并不會局限在一國之內，因為規律是普適的。
從這個意義上來說，我們尤其應當注意日本泡沫經濟形成和發展的過程中的如下幾個微觀原因： 第一，人們相信土地價格只升不降的神化，爭相購置房地產。 有資料表明，日本總理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫經濟破滅后的1992年4月關于土地問題的輿論調查中發現，超過半數的被調查者認為“持有土地是安心并且有利的”，具體調查結果分別為：65.2%、66.0%、67.2%和52.8%。
正是在這樣的消費者預期下，日本的地價總額才會是美國的4倍。 第二，人們相信利率不變，企業從銀行貸款非常容易。
借款方不考慮一旦利率提高了還不起利息該如何辦，而貸款方也忘記了升息的風險，只是一味地貸款給房地產公司，并天真地認為如果這些企業暫時資金出現緊張時只需將手里的房地產項目賣掉就可以解決問題。 當時的日本，企業借銀行的錢、或者銀行貸款給企業是相當容易的事情。
并且企業一般貸款購置房地產之后又將該資產向銀行作抵押，從而又可以輕松的再次貸到款，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大。 第三，企業及個人房地產投機盛行。
泡沫時期，大量資金涌入房地產業，多數房地產公司并非專業的房地產公司。這意味著當時日本許多企業在從事房地產投資，開始所謂多元化經營，這給房地產泡沫破滅后產生大量壞賬埋下惡果。
除了上述三點，當然還有另外一些微觀層面的原因，它們共同催生了日本房地產泡沫。只是在所有至今能夠被看清楚的原因中，這三條對我們同樣最具參考價值。
不是嗎？如果我們一起生活在這片土。