榮觀房產網1. 如何繼續加強房地產市場調控和監管
去年以來，房地產市場調控和監管得到加強，取得了一定成效，但房地產市場存在的問題還沒有根本解決，依然是群眾關注和議論的熱點話題。
2007年，將更有針對性地加強房地產市場調控和監管。總的原則是，把市場機制和*府調控結合起來，*府著重解決低收入家庭的基本住房問題，通過調控市場滿足大多數居民的住房需求，引導建立符合我國國情的住房建設和消費模式。
重點是進一步調整住房供應結構，增加住房有效供給，增加面向廣大群眾的普通商品房供應，抑制住房投資投機性需求，抑制房地產價格過快上漲，加強住房保障體系建設，深入整頓和規范市場秩序，形成各方面調控和監管的合力，促進房地產市場持續穩定發展。一是引導建立符合我國國情的住房建設和消費模式。
這是一條必須長期堅持的方針。我國人口眾多，人均土地和能源占有量低，而城鎮化快速發展和人民生活改善帶來了較大的住房需求，這就決定了我國住房建設和消費不能大量占用土地和消耗能源。
要建立合理的住房建設模式，大力發展節能省地環保型建筑，通過精心設計和產業化生產，提供"面積不大功能全，造價不高品質優，占地不多環境美"的住宅，注重舊房的有機更新和節能改造。我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，群眾居住條件的改善是一個長期的過程，需要持久努力。
要立足當前，著眼長遠，優先滿足群眾的基本住房需求，引導居民逐步改善居住條件。引導合理的住房消費模式，通過不斷完善金融、稅收等*策，支持合理消費，遏制不顧資源環境的盲目消費。
積極發展二手房市場和租賃市場，引導居民適度、梯次消費。二是切實調整住房供應結構。
調整住房供應結構是房地產市場調控的重點工作，也是建立符合國情的住房建設和消費模式的重要措施。要全面做好住房狀況調查，公布和實施住房建設規劃，重點落實普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房建設計劃，滿足普通居民合理住房需求。
嚴格落實套型建筑面積的結構比例要求。各級城市應把新建住房套型結構比例分解到區域，落實到具體地塊、項目。
進一步運用有區別的信貸和稅收*策等經濟調節手段，引導合理的住房消費結構和供應結構。重視發展住房二、三級市場，消除房改房上市的*策性障礙，進一步發揮住房存量資源的效用。
三是繼續做好穩定住房價格工作。今年將繼續把控制住房價格過快上漲納入*府工作的目標責任制。
在遏制投機、控制投資、抑制過度消費的同時，保持合理的房地產投資建設規模，抑制房地產價格過快上漲。一方面，抑制住房過旺需求，加強保有環節稅收調節，加快推進物業稅改革試點；繼續合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減少被動性需求。
另一方面，增加住房有效供給，在嚴格土地管理的同時，調劑增加普通住房用地供應；抓緊出臺"兩限兩競"*策的具體實施辦法，指導各地切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，并注意做好與經濟適用住房*策的銜接，切實滿足當地居民合理的自住需要。加強分類指導，對少數房價上漲過快的城市，要指導其采取切實有效措施，堅決遏制房價過快增長的勢頭。
同時，加強市場動態跟蹤和監測分析。建立分區域、分住房類別的房價評價方法，為房地產市場調控提供科學的決策依據。
四是加快構建多層次住房保障體系。住房是一種基本的社會保障，各級*府應高度重視并負責解決困難群體的住房問題。
各地應重視廉租住房制度建設，有步驟地將覆蓋面擴大到低收入住房困難家庭。因地制宜地采用租賃住房補貼、租金核減、實物配租等多種形式，優先解決最低收入家庭中的住房困難戶。
多渠道籌集廉租房建設資金，嚴格落實以財*預算為主、住房公積金增值收益為輔的廉租住房資金籌措機制，確保土地出讓凈收益5%左右用于廉租住房建設。各地應組織新建一批小套型住房，收購、改造一批舊住房，滿足住房保障需要。
建立健全住房保障對象動態管理系統，加強廉租住房規范化管理，確保*府有限的資源落實到最需要保障的家庭。改進和規范經濟適用住房制度，主要供應低收入家庭，完善購房人退出機制。
加快棚戶區改造和舊住宅小區整治，讓更多的群眾特別是中低收入家庭享受到城市發展的成果。進一步改善農民工居住條件。
發揮住房公積金的互助性、保障性作用。五是繼續整頓和規范房地產市場秩序。
這是緩和房價過快上漲和供應結構矛盾、保護群眾住房消費合法權益的重要方面。繼續開展房地產交易秩序專項整治后三個階段的工作，著力構建有利于市場規范運作的制度基礎和社會環境。
加強對房地產項目土地出讓、規劃審批、開工建設、竣工驗收、房屋銷售全過程的監管，重點防范和制止各種規避結構調整*策、變相囤積房源等行為，嚴厲查處違規銷售、哄抬房價、虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，嚴肅查處擾亂市場秩序的房地產開發企業和中介機構。對嚴重侵害群眾利益，社會反映強烈的典型案例，依法從嚴懲處并及時通過新聞媒體公布處理結果。
（國研室提供）。
2. 如何繼續加強房地產市場調控和監管
去年以來，房地產市場調控和監管得到加強，取得了一定成效，但房地產市場存在的問題還沒有根本解決，依然是群眾關注和議論的熱點話題。2007年，將更有針對性地加強房地產市場調控和監管。總的原則是，把市場機制和*府調控結合起來，*府著重解決低收入家庭的基本住房問題，通過調控市場滿足大多數居民的住房需求，引導建立符合我國國情的住房建設和消費模式。重點是進一步調整住房供應結構，增加住房有效供給，增加面向廣大群眾的普通商品房供應，抑制住房投資投機性需求，抑制房地產價格過快上漲，加強住房保障體系建設，深入整頓和規范市場秩序，形成各方面調控和監管的合力，促進房地產市場持續穩定發展。
一是引導建立符合我國國情的住房建設和消費模式。這是一條必須長期堅持的方針。我國人口眾多，人均土地和能源占有量低，而城鎮化快速發展和人民生活改善帶來了較大的住房需求，這就決定了我國住房建設和消費不能大量占用土地和消耗能源。要建立合理的住房建設模式，大力發展節能省地環保型建筑，通過精心設計和產業化生產，提供"面積不大功能全，造價不高品質優，占地不多環境美"的住宅，注重舊房的有機更新和節能改造。我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，群眾居住條件的改善是一個長期的過程，需要持久努力。要立足當前，著眼長遠，優先滿足群眾的基本住房需求，引導居民逐步改善居住條件。引導合理的住房消費模式，通過不斷完善金融、稅收等*策，支持合理消費，遏制不顧資源環境的盲目消費。積極發展二手房市場和租賃市場，引導居民適度、梯次消費。
二是切實調整住房供應結構。調整住房供應結構是房地產市場調控的重點工作，也是建立符合國情的住房建設和消費模式的重要措施。要全面做好住房狀況調查，公布和實施住房建設規劃，重點落實普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房建設計劃，滿足普通居民合理住房需求。嚴格落實套型建筑面積的結構比例要求。各級城市應把新建住房套型結構比例分解到區域，落實到具體地塊、項目。進一步運用有區別的信貸和稅收*策等經濟調節手段，引導合理的住房消費結構和供應結構。重視發展住房二、三級市場，消除房改房上市的*策性障礙，進一步發揮住房存量資源的效用。
三是繼續做好穩定住房價格工作。今年將繼續把控制住房價格過快上漲納入*府工作的目標責任制。在遏制投機、控制投資、抑制過度消費的同時，保持合理的房地產投資建設規模，抑制房地產價格過快上漲。一方面，抑制住房過旺需求，加強保有環節稅收調節，加快推進物業稅改革試點；繼續合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減少被動性需求。另一方面，增加住房有效供給，在嚴格土地管理的同時，調劑增加普通住房用地供應；抓緊出臺"兩限兩競"*策的具體實施辦法，指導各地切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，并注意做好與經濟適用住房*策的銜接，切實滿足當地居民合理的自住需要。加強分類指導，對少數房價上漲過快的城市，要指導其采取切實有效措施，堅決遏制房價過快增長的勢頭。同時，加強市場動態跟蹤和監測分析。建立分區域、分住房類別的房價評價方法，為房地產市場調控提供科學的決策依據。
四是加快構建多層次住房保障體系。住房是一種基本的社會保障，各級*府應高度重視并負責解決困難群體的住房問題。各地應重視廉租住房制度建設，有步驟地將覆蓋面擴大到低收入住房困難家庭。因地制宜地采用租賃住房補貼、租金核減、實物配租等多種形式，優先解決最低收入家庭中的住房困難戶。多渠道籌集廉租房建設資金，嚴格落實以財*預算為主、住房公積金增值收益為輔的廉租住房資金籌措機制，確保土地出讓凈收益5%左右用于廉租住房建設。各地應組織新建一批小套型住房，收購、改造一批舊住房，滿足住房保障需要。建立健全住房保障對象動態管理系統，加強廉租住房規范化管理，確保*府有限的資源落實到最需要保障的家庭。改進和規范經濟適用住房制度，主要供應低收入家庭，完善購房人退出機制。加快棚戶區改造和舊住宅小區整治，讓更多的群眾特別是中低收入家庭享受到城市發展的成果。進一步改善農民工居住條件。發揮住房公積金的互助性、保障性作用。
五是繼續整頓和規范房地產市場秩序。這是緩和房價過快上漲和供應結構矛盾、保護群眾住房消費合法權益的重要方面。繼續開展房地產交易秩序專項整治后三個階段的工作，著力構建有利于市場規范運作的制度基礎和社會環境。加強對房地產項目土地出讓、規劃審批、開工建設、竣工驗收、房屋銷售全過程的監管，重點防范和制止各種規避結構調整*策、變相囤積房源等行為，嚴厲查處違規銷售、哄抬房價、虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，嚴肅查處擾亂市場秩序的房地產開發企業和中介機構。對嚴重侵害群眾利益，社會反映強烈的典型案例，依法從嚴懲處并及時通過新聞媒體公布處理結果。（國研室提供）
3. 求關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通
《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》全文 各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市建委（房地局），*生產建設兵團建設局： 為貫徹落實《**辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）要求，進一步加強房地產市場監管，完善商品住房預售制度，整頓和規范房地產市場秩序，維護住房消費者合法權益，現就有關問題通知如下： 一、進一步加強房地產市場監管 （一）加強商品住房預售行為監管。
未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。
房地產開發企業不得將企業自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。 （二）嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。
各地要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。對已經取得預售許可，但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴肅查處。
（三）加強房地產銷售代理和房地產經紀監管。實行代理銷售商品住房的，應當委托在房地產主管部門備案的房地產經紀機構代理。
房地產經紀機構應當將經紀服務項目、服務內容和收費標準在顯著位置公示；額外提供的延伸服務項目，需事先向當事人說明，并在委托合同中明確約定，不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務費等費用。房地產經紀機構和執業人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂“陰陽合同”違規交易，不得發布虛假信息和未經核實的信息，不得采取內部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。
（四）加強商品住房買賣合同管理。各地要完善商品住房買賣合同示范文本，積極推行商品住房買賣合同網上簽訂和備案制度。
商品住房買賣合同示范文本應對商品住房質量性能，物業會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，并將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。房地產開發企業應當將商品住房買賣合同在合同訂立前向購房人明示。
（五）健全房地產信息公開機制。各地要加強和完善房地產市場信息系統建設，及時準確地向社會公布市場信息。
市、縣房地產主管部門要及時將批準的預售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規行為查處情況等向社會公開。房地產開發企業應將預售許可情況、商品住房預售方案、開發建設單位資質、代理銷售的房地產經紀機構備案情況等信息，在銷售現場清晰明示。
（六）鼓勵推行商品住房現售試點。各地可結合當地實際，制定商品住房現售管理辦法，鼓勵和引導房地產開發企業現售商品住房。
實行現售的商品住房，應符合《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件；在商品住房現售前，房地產開發企業應當將符合現售條件的有關證明文件和房地產開發項目手冊報送房地產開發主管部門備案。 二、完善商品住房預售制度 （七）嚴格商品住房預售許可管理。
各地要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求，預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。住房供應不足的地區，要建立商品住房預售許可綠色通道，提高行*辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。
（八）強化商品住房預售方案管理。房地產開發企業應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。
預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。預售方案中主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示。
（九）完善預售資金監管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。
尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。
（十）嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。
各地要規范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數做出限制規定。購房人預訂商品住房后，未在規定時間內簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。
已簽訂商品住房買賣合同并網上備案、經雙方協商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說明理由，所退房源應當公開銷售。 三、加強預售商品住房交付和質量管理 （十一）明確商品住房交付使用條件。
各地要依據法律法規及有關建設標準，制定本地。
4. 面對房地產問題,*府應采取什么措施
*府應（一）增加保障性住房和普通商品住房有效供給
1. 加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。
2. 增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用率。
（二）合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求
3. 加大差別化信貸*策執行力度。
4. 繼續實施差別化住房稅收*策。
（三）加強風險防范和市場監管
5. 加強房地產信貸風險管理。
6. 繼續整頓房地產市場秩序。
7. 進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。
8. 加強市場監測。
（四）加快推進保障性安居工程建設
9. 中央應加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區廉租住房建設的補助標準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調動地方積極性，確保資金使用效果。
（五）落實地方各級人民*府責任
10. 進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民*府負總責，市、縣人民*府抓落實的工作責任制。 2
5. 我國房地產市場存在的問題及對策
1目前房地產市場出現的問題 1.1房地產投資規模過大 2005年，我國城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%，占固定資產的17.9%;2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%;2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%;2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%;2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。
可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐漸增長的趨勢。 1.2商品房價格上漲過快 目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。
商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。 1.3商品房結構不合理 房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。
據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等*府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財*非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方*府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
1.4房地產市場秩序混亂 2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4%，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場準入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣*策的執行力度。
房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”沒出之前，房地產開發商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。
投機者借助“期房”獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的“期房”與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由于普通的房地產消費者掌握有關建筑業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
2控制房地產市場健康發展的對策 針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，采取科學、規范、務實、高效的*策措施。 2.1加強商品房結構規劃的管理 針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。
只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。
2.2確定*府公共管理績效的考核標準 房地產雖然在我國如火如荼，但并非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在于一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方*府與房地產商形成的神圣聯盟。
這一神圣聯盟即是‘你發財、我發展，成本社會掏’的畸形增長模式。地方*府為推動城市建設和經濟增長，通過*府的公共*策為房地產推波助瀾。
為此，必須科學擬訂*府公共管理績效的考核標準，減少經濟指標，包括GDP增長、財*收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方*府為單純追求GDP增長和財*收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩*府*策對房地產業的推動力。 2.3引導房地產的理論管理 當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在于市場需求過高但不理性。
*府對經濟與社會問題的公共*策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的*策。首先，*府應實施引導性*策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。
其次，*府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的*策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。 .4積極履行經濟調節和市場監管職能 首先，*府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展*策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結。
6. 工商局如何加強對房地產市場的管理
工商行*管理部門應從以下幾個方面加強對房地產市場的管理：
一、房地產經營主體的市場準入管理。按照《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》和企業登記管理的有關規定，加強對房地產開發企業和房地產中介服務機構的審核登記，對不符合法定條件的，一律不予登記注冊。對未取得營業執照或雖有營業執照但超范圍從事房地產經營活動的，要予以查處。
二、房地產廣告管理。依據《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》，重點查處下列違法違規廣告行為：未辦理國有土地使用權出讓、轉讓手續而擅自開發建設的房地產項目的廣告；未辦理房地產項目建設有關手續，或手續不全的廣告；工程質量驗收不合格，權屬有爭議以及*府限制銷售等不具備銷售條件的廣告；未取得商品房預售許可證的廣告；向購房者的承諾與實際情況不符或根本無法兌現的各種價格優惠、服務標準、環境和配套設施、物業管理等內容的違法違規廣告。
三、規范商品房買賣行為。工商行*管理機關要引導和督促房地產經營企業使用《商品房買賣合同示范文本》，督促、指導房地產經營企業按照約定的期限、面積和質量履行合同，按規定的向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并按約定承擔保修責任。對于售房合同中損害消費者權益的格式條款，應責令其改正。對利用合同對消費者進行欺詐，損害社會公共利益的行為，要依據國家工商行*管理總局《關于查處利用合同進行違法行為的暫行規定》依法追究其行*責任。
四、處理房地產消費糾紛。利用“12315”舉報網絡，受理消費者房地產方面的申訴，積極調解消費糾紛，查處侵害消費者合法權益案件。
五、對房屋中介活動管理。查處房屋咨詢、信息服務企業超范圍經營房屋中介，房屋中介公司擅自設立分支機構，無照經營和欺詐經紀活動。
六、建立房地產經營企業的信用公示制度。按照國家工商行*管理總局關于企業信用分類監管措施的要求，做好房地產經營企業的信用分類工作，并按不同的類別實施不同的監管。要建立市場經營主體不良行為和良好行為記錄管理體系，并在網上進行公示，以懲戒違法者，鼓勵守法者。