房地產開發項目土地增值稅清算

1. 房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算

【問題】 我公司是房地產開發公司，與其他單位聯合開發房地產項目，我公司出土地，聯合開發方出資金，開發產品三七分成。

我公司的土地增值稅清算是針對我公司分取產品銷售收入以及土地成本單獨進行清算呢，還是與聯合開發方拉通計算整個項目的收入與全部開發成本進行土地增值稅清算，確定應納稅金，然后在稅金總額內由我公司與聯合開發方分攤稅金？ 【解答】 “合作建房” 是開發商在土地實施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一，利用該種方式開發的房地產項目清算中需要準確把握*策的核心內容。特別是聯合開發的協議約定以及項目立項的辦理方式，針對貴公司所描述的情況，我們認為： 一、若聯合開發方只取得房屋自用，根據《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）文件規定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”

因此，對你們雙方開發若是自用是暫免征收土地增值稅。若是對外銷售，就要按規定計算繳納土地增值稅。

二、根據貴公司的情況，假設貴公司出地，建成后按比例分享三成，以貴公司為開發主體并且建成后進行銷售處理，在納稅處理上就應當以貴單位為主體，按整個項目為單位進行土地增值稅預征和清算。貴單位所分配給聯合開發方的開發產品應按照公允價值計算繳納土地增值稅，公允價值可按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅[2006]187號）文件第三條第（一）款的要求確認： 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定，對聯合開發方來說相當于用資金換取你單位建好的房產，貴單位相當于提前收取了聯合開發房的預售款。

貴單位應開具銷售不動產發票給聯合開發方。 三、如果貴公司不是開發主體，項目以聯合開發方名義主體進行開發，則貴單位應按照“轉讓土地使用權”進行土地增值稅清算。

分得房產自用暫免土地增值稅，分成后再行轉讓就要另行計算土地增值稅。

2. 房地產開發企業土地增值稅清算的條件是什么

土地增值稅的清算條件

一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3、直接轉讓土地使用權的。

二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4、省稅務機關規定的其他情況。

擴展資料：

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

參考資料：中國稅務局-關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通

3. 房地產開發企業土地增值稅清算是怎么回事

答：國稅發[2006]187號《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第二條關于土地增值稅清算條件規定：

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：

1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3、直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3、納稅人申請注銷稅務登記證但未辦理土地增值稅清算手續的；

4、省稅務機關規定的其他情況。

因此，房地產開發企業符合以上條件的必須進行土地增值稅清算。

4. 房地產企業的土地增值稅如何確認房地產開發項目單位進行清算

土地增值稅清算條件 （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行清算： 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行清算： 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理清算手續的； 辦理土地增值稅清算手續的期限 符合本通告第一條第（一）款規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管地方稅務機關辦理清算手續；符合本通告第一條第（二）款規定的納稅人，須在主管地方稅務機關規定的期限內辦理清算手續。 地增值稅清算應報送的資料 （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、納稅申報表； （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料； （三）主管稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

5. 請問：房地產開發企業清算時如何計算土地增值稅

國家稅務總局 關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知 國稅發[2009]91號 字體：【大】【中】【小】 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局： 為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行*法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。

國家稅務總局 二○○九年五月十二日 土地增值稅清算管理規程 第一章 總則 第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。 第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關*策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅*策宣傳輔導。 主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理 第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。 第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。

第三章 清算受理 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 （一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； （四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。 第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。 應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。 （二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的。

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