榮觀房產網1. 特征價格模型在房地產經濟學中的應用
特征價格法（Hedonic Price Method） 特征價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產由眾多不同的特征組成，而房地產價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。
由于各特征的數量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差異。因此，如能將房地產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產的特征（或品質）數量固定不變時，就能將房地產價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。
特征價格模型在國外首先應用于具有較大差異性的耐用消費品的定價中。“Hedonic”是“享樂”的意思，在這里是指由于商品具有某種使用價值，而使得消費者得到滿足的意思。
在特征價格模型中，任何住房的價格都是由住房的特征價格的集合來表示的。而住房價格之間的差異，是由于住房所含特征數量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的。
但是，房地產項目的特征價格是隱形的，無法通過市場售價直接獲得。因此，需要將市場上的房地產項目所具有的對價格產生影響的特征進行分解，分別計算每一個“特征”所值的價格。
二、Hedonic模型的應用 *c模型的形式。Hedonic模型大致有三種函數形式定義，分別如下： （1）線性形式：P=a0 aiZi ε。
P表示價格；a0表示常數；ai表示各因素的影響系數；Zi表示影響價格的因素；ε表示殘差，一般殘差不具有經濟意義。 （2）半對數形式：lnP=a0 aiZi ε（各符號表示意義相同）。
（3）對數形式：lnP=a0 ailnZi ε（各符號表示意義相同）。 實際應用中，具體采用哪種函數形式，要結合實際情況，予以考慮。
2.住宅租金的影響因素及其賦值。Hedonic模型主要關注的是產品屬性的隱含價格。
影響住宅租金的因素主要有區位、結構和鄰里屬性三大因素。 區位屬性主要是對景觀、便利性及區域的開發程度的測度。
如前所述，不同的小區由于地理位置差異較大，對其交通狀況、生活配套定量評分很難做到精準。因此，本文作者覺得要運用Hedonic模型考察住宅租金的影響因素，最好是建立在同一個小區，這樣就不用考慮小區的地理位置、生活配套，可以最大程度做到精準。
二、Hedonic模型的應用 *c模型的形式。Hedonic模型大致有三種函數形式定義，分別如下： （1）線性形式：P=a0 aiZi ε。
P表示價格；a0表示常數；ai表示各因素的影響系數；Zi表示影響價格的因素；ε表示殘差，一般殘差不具有經濟意義。 （2）半對數形式：lnP=a0 aiZi ε（各符號表示意義相同）。
（3）對數形式：lnP=a0 ailnZi ε（各符號表示意義相同）。 實際應用中，具體采用哪種函數形式，要結合實際情況，予以考慮。
2.住宅租金的影響因素及其賦值。Hedonic模型主要關注的是產品屬性的隱含價格。
影響住宅租金的因素主要有區位、結構和鄰里屬性三大因素。 區位屬性主要是對景觀、便利性及區域的開發程度的測度。
如前所述，不同的小區由于地理位置差異較大，對其交通狀況、生活配套定量評分很難做到精準。因此，本文作者覺得要運用Hedonic模型考察住宅租金的影響因素，最好是建立在同一個小區，這樣就不用考慮小區的地理位置、生活配套，可以最大程度做到精準。
2. 房地產稅收的特點有哪些
提供你一些稅種及計算辦法，看看對你是否有用：
營業稅按營業收入5%繳納；
城建稅按繳納的營業稅7%繳納；
教育費附加按繳納的營業稅3%繳納；
地方教育費附加按繳納的營業稅2繳納%；
土地增值稅按轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%,40%,50%,60%等不同稅率）；
建安合同按承包金額的萬分之三貼花；
購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；
城鎮土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規定不一，XX元/平方米）；
房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；
車船稅按車輛繳納（各地規定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；
企業所得稅按應納稅所得額（調整以后的利潤）繳納（3萬元以內18%,3萬元至10萬元27%,10萬元以上33%）;
發放工資代扣代繳個人所得稅
3. 房地產交易特征
房地產交易是人們對房地產轉讓、出租和抵押等活動的總稱。在我國現行土地制度下，房地產交易是指以房屋等建筑物、構筑物及其占用范圍內的土地使用權為對象而進行的一種商品交換活動，包括轉讓、出租和抵押等。作為一種商品交換形式，房地產交易具有一般商品交換的性質和法律特征。但由交易客體的特殊性所決定，其與一般商品交易又有重要的區別：（1）房地產交易標的價格通常會遠遠高于一般生活消費品的價格。交易的安全與成敗對買賣雙方的影響遠大于普通商品的交易；（2）房地產交易標的物具有固定性；（3）房地產交易無論以何種形式出現，都會涉及土地資源占用和土地收益的重新分配，并會在一定程度上對整個社會的生產、生活產生影響，具有較強的社會性；（4）房地產交易比一般商品交易復雜得多。交易的順利完成，通常需要有關中介服務機構和專業人士的介入。
房地產交易所固有的這些特征決定了國家對其進行管理和干預的必要性和重要性。根據現行有關法律規定，我國房地產交易管理法律制度主要包括：房地產轉讓、商品房預售、房地產抵押以及房屋租賃等內容。
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