榮觀房產網1. 要對整體出讓的加油站進行評估,需要找什么類型的評估公司
找資產評估公司來做，我們做很多加油站的評估。最好找證券評估資質的機構。
評估機構在評估時應首先評估整體資產價值，然后剝離特許經營許可證的無形資產價值及機器設備的價值，余下作為加油站房地產價值。即：
加油站房地產價值=加油站整體資產價值-特許經營權無形資產價值-加油站配套機器設備價值。
無形資產不具備獨立的經濟實體狀態，依附于特定主體，但能給特定的主體發揮作用并帶來經濟利益的經濟資源，脫離特定主體則其經濟效益也無法實現。無形資產的收益是一種超額收益。因為無形資產必須依附于有形資產才能創造收益，一般情況下單獨界定無形資產的收益是非常困難的。在無形資產評估中常采用分成的方法，將被評估的無形資產的收益從總收益中分離出來。
公式：無形資產收益=總收益*收益分成率
收益分成率在加油站價值評估中可采用“三分說”，具體認為特許經營權占總收益的35%。
加油站配套機器設備包括油罐、加油槍、加油機等，可采用重置成本法評估其價值。
2. 加油站房地產估價有哪些特點
加油站房地產估價的一般特點 1.位置極其重要并且分布離散性較強 加油站作為一種經營性房地產，一般情況下，各加油站的建筑質量、用料、工藝和設備、設施條件等差異不大，對其經營收益的影響也不大，加油站的經營收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經營效益也都有影響。
因此，位于相同區域的相同規模、設備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經營收益有天壤之別；可以說，加油站房地產的價格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價格更是加油站房地產價格的主要構成部分。另外，不像其他商業房地產往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散性較強。
由于導致加油站位置條件優劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對較差。 2.經營的個性差異顯著 加油站可以說是一種較簡單的經營收益性行業。
但各加油站經營者采取的經營手段、管理模式仍有很多差異，并直接表現為經營收入和成本費用的不同。根據實際評估中調查和測算的數據情況看，不同加油站經營收益差異明顯，經營費用差異較大，而且部分收益水平較低的加油站與其區位條件并不相符。
因此，簡單根據個別加油站實際財務報表采用收益法進行評估很難滿足房地產估價原則的要求，估價結果很難反映加油站房地產的實際價值。 3.存在成品油特許經營權帶來的超額利潤 過去加油站是*府管制較嚴的一種行業，加油站的經營有一定的壟斷性，存在成品油特許經營權帶來的超額利潤。
因此采用收益法評估加油站房地產價格時要可根據區域加油站經營實際情況，考慮其經營是否存在因成品油特許經營權帶來的超額利潤問題，如果存在應在凈收益的測算中考慮扣除。
3. 加油站評估~~
加油站資產評估加油站是比較常見的一種特殊性物業，主要分布于交通道路的兩側。
它是一種收益性物業，為道路上往來的各類車輛提供加油、維修、零售等配套服務。其資產類別包括：無形資產（土地使用權和特許經營許可證）、固定資產（房屋和加油站設施設備）。
也可以分為房地產、特許經營權及配套的機器設備。加油站價值評估實質上是一種整體資產價值評估。
加油站權利人在向銀行申請抵押貸款時，向銀行提供是抵押物往往是加油站的《房地產證》，這時我們需要評估的是加油站房地產價值。采用的評估方法主要有兩種：收益還原法和成本法。
一、收益還原法：加油站為收益性的物業，其整體資產評估自然用收益法來評估最科學。其年收益測算可以采用以下兩種方法：1、從加油站的歷史經營收入情況推算其預期收益，結合周邊其它類似加油站的歷史經營情況來推算加油站的客觀收益；2、從加油站旁邊的道路車流量來推算可能的加油量，從而測算加油站的客觀收益。
經營成本則可以從過去經營狀況來計算。評估機構在評估時應首先評估整體資產價值，然后剝離特許經營許可證的無形資產價值及機器設備的價值，余下作為加油站房地產價值。
即：加油站房地產價值=加油站整體資產價值-特許經營權無形資產價值-加油站配套機器設備價值。無形資產不具備獨立的經濟實體狀態，依附于特定主體，但能給特定的主體發揮作用并帶來經濟利益的經濟資源，脫離特定主體則其經濟效益也無法實現。
無形資產的收益是一種超額收益。因為無形資產必須依附于有形資產才能創造收益，一般情況下單獨界定無形資產的收益是非常困難的。
在無形資產評估中常采用分成的方法，將被評估的無形資產的收益從總收益中分離出來。公式：無形資產收益=總收益*收益分成率收益分成率在加油站價值評估中可采用“三分說”，具體認為特許經營權占總收益的35%。
加油站配套機器設備包括油罐、加油槍、加油機等，可采用重置成本法評估其價值。二、成本法：加油站房地產價值=加油站土地價值+加油站房產價值。
加油站土地價值可以采用土地取得價值，或按市場比較法測算其市場價格、基準地價系數修正法測算其宗地價格。在深圳市，市規劃與國土資源局對加油站用地有嚴格規定：按市場地價計收地價的加油、加氣站，位于一級地段的加油站按1200萬元/個、加氣站按300萬元/個計收，加油加氣混合站按1500萬元/個計收，根據位置不同，位于二、三、四、五級地段加油、加氣站的地價分別為一級地段地價的9、8、7、6折計，出讓年限為20年。
加油站房產價值可采用重置成本法，重置成本采用*府頒布的標準。公式：房產價值=房產重置價*成新率。
來源：。
4. 用于建加油站的土地價格應怎樣評估
對于集體土地的評估，其評估思路，山東舜德土地房地產資產評估有限公司認為：比如待評估對象為生地（農用地或是未利用地），通過層層開發建設資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費用，即土地取得費，或者是農用地取得費（含征地費、補償費、青苗費），而對集體建設用地呢，此部分價值的測算可理解為農用地轉為建設用地后耕種該宗地的損失，還得考慮相關稅費、土地增值收益等等，其中土地增值收益：在國有土地評估中，應該是集體土地被國家征用后，由于土地用途的改變（如變為商業、住宅、工業用途的土地），土地價格往往會成倍增長的收益。
而在集體土地評估中土地增值收益是指土地使用方式的改變（如播種農作物變為建造商品住宅、作為土地資源參與工業產品的生產），土地價格也會相應增長。然后根據用途特性，通過相關因素修正從而得出集體土地宗地使用權價值。
5. 寫房地產評估報告怎么寫啊
評估報告是是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。
出具評估報告的公司要有相應的資質。否則，就是違法。
房地產評估費收費是按照費率累進制收費。
100萬以內是千分之四
100萬-200萬是千分之三
以此類推
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