榮觀房產網1. 中國房地產市場有哪些風險呢
（一）警惕房地產功能失調風險 作為一種商品，房地產的核心功能是居住，但是房地產商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產的投資功能。
因而，房地產具有消費和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統一的、不可分割的。 其中，居住功能是房地產的核心功能，投資功能是派生功能，因為投資房產的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。
從理論上講，任何地方的房地產都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產的異質性決定了不同區域的房地產的兩種屬性具有不同的表現。 而且，即使同一區域、同一時期的不同樓盤也會因房屋具體所處的地段、環境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。
對于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產的投資功能要明顯高于一般城市或者農村，投資功能也更容易被發現和挖掘，當然也更容易被過度放大。 這里，尤其值得我們關注的是，如果一個較大區域房地產商品的居住功能和投資功能發生次序逆轉，必將產生較大泡沫并引發區域性市場危機。
實際上，多個國家的真實案例已經不止一次的驗證了這一結論。歷史上，日本和中國香港都曾經一度錯誤地推行重投資輕居住的發展模式。
這種發展模式基本上是將房地產作為一種金融資產來進行投資，而且是*府出臺相應的*策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產市場，造成房價長期、持續走高，遠遠脫離了居民實際收入增長速度，也遠遠脫離了房屋實際居住功能可提供的使用價值，成為單純的投機炒作。
在沒有實際價值支撐的情形下，無論是股票還是房地產都難以避免最終的價值回歸過程。這種畸形的功能紊亂導致房地產價格暴漲暴跌，并且嚴重影響了居民的居住需求和居住質量，對一個國家的民生和經濟都造成惡劣的影響。
（二）警惕“土地財*”內生性引致房地產市場次生風險 所謂“土地財*”是指地方*府對于從土地開發及相關領域所獲得的稅收和公共產權收入產生嚴重依賴。 “土地財*”主要表現為地方*府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財*支出，由于這些收入屬于預算外收入，所以又叫第二財*。
“土地財*”導致本應當作為公正性代表的*府具有內在的利益相關性，這種利益傾向性必然反映在地方*府的各項房地產相關的*策和管理行為中，導致相關*策和*府行為發生扭曲，這種扭曲的目的是保護“土地財*”，因而某種程度上地方*府和房地產開發企業成為了利益共同體。 “土地財*”不僅通過扭曲*府行為來影響房地產市場走勢，而且可以直接對房地產市場供求關系產生扭曲效應。
“土地財*”使地方*府的“經濟人”角色不斷強化。地方*府在房地產市場中的土地壟斷地位和其追求預算最大化、增加可支配財力以發展經濟的行為動機，使其在不公平的土地交易中成為最大的獲利者，且對土地財*形成極強的依賴性。
因此在房價出現波動時，地方*府會存在“救市”沖動。通常而言，房地產市場滑坡開始之后大約六個月到一年，開發商的現金流就會有麻煩。
由于轉讓土地收入已成為各級地方*府的重要收入來源，房地產銷售放緩意味著開發商沒有錢向地方*府買地了，這就會影響“土地財*”的來源，因此地方*府必將通過*府行為來進行房地產市場干預，從而破壞房地產市場發展的客觀規律，引致房地產的風險積聚。 近期各地方*府紛紛松綁房地產限購*策的行為，已經充分的驗證了“土地財*”與房地產的這種密切關系。
實際上，從更加宏觀的角度來看，“土地財*”帶來的風險已經超出了房地產的領域，其本質上帶來的是資源配置的扭曲，這將引起一個地區的經濟結構扭曲，進而反過來對房地產產生不可估量的深刻影響。 一方面，*府將大量的土地出讓金用于為房地產配套的基礎設施建設方面，地價的過快上漲也加速了去“工業化”的進程，在投資渠道缺乏的中國，淘汰的企業主將過剩的資金投向房地產開發，進一步加速了房價的上漲；另一方面，房地產的蓬勃發展也帶動了與之相關的產業發展，但是卻相對擠壓了其他產業的資源獲取空間，導致資源的錯配和人群之間的財富分配失衡問題，影響了其他行業人們的收入，降低了對房地產的需求。
（三）警惕過度杠桿化引致的風險 房地產行業是個資金密集型行業，房地產的開發需要大量的資金投入，這就使得金融在房地產的行業發展中扮演著重要的角色。回顧美國、日本、東南亞等的房地產危機，他們的一個共同特點是房地產金融過度杠桿化。
以美國為例，爆發次貸危機的一個主要原因便是向信用評級較低和收入不高的借款人提供信貸支持，甚至發放大量低首付甚至零首付的個人住房貸款，這實際上是提供了非常大的金融杠桿，借款人甚至不用自有資金就可以借助銀行信貸資金來買房子。 然而這還只是次貸的第一層杠桿；在此之后，金融機構將次級按揭貸款進行了證券化，并且基于次貸這個基礎資產又開發出了很多虛擬的衍生資產，以至于次貸衍生品的規模達到了次貸本身規模的幾十倍，因此風險也隨之被放大了。
2. 中國的房地產市場風險到底有多大
市場上有一條不成文的公理：回報越高、風險越大。
最近十多年房地產有多火，造就了多少富翁，把房價炒到何種高度，盡人皆知。回想一下，你家前十年買得房子多少錢？現在值多少錢？因此最高時期，房地產商的利潤可達200%。
房地產的主要風險：一、項目策劃有問題，市場定位不準等等諸多原因，你的房子賣不出去，你就會背著一屁股債。極可能破產。
二、除了大型房地產商，人家那是不差錢。資金鏈不會出現問題。
小房地產商則是通過融資、貸款、施工方墊資等形式完成項目，你的資金鏈萬一斷裂，那么你的房產根本就完不成。這樣比第一項更慘。
3. 房地產投資中有哪些風險
房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：
1、市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。
2、購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
3、流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產。房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：
1、市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。
2、購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
3、流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
5、經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。
6、財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
7、社會風險。是指由于國家的*治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家*治形勢穩定經濟發展處于高潮時期時，房地產價格上漲；當各種*治風波出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。
8、自然風險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
4. 房地產評估風險有哪些方面
估價風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度及發生較大偏差的可能性。這種偏差，即是風險的發生源，主要包括下面幾個方面：
1、技術風險。為估價行業廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結果能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產估價業起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。另外，估價人員的技術水平和參數的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。再者就是估價人員素質水平不一，雖然通過估價師考試但缺乏實際估價經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣或那樣的偏差，也會產生一定的估價風險。因此，估價技術也是一個風險源。
2、*策風險。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響；另一方面*策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。*策的變化是一般估價人員無法或者說是沒有能力預期的。*策的變化，包括稅收*策、金融*策以及產業*策都必然會對房地產價格產生影響。同時，*策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。
3、估價對象手續不全產生的風險。房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如，某企業通過*府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在估價實踐中經常遇到，給估價的結果帶來一定的風險。
4、不端正執業態度引發的風險。這已成為房地產估價風險的重要來源，主要表現有估價人員工作態度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執業能力限制，使估價結論發生較大偏差。在未能掌握房地產的有關情況下，就盲目估價導致估價不實不準。另外，在對國家*策理解不充分的情況下，輕率確定經濟性貶值率或貶值額；以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發生經濟糾紛的風險。
5、客觀因素引發的風險。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多。通常情況下有，委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意借口拖延提供有關證件而造成評估不準確，出現經濟糾紛。如產權不明晰，產權證明文件不完整等情況，致使估價值嚴重失實。同時，法律、經濟*策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統計資料的發布存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價值失實而引發爭議。還有，委托方對估價報告使用不當，也易造成經濟糾紛。
6、房地產估價自身特性而導致的風險。房地產評估是評估人員根據評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定活動。評估價格是評估人員對房地產理論價格作出的一種估測、推斷。由于房地產市場波動很大，分析影響房地產價格的因素時，國家產業*策、金融貨幣*策對房地產價格的影響方向、影響幅度等預測，在實際把握中難以做到絲毫不差。
5. 房地產投資有哪些風險
1、市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。
2、購買力風險。在房地產投資的風險主要有哪些的分析中，是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
3、流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
5、經營性風險。在房地產投資的風險主要有哪些的分析中，是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。
6、財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
7、社會風險。是指由于國家的*治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家*治形勢穩定經濟發展處于高潮時期時，房地產價格上漲；當各種*治風波出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。
8、自然風險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
6. 房地產市場供求風險的概念是什么
市場供求風險是指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。
市場是不斷變化的，房地產市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產價值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。 更為嚴重的情況是，當市場內結構性過剩（某地區某種房地產的供給大于需求）達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產空置或積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力增加，這很容易最終導致房地產投資者的破產。
從總體上來說，房地產市場是地區性市場，也就是說當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。 只要當地經濟的發展是健康的，對房地產的需求就不會發生大的變化。
但房地產投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計。
也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益的估計為基礎。 投資者可以通過密切關注當地社會經濟發展狀況、科學地使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。