榮觀房產網1. 房地產企業所得稅減去土地增值稅嗎
根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關規定，現就房地產開發企業（以下簡稱“企業”）由于土地增值稅清算，導致多繳企業所得稅的退稅問題公告如下：一、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。
后續開發項目，是指正在開發以及中標的項目。二、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅：（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額*（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
（二）該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。（三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。
（四）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。三、企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續開發項目等情況。
四、本公告自發布之日起施行。本公告發布之日前，企業凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續開發項目的，在本公告發布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規定的方法計算多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。
2. 房地產企業所得稅減去土地增值稅嗎
根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關規定，現就房地產開發企業（以下簡稱“企業”）由于土地增值稅清算，導致多繳企業所得稅的退稅問題公告如下：
一、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續開發項目，是指正在開發以及中標的項目。
二、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅：
（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額*（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
（二）該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。
（三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。
（四）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。
三、企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續開發項目等情況。
四、本公告自發布之日起施行。本公告發布之日前，企業凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續開發項目的，在本公告發布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規定的方法計算多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。
3. 房地產企業的土地增值稅和所得稅的區別
根據《國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31 號）和《國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發[2009]91號）的規定，對房地產開發企業征收的企業所得稅和土地增值稅在扣除項目方面有如下的異同。
1）兩者的相同點 企業所得稅和土地增值稅兩個稅種都是以所得額（增值額）為計稅依據。房地產企業的企業所得稅每年均按開發產品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。
土地增值稅按收入減扣除項目后的增值額征稅。 2）兩者的不同點 ⑴土地價款列支項目不同。
土地增值稅將取得土地使用權所支付的金額單列一項，而企業所得稅則計入開發產品計稅成本支出的“土地征用費及拆遷補償費”中。 ⑵房地產開發費用準予扣除形式不同。
房地產開發企業在計算其企業所得稅應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他支出等內容。而土地增值稅扣除項目則包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金和加計 20%的扣除等內容。
在土地增值稅扣除項目中，與企業所得稅不同的地方，表現在房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）上，它不是按實際發生數額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內）。加計扣除部分，也不是按實際發生的成本費用，而是按土地成本和開發成本合計數的20%計算扣除。
在企業所得稅的計稅成本中，可以按照稅法規定計算預提部分費用。國稅發[2009]31 號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應是實際發生的成本，即：（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10%.（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。
此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向*府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。
物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 ⑶地價款分攤方法不同。
在企業所得稅的計稅成本中，國稅發[2009]31 號文件第三十條規定，企業下列成本應按以下方法進行分配。土地成本，一般按占地面積法進行分配。
如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
在土地增值稅扣除項目中，按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，如果土地是分期分批開發的，就按占地面積法進行分配，確定每個項目的土地扣除項目金額；對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建筑面積法分攤扣除項目，分別核算增值額。 ⑷借款利息扣除不同。
在企業所得稅匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。 而土地增值稅清算中，利息支出只能單獨計算扣除，企業要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務費用中的利息費用合并計算扣除。
利息費用符合一定條件的，可以選擇據實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。對此可詳見下節：利息支出的分攤及扣除問題。
⑸扣除項目對合法憑據的要求不同。在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
而土地增值稅清算中，國稅發[2009]91 號文件第二十一條規定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。 ⑹項目成本核算方法不同。
在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第二十九條規定，企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的單位成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
而在土地增值稅清算時，國稅發[2009]91 號文件第十七條規定，房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定。
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